Mit Bausparverträgen günstige Zinsen für Bauvorhaben in 1-3 Jahren sichern?

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  1. Avatar von gboard
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    Standard Mit Bausparverträgen günstige Zinsen für Bauvorhaben in 1-3 Jahren sichern?

    Hallo zusammen,

    meine Partnerin und ich planen in den nächsten 1-3 Jahren den Bau eines Eigenheims (evtl. mit zusätzlicher Einliegerwohnung). Allerdings gibt es momentan noch kein konkretes Grundstück bzw. Objekt.

    Trotzdem wollen wir hier schon tätig werden und das aktuelle Zinstief nutzen. Die einzige Möglichkeit die mir hier Sinnvolle erscheint, ist der Abschluss eines Bausparvertrags (bzw. zwei). Dieser wäre dann ein Baustein der Finanzierung und könnte später nach Zuteilung ein Teil des Darlehns ablösen. Dabei stellt sich für mich die Frage, welcher Konstellation und welcher Anbieter zu empfehlen ist.

    Sollte man in dem Zusammenhang Wohn-Riester berücksichtigen oder nicht? Vorteil ist sicherlich die schnellere Tilgung, Nachteil aber auch die nachgelagerte Besteuerung über das Wohngeldkonto. Meine Partnerin hat noch keinen Riester-Vertrag, daher würde für sie Wohn-Riester sicherlich Sinn machen. Ich selbst habe seit einigen Jahren einen Riester-Fondsparplan. Diesen aufzulösen halte ich nicht für sinnvoll, evtl. könnte man ihn aber ruhen lassen falls Wohn-Riester mehr Sinn machen würde.

    Wichtig ist uns insbesondere ein niedriger Darlehnszins. Aber auch die monatliche Belastung aufgrund des Bausparvertrages sollte überschaubar sein, da ja auch noch ein normales Annuitätendarlehen zu bedienen sein wird.

    Eine mögliche Konstellation die ich mir angeschaut habe wäre beispielsweise:

    LBS Classic N8 als Wohn-Riester für Partnerin

    • Bausparsumme 51.000 EUR
    • 0,5% Guthabenzinsen/ 1,5% Sollzins/ Regelsparbeitrag 4‰/ Zins-&Tilgung 8‰/ 40% Mindestsparguthaben
    • Ansparphase: 84 Monate x 240 EUR
    • Tilgungsphase: 79 Monate x 408 EUR


    SHA Fuchs Bau für mich selbst

    • Bausparsumme 69.000 EUR
    • 0,5% Guthabenzinsen/ 2,75% Sollzins/ Regelsparbeitrag 5‰/ Zins-&Tilgung 6‰/ 40% Mindestsparguthaben
    • Ansparphase: 119 Monate x 240 EUR
    • Tilgungsphase: 113 Monate x 414 EUR


    Erwähnenswert ist evtl. noch, dass meine Partnerin bereits einen kleinen Bausparvertrag bei der LBS (Classic S) hat, der eigentlich schon Zuteilungsreif ist. Die Bausparsumme beträgt 10 TEUR und 40% Guthaben sind da bereits erreicht. Hier sind bisher nur VL-Leistungen eingeflossen. Guthabenzinsen sind dort 1,5%, der Sollzins beträgt 4,25%. Sicherlich nicht gerade die besten Konditionen. Die Frage ist auch, was man hierzu empfehlen kann? Auszahlen lassen und auf das Darlehn verzichten oder besser ruhen lassen?

    Wie ist Eure Meinung hierzu oder wie würdet ihr vorgehen?


  2. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: Mit Bausparverträgen günstige Zinsen für Bauvorhaben in 1-3 Jahren sichern?

    Hallo gboard,

    nun, das sind sehr viele Fragen die Du da in den Raum wirfst. Ich versuche mal auf die Fragen einzugehen und schildere meine persönliche Meinung dazu.

    1.) In 1 bis 3 Jahren bauen.

    Das ist relativ kurz, so dass sinnvolles ansparen nicht groß stattfindet. Könnt ihr eine Einmalzahlungen tätigen? Am Markt gibt es dazu nur einen Tarif, der Classic Finanz der Badenia, der ansparen mit Zuteilung in dieser kurzen Zeit erlaubt. Die Konditionen wären 1,6% AG, 1% Guthabenszins und 3,45% Darlehenszins mit Mehrzuteilungsoption.

    Falls eine Einmalzahlung möglich wäre (z.B. der LBS Vertrag) dann eröffnet dies neue Tarifmöglichkeiten. Allerdings nicht in 1 oder 2 Jahren, sondern erst in 3 Jahren. Z.B. Einzahlung von 10.000 Euro bei der Signal Iduna F60 und Zuteilung in 3 Jahren mit 10.000 Darlehensanspruch. Rückzahlung kann variabel zwischen 50 Euro bis 100 Euro mtl. gewählt werden.
    Konditionen: 1% AG, 1% Guthabenszins und 2 % Darlehenszins.

    SHA Fuchs Bau für mich selbst

    • Bausparsumme 69.000 EUR
    • 0,5% Guthabenzinsen/ 2,75% Sollzins/ Regelsparbeitrag 5‰/ Zins-&Tilgung 6‰/ 40% Mindestsparguthaben
    • Ansparphase: 119 Monate x 240 EUR
    • Tilgungsphase: 113 Monate x 414 EUR.

    Davon halte ich gar nichts.

    Der neue Tarif der BSH ist gut, aber für welchen Zweck? Wenn das Bauvorhaben gestartet wird ist der Vertrag noch nicht zuteilungsreif, d.h. er muss geteilt werden auf eine minimale Bausparsumme oder zwischenfinanziert werden. Daraus folgen Zinsen auf die 69.000 Euro und die Tilgung in den BSV bis zur Zuteilung. Das ist mathematischer nonsens.

    Ein guter Bausparvertrag ist (auch später als evtl. Unterlegung von einer Bankfinanzierung) wenn man 30% einzahlt, 70% Darlehen erhält, am besten zu 1% Darlehenszins und einer kleinen mtl. Rückzahlung.

    2.) LBS Classic N8 als Wohn-Riester für Partnerin

    • Bausparsumme 51.000 EUR
    • 0,5% Guthabenzinsen/ 1,5% Sollzins/ Regelsparbeitrag 4‰/ Zins-&Tilgung 8‰/ 40% Mindestsparguthaben
    • Ansparphase: 84 Monate x 240 EUR
    • Tilgungsphase: 79 Monate x 408 EUR

    Hier ist das gleiche Szenario: In 1 bis 3 Jahren müßte mann die 51.000 Euro zwischenfinanzieren, d.h. auch das vorhandene Guthaben wird zwischenfinanziert. Das ist mathematischer nonsens.

    Überlegenswert wäre eher ein Wohnriester Darlehen (entweder annuitätisch oder als Vorausdarlehen mit Bausparunterlegung) erst bei Kauf abzuschließen. Das würde Sinn machen.

    Übrigens: aus dem Riester Fondssparplan kann man Guthaben als EK entnehmen oder den Riester Fondssparplan auch als Wohn Riester aktivieren bei Rentenbeginn, da man mit dem Fondsguthaben seine Restschuld (ab 60 erst möglich) ablösen kann.

    3.) der LBS Vertrag

    In diesem Vertrag würde ich das Guthaben entnehmen und evtl. als Einmalanlage in einen sinnvollen Bausparvertrag investieren. 4.000 Euro sind allerdings ein bißchen wenig.
    Ich schreibe bewußt auch entnehmen, ich kenne die LBS nicht im Detail, aber manche Bausparkassen (mit Verlängerungsoption für das Bauspardarlehen) erlauben bis zu 4 Jahre in denen man Zeit hat das Bauspardarlehen (den Anspruch) zu aktivieren.
    D.h. übersetzt, ihr könnt euer Bausparguthaben entnehmen und hättet evtl. noch genügend Zeit das Darlehen auch evtl. noch abzunehmen.

  3. Avatar von gboard
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    Standard AW: Mit Bausparverträgen günstige Zinsen für Bauvorhaben in 1-3 Jahren sichern?

    Hallo C.Andreas,

    besten Dank zunächst für die umfangreiche Antwort.

    Ich stimme dem zu, dass in einem Zeitraum von 1-3 Jahren ein sinnvolles besparen eines Bausparvertrags nicht möglich ist. Es war auch nicht meine Intention den Vertrag in der Zeit zuteilungsreif zu bekommen.
    Viel eher denke ich daran einen Vertrag über ca. 10 Jahre abzuschließen um später einen Teil des normalen (und teureren) Bankdarlehns abzulösen bzw. für einen Teil des normalen Bankdarlehns durch die kürzere Laufzeit von günstigeren Zinsen zu profitieren.

    Die erwähnte Einmalzahlung wäre zwar durchaus möglich, ob dies allerdings sinnvoll ist wage ich zu bezweifeln, da ich damit mein Eigenkapital beim Kauf/Bau deutlich reduzieren würde.
    Um mal ein Beispiel aufzubauen...

    Benötigtes Bausumme: 240.000 EUR
    Eigenkapital: 40.000 EUR



    Variante 1: Bausparvertrag in ca.3 Jahren Zuteilungsfähig
    • Bausparsumme: 69.000 EUR
    • Einmaleinzahlung: 28.000 EUR (ca. 40%)
    • Darlehnsanspruch: 41.000 EUR (z.B. zu 3%)
    • Restliches Eigenkapital: 12.000 EUR
    Benötigtes Bankdarlehn in 3 Jahren (ohne Darlehn aus BSV):
    • 159.000 EUR für 20 Jahre zu z.B. 5,5%


    Variante 2: Bausparvertrag in ca.10 Jahren Zuteilungsfähig
    • Bausparsumme: 69.000 EUR
    • Einmaleinzahlung: 0 EUR
    • Guthaben nach Ansparphase: 29.000 EUR
    • Darlehnsanspruch ca. 40.000 EUR (z.B. zu 3%)
    • Restliches Eigenkapital: 40.000 EUR
    Benötigtes Bankdarlehn in 3 Jahren (ohne Darlehn aus BSV):
    • 77.000 EUR für 10 Jahre fest zu z.B. 3% --> wird bei 1% Tilgung nach 10 Jahren abgelöst durch den 69.000 EUR Bausparvertrag
    • 123.000 EUR für 20 Jahre zu z.B. 5,5%
    Ohne das jetzt im Einzelnen auf den letzten Cent ausgerechnet zu haben, würde ich sagen fährt man mit der zweiten Variante doch besser, oder nicht?

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Mit Bausparverträgen günstige Zinsen für Bauvorhaben in 1-3 Jahren sichern?

    Hallo gboard,

    eine Einmaleinzahlung macht nur Sinn, wenn bei Finanzierungsbeginn der Bausparvertrag zugeteilt wird und sowohl Bausparguthaben und Bauspardarlehen = Bausparsumme in Anspruch genommen wird.

    Eine Variante mit einer Zwischenfinanzierung der Bausparsumme bei Kaufbeginn wegen Nichtzuteilung halte ich genauso unsinnig, wie das Vorwegsparen für eine Zuteilung nach einer Zinsfestschreibungszeit, soll heißen, das bis Baubeginn angesparte weitere Eigenkapital muss die Finanzierungssumme weiter verringern. Dieses jetzt in den kommenden 3 Jahren in einen Bausparvertrag bis Finanzierungsbeginn einzuzahlen, der dann während der Zinsfestschreibung weiter läuft, halte ich für ungesund.

    Wenn überhaupt mit Bausparen, dann muss bei Finanzierungsbeginn das gesamte Eigenkapital den Finanzierungsbedarf reduzieren, um dann evtl. darüber nach zu denken, für eine bzw. innerhalb einer gewählten Zinsfestschreibungszeit einen geeigneten BSV für die Teilablösung eines Anteils der aufgenommenen Mittel zu gewährleisten.

    Da kann es dann aber nicht um den Tarif mit den günstigsten Zinsen gehen, sondern um den Tarif, der aufgrund des angesparten Kapitals das größstmöglichste Darlehen innerhalb der Zinsfestschreibungszeit bereit stellt. Dies am besten noch mit den höchsten Guthabenszins, der bei 1 % liegen dürfte. Idealerweise hat dann dieser Tarif auch noch eine Abschlussgebühr von 1 % und nicht 1,6 %.

    Um hier das bestmöglichste Finanzierungskonzept zu erstellen, benötigen sie einen Finanzierungsmakler, der ihnen sowohl die günstigste Hypothek am Markt generiert, als auch den geeignetesten Bauspartarif, halt einen Partner, der ganzheitlich ein Finanzierungskonzept mit ihnen ermittelt und bereit stellt!

    Abhängig wird das dann alles von ihrem Gesamtengagement, aber auch von dem Abtrag, den sie sich bei Finanzierungsbeginn leisten können und wollen. Für die kommenden 3 Jahre der Ansparzeit gilt es erst Mal, den besten Bauspartarif ausfindig zu machen, sprich ihr bereits jetzt vorhandenes Eigenkapital ( damit meine ich auch das bereits im Bausparvertrag befindliche Kapital ) wie auch die Sparraten in den nächsten 3 Jahren so anzulegen, dass sie in 3 Jahren einen Bausparvertrag geeignet zuteilen können und zwar so wie oben beschrieben, dass sie sowohl mit dem gesamten Eigenkapital ( Bausparguthaben ) als auch den Darlehensanspruch sofort den Restfinanzierungsbedarf verringern können. Dies verringert den Beleihungsauslauf - was günstige Zinsen für die Resthypothek nach sich zieht - und gestaltet die Gesamtfinanzierung überschaulich. Auch werden Zinsverluste minimiert, da sie weniger Hypothekenzinsen zahlen müssen, die zumindest für die jetzt noch angesparten Gelder nicht sinnlos zu 1 % weiter in dem Bausparvertrag während der Zinsfestschreibungszeit lungern, während sie für die Hypothek 4 % zahlen.
    Für den dann neu abzuschließenden Bausparvertrag bei Finanzierungsbeginn als Zinssicherungsinstrument will ich das gelten lassen, nicht aber für das Kapital, was sie jetzt in den kommenden 3 Jahren noch ansparen werden!!!

  5. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: Mit Bausparverträgen günstige Zinsen für Bauvorhaben in 1-3 Jahren sichern?

    Hallo,

    noelmaxim hat eigentlich alles gesagt, da kann ich nichts mehr anfügen.

    Eine Zwischenfinanzierung oder ein Bausparvertrag jetzt abzuschließen, der erst in 10 Jahren zuteilungsreif ist und dann in 3 Jahren einen Immobilienerwerb zu planen, ist finanzmathematisch nicht effektiv. In 3 Jahren wird das komplette Guthaben zwischenfinanziert, zudem erhält man im Fuchs Bau nur 0,5% Guthabenszins. Wenn das Darlehen zu 4,5% aufgenommen wird, macht man nun jeden Monat 4% Verlust. Da helfen die 2,75% Darlehenszins dann auch nicht mehr weiter aus dem Bausparvertrag.

    Diese Thematik benennt man in der Rubrik "Grenzzinssätze". Oder übersetzt würde es heißen, man verlängert jetzt schon sein Darlehen mit ca. 6% (nicht die 2,75%).

    Variante 2 ist nicht sinnvoll.

    Variante 1 schon eher, zumal man sich ein günstiges Nachrangdarlehen sichert. Aber, dann sollte man es richtig machen:

    Beispiel an Hand der Signal Bauspar AG:

    Bausparsumme 42.000
    AG 1% (420,- Euro)
    Einzahlung 40.000 Euro zum 01.01.2011
    Darlehensanspruch 43.187 Euro
    Auszahlung 84.000 Euro (Darlehen + Guthaben)
    Zuteilung zum 01.02.2014
    Darlehenszins 2% (Sollzins, eff. 2,25%)
    Guthabenszins 1%
    mtl. Tilgung: 431,87 Euro (auf Wunsch reduzierbar)
    Darlehenslaufzeit 9 Jahre und 3 Monate
    Angehängte Dateien Angehängte Dateien

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Mit Bausparverträgen günstige Zinsen für Bauvorhaben in 1-3 Jahren sichern?

    Ein wirklich toller Tarif, hätte ich nicht gedacht, dass den die Signal Iduna aufruft! Aber dafür haben wir ja unseren unabhängigen Experten C.Andreas!

    Allerdings ist die Annahme auf die konkrete Frage heir wohl falsch, denn woher soll der User die 40.000 Euro Einzahlung jetzt nehmen?????

  7. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: Mit Bausparverträgen günstige Zinsen für Bauvorhaben in 1-3 Jahren sichern?

    Hallo,

    die Vorgaben waren doch:

    Bausumme 240.000 Euro und
    40.000 EK

    Insofern passt es doch.

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