Finanzierung über Bausparvertrag

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  1. Avatar von Ben40
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    Standard Finanzierung über Bausparvertrag

    Guten Morgen,
    ich bin 40 Jahre alt und habe 2019 ein Haus gebaut.
    Die Baufinanzierung läuft über einen Bausparvertrag und nennt sich:
    BHW WohnBausparen Plus.
    Die Bausparsumme beträgt 400 000 Euro
    Darlehenszins: 1,25 %
    und ich zahle jeden Monat 1086 Euro ein.

    Erstmal hört sich das mit dem Zins von 1,25 % ja ganz gut an.
    Ich habe da voll und ganz einem Freund vertraut, der mittlerweile leider verstorben ist und mit ihm auch mein Ansprechpartner
    So wie ich es verstehe befinde ich mich die nächsten paar Jahre in der Ansparphase bevor es dann in die Tilgungsphase geht.
    .Ich war der Meinung ich spar jetzt brav meine 1086 Euro 30 Jahre lang ab und das wars dann.
    Aber so wird es wahrscheinlich nicht sein oder doch?
    Was für Fallstricke wird es geben..
    Ich hoffe ihr könnt ein wenig Licht ins Dunkle bringen.
    Liebe Grüße Ben

  2. Avatar von TessTCulls
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Zitat Zitat von BenniG
    Ja, noelmaxim hat Recht. So pauschal kann man das bei dem Vertrag nicht sagen.
    Bei dem Tarif hängt die Zuteilung mit der Höhe des Darlehens, der Saldensumme, der Tilgungszeit und dem Bewertungsfaktor zusammen.
    Wenn die Tilgungszeit 15 Jahre sein soll, dann muss entweder die Saldensumme erhöht werden oder das Darlehen recht niedrig sein oder eben ein höherer Zins in Anspruch genommen werden.
    Dürfte ich hier mal um eine kurze Erläuterung bitten? Hier bin ich etwas verwirrt:

    Ich bin in meiner begrenzten Wahrnehmung hinsichtlich dieses Themas (Finanzierung über Bausparvertrag bzw. Bausparvertrag im Allgemeinen) immer von festen Größen ausgegangen. Feste Größen heißt: Endfälliges Darlehen mit festem Zinssatz über eine bestimmt Laufzeit auf der einen Seite. Auf der anderen Seite die Ansparung über Bausparvertrag, der idealerweise zuteilungsreif wird, wenn die Zinsbindung ausläuft. Nach Ende der Zinsbindung wird das angesparte Kapital des BSV zur Tilgung des Kredites verwendet. Über der Rest des Kredites kommt dann der Bausparkredit (als Annuitätendarlehen) zum tragen mit einem bei Abschluß des BSV vereinbarten Zinssatzes und Laufzeit. -> So wird der BSV ja auch heute beworben. Sichere Dir morgen die Zinsen von heute.

    Die einzige Variable darin sah ich bisher, die Zuteilungsreife zu erreichen. Dies liegt aber - so meine bisherige Annahme - gänzlich in meiner Verantwortung, indem ich den Bausparvertrag ( unter Beachtung der Kosten, Zinsen etc. tatsächlich bis zu einer festgelegten Grenze (50%?) bespare.

    Nun hängt (bei diesem Tarif) die Zuteilung des BSV von "Bewertungsfaktoren" ab, die ich selbst anscheinend nicht beeinflussen kann. Also auch im Idealfall, dass der BSV bis zur vollen Zuteilungsreife bespart würde?
    Wozu dann dieses Konstrukt, wenn nach Ablauf der Zinsbindung der weitere geplante Ablauf der Finanzierungsplanung komplett über den Haufen geworfen wird?

  3. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Im Idealfall haben sie sich die Zuteilung des Bausparvertrages und deren Bedingungen (Zinssatz, Zeitpunkt, Zins -, und Tilgungsrate usw.) exakt berechnen lassen und auf die Zinsfestschreibungszeit abgestimmt. Manchmal wird/wurde diese auch flexibel auf "Fest bis Zuteilung" festgeschrieben.

    Leider ist das aber nicht immer so (u.a. auch Sparkassen mit LBS und Volksbanken mit Schwäbisch Hall haben sich nicht selten redlich verhalten!!) auch verkauft und abgeschlossen worden, vielmehr wurde mit tollen Aspekten (die es zweifelsohne auch gibt, wendet man es richtig und individuell an) von Bausparen geworben und argumentiert, verkauft wurde aber ein Bausparvertrag, der nicht im Ansatz die erforderliche Mindestansparung erzielt oder wenn er sie erzielt der beworbene Zinssatz nicht passt oder die Zins-, und Tilgungsrate nicht bezahlbar ist.

    Bausparen kann toll und wunderbar flexibel sein, leider wurde diese nicht immer leicht zu verstehende und nachvollziehbare Flexibilität aber auch genutzt, um Schmuh zu verkaufen, auf dem der Verbraucher dann später enttäuscht sitzen geblieben ist.

  4. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Hallo TessTCulls,

    an sich kannst du hier die ABB dieses Tarifs einsehen.

    https://www.bhw.de/dam/bhwde/pdf/BGH...ren%20Plus.pdf

    In der Mitte von §4 findest du die Berechnung der Bewertungszahl. Die Bewertungszahl muss mindestens bei 2.900 liegen. Theoretisch könnte es sein, dass dies nicht ausreicht, wenn zu deinem Wunschtermin die Bausparkasse kein Geld mehr hätte, weil alle Bausparer ihr Darlehen nehmen wollen, praktisch schlummern jedoch Milliarden bei den (großen) Bausparkassen, dass es reichen sollte.

    Zurück zu den Faktoren der Formel:

    Die Saldensumme kannst du durch deine Einzahlung und deren zeitliche Abfolge beeinflussen. Hier wird also am Ende jeden Quartals geschaut, wie viel Guthaben im Bausparvertrag ist und das Guthaben aufaddiert. Wenn du also gleich zu beginn 10.000 € einzahlst und dies 10 Jahren liegen lässt, hättest du eine Bewertungszahl von 400.000. Wenn du die 10.000 € erst nach 9 Jahren einzahlst gerade mal von 40.000. Diese Komponente kannst du also direkt beeinflussen.

    Das Bewertungsdarlehen ist die Bausparsumme abzüglich des Guthabens. Er hat bei Abschluss wahrscheinlich gesagt, dass er eine maximale Rate von 1.100 € haben will und die hat er auch bekommen. Dadurch ist die Einzahlung in den Bausparvertrag eben recht gering, sodass er nach 15 Jahren die nötigen 25% der Bausparsumme erreicht, die in dem Vertrag nötig sind.

    Wenn die Tilgungszeit ganz kurz gewählt wird, kann der Bausparvertrag zwar zu einem günstigen Zinssatz (1,25%) zugeteilt werden, jedoch hat dies zur Folge, dass die monatliche Rückzahlungsrate extrem steigen würde.

    Der Bewertungszahlfaktor legt den Zinssatz fest. Hier gibt es 2 verschiedene (siehe §11). Einmal 370, der einen Zinssatz von 1,25% zur Folge hat und einmal 1.080, der einen Zinssatz von 2,35% zur Folge hätte. Wenn du jetzt bemerkst, dass der Tilgungsrate zu hoch ist, kannst du in einen schlechteren Zinssatz wechseln und so die Rate um 60% reduzieren.

    Du hast also schon jede Menge Stellmöglichkeiten, jedoch müssen sie zusammenpassen.

    Immerhin hat Ben eine Zinsbindung von 15 Jahren in einer Niedrigzinsphase vereinbart. So hat er jetzt noch 10 Jahre einen niedrigen Zinssatz garantiert. Ob er danach eine klassische Anschlussfinanzierung anstrebt oder doch seinen Bausparvertrag nutzt ist nun eine Abwägung. Vielleicht wäre eine Teilung des Bausparvertrags auch sinnvoll (soweit das bei abgetretenen Bausparverträgen möglich ist), sodass er am Ende das Guthaben und ein Blankodarlehen von 50.000 € einsetzen könnte und eine deutliche niedrigere Anschlussfinanzierung mit ungewissen Zinssatz braucht. Anscheinend hat er ja auch noch irgendwo weiteres Geld (was er als Sondereinzahlung nutzen könnte), welches er noch 10 Jahre ordentlich anlegen könnte und dann die Restschuld weiter reduzieren könnte.

    Es führen eben viele Wege nach Rom. Ben muss sich jetzt eben entscheiden welchen er gehen will. Wenn er den der "absoluten" Zinssicherheit gehen will, muss er jetzt 80.000 € in eine mager verzinsten Bausparvertrag stecken.

  5. Avatar von TessTCulls
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Ok danke.

    Dann liege ich mit meiner theoretischen Annahme also nicht gänzlich falsch.
    Letztendlich liegt es daran, dass die Produkte "falsch" verkauft werden/wurden und die Stellschrauben, derer es in diesen Konstrukten ja zu Hauf gibt, nicht ordentlich "festgezogen" worden sind.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Zitat Zitat von TessTCulls
    Ok danke.

    Dann liege ich mit meiner theoretischen Annahme also nicht gänzlich falsch.
    Letztendlich liegt es daran, dass die Produkte "falsch" verkauft werden/wurden und die Stellschrauben, derer es in diesen Konstrukten ja zu Hauf gibt, nicht ordentlich "festgezogen" worden sind.
    Richtig.......

  7. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Genau.

    Die Leute wollten eine geringe Rate haben und haben sie auch bekommen.
    Das 1.086 € bei 360 Monaten (30 Jahre) nicht zum Tilgen eines Kredit über 400.000 € reicht, kann man mit dem einfachen Windows-Rechner errechnen.
    Nach 10 oder 15 Jahren, hat sich die Welt dann schon so sehr weitergedreht, sodass der Verursacher (Bankvertreter, Bausparkassenvertreter, Freund, Nachbar, ehem. Klassenkamerad) nicht mehr greifbar ist und im Zweifelsfall gesagt wird, dass doch alles in den ABB steht. Immerhin sind die Bedingungen auch nur 4,5 Seiten lang, doch wer der abschließenden versteht die Zusammenhänge.

    Bausparen ist definitiv nichts verkehrtes, man muss es nur richtig nutzen.
    Der TE zum Beispiel ein Haus baut und ein Darlehen mit minimaler Tilgung und Sondertilgungsmöglichkeit gewählt hätte und dazu einen Bausparvertag von vielleicht 200.000 €, dann wäre er für viele Szenarien gewappnet. So hätte er, wenn die Zinsen niedrig geblieben wären Sondertilgungen in das Darlehen zahlen können und wäre nicht verpflichtet gewesen den Bausparvertrag aufzufüllen.

  8. Avatar von TessTCulls
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Hi BenniG,

    danke für die umfangreiche Erläuterung. Mir geht es jetzt weniger um den hier spezifischen Bausparvertrag, sondern um das grundsätzliche Konstrukt.
    Ich möchte ja gerade bei der Baufinanzierung wissen, wie mein Fahrplan der Finanzierung für den (gesamten Zeitraum) aussieht, auch um die Risiken zu kalkulieren.
    Beim Annuitätendarlehen habe ich eine recht überschaubare Rechengröße. Nach Ende der Zinsbindung habe ich evtl. einen Restschuldbetrag von X. Muss ich nachfinanzieren oder kann ich (voraussichtlich) diesen Betrag auf einmal zahlen -> Hierin liegt das zukünftige Risiko.

    Bei Finanzierung über BSV habe ich - so meine Annahme - diese Risiko im Idealfall nicht, da Ansparsumme und anschließendes Bauspardarlehen die komplette Summe abdecken und auch die Zinsen bzw. Annuität meiner Meinung nach feststehen sollten. Dafür zahle ich dann ggf. auch mehr (Abschlussgebühren / evtl. höhere Zinsen, da Endfälliger Kredit etc.). Das Risiko liegt bzw. lag m.E. in der Tatsache, dass ich die Einsparsumme eben zwingend aufbringen muss -> das habe ich gänzlich selbst in der Hand.

    Jetzt stellt es sich so dar, dass am Ende der Zinsbindung die Zuteilung des Dahrlehens nicht nur davon abhängig ist, dass ich Betrag X eingezahlt habe. Darüber hinaus müssen auch noch andere Kriterien erfüllt sein, die ich als Kunde selbst nicht in der Hand habe.
    Aber auch Deinen Ausführungen anhand des Beispieles von Ben zufolge habe ich das als Kunde selbst in der Hand. Ich muss nur die Rahmenbedingungen der BSK (die zugegebenermaßen komplizierter zu sein scheinen, als der § 1 Außensteuergesetz) erfüllen.

    -> Da haben wir uns überschnitten. Dennoch vielen Dank auch Dir.

  9. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Zitat Zitat von TessTCulls
    Jetzt stellt es sich so dar, dass am Ende der Zinsbindung die Zuteilung des Dahrlehens nicht nur davon abhängig ist, dass ich Betrag X eingezahlt habe. Darüber hinaus müssen auch noch andere Kriterien erfüllt sein, die ich als Kunde selbst nicht in der Hand habe.
    Aber auch Deinen Ausführungen anhand des Beispieles von Ben zufolge habe ich das als Kunde selbst in der Hand. Ich muss nur die Rahmenbedingungen der BSK (die zugegebenermaßen komplizierter zu sein scheinen, als der § 1 Außensteuergesetz) erfüllen.
    Ist halt eine Formel mir 4 Variablen, die über 2.900 ergeben muss.
    1. Saldensumme (Guthaben x Zeit)
    2. Bewertungsdarlehen (Bausparsumme abzgl. Guthaben)
    3. Tilgungszeit
    4. Bewertungsfaktor (370 oder 1.080)

    3 Variablen sind bekannt, also muss die Formel nach der Tilgungszeit umgestellt werden und so kann mit einem Online-Zinsrechner die Tilgungsrate ausgerechnet werden.
    Wenn die zu hoch ist, muss was an den anderen Faktoren geändert werden.
    Am einfachsten ist es den schlechteren Zinssatz zu wählen.
    Wenn das nicht reicht muss eben mehr Zeit vergehen.
    Wenn man nicht mehr Zeit hat, muss eben mehr Guthaben im Vertrag sein.

    So kompliziert finde ich es an sich nicht, nur es macht sich eben kein Verkäufer die Arbeit, dies so zu erklären - oder vielleicht versteht der ein oder andere Verkäufer auch nicht so die Zusammenhänge.

  10. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Dafür haben die Bausparkassen Berechnungsprogramme, wo jede Situation mit jeder Maßnahme und seinen Auswirkungen simuliert werden kann. Bei Abschluss, mitten drin und kurz vor der Zuteilung, aber auch nach erfolgter Zuteilung.

    Natürlich setzt der, dem die Zuteilung egal ist und die auch nicht ansatzweise erreicht wird, diese Berechnungen und Darstellungen nicht ein!

    Man nennt das Optionen, diese Optionen zu Vorteil einer Sache (schnellere Zuteilung und/oder besserer Zinssatz, geringer Anspargrad/geringe Ansparrate/geringe monatliche Sparrate), mit Nachteil einer anderen Sache (kürzere Tilgungsstrecke/höhere Zins-, und Tilgungsrate nach Zuteilung und/oder höhere Einzahlung und/oder spätere Zuteilung).

  11. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Hallo an alle,

    lese jetzt erst diesen Beitrag und vorab Kompliment an BenniG. Ich habe mich jetzt seit vielen Jahren auf Bausparen spezialisiert
    aber solche Ausführungen und Mühen mit Berechnungen habe ich bisher hier noch nicht erlebt.

    Wie bereits hier schon geschrieben wird eine Zuteilung im 1,25% Tarif der BHW nicht möglich sein. Dieser
    Tarif hat einen viel zu hohen Anspargrad und eine extrem hohe Tilgung. Welche nach 15 Jahren bei ca. 2.900 Euro
    liegen wird. Näheres hierzu hier:
    https://www.mein-bauspar-vergleich.d...ierung-rechner

    Es gibt aber eine Lösung dazu:

    - bis 2034 ist noch etwas Zeit und daher macht ein Wechsel (Variantenwechsel) in den 2,35% Tarif Sinn.
    Ich würde hier 35% Anspargrad wählen, so dass die Tilgung dann später bei ca. 1.550 Euro liegt.
    https://www.mein-bauspar-vergleich.d...ierung-rechner

    d.h. es müßten bis 2034 ca. 150.000 Euro an Guthaben vorhanden sein, so dass das Vorausdarlehen dann abgelöst wird
    und die weitere Fortführung des Darlehens mit dem Bauspardarlehen zu 2,35% stattfindet.

    - Es wäre zu überlegen, ob hier nicht ein kleines Darlehen oder ein Modernisierungsdarlehen einer Bausparkasse mit kleiner Rate
    aufgenommen wird und als Sonderzahlung verwendet wird in den Bausparvertrag, so dass die Zuteilung in 2034
    gewährleistet ist. Die Höhe der Sonderzahlung muss dabei bei der Hotline erfragt werden. Es wäre auch klug
    diese eher jetzt zu gestalten, da damit die Bewertungszahl gehebelt wird und damit dann später die Tilgung
    kleiner ausfällt. Die 2. Frage die es auch zu stellen gilt, ob die BHW hier Sonderzahlungen zuläßt, da der Eigentümer
    des Vertrages die BHW ist.

    Viel Erfolg

  12. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Danke Christian für das Lob.

    Der TE hat ja schon mit der Bausparkasse telefoniert...

    Zitat Zitat von Ben40
    Habe gerade mit der BHW telefoniert und der Fallstrick ist wirklich der Beendigung der Sollzinsbindung (2034).
    Wenn ich so weitersparen würde, wäre die Zuteilung erst 2040..und die BHW würde mir 2034 ein Angebot machen, zum marktüblichen Zins und es ist wenig wahrscheinlich das der Zins wieder ,wenn überhaupt ,absinkt.

    Es gibt jetzt 2 Optionen das der Bausparvertrag bis 2034 zugeteilt wird.
    entweder dir Sparrate auf 1700 (+Zins) erhöhen ...das kann ich nicht stemmen.

    oder im ersten Quartal 2026 so ca . 73-bis 75000 Euro einzahlen.
    und da muss ich mal schauen was ich da reißen kann.

    Ich danke euch ganz herzlich
    Da wurde ja auch der Vorschlag mit der Sonderzahlung (ob Darlehen oder anderes Geld ist natürlich offen).
    Allerdings muss das dann auch ziemlich sicher sein.
    Wenn er 15 Jahre monatlich 750 € einzahlt liegt er bei 135.000 €, wenn dort die 75.000 € hinzukommen liegt er bei 210.000 €, was ja deutlich über den von dir prognostizierten Wert von 150.000 € liegt. Hängt aber wohl auf von 1,25% oder 2,35% zusammen.
    Sinnvoller wäre natürlich noch eine Einzahlung Ende Dezember, sodass die große Summe gleich einen Bewertungsstichtag "mitnimmt".

  13. Avatar von Ben40
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Gute Tag,
    nochmals vielen Dank an alle.
    Ich hatte dann am Freitag nochmal ein Gespräch mit der BHW .
    Die nette Dame hat dann nochmal verschiedene Möglichkeiten von meinem Bausparvertrages simuliert. Unter anderem eine monatlicher Erhöhung ab jetzt, d.h. ich würde statt 1086 Euro den monatlichen Betrag um 200 Euro erhöhen und dann Anfang nächstes Jahr eine Einmalzahlung von 55000 Euro tätigen würde dann die Zuteilung zum Ende 2034 sicherstellen. Das könnte ich noch relativ gut leisten.
    Zitat BHW:
    Die Zuteilung erfolgt dann genau zum Fälligkeitsdatum des Darlehens.
    Die Rückzahlung des Darlehens (Zitat BHW) mit einer festen monatlichen Rate incl. Zins und Tilgung von etwa 1234 Euro bis 2046 geplant ohne Restschuld.
    Sondertilgungen sind jederzeit möglich und verkürzen die Laufzeit.
    Die Abwicklung der Zuteilung und Verrechnung erfolgt intern automatisch.
    Ich denke trotz der eindeutigen Aussagen der BHW, würde ich es nochmal von einer Verbraucherzentrale gegenrechnen lassen oder was meint ihr?

  14. Avatar von rheingeist
    rheingeist ist offline

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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Das klingt erstmal nicht schlecht, wenn man sich das so auf die Jahre hin leisten kann .

    Dann möchte ich dir ein Tipp mitgeben:
    Schieß nicht einen großen BSV ab , sondern mehrere. Kostet auch nicht mehr .
    So kannst wenn du Sonderzahlungen leisten nach und nach einen BSV Tilgen und somit die Monatliche Belastung verringern.

  15. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Kann BHW dir die Simulation auch zusenden?
    Hat die nette Dame den Zinssatz dazugesagt?

    Wenn das auf jeden Fall für dich passt, dann ist das in Ordnung.

    Was würde passieren, wenn die Zuteilung doch erst ein Quartal später klappt?
    Würde es dann für die drei Monate auf einen flexiblen Zins umgestellt oder ist da die Bank kulant und nimmt für das Quartal die 1,X% weiterhin?

    Ich würde halt nochmal gegenrechnen, was für einen Verlust du durch den "sofortigen" Einsatz der 55.000 € hast, indem du sie 9 Jahre zu 0,1% anlegst.

  16. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: Finanzierung über Bausparvertrag

    Hallo,

    die 55.000 Euro klingen erstmal als wären Sie viel zu hoch. Daher gehe ich mal
    davon aus, dass hier der 1,25% Sollzins hinterlegt ist.

    Die Frage wäre: Wie hoch muss die Sonderzahlungen sein, wenn man in den 2,35% Tarif wechselt?

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