Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

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  1. Avatar von Galdan
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    Standard Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Hallo zusammen,

    wir sind gerade mitten in der Finanzierung eines Grundstücks und Bau eines EFH.

    Erstmal die Grunddaten:

    Gesamtkosten 550.000€
    Eigenkapital 110.000-125.000€
    Darlehen: 425.000 - 440.000€

    Eigenkapital ist daher variabel, da ich mir von meinen Eltern mehr leihen könnte, wenn es etwas bringt, den Zins niedriger zu halten (Beleihung usw.)

    Ich war mir jetzt schon sehr sicher dass ich ein Annuitätendarlehen mache, hätte hier folgendes Angebot:

    KfW 153
    50.000€
    Effektiver Jahreszins: 2,12%
    Sollzinsbindung: 10 Jahre

    Annuitätendarlehen
    380.000€
    Effektiver Jahreszins: 3,28%
    Sollzinsbindung: 20 Jahre

    Gesamte Monatliche Rate: ~2000€

    Jetzt war ich der Vollständigkeit halber bei der LBS und hab mir ein Gegenangebot machen lassen, natürlich haben sie mir ein Angebot gemacht das eine Menge Bausparverträge enthält:

    KfW 153
    50.000€
    Effektiver Jahreszins: 2,12%
    Sollzinsbindung: 10 Jahre

    KfW 124
    50.000€
    Effektiver Jahreszins: 2,53%
    Sollzinsbindung: 10 Jahre

    LBS Pro Vorfinanzierung
    50.000€
    Guthabenverzinsung Ansparphase: 0,25%
    Effektiver Jahreszins Ansparphase: 2,3%
    Effektiver Jahreszins Rückzahlung: 2,78%

    LBS Pro Vorfinanzierung
    75.000€
    Guthabenverzinsung Ansparphase: 0,25%
    Effektiver Jahreszins Ansparphase: 2,3%
    Effektiver Jahreszins Rückzahlung: 2,79%
    Riesterförderung: ~20.000€ inkl. Steuerersparnis

    LBS Pro Vorfinanzierung
    75.000€
    Guthabenverzinsung Ansparphase: 0,25%
    Effektiver Jahreszins Ansparphase: 2,3%
    Effektiver Jahreszins Rückzahlung: 2,79%
    Riesterförderung: ~20.000€ inkl. Steuerersparnis

    LBS Pro Vorfinanzierung
    125.000€
    Guthabenverzinsung Ansparphase: 0,25%
    Effektiver Jahreszins Ansparphase: 2,79%
    Effektiver Jahreszins Rückzahlung: 2,74%

    Gesamtsumme der Raten: ~2100€ im Monat

    Jetzt liest man im Internet ausschliesslich schlechtes über diese Bausparangebote, für mich schaut es allerdings durchwegs mindestens 0,5% günstiger aus, als das Annuitätendarlehen. Übersehe ich etwas?

    Vielen herzlichen Dank!

    Schönen Gruß
    Tom

  2. Avatar von winfoer
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Tilgungssätze?
    Höhe der einzelnen Raten?
    Dauer der Ansparphase bei den BSV?
    Dauer der Darlehensphase bei den BSV?
    Abschlussgebühr BSV?
    Darlehensgebühr BSV?
    Gesamtkosten der BSV bekannt?
    Über die nachgelagerte Besteuerung und das Wohnförderkonto weißt du Bescheid?

    Um das vergleichbar zu machen sollte in beiden Varianten aber gleichermaßen KfW-Darlehen eingebunden werden und die Rate gleich hoch sein.

  3. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Winfoer hat Recht mit den Kritischen Fragen.
    Der vorfinanzierte Zins ist optisch günstig.
    Doch Galdan, wissen Sie wie lange Sie brauchen bis der Bausparvertrag zugeteilt wird? Wie hoch ist die Ansparrate für den Bausparvertrag?

  4. Avatar von Galdan
    Galdan ist offline
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Hallo zusammen,

    erstmal schon mal danke für die Antworten. Ich hab die fehlenden Informationen ergänzt.

    KfW 153
    50.000€
    Effektiver Jahreszins: 2,12%
    Sollzinsbindung: 10 Jahre
    Tilgung monatlich: 266,14€
    Restschuld nach 10 Jahren: ~29000€

    KfW 124
    50.000€
    Effektiver Jahreszins: 2,53%
    Sollzinsbindung: 10 Jahre
    Tilgung monatlich: 275,71€
    Restschuld nach 10 Jahren: ~29000€

    LBS Pro Vorfinanzierung
    50.000€
    Guthabenverzinsung Ansparphase: 0,25%
    Effektiver Jahreszins Ansparphase: 2,3%
    Effektiver Jahreszins Rückzahlung: 2,78%
    Sparrate monatlich: 150€ + Zins: 92,08€
    Rückzahlungsrate: 250€
    Vorraussichtliche Zuteilung nach 11 Jahren und 7 Monaten
    Rückzahlungsdauer: 11,5 Jahre
    Kosten: 1% der Bausparsumme

    LBS Pro Vorfinanzierung
    75.000€
    Guthabenverzinsung Ansparphase: 0,25%
    Effektiver Jahreszins Ansparphase: 2,3%
    Effektiver Jahreszins Rückzahlung: 2,79%
    Riesterförderung: ~20.000€ inkl. Steuerersparnis
    Sparrate monatlich: 225€ + Zins: 138,12€
    Rückzahlungsrate: 375€
    Vorraussichtliche Zuteilung nach 11 Jahren
    Rückzahlungsdauer: 11 Jahre
    Voraussichtlich auf Schattenkonto mit 67 Jahren: ~80000€ ergibt laut Beratering bei einem mittleren Steuersatz von 20% ~75€ im Monat / bei 35% 130€
    Kosten: 1% der Bausparsumme

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    75.000€
    Guthabenverzinsung Ansparphase: 0,25%
    Effektiver Jahreszins Ansparphase: 2,3%
    Effektiver Jahreszins Rückzahlung: 2,79%
    Riesterförderung: ~20.000€ inkl. Steuerersparnis
    Sparrate monatlich: 225€ + Zins: 138,12€
    Rückzahlungsrate: 375€
    Vorraussichtliche Zuteilung nach 11 Jahren
    Rückzahlungsdauer: 11 Jahre
    Voraussichtlich auf Schattenkonto mit 67 Jahren: ~80000€ ergibt laut Beratering bei einem mittleren Steuersatz von 20% ~75€ im Monat / bei 35% 130€
    Kosten: 1% der Bausparsumme

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    Guthabenverzinsung Ansparphase: 0,25%
    Effektiver Jahreszins Ansparphase: 2,79%
    Effektiver Jahreszins Rückzahlung: 2,74%
    Sparrate monatlich: 375€ + Zins: 281,25€
    Rückzahlungsrate: 625€
    Vorraussichtliche Zuteilung nach 10 Jahren und 8 Monate
    Rückzahlungsdauer: 11,5 Jahre
    Kosten: 1% der Bausparsumme

    Über das Schattenkonto bin ich mir bewust, hab auch meine Informationen dazu oben dazu geschrieben.

    Nochmal danke!

    Schönen Gruß
    Tom

  5. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Also meiner Meinung nach sollte da mal der Bankberater, der für die BSVs richtig Provision kassiert, mal die Gesamtkosten und den echten, eff. Zins für beide Varianten ausrechnen.

    Wenn er das für die BSV-Variante nicht kann, dann Finger weg und reines Annuitätendarlehen wählen. Bei den Summen sollte klipp und klar auf dem Papier stehen, wie viel welche Variante kostet.

  6. Avatar von Galdan
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Hallo Herrmueller,

    für mich als laien schauen die Informationen recht vollständig aus. Was geht ihrer Meinung nach ab?

    Wenn ich bei einem BSV in der Ansparphase einen effektiven Zins von 2,3% und in der Rückzahlphase von 2,79% hab, beide Phasen in etwa 11 Jahre dauern. Sollte der gesamt Zins durch irgendwo zwischen 2,3% und 2,79% sein, oder?

    Alles wäre günstiger als das Annuitätendarlehen.

    Danke.

  7. Avatar von brainy
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von Galdan
    Wenn ich bei einem BSV in der Ansparphase einen effektiven Zins von 2,3% und in der Rückzahlphase von 2,79% hab, beide Phasen in etwa 11 Jahre dauern. Sollte der gesamt Zins durch irgendwo zwischen 2,3% und 2,79% sein, oder?
    Wenn man gleichzeitig anspart und Zinsen für ein Darlehn zahlt, liegt der (gesetzlich nicht anzugebende) Effektivzins der GESAMT-Konstruktion bedeutend höher als die angebenden Zinssätze.

    Pack die Differenz Guthabenzins zu Darlehnszins einfach auf den Zinssatz des Vorwegdarlehns oben drauf! Dann sind wir bei 4 Komma ....

    In der aktuellen Niedrigzinsphase sollte ein normales Bankdarlehn immer deutlich vorteilhafter gegenüber einem "Sparvertrag-Kombi" sein.

  8. Avatar von winfoer
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Blickst du da durch? Ich nicht so wirklich. Ich glaube dein Bankberater auch nicht so wirklich ... .

    Ich würde selbst mit einer richtigen Gesamtkostenaufstellung in der Hand, auch wenn sie günstiger wäre als die andere Variante, davon Abstand nehmen.

    Die Rate für die Variante mit den BSV ist auch nicht 2.100 €, sondern über 2.160 €.

    Spielen wir aber mal die andere Variante durch:
    380 T€; 3,28%; 20 Jahre Zinsbindung (Bank)
    50 T€; 1,71%; 10 Jahre Zinsbindung; Volltilgung (KfW)

    Nach 20 Jahren hast du dann eine Restschuld von 89 T€. Die ist dann mit der bisherigen Rate in 3-5 Jahren erledigt. Da kann der Zins auch auf 15% steigen.

    Und das ganz ohne Nachgelagerte Besteurung und Wohnförderkonto.

    Im übrigen hast du in der BSV-Variante nach 10 Jahren 58 T€ die du neu finanzieren musst, das fällt in "meiner" Variante auch weg.

  9. Avatar von C. Andreas
    C. Andreas ist offline

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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Hallo,

    der Grenzzins müßte bei ca. 3% liegen von den Bausparangeboten. Das ist bezogen auf die Laufzeit bestimmt nicht schlecht, zumal es sicher ist und im Bauspardarlehen kann man jederzeit ablösen.

    Die grundsetzliche "Verteufelung" von Bauspardarlehen stimme ich nicht zu, denn wenn man es richtig macht, dann kann man jede Zinsbindung ab 20 Jahre aufwärts bei der Bank unterbieten. Das geht sehr wohl.

    Zu rechnen ist es auch relativ einfach, man muss nur die Gesamtkosten addieren.

    Eine andere Konstellation rechnet sich aber noch besser.

    a. Aufnahme von KFW Mittel
    b. Aufnahme einer 15J Zinsfestschreibung bei der Bank mit ca. 1% Tilgung (oder mehr)
    c. Unterlegung der Restschuld mit einem guten Bausparvertrag, wo man nur
    25% einzahlen muss und wo man dann 75% für heute in 15J in den sicheren Hafen führt. Das rechnet sich. Zudem ist man sehr flexibel, weil man

    c.1. die Raten jderzeit aussetzen kann
    c.2 jederzeit an sein Guthaben rankommt
    c.3 ab ca. 5 Jahren jederzeit bis 30.000 Euro ein Blankodarlehen ziehen kann
    c.4 bei Scheidungen extrem flexibel ist.
    c.5 im Bauspardarlehen kann man jederzeit ablösen ohne Vorfälligkeit und Gebühren, gerade bei Erbschaften ist das top.

    d. Unterlegung der 15J Annuität mit einem sehr guten Wohn Riester Bausparvertrag, wo man nur ca. 29% einzahlen muss, um in 15J das Ziel zu erreichen. Wenn man alle Zahlungsströme berechnet, inkl. Wohnförderkonto, so ist das genau so werthaltig wie die Eigenheimzulage. Man ist einfach früher fertig.

    Die LBS Wohn Riester Verträge haben starre 40% Anspargrade. Das rechnet sich nicht wirklich. Wo die LBS aber sehr stark ist, ist die Vorfinanzierung eines Wohn Riester Vertrages im aktuellen Finanzierungswunsch. Besser wäre aber m.E. wenn man es richtig macht und wenn mann 15J fest mit Tilgung bei der Bank abschließt und dann "freiwillig" einen Wohn Riester bespart mit wenig Anspargrad. Man ist einfach flexibler.

  10. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von Galdan
    Hallo Herrmueller,

    für mich als laien schauen die Informationen recht vollständig aus. Was geht ihrer Meinung nach ab?

    Wenn ich bei einem BSV in der Ansparphase einen effektiven Zins von 2,3% und in der Rückzahlphase von 2,79% hab, beide Phasen in etwa 11 Jahre dauern. Sollte der gesamt Zins durch irgendwo zwischen 2,3% und 2,79% sein, oder?

    Alles wäre günstiger als das Annuitätendarlehen.

    Danke.
    Im Prinzip muss das komplett durchgerechnet werden, damit man das wirklich vergleichen kann.

    D.h. beim Annuitätendarlehen geht das ja einfach, Summe X zu x% Zins mit x% Tilgung ergibt nach x Jahren als Volltilger Kosten von Y EUR. (wenn man das als Volltilger laufen lässt).

    Beim BSV muss man rechnen:

    - Kosten Abschlussgebühr
    - evtl Kontoführungsgebühren
    - evtl. Darlehensgebühren (im Prinzip ALLE Gebühren)
    - die niedrigen Guthabenszinsen gegen aktuelle Marktzinsen bei Geldananlage
    - die nachgelagerte Besteuerung der Riesterzulage

    Daraus ergeben sich dann die Gesamtkosten BSV und Gesamtkosten Annuitätendarlehen.

    Wie gesagt bei einer Summe von 440.000 EUR machen 0,5 % rauf oder runter schon einiges aus.

    Wenn der Bankberater das nicht ausrechnen kann, dann kann er auch nicht wissen, ob das die bessere Variante ist.

  11. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    @Herrmüller
    nicht zu vergessen die Rate für den Bausparvertrag. Und hier gleich anschließend die Frage ob die Bausparrate für die Zuteilung des Bausparvertrages reicht, oder auch nicht.
    Denn der Finanzberater der Ihnen NICHTS Gutes tun will rechnet nur die Zwischenkreditzinsen und die Bausparrate im minimalsten. Heißt, Sie müssena uf dem Papier sehen dass der Bausparvertrag nach 10 Jahren zugeteilt wird.
    Gut, nun gibt es ja die Regel dass die Bausparkassen keine Zuteilung garantieren dürfen. Doch gehen wir anhand Bewertungskriterien und Besparung Bausparvertrag aus dass der BSV in 10 Jahren zur Zuteilung kommt.
    DIES jedoch muss man Ihnen mit einer detaillierten Berechnung zukommen lassen. Sollte also nachvollziehbar sein.

  12. Avatar von Galdan
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Ich hab mir mal in einem monströsen Excel Sheet die beiden Varianten verglichen und jeweils die Gesamtkosten (zu zahlende Zinsen) rausgerechnet.

    Bei dem Annuitätendarlehen komme ich auf 205.000€ und bei dem Sparkassen-Angebot komme ich auf 144.000€.

    Bei den 144.000 sind die 1% Gebühr für den BSV bereits inkludiert.

    Selbst wenn jetzt noch versteckte Kontoführungsgebühren dazu kämen, bleib der Unterschied Riesig.

    Das einzige wo Sie natürlich recht haben, dass der Zuteilungszeitraum nicht garantiert wird.

    Gibt es hier Erfahrungswerte wie nah sich die am kalkulierten Zeitpunkt befinden?

  13. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    EUR 144.000 Zinsen bei EUR 325.000 LBS Zwischenkreditsumme?
    Diese Excelliste würde ich gerne sehen, macht aber nur Sinn, wenn man auch 100% weiß, dass die Verträge auch zugeteilt werden in der geplanten Zeit.

  14. Avatar von Galdan
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Konnte hier als neuer Nutzer leider keine Links posten, hab daher den Link via PN verschickt.

    Schönen Gruß

  15. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Ja, Link kam an. Und ich bitte Sie zu überprüfen wie sich die Zwischenkreditsumme während der Ansparphase Bausparen verhält. Diese Zwischenkreditsumme ist ja normalerweise währen der Ansparphase immer gleich hoch.

  16. Avatar von winfoer
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von Galdan
    Bei dem Annuitätendarlehen komme ich auf 205.000€ und bei dem Sparkassen-Angebot komme ich auf 144.000€.
    Dann hast du aber wieder beim Annuitätendarlehen nur mit 1x KfW (also 380 T€) und/oder einer kleineren Gesamtrate wie bei der BSV-Variante gerechnet, oder?

  17. Avatar von Galdan
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Ich hab den Fehler korrigiert, auf welchen mich Bankkaufmann aufmerksam gemacht hat.

    Ich komme nun bei dem Angebot der Sparkasse auf 168.000€

    Bei dem Annuitätendarlehen (mit einem KfW, 2166€ monatlicher Rate, und 125.000€ Eigenkapital) komme ich auf 220.000€ (hypothetisch angenommen, dass ich nach 20 Jahren die Restschuld von 140.000€ mit 5% finanzieren kann)

  18. Avatar von winfoer
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Wenn man bei einer Variante mit 1x KfW rechnet und bei der anderen mit 2x, ist der Vergleich für den Allerwertesten.

    Beim Annuitätendarlehen lässt sich die KfW auch bestimmt 2x einrechnen.

    Wenn ich die Finanzierung mal so rechnen wie in meinem Beitrag #8, mit 5% Zinsen bei der Anschlussfinanzierung komme ich auf 182.300 € Zinsen ohne das KfW-Darlehen. Die Finanzierung wäre dann nach 24 Jahren durch.

    Inkl. Zinsen für das KfW-Darlehen wären wir bei 187.100 € Kosten.

    Wenn ich das richtig interpretiere, komme zu den Kosten bei der BSV-Variante noch 18.850 € an Zinsen für die KfW-Darlehen dazu (richtig?!), die Gesamtkosten wären dann 162.850 €.

    Die Differenz beträgt 24.250 zu Gunsten der BSV-Variante. Dafür hast du dann aber die Problematik mit dem Wohnförderkonto und du musst die KfW-Darlehen anschlussfinanzieren. Und die Zinsen dafür sind noch gar nicht berücksichtigt.

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Es erschließt sich mir nicht, warum hier weiter gerechnet und überlegt wird. Christian Andreas hat nach meiner Einschätzung den Nagel auf dem Kopf getroffen und ein geeignetes Kompromisskonzept dargestellt.

    Aus meiner Sicht wird versucht, eine Wissenschaft aus der Gegenüberstellung zu konstruieren. Die reine Kostenstruktur ist doch nur ein Punkt für das geeigneteste Finanzierungskonzeptes. DIE Finanzierung gibt es sowieso nicht, immer ist diese individuell zu betrachten, vor allem sind Eventualitäten zu berücksichten, da spielt dann das evtl. unflexible mit dem Riestergedanken eine Rolle, ebenso wie von winfoer zurecht angemerkt ein Anschlusszins für die KfW Bausteine, die heute noch gar nicht berechnet und berücksichtigt werden können.

  20. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von Galdan
    Jetzt liest man im Internet ausschliesslich schlechtes über diese Bausparangebote, für mich schaut es allerdings durchwegs mindestens 0,5% günstiger aus, als das Annuitätendarlehen. Übersehe ich etwas?
    Es erschließt sich mir nicht, warum hier weiter gerechnet und überlegt wird. Christian Andreas hat nach meiner Einschätzung den Nagel auf dem Kopf getroffen und ein geeignetes Kompromisskonzept dargestellt.
    Ich denke das Hauptproblem bei BSV-Konstrukten ist eben, dass diese gerne so verkauft werden, indem man die eff. Zinsen gegenüberstellt und dies auf den ersten Blick für den Laien dann meist wesentlich günstiger aussieht. Aber erst mit einer genauen Kostenrechnung kann man wirklich vergleichen.

    Sicherlich kann in jedem individuellen Fall eine unterschiedliche Lösung bei gleicher Summe herauskommen.

    Und ganz ehrlich, ein Hausbau/kauf ist für die meisten Menschen die größte Investition im Leben, da sollten schon die exakten Zahlen auf dem Tisch liegen.

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