KfW - Absicherung

+ Antworten
7Antworten
  1. Avatar von Ravemaster84
    Ravemaster84 ist offline
    Themen Starter

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    23.07.2012
    Beiträge
    642
    Danke
    95

    Standard KfW - Absicherung

    Hallo zusammen,

    mal eine Frage an die Experten oder an diejenigen die Erfahrung gesammelt haben. Meine Suche über das Internet hat nicht wirklich zu einem "Klick" im Kopf gebracht. Es geht um den Beleihungsauslauf und seine Höhe bei Inanspruchnahme eines KfW-Darlehens.

    Nehmen wir mal an:
    Finanzierung erfolgt

    - mit einem zugeteilten Bausparvertrag als Blankodarlehen
    - mit dem Wohneigentumsprogramm 124
    - mit einem "normalen" Immobiliendarlehen über eine Bank

    Die finanzierende Bank wird das KfW-Darlehen ja durchleiten. Sie steht auch im ersten Rang. Das Blankodarlehen kommt nicht ins Grundbuch und wirkt positiv auf den Beleihungsauslauf. Was ist mit dem KfW-Darlehen? Habe bei meiner Recherche mehrere Aussagen gefunden. Teilweise wird darauf verwiesen, dass keine Absicherung nötig sei (Blanko), dann wiederrum wird es als Nachrangdarlehen gehandhabt (ebenfalls positiver Effekt auf den Beleihungsauslauf) und damit die Verwirrung vollständig ist, wird darauf verwiesen, dass es als Geld der finanzierenden Bank im ersten Rang steht (nicht positiv wirkend). Auf der KfW-Website steht, dass eine grundpfandrechtliche Absicherung nötig sei.

    Was ist nun korrekt? Oder ist dies von Fall zu Fall (Bank zu Bank) verschieden?

    Gruß
    Rave

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    20.05.2013
    Ort
    71229 Leonberg-Höfingen, Hinter der Kelter 3
    Beiträge
    6.875
    Danke
    517

    Standard AW: KfW - Absicherung

    Ein KfW Wohneigentum 124 wird niemals Blanko bei der finanzierenden Bank gesichert.
    Die finanzierende Bank - Deine Bank, sagen wir XY Bank - ist Primärhafter gegenüber der KfW. Sie leitet das Geld von der KfW an Dich weiter. Jedoch, zahlst Du das Darlehen nicht zurück, haftet die XY Bank gegenüber der KfW für die Rückzahlung.
    Es wird immer das KfW Darlehen in den Beleihungsauslauf eingebaut und voll grundbuchlich abgesichert.

    Beispiel:
    EUR 200.000,00 Kaufpreis
    EUR 150.000,00 Bankdarlehen
    EUR 50.000,00 KfW Wohneigentum Nr.124

    Grundbuch:
    EUR 200.000,00 Grundschuld für XY Bank

    Beleihungsauslauf für Konditionen:
    EUR 200.000,00 = 100%

  3. Avatar von Ravemaster84
    Ravemaster84 ist offline
    Themen Starter

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    23.07.2012
    Beiträge
    642
    Danke
    95

    Standard AW: KfW - Absicherung

    Bedeutet also, dass ein KfW-Darlehen in Sachen Beleihungsauslauf keinerlei Vorteile bringt, richtig?

    In meiner genannten Konstellation also:
    - Bankdarlehen im ersten Rang
    - KfW in der Grundschuld vom Bankdarlehen eingebaut und ebenfalls erstrangig abgesichert
    - Blankodarlehen der Bausparkasse ohne Pfandrecht

    Die Vorteile liegen dann also beim KfW-Darlehen in den günstigen Zinssätzen unter 3%.

    EDIT:
    Solche Quellen haben mich verunsichert:
    Erhöhte Konditionen für den KfW-Kredit 124 | Baudarlehen
    Zitat:
    Die Vorteile des KfW-Kredites 124

    .......Dennoch ist dieser KfW Kredit sehr interessant, da er zwar wie jedes Baudarlehen grundpfandrechtlich gesichert werden muss, die KfW aber auch nachrangige Grundschulden akzeptiert. So kann durch die Beantragung des KfW-Kredites 124 der Beleihungsauslauf für das reguläre Baudarlehen gesenkt werden.

  4. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    20.05.2013
    Ort
    71229 Leonberg-Höfingen, Hinter der Kelter 3
    Beiträge
    6.875
    Danke
    517

    Standard AW: KfW - Absicherung

    Natürlich bringt ein KfW Darlehen Vorteile.
    Würdest Du das KfW Darlehen nicht nehmen, dann würde Dir die Bank 100% Konditionen weitergeben. So drückst Du mit den KfW Konditionen die Bankkonditionen.
    Also wenn man KfW Konditionen nimmt, dann hat das schon Vorteile.
    Geht aber nur für eigengenutzte Immobilien das KfW Wohneigentumsprogramm Nr.124

  5. Avatar von Ravemaster84
    Ravemaster84 ist offline
    Themen Starter

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    23.07.2012
    Beiträge
    642
    Danke
    95

    Standard AW: KfW - Absicherung

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Würdest Du das KfW Darlehen nicht nehmen, dann würde Dir die Bank 100% Konditionen weitergeben. So drückst Du mit den KfW Konditionen die Bankkonditionen.
    Das verstehe ich jetzt nicht (oder stehe ich auf dem Schlauch?).
    100%-Kondition bedeutet was?
    Die Bank leiht mir das Geld der KfW doch ebenfalls (zu 0,00% Zinsen).
    Oder bin ich nun vollkommen auf dem Holzweg?

  6. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    20.05.2013
    Ort
    71229 Leonberg-Höfingen, Hinter der Kelter 3
    Beiträge
    6.875
    Danke
    517

    Standard AW: KfW - Absicherung

    Die Bank gibt die KfW Konditionen an Sie weiter.
    Unter dem Strich erhalten Sie für das Bankdarlehen dann entsprechende Konditionen.
    Aber die KfW Konditionen sind natürlich nicht 0,00%

  7. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    07.03.2010
    Ort
    Braunschweig
    Beiträge
    13.176
    Danke
    1019

    Lächeln AW: KfW - Absicherung

    Hallo Ravemaster,

    ich publiziere die Antwort auf ihre Anfrage mit der PN mal hier für alle.

    An die erste Rangstelle setzt die Bank grundsätzlich ihre eigene Kondition, dann folgt das KfW Darlehen, dann - falls Grundschuldeintrag erforderlich - die Bausparkasse. Einen Zwischenrang für das Bauspardarlehen wäre nur dann denkbar, wenn der Beleihungsauslauf aller drei Darlehen niedrig ist, dann kann es auch mal eine Einzelfallentscheidung geben, wo der KfW das Bauspardarlehen vorgehen kann, aber eher unwahrscheinlich solch eine Konstellation, da Bausparkassen ja bis 80 % ohnehin in den Nachrang gehen und da würde man ja liegen, um von der Bank eine Einzelfallentscheidung abzuverlangen. Soweit so gut.

    KfW kann nur über ein durchleitendes Kreditinstitut beantragt werden und eben dieses durchleitende Kreditinstitut steht mit dem dir weitergeleitenden KfW Darlehen der KfW gegenüber im Obligo. Zahlst du das Darlehen nicht zurück und es kommt zu einer Drittverwertbarkeit der Immobilie, dann muss die Bank der KfW den Schaden bezahlen.

    Es gibt Banken (z.B. DSL Bank, Münchener Hypo) die den KfW Anteil aus dem Beleihungsauslauf für ihr eigenes Geld bzw. die Konditionierung rausrechnen, das nennt man Quersubvention. Ein Beispiel:

    Kaufpreis 150.000, du hast 130.000 Finanzierungsbedarf.

    Modell 1) 130.000 Euro ohne KfW
    Modell 2) 80.000 Euro und 50.000 Euro KfW

    Dann ist die Kondition auf die 80.000 Euro für eben diese günstiger als die 130.000 Euro, denn KfW wird aus dem Beleihungsauslauf rausgerechnet, sprich quersubventioniert.

    Beleihungsauslauf bei Modell 1) auf die 130.000 Euro ist 86% und bei Modell 2) auf die 80.000 Euro 53 %, entsprechend wird Modell 2) günstiger konditioniert, entsprechend wird man dir bei diesen Banken - die eben diese KfW Subventionierungen akzeptieren bzw. anbieten - eine bessere Erstrangkondition anbieten. Ungeachtet der Tatsache, dass die 50.000 Euro in der Regel günstiger sind als die Hauptkondition, erst Recht, wenn der Gesamtbeleihungsauslauf wie in diesem Fall bei 86 % - also hoch - liegt. Wenn es nun auch noch eine Direktsubvention gibt, z.B. bei den oben von mir genannten Banken, dann werden die KfW Konditionen durch das durchleitende Kreditinstitut auch noch günstiger angeboten, als es die KfW auf ihrer offiziellen Seite offeriert. Dann profitiert man doppelt, quer-, und direktsubventioniert. Die Ing.DiBa ist z.B. eine Bank die nicht quersubventioniert (sprich KfW nicht aus dem Beleihungsauslauf rausrechnet), aber direktsubventiert, also verbilligt anbietet.

    Natürlich gibt es dann noch Feinheiten, z.B. bei der DSL Bank, die erst dann quersubventioniert (also KfW aus dem Beleihungsauslauf rausrechnen), wenn der Gesamtfinanzierungsbedarf bei gleich/kleiner 90 % vom Beleihungswert (in der Regel der Kaufpreis zzgl. wertsteigernder Renovierungen und Modernisierungen/Gesamtgestehungskosten bei Neubau) liegt.

    Sollte natürlich eine Bank die Gesamtsumme - also den gesamten Finanzierungsbedarf - mit Konditionen anbieten, die unter den KfW Konditionen liegen, dann lohnt sich die Berücksichtigung von KfW nicht, dann kann man auch alles in einer Summe ohne KfW aufnehmen. Auch ist KfW dann uninteressant, wenn man eine Zinsfestschreibung größer 10 Jahre wünscht. Hier empfehle ich dann aber schon, ein Teil 10 Jahresgeld beizumischen, das hat unter anderem den Vorteil, dass nicht die gesamte Restschuld zu einem Zeitpunkt prolongiert werden muss, sprich man so nicht von einem wirtschaftlichen Zeitpunkt abhängig ist, da ein kleiner Teil nach 10 Jahren (das sind ca. 41.000 Euro bei dem KfW Darlehen bei der kleinstmöglichen Tilgung) und ein Teil nach 15 Jahren. Auch ist eine 3 Teilung 10/15/20 Jahre zu überlegen. Minimiert das Risiko auf die jeweiligen Restschulden - weil kleiner - in der Summe, sowie eben auf 3 verschiedene wirtschaftliche Zeitpunkte.

    Also, KfW sinnvoll angewendet und dem Gesamtkonzept beigemischt, die richtige Bank auf das Konzept ausgewählt, dann kann es durchaus angebracht sein, KfW in seine Finanzierungslösung zu integrieren.
    Aber alles sind individuelle Betrachtungsweisen, auch handhabt das jede Bank etwas anders, aber dafür sind ja große und vor allem gute Finanzierungsmakler da, um individuelle Lösungen zu erarbeiten, um diese dann der für den Fall geeignetesten Bank - mit den besten Bedingungen und Konditionen - vor zu stellen.

    Kann alles ganz einfach sein

  8. Avatar von Ravemaster84
    Ravemaster84 ist offline
    Themen Starter

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    23.07.2012
    Beiträge
    642
    Danke
    95

    Standard AW: KfW - Absicherung

    Vielen Dank für die ausführliche Erklärung!

Ähnliche Themen

  1. Absicherung Restschuld Z-15 via BSV

    Von OF-Automotive im Forum Baufinanzierung
    Antworten: 10
    Letzter Beitrag: 19.04.2016, 18:39
  2. Absicherung nach Hauskauf

    Von RheinPirat im Forum Sonstige Versicherungen
    Antworten: 10
    Letzter Beitrag: 13.10.2013, 14:14
  3. Vorsorge (Absicherung von Basisrisiken und Einkommenssicherung)

    Von Durstlöscher im Forum Geldanlagen: Fest-, Tagesgeld & Investmentfonds
    Antworten: 5
    Letzter Beitrag: 01.05.2011, 15:28
  4. Günstige Absicherung der Immobilienfinanzierung im Todesfall

    Von Pfingstochse im Forum Baufinanzierung
    Antworten: 1
    Letzter Beitrag: 05.06.2010, 17:04
  5. PF-Absicherung

    Von cybercrash im Forum Währungen - Zertifikate - Derivate
    Antworten: 43
    Letzter Beitrag: 27.11.2006, 16:18