Immobilienfinanzierung OK so?

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  1. Avatar von OhMyGoodness
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    Standard Immobilienfinanzierung OK so?

    Guten Abend zusammen,

    hab mir jetzt mal von meiner Bank ein Angebot für eine Immobilienfinanzierung machen lassen und wollte wissen, was ihr davon halten und ob es vielleicht bessere/günstigere Möglichkeiten gibt, unser Vorhaben zu realisieren.

    Es handelt sich um ein 3 Familienhaus, wobei 2 Wohnung vermietet werden sollen (1 ist es bereits) und in einer wir dann wohnen wollen.

    Das Haus kostet 140.000€. Mit Notar, Steuer und Makler kommen wir auf knapp 153.000€. Aufnehmen werden wir einen Kredit in Höhe von 160.000€. Die 7.000€ sollen als weiterer Puffer dienen (zusätzlich zu unserem Eigenkapital in Höhe von 13.000€, welche bei der Finanzierung auch nicht eingesetzt werden).

    Von der Bank kam folgendes Angebot:

    Annuitätendarlehen
    Darlehenssumme: 160.000€
    Sollzinssatz: 3,19%
    Effektiver Jahreszins: 3,24%
    Zinsbindung: 10 Jahre
    Tilgung: 2,81% / 800€

    Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld ca. 107.000€.

    Deshalb wird zusätzlich ein BSV mit einer Bausparsumme von 58.000€ abgeschlossen, in welchen 200€ monatlich einbezahlt werden. Was bedeutet, dass nach 10 Jahren ein Risiko von 50.000€ bleibt.

    Das ganze habe ich mit 700€ Tilgung und 300€ BSV ausrechnen lassen, wobei da ein Risiko von 34.000€ bleibt, dafür aber die Restschuld natürlich höher ist.

    Das sind mal so ganz grob die Eckdaten. Meint ihr die Angebote passen soweit oder ist das kompletter Müll, was die mir da angeboten haben? Es kam auch mal das Thema Wohnriester ins Gespräch, wobei das laut der Dame nicht wirklich passt und deswegen nicht weiter beachtet wurde. Falls noch Fragen sind, einfach fragen. Ansonsten bin ich für jeden Tipp dankbar!

    MfG OMG

  2. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Hm,

    bei den Summen (Restschuld 50.000 EUR), wieso muss man dass über einen BSV absichern ?? Lass Dir da mal ausrechnen, was das effektiv kostet und wie hoch der Zinssatz bei der Bank dann sein müsste, um wirklich was dabei zu gewinnen.

    Zum Objekt selber:
    Lass Dich mal beim Steuerberater sehen.
    I.d.R. kann man bei so einem Modell die Wohnungen teilen und getrennt finanzieren. D.h. die vermieteten Wohnungen separat finanzieren wg. der Steuer, ggf. ohne Tilgung, nur Zinszahlung und diese komplett steuerlich geltend machen.

    Dafür die eigene Wohnung höher und schneller tilgen.

  3. Avatar von Ravemaster84
    Ravemaster84 ist offline

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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Dafür die eigene Wohnung höher und schneller tilgen.
    Der Vollständigkeit halber:
    Bei einer Trennung der Wohneinheiten, wäre dann für die eigene Einheit wieder die Möglichkeit Wohnriester gegeben. Das zur schnelleren Tilgung. Die fremdvermieteten Einheiten können dann "gefördert" werden durch die steuerlichen Möglichkeiten (wie mein Vorposter bereits erwähnt hat).

  4. Avatar von OhMyGoodness
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Hm,

    bei den Summen (Restschuld 50.000 EUR), wieso muss man dass über einen BSV absichern ?? Lass Dir da mal ausrechnen, was das effektiv kostet und wie hoch der Zinssatz bei der Bank dann sein müsste, um wirklich was dabei zu gewinnen.
    Die Restschuld nach 10 Jahren beträgt 107.000€. Der BSV sichert 58.000€ davon ab. Also bleiben knapp 50.000 ungesichert übrig.

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Zum Objekt selber:
    Lass Dich mal beim Steuerberater sehen.
    I.d.R. kann man bei so einem Modell die Wohnungen teilen und getrennt finanzieren. D.h. die vermieteten Wohnungen separat finanzieren wg. der Steuer, ggf. ohne Tilgung, nur Zinszahlung und diese komplett steuerlich geltend machen.

    Dafür die eigene Wohnung höher und schneller tilgen.
    Hatten wir uns auch überlegt. Aber nach nem Gespräch mit meinem Steuerberaten doch dagegen entschieden.


    Zitat Zitat von Ravemaster84
    Der Vollständigkeit halber:
    Bei einer Trennung der Wohneinheiten, wäre dann für die eigene Einheit wieder die Möglichkeit Wohnriester gegeben. Das zur schnelleren Tilgung. Die fremdvermieteten Einheiten können dann "gefördert" werden durch die steuerlichen Möglichkeiten (wie mein Vorposter bereits erwähnt hat).
    Wie gesagt, auch Wohnriester kam ins Gespräch, aber nachdem die Dame etwas rumgerechnet hatte, meinte sie, dass es in unserem Falle wenig bis keinen Sinn mache.

    MfG OMG

  5. Avatar von Matthew Pryor
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Die Frage ist doch eher, ob die Dame die für eine sinnvolle Einzelfallbetrachtung nötige Weitsicht mitbringt. Mich würden die Grundlagen interessieren, auf denen Ihre pauschal anmutende Aussage contra Wohnriester fußt.

  6. Avatar von OhMyGoodness
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Also soweit ich das verstanden habe kann man Wohnriester für den eigens bewohnten Anteil beantragen. Bedeutet bei 140.000€ würde man auf 45.000€ Wohnriester bekommen. Und da auch nur die Hälfte, weil meine Frau ja auch noch mit drin ist. Und somit meinte sie, dass es sich nicht lohnen würde und hat mir davon abgeraten.

    Wie sieht es aus mit den Zinsen. Sind diese soweit in Ordnung oder meint ihr es gibt DEUTLICH bessere Angebote über andere Anbieter. Hab halt zuerst bei meiner Hausbank angefragt, da mir ein Ansprechpartner vor Ort wichtig war.

    MfG OMG

  7. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Wie gesagt, lass Dir doch von der Dame ausrechnen, welche Kosten bei beiden Varianten entstehen und ab welchem Grenzzinssatz sich das Bausparmodell lohnt.

    Andererseits komme ich bei 15 Jahren Zinsbindung und 3,5% Sollzins, dazu 1.000 EUR Tilgung (800 + 200 anstatt BSV Rate) auf eine Restschuld von 34.000 EUR nach 15 Jahren.


    Darf ich mal Fragen, was Euch gegen die Trennung der Wohnungen und entspr. Finanzierung zwecks Steuer abgehalten hat ??

  8. Avatar von Ravemaster84
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Zitat Zitat von Matthew Pryor
    Die Frage ist doch eher, ob die Dame die für eine sinnvolle Einzelfallbetrachtung nötige Weitsicht mitbringt. Mich würden die Grundlagen interessieren, auf denen Ihre pauschal anmutende Aussage contra Wohnriester fußt.
    Vermutlich möchte die Dame den Riester-Joker lieber für eine klassiche Rentenversicherung ziehen. Frei nach dem Motto: Nun haben Sie ja was "handfestes" für die Rente getan, das muss aber auch noch irgendwann mit Geld bezahlt werden. Denken Sie an Renovierungen, Instandhaltung und so weiter. Da brauchen Sie noch eine "Geld-Rente" nebenher. Darf ich Ihnen unser neuestes Produkt (ohne Garantieverzinsung) mal rechnen? :-)
    Sorry, für den kleinen Ausschweif, aber das musste einfach sein.

  9. Avatar von brainy
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Bausparen während ein anderes Darlehen abgezahlt wird, macht nur für die Vermittler richtig viel Sinn. Dieses Modell ist deswegen sehr beliebt, weil die Prozentsätze niedrig und die Provisionen hoch sind.

    Ein Darlehen, die 200 EUR Bausparbeitrag in die Tilgung, ggf. Sondertilgungen vereinbaren und auch nutzen, ist sicher die bessere Wahl. Die Restschuld ist dann sicher bei etwa 70 TEUR, also sicher nicht existenzgefährdend.

    Nur die Banken machen das nicht so gerne.

  10. Avatar von OhMyGoodness
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Wie gesagt, lass Dir doch von der Dame ausrechnen, welche Kosten bei beiden Varianten entstehen und ab welchem Grenzzinssatz sich das Bausparmodell lohnt.
    Hmm, welche beiden Varianten meinst du? Beide aus meinem 1. Beitrag oben waren mit BSV.

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Andererseits komme ich bei 15 Jahren Zinsbindung und 3,5% Sollzins, dazu 1.000 EUR Tilgung (800 + 200 anstatt BSV Rate) auf eine Restschuld von 34.000 EUR nach 15 Jahren.
    Aber die Zinsbindung liegt bei 10 Jahren und der Zins bei 3,2. Oder ist das ein Angebot einer anderen Bank?

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Darf ich mal Fragen, was Euch gegen die Trennung der Wohnungen und entspr. Finanzierung zwecks Steuer abgehalten hat ??
    Mein Steuerberater. Dieser meinte, dass es keinen Unterschied macht, ob man das Darlehen splittet. Es wäre vielleicht etwas übersichtlicher, aber sonst hätte es keine Vorteile.

    Zitat Zitat von brainy
    Bausparen während ein anderes Darlehen abgezahlt wird, macht nur für die Vermittler richtig viel Sinn. Dieses Modell ist deswegen sehr beliebt, weil die Prozentsätze niedrig und die Provisionen hoch sind.

    Ein Darlehen, die 200 EUR Bausparbeitrag in die Tilgung, ggf. Sondertilgungen vereinbaren und auch nutzen, ist sicher die bessere Wahl. Die Restschuld ist dann sicher bei etwa 70 TEUR, also sicher nicht existenzgefährdend.

    Nur die Banken machen das nicht so gerne.
    Das habe ich mir auch schon überlegt, ob ich nicht alles in die Tilgung reinpacken soll. Aber wie du schon sagst, die Bank macht das nicht so gerne und erhöht entsprechend den Zins, sollte ich auf die BSV verzichten.

    Aber sonst meint ihr, das Angebot kann man so annehmen oder?

    MfG OMG

  11. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Ich meinte im Prinzip die Variante BSV + Annuitätendarlehen vs. reines Annuitätendarlehen. Man kann ausrechnen, ab welchen Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung sich der BSV lohnt. Dabei werden ALLE Kosten gerechnet.

    Gibt manchmal lustige Zinssätze....

    Zur steuerlichen Angelegenheit:

    Der Vorteil liegt bei dieser Variante darin, dass Du z.B. Deine selbst bewohnte Wohnung schneller Tilgen kannst, da Du dort die gesamte Tilgung einfließen lassen kannst, somit die Zinsen, die Du nicht absetzen kannst, schnell los wirst.

  12. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Zur steuerlichen Angelegenheit:

    Der Vorteil liegt bei dieser Variante darin, dass Du z.B. Deine selbst bewohnte Wohnung schneller Tilgen kannst, da Du dort die gesamte Tilgung einfließen lassen kannst, somit die Zinsen, die Du nicht absetzen kannst, schnell los wirst.

    Z.B.

    3 Darlehen zu 53.333 EUR

    2 Davon für die vermieteten Wohnung ohne Tilgung, bei 3,19% Sollzins ca. 280 EUR Zinsen/Monat, direkt als Werbungskosten abziehbar. Dieses Darlehen 10 Jahre fest.

    Dafür Deine Wohnung mit 720 EUR bedienen, Darlehenszins 7 Jahre fest, dann ist Deine Wohnung bezahlt.

    Dann die 720 EUR beiseite legen gibt ca. 26.000 EUR auf die letzten 3 Jahre der Zinsbindung für die vermietete Wohnung. Somit eine Restschuld von 106.000 EUR - 26.000 EUR = 80.000 EUR.

    Wären bei einem Zins von 6% dann monatlich 400 EUR Zinsen (immer noch voll steuerlich absetzbar !!) mit Miete dann eine Rate von 900 EUR/Monat und nach weiteren 10 Jahren ist alles rum. Sollten die Zinsen noch mehr gestiegen sein, hast Du bei den 900 EUR 7,5% Tilgung, die Du Absenken kannst oder nur Zinsen zahlen und nebenbei ansparen......

  13. Avatar von OhMyGoodness
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Hallo zusammen,

    wollt mich nur kurz nochmal zurückmelden mit dem aktuellen Stand.

    Wir haben uns letztendlich für ein reines Annuitätendarlehen ohne Bausparvertrag oder dergleichen entschieden. Zinsbindung 10 Jahre mit 2,99% effektivem Zins.

    Danke euch allen für die Hilfe!

  14. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Klingt gut

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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Würde mich mal interessieren welche Bank ihnen bei diesem hohen Beleihungsauslauf (mitfinanzieren von Erwerbsnebenkosten und "Puffer") und der Tatsache Teilkapitalanlage ihnen diesen Zinssatz geboten hat.

  16. Avatar von OhMyGoodness
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Das war die Sparkasse vor Ort.

    MfG OMG

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung OK so?

    Ok, auch nur die konnten es gewesen sein

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