Verkäufer rechnet Außenstellplatz zur Wohnfläche – massiv nachverhandeln oder rennen?
Hallo zusammen,
ich stehe kurz vor einer Entscheidung bei einer kleinen Eigentumswohnung (Kapitalanlage) und brauche eure Einschätzung. Die "Due Diligence" hat kurz vor dem Notartermin Unglaubliches zu Tage gefördert.
Die Eckdaten:
Objekt: 1-Zimmer-DG-Wohnung, Baujahr 1995, ländlicher Raum (Bayern).
Preis: Inseriert für 99.000 €, runtergehandelt auf 82.500 €.
Miete: 350 € kalt + 25 € Stellplatz (vermietet).
Flächenangabe im Inserat: "ca. 46 m² Wohn-/Nutzfläche".
Der Hammer: Da mir die Wohnung bei der Besichtigung kleiner vorkam und kein vermaßter Grundriss vorlag, habe ich in die Teilungserklärung geschaut. Dort steht schwarz auf weiß: Die Sondereigentumseinheit (Wohnung inklusive Kellerabteil!) hat insgesamt nur 39,77 m². Zieht man den Keller (~5 m²) ab, hat die Wohnung real nur ca. 34–35 m² Wohnfläche.
Die Erklärung des Verkäufers: Auf die fehlenden 11 m² (Abweichung >30 %!) angesprochen, meinte der Verkäufer (ein lokaler Unternehmer!) trocken: Er habe ja "Wohn- und Nutzfläche" geschrieben. Da gehöre der Außenstellplatz und der Keller eben mit dazu. Das sei schließlich sein Eigentum, also könne er das da mit reinrechnen. Er sieht darin kein Problem ("Im Grunde ändert sich nichts an der Mieteinnahme") und droht damit, die Wohnung sonst einfach zu behalten.
Mein Problem / Das Risiko: Im aktuellen Mietvertrag stehen ebenfalls "ca. 46 m² Wohn-/Nutzfläche". Der Verkäufer glaubt, durch diesen Begriff ("Nutzfläche") rechtlich fein raus zu sein. Mein Verständnis (und Anwaltsmeinung) ist aber: In einem Wohnraummietvertrag darf der Mieter erwarten, dass die angegebene Fläche primär Wohnraum ist. Einen Parkplatz dort einzurechnen, dürfte vor Gericht zerrissen werden.
Da die reale Wohnfläche nur ca. 35 m² beträgt (Abweichung > 10%), sitzt der Mieter auf einem "Joker":
Er kann die Miete jederzeit mindern (ca. 25–30 %), da die "Wohn-/Nutzfläche"-Klausel als intransparent gelten dürfte.
Er kann zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern.
Die "sichere Rendite", die der Verkäufer anpreist, steht auf einem juristischen Pulverfass. Ein Zollstock genügt, und die Kalkulation platzt.
Meine Frage an euch: Ich habe dem Verkäufer bisher noch kein neues Gegenangebot gemacht. Aktuell stehen die 82.500 € im Raum. Das wären bei realen 35 m² plötzlich über 2.350 €/m² – für diese Lage (ländlich, Bj. 1995) ist das ohnehin viel zu teuer, ganz abgesehen von dem massiven Rechtsrisiko im Mietvertrag.
Was würdet ihr tun? Option A: Ein "unverschämtes" Angebot machen (z.B. 60.000 - 65.000 €), das das Risiko der Mietminderung komplett einpreist? (Die Substanz vom Haus ist an sich okay).
Option B: Finger weg! Ein Verkäufer, der Stellplätze als Wohnraum verkauft, ist unseriös und da schlummern sicher noch mehr Leichen im Keller.
AW: Verkäufer rechnet Außenstellplatz zur Wohnfläche – massiv nachverhandeln oder ren
Hast du mal mit dem Mieter gesprochen, ob er zum Abschluss eines Mietvertrages mit geänderten m² Angaben bereit wäre?
Falls nein, dann mach das doch mal, auch wenn du noch kein Eigentümer bist.
Ansonsten weckst du vielleicht schlafende Hunde und der Unternehmer wird zukünftig eine andere Einstellung zu seinen m ²-Angaben haben.
Du kannst es natürlich auch mal mit dem unverschämten Angebot probieren, aber muss dann eben auch bereit sein, dem Mieter die Entschädigung ohne große Umwege zu bezahlen - oder hoffen, dass er bald auszieht.
AW: Verkäufer rechnet Außenstellplatz zur Wohnfläche – massiv nachverhandeln oder ren
Zitat von BenniG
Hast du mal mit dem Mieter gesprochen, ob er zum Abschluss eines Mietvertrages mit geänderten m² Angaben bereit wäre?
Falls nein, dann mach das doch mal, auch wenn du noch kein Eigentümer bist.
Ansonsten weckst du vielleicht schlafende Hunde und der Unternehmer wird zukünftig eine andere Einstellung zu seinen m ²-Angaben haben.
Du kannst es natürlich auch mal mit dem unverschämten Angebot probieren, aber muss dann eben auch bereit sein, dem Mieter die Entschädigung ohne große Umwege zu bezahlen - oder hoffen, dass er bald auszieht.
Nein, die Wohnung ist 20km weg und ich weis ja auch nicht wie der Mieter arbeitet. Ich bin da nicht einfach vorbeigefahren. Bei der Besichtigung wusste ich nichts von den geschönten Angaben, da ist mir erst aufgefallen das mir die Wohnung kleiner vorkommt.
Ich würde den Mieter das evtl. auch garnicht so unter die Nase reiben, falls ich die Wohnung kauf würde ich evtl. einfach mit neuen Mietvertrag und Aufhebungsvertrag des alten Mietvertrags bei ihm klingeln und sagen das ich der neue Eigentümer bin und sagen das wir deshalb jetzt einen neuen Mietvertrag brauchen.
Zitat von Zapp73
Was sagt denn der Mietspiegel?
Laut Verkäufer "könne man ja noch 20€ mehr im Monat verlangen" als ich sagte das ich da aber 3 Vergleichsangebote vorlegen muss meinte er "dann eben mit Einverständniserklärung".
Ich weis ja welche Art von Mieter der sonst immer hatte, er hat viele Häuser und einige Wohnungen. So leicht ist es eben leider nicht immer.
Für die ca. 35 - 36m2 Wohnung ist die Miete inkl. Stellplatz der Höchstwert den man erzielen kann, da ist eigentlich keine Luft mehr nach oben. Allerdings ist die Miete jetzt auch nicht maßlos überzogen, aber eben meiner Meinung nach ohne Steigerungspotenzial.
Verkäufer rechnet Außenstellplatz zur Wohnfläche – massiv nachverhandeln oder rennen?
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Zitat von BenniG