Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

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    Standard Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Hallo zusammen,

    ich habe heute endlich meine Traumwohnung gefunden.
    Folgende Daten Eckdaten stecken hinter dem Vorhaben:

    • Ich: 24 Jahre jung, ledig, Juniorcontroller
    • durchschnittliches montlich verfügbares Einkommen: 2.350 Euro (ab 2016 circa 2.500 Euro)
    • Kaufpreis der Immobilie: 170.000 Euro
    • Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag: ca. 10.000 Euro
    • Eigenkapital: 50.000 Euro (verteilt auf: Tagesgeld: 30.000 Euro, 16.000er Debeka-Bausparer (3,0%): 12.000 Euro, 16.000er Debeka-Bausparer (3,0%): 5.000 Euro
    • (von diesem EK würde ich gerne 10.000 Euro als Notgroschen, 15.000 Euro für die Einrichtung und den Rest gleich für das Darlehen verwenden)


    Unterm Strich müsste ich dann 155.000 Euro von der Bank holen.

    Folgende Besonderheit ist noch zu beachten, die aktuellen Besitzer wohnen noch bis Nov. oder Dez. 2015 in der Wohnung. Ich würde für diesen Zeitraum natürlich Miete verlangen. Hier stellt sich natürlich die Frage, ob es sinnvoll ist, dass ich mir die Miete monatlich überweisen lassen (Mieteinnahme/Steuer). Ich denke, es wäre besser, dass man für diesen Zeitraum gleich einen Komplettbetrag ansetzt und diesen gleich von den 170.000 Euro abzieht. Das würde natürlich notariell dokumentiert werden. Wie seht ihr das?


    Dann würde die Lage wie folgt aussehen:

    • Kaufpreis der Immobilie: circa 165.000 Euro
    • Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag: ca. 10.000 Euro
    • Eigenkapital: 50.000 Euro (verteilt auf: Tagesgeld: 30.000 Euro, 16.000er Debeka-Bausparer (3,0%): 12.000 Euro, 16.000er Debeka-Bausparer (3,0%): 5.000 Euro
    • (von diesem EK würde ich gerne 10.000 Euro als Notgroschen, 15.000 Euro für die Einrichtung und den Rest gleich für das Darlehen verwenden) - In diesem Fall würde ich vorerst zusätzlich 5.000 Euro des EKs in Darlehen einfließen lassen, da ich diese 5.000 Euro in den 10 oder 12 Monate ja wieder nebenbei ansparen kann.



    D.h. ich müsste noch 145.000 Euro aufnehmen.

    Ich habe die ganze Geschichte einmal für mich durchgerechnet und bin zu dem Ergebnis gekommen, dass ich monatlich 650,00 Euro abdrücken könnte und immer noch alle Kosten bedienen kann. Bei dieser meiner Meinung nach sehr realistischen Rechnung sollten maximal 500,00 Euro im Monat übrig bleiben für Notfälle und eine Sonderzahlung am Jahresende. Als durchschnittliche jährliche Sonderzahlung hätte ich 1.200 Euro eingeplant.

    Was meint ihr, wie hoch ich die theoretischen Sonderzahlungen aushandeln kann? Circa 3.000 Euro würde ich gut finden.

    Diese Woche möchte ich gerne die ersten Angebote von 6 verschiedenen Banken einholen.

    • Was sagt ihr zu meinem Vorhaben?
    • Was soll ich speziell in den Bankgesprächen beachten?
    • Zu welchen Finanzierungsmodell würdet ihr mir vorab raten?
    • Gibt es irgendwelche Förderungen von denen ich wissen sollte?
    • Was haltet ihr von KFW? Ich nicht viel...
    • Habt ihr sonst noch Tipps?


    Sorry für die dummen Fragen aber ich bin leider noch jung und unerfahren auf diesem Gebiet.

    Ich hoffe der Text ist verständlich geschrieben...

    Vielen Dank im Voraus!

    Gruß Christoph

  2. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    @Christoph, mit 24 Jahren stellen Sie hier ganz sicher keine dummen Fragen.
    Doch aus Bankensicht werden Sie in zwei völlig unterschiedliche Schubladen gesteckt.

    Wenn Sie die Variante spielen wollen dass der Verkäufer noch 1 Jahr Mieter bleibt, dann sind Sie jetzt ganz klassischer Kapitalanleger und werden auch so behandelt.
    Hier müsste man dann prüfen wie hoch Ihre aktuelle Mietbelastung ist. Diese wird ja 1 Jahr weiter als Belastung zählen.

    Die eigentlich gedachte Variante als Käufer gefällt mir besser. Man kann ja 1 Jahr Bereitstellungszinsfreie Zeit einbauen. Sie kaufen jetzt und planen offiziell einzuziehen.

    Abschließend bitte ich noch kurz um ein Statement warum Sie von der KfW nicht viel halten wenn Sie - wie ich vermute - noch nicht viel Erfahrung auf dem Finanzmarkt haben.
    Können Sie das aufdröseln? Oder war das eine pauschale Aussage?

  3. Avatar von Christoph
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Hallo Bankkaufmann,

    vielen Dank für die rasche Antwort!
    Aktuell habe ich keine Mietbelastung, da ich noch bei meinen Eltern leben.

    Folgende Punkte beim KFW-Darlehen sprechen mich nicht wirklich an:
    • nur 50.000 Euro Darlehensbetrag
    • Bei längerfristiger Zinsbindung werde die Zinsen auch schnell ziemlich hoch
    • Mindestens 1 Jahr, wo ich nichts tilgen kann


    Ich muss dazu sagen, dass ich nicht gerade fit bin auf diesem Gebiet. Ich lasse mich gerne vom Gegenteil überzeugen.

  4. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Zitat Zitat von Christoph
    Folgende Besonderheit ist noch zu beachten, die aktuellen Besitzer wohnen noch bis Nov. oder Dez. 2015 in der Wohnung. Ich würde für diesen Zeitraum natürlich Miete verlangen. Hier stellt sich natürlich die Frage, ob es sinnvoll ist, dass ich mir die Miete monatlich überweisen lassen (Mieteinnahme/Steuer). Ich denke, es wäre besser, dass man für diesen Zeitraum gleich einen Komplettbetrag ansetzt und diesen gleich von den 170.000 Euro abzieht. Das würde natürlich notariell dokumentiert werden. Wie seht ihr das?
    Auch dann müssen die Mieteinkünfte versteuert werden. Aber vielleicht ist das gar nicht so schlecht. Du kannst Abschreibung, Zinsen und sonstiges (Grundschuldkosten, Renovierungskosten) absetzen, so dass Du für die Miete möglicherweise keine zusätzlichen Steuern zahlen musst. Eventuell kommst Du auch leichter an die Darlehen, weil Du mit den Mieteinkünfte ein höheres Einkommen nachweisen kannst.

    Bankkaufmann kann sicherlich besser beantworten, ob die Banken ein eigengenutztes oder ein vermietetes Objekt höher beleihen.

  5. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    @Christoph
    ich glaube es wäre sinnvoll wenn Sie sich von einem Finanzberater und oder Bank vor Ort beraten lassen.
    Für eigengenützte Immobilien gibt es KfW Darlehen die zinsvergünstigt sind.
    EUR 50.000 ist doch viel.
    Hier zu "mosern" es wäre nicht viel, verstehe ich nicht.
    Früher gab es KfW Darlehen bis 30% der Gesamtkosten und auch 15 Jahre Sollzinsbindung. Doch das gibt es schon lange nicht mehr.

    Was die Höhe der Beleihbarkeit angeht, so kann eine eigengenützte Immobilie klar bis 100% oder bei Bedarf darüber hinaus beliehen werden.

    Sind Sie Kapitalanleger - bei Vermietung - werden Sie ganz anderst behandelt von der Bank. Im Prinzip haben Sie ja dann Mietausgaben für Ihre aktuelle Mietwohnung darf man nicht vergessen.
    Als Kapitalanleger muss man einfach etwas mehr "auf der Pfanne" haben.

    Ansatz für Kapitalanleger
    EUR 35.000 Bruttoeinkommen Single pro Jahr
    EUR 70.000 Bruttoeinkommen Ehepaar pro Jahr

    Es muss einfach auch neben Bezahlung der Nebenkosten "Vermögen" da sein.

    Achtung: Auch wenn Sie bei Ihren Eltern wohnen wird "doch" eine Mietbelastung in der Haushaltsrechnung angesetzt. Denn Sie könnten ja jederzeit ausziehen oder Ihre Eltern könnten Sie rausschmeissen.

  6. Avatar von Christoph
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Hallo zusammen,

    ich bin in der Zwischenzeit einige Schritte näher an meine Immobilie gekommen. Nach einigen Bankgesprächen steht mein persönlicher Favorit zu 99% fest. Nun würde mich nur noch interessieren, wie ich die Pakete am sinnvollsten verteilen könnte.

    Wir reden von einer zu finanzierenden Summe von 150k Euro. Zinssicherheit ist mir persönlich sehr wichtig. Aus diesem Grund würde sich folgende Konstellation anbieten.

    fuchs wohnbaurente mittel fest bis Zuteilung
    100k Euro - 1,60% in der Ansparphase - 2,50% nach Zuteilung (fix bis zum Ende)

    R+V-Vorsorgedarlehen FIX&FLEX
    50k Euro - leider liegt mir hier aktuell nur der Zinssatz für 20 Jahre vor, dieser liegt bei effektiv 2,53% - je nach Höhe der Rate sollte ich diese 50k Euro in 13 bis 15 Jahren getilgt haben.

    Eine jährliche Sondertilgung von 1,5k Euro wäre möglich, dies habe ich auch mit eingeplant, da ich meine monatliche Rate von 650 Euro etwas zurückhaltender geplant habe. Die Riesterförderung für den Bausparer möchte ich nicht in Anspruch nehmen.

    Könnt ihr mir sagen, wie man das ganze an sinnvollsten und günstigsten für mich verteilen könnte?
    100k + 50k / 75k + 75k / 50k + 100k / 125k + 25k / usw.

    Ich würde mich sehr freuen, wenn ihr mir helfen könntet! Vielen Dank im Voraus!

    mfg
    Christoph

  7. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    @Christoph,
    wäre es nicht sinnvoll, wenn Sie bei beiden Produkten auch die Gesamtkostenaufstellung der Bank, Bausparkasse erhalten?
    Habe so das Gefühl dass das Ihnen nicht vorliegt da Sie schreiben "sollten in 13-15 Jahren getilgt sein". Das kann man doch verbindlich auch auf dem Papier nachvollziehen können.
    Und haben Sie eine Gesamtkostenaufstellung können Sie auch mit anderen Angeboten vergleichen.

  8. Avatar von ducnici
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Bausparer....

  9. Avatar von Christoph
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Hallo zusammen,

    danke für die Antworten!

    Ja, mir liegen Gesamtkostenaufstellungen vor. Leider kann die eine Bank z.B. keine Sonderzahlungen in den BS einfließen lassen, die andere kann nicht exakt 650 Euro als Rate ansetzen, usw. Deshalb habe ich selbst in Excel etwas gebastelt, wo ich die Angebote vergleichen kann. Ich habe mich eigentlich bereits zu 99% für die von mir genannte Konstellation entschieden, ich habe mich nur gefragt, wie man das am besten verteilen könnte. Da mir der Banker mit seinen Mitteln nach meiner Einschätzung nicht die beste Verteilung liefern kann/wird. Deshalb wollte ich dies vorab selbst prüfen.

    @ducnici: Kannst du bitte etwas konkreter werden? Gegenüber einem normalen Annuitätendarlehen mit ähnlicher Zinssicherheit fahre ich mit dieser Finanzierung deutlich besser. Ich lasse mich gerne vom Gegenteil überzeugen.

    Danke!

  10. Avatar von ducnici
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    150k Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung bekommst Du ab 1,55%

    Da tilgst Du sofort, verringerst Dein zu verzinsendes Darlehen und zahlst nicht überhöhte Zinsen auf ein Darlehen, das nicht getilgt wird, also immer auf die volle Höhe, nur um auf die angesparten Raten so gut wie keine Zinsen zu bekommen...um dann in einigen Jahren einen Kredit mit überteuerten Zins zu bekommen...und dafür, dass Du den Vertrag abschliesst erst mal noch ne Gebühr zahlen darfst...

    Alternative: aktuell Darlehen mit 5 Jahre Laufzeit abschliessen (ab 0,65%), soviel wie möglich tilgen und das Anschlussdarlehen sobald als möglich und so rentabel wie möglich (abhängig vom Zinsverlauf die nächsten 4 Jahre) mit 15 Jahren per Forward absichern...

  11. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    @Dunici
    Bei Kaufpreis EUR 165.000 und Darlehen EUR 150.000 15 Jahre Sollzinsbindung 1,55% halte ich nicht für realistisch.
    Welche Bank soll das denn sein?

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Wo holen einige nur diese Zinssätze her?!

    Es hilft auch niemanden wirklich weiter mit solchen Zinssätzen zu argumentieren.

  13. Avatar von ducnici
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Hab hier ein Angebot für uns vorliegen. Sparda N.

    1,55% für 15 Jahre fest...

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Bei welchem Beleihungsauslauf?

    15 Jahre fest mit einem Beleihungsauslauf von 91 % halte ich für unrealistisch, völlig utopisch, sorry.

  15. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Ich schließe mich Noelmaxim an und habe es oben auch geschrieben.
    Und eben bei Sparda Bank selbst gerechnet.
    Hier geht der Rechner nur bis 80% und nicht 90%.
    Bei 80% BLA gibt es bei 15 Jahren 2,40% Zins.
    Die 1,55% sind somit für 15 Jahre nicht realistisch

  16. Avatar von ducnici
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    es macht natürlich Sinn, 25k vom EK NICHT zu verwenden um dann über die 80% zu kommen...

    175k-50k=125K = 73%<80%

    bis 80% macht die Sparda N auf 15Jahre 1,78%, da gehen noch mal 0,1% weg = 1,68%...

    Aber stimmt, bei unserem Angebot sind wir unter 60%...

  17. Avatar von ducnici
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    ggf, hole ich mir

    Ein Darlehen bis 100k Euro Beleihungsgrenze bis 60% zum guten Zins (1,55%)

    zweites Darlehen über 25-30k zum etwas schlechteren Zins mit Beleihung bis 80%... (1,8%)

    Beides von der gleichen Bank = erstrangig...

  18. Avatar von Christoph
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Hi,

    vielen Dank für die vielen Antworten.
    Gestern habe ich mit dem Verkäufer einen Vorvertrag zum Kauf der Wohnung gemacht.
    Des effektive Kaufpreis liegt jetzt bei 164k Euro + circa 10k Kaufnebenkosten = circa 174k Euro. Wie gesagt, ich kann maximal 30k Euro in die Finazierung einbringen... Den Rest brauche ich für die Einrichtung und als Notgroschen.

    Mit diesen Daten werde ich wohl kaum einen solchen Spitzenzins bekommen... :-/

  19. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

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  20. Avatar von MeinerEiner
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    Standard AW: Endlich eine Wohnung gefunden! :-) Tipps zu meiner Finanzierung?

    Die 10.000 NK musst Du von deinem EK abziehen.

    Dann hast Du 20.000€ auf 164.000€, die zu finanzieren sind. Ist also ne 90% Finanzierung, sowas machen die Banken i.d.R. Genug Luft ist da jetzt auch noch, falls eine Bank die Wohnung geringer einschätzt. D.H. wenn eine Bank das geringer einschätzt z.Bsp. auf 160.000€, dann wäre es immer noch genug EK für ne 90% Finanzierung - wobei auch nicht jede Bank das genau so einwertet. Der einen ist die Person wichtig, den anderen das Objekt. Die nächste Bank wertet 100% als 110%.

    1,55% für 15 Jahre halte ich jetzt auch für unrealistisch.

    Ich bin bei 1,67% für 10 Jahre bei 20% EK (leider genau 20%^^). Vielleicht kommst drüber, vielleicht aufgrund einer besseren Lage auch drunter.

    Ob Du jetzt wirklich den Wohnriester nutzen solltest? In dem Alter? Das Wohnförderkonto wird immer lustig mit 2% verzinst und im Alter zahlst Du dann die Steuern. Wenn ich es recht verstanden habe ohne Kinder. Die Förderungsquote ist überschaubar. Und ich glaub ohne Kinder würde ich nicht wohnriestern. Das rechnet sich zwar, aber der Bummerang, der über die nachgelagerte Besteuerung kommt ist m.E. schwer abschätzbar.

    Lies Dir die Nachteile durch beim Wohnriestern. Was darfst Du alles mit der Immoblie nicht machen. Vielleicht bekommst nen gutes Angebot aus dem Ausland und verkaufst die Immobilie und zahlst die ganze Förderung zurück....

    Also in Deinem Alter ungebunden, wenn ich es recht verstanden habe, würde ich mich nicht über Wohnriester in meiner Flexibilität einschränken lassen.

    Nutz Riester, wenn dann, lieber für das, was es ursprünglich gedacht war....

    Bei Dir kann es für mein Dafürhalten sogar sein, dass der Schnelltilger 20 Jahre KfW 124 Sinn machen könnte für 1,8% Zinsen über 10 Jahre fix.

    Nachteile KfW 124: Man darf ein Jahr lang nicht tilgen. Man kann das nicht sondertilgen. Man kann den nach 10 Jahren übrig gebliebenen Betrag nicht nach 10 Jahren m.E. nicht frei am Markt platzieren, sondern nur bei der Bank kfw oder bei der Bank die den Hauptkredit hat.... Oder bei nem Bausparer. Ganz sicher bin ich mir nicht, da nen Kfw 124 mit 20 jähriger Laufzeit eigentlich unter 30.000 (von 50000) landet.

    Ansonsten denke eigentlich mal drüber nach, ob 20 Jahre Zinsbindung Sinn machen. Wie gesagt, ich denke wenn man 20 Jahre macht, macht es nur Sinn einen kleinen Teil über 10 Jahre laufen zu lassen. 50.000€ maximum.

    Aber denke mal drüber nach alles über 10 Jahre laufen zu lassen.

    Sicher die Zinsen in 10 Jahren sind nicht vorhersehbar.

    Aber folgende Fakten kommen zusammen:

    1.) Ein Kredit entwertet sich auch etwas durch die Inflation. Bei ner 20 jährigen Bindung bist Du mit dem Zinssatz über einer angenommen Inflation von 2% mit 10 jährigen Bindung wo möglich drunter.

    2.) Du tilgst bei der 10 Jährigen Zinsbindung mehr, als bei 20 Jahren, wenn der gleiche Betrag zu Grunde liegt. Sprich Du stehst bei einem Notverkauf auch besser dar.

    3.) Dein Einkommen steigt i.d.R.

    4.) Rechne Dir mal aus, wenn Du Dir von einer Bank ein Angebot über 20 Jahre und über 10 Jahre geben lässt, wie hoch der Zinssatz den 2. 10 Jahre Kredits sein müsste, damit die gleiche Restschuld rauskommt. Rechne das einmal nur mit der Rate und einmal mit Sondertilgungen, die Du Dir zu traust.

    Bei mir kommt raus bei einem normalen Annuitätendarlehen das die 2. 10 Jahre 4% Zinsen haben müssten, damit die 10 Jährige und die 20 Jährige Zinsbindung bei der gleichen Restschuld und dem gleichen Aufwand gleich sind. Nehme ich Sondertilgungen in den ersten 10 Jahren an, die ich denke leisten zu können sind es schon 5,2%.

    Wie realistisch ist das?
    a) bei der hohen Staatsverschuldung wo 30% den Steuereinkommens in Zinsen fliessen? Wie sieht es bei einer Verdoppelung der Zinsen aus? Funktioniert nicht oder?
    b) bei einer nach 10 Jahren dann nur noch 60% Finanzierung oder per Sondertilgung nur noch 50% Finanzierung oder gar 40% Finanzierung?
    c) warum gibt mir ne Bank 2,5% Zinsen über 20 Jahre? Weil sie annimmt, das die Zinsen nach 10 Jahren bei 5% sind? Glaube kaum.

    Eine Zinsbindung von 20 Jahren gibt Dir die Sicherheit, dass Du die Rate über 20 Jahre durchzahlen kannst, ohne das sich das ändert. Das die 10 Jahresvariante ein kleines Risiko einer wirklich enormen Zinssteigerung in sich hat, kann man nicht verschweigen.

    Für mich prs. sind sehe ich die Risiken einer 20 jährigen Zinsbindung höher als einer 10 Zinsbindung. Daher habe ich mich für 10 Jahre entschieden.

    Es ist meine prs. Meinung. Aber ich glaube bei einer 20 Jährigen Zinsbindung zahlst Du nur mehr Zinsen.

    Am Ende muss es jeder mit sich selbst klarmachen. Beides ist eine Zinswette, egal ob ich auf 10 Jahre Zinsbindung setze oder auf 20 Jahre.

    Gruß Jan

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