Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

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    Standard Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Hallo,

    meine Frau und ich haben 2010 ein Haus gebaut. Finanzierungssumme war damals 180k€, Kaufpreis lag inkl. Nebenkosten bei ca. 250.000 €. Wir haben aktuell noch eine Restschuld von ca. 115.000 € und Zahlen etwas mehr als 2000€*im Monat.
    Nun wurde uns ein super Grundstück angeboten welches wir direkt zugesagt haben. Der Kaufpreis wird bei ca 170.000*€*liegen, wovon wir 100.000 finanzieren müssten. Wir würden in ca 1,5-2 Jahren darauf bauen wollen, weil meine Frau gerade Schwanger ist und das nicht unbedingt noch parallel laufen muss.
    Unser "altes" Haus würde ich gerne behalten, da ich Freiberufler bin und mir ja auch eine Altersvorsorge aufbauen muss.

    Nun würde ich gerne vermeiden, dass ich eine Grundschuld auf den neuen Grundstück eingetragen bekomme und mich an einen Bank binde, dir dann in 2 Jahren so gar keinen Grund hat mir ein attraktives Angebot zu machen, weil ich ja eh bei denen bleiben muss. Was würdet ihr da empfehlen?

    Wäre es denkbar die Grundschuld für die 100.000 für das Grundstück auf unser erstes Haus zu legen? Oder sollte ich besser einen Kredit suchen den ich nach 1,5-2 Jahren komplett ablösen kann? Oder jetzt einen Vertag abschließen über die Gesammtsumme, von der ich ja nicht weiß wie hoch die sein wird?

    vielen Dank und viele Grüße

    MrJoe

  2. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Unser "altes" Haus würde ich gerne behalten, da ich Freiberufler bin und mir ja auch eine Altersvorsorge aufbauen muss.
    D.h. Du würdest es vermieten wollen ?

  3. Avatar von MrJoe
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Zitat Zitat von Herrmueller
    D.h. Du würdest es vermieten wollen ?
    genau, das habe ich vergessen zu erwähnen. Der Plan dabei wäre die noch verbleibenden 5 Jahre so wie gehabt weiter ab zu zahlen, der Kredit wäre dann nach Ablauf der Sollzinsbindung bis auf ein paar T€ abgezahlt. Die dann frei werdenden 2000€ sollen ab dann in den neuen Kredit laufen, den wir bis dahin im wesentlichen aus der Miete finanzieren wollen. Eine Miete von ca. 1200 € sollte drin sein, ich würde daher von 900-1000€*ausgehen, die für die neue Finanzierung dann in 1-2 Jahren verfügbar wären.

    Der Risiken einer Vermietung einer Einzelimobilie bin ich mir durchaus bewusst, ich würde daher ein Finanzreserve von ca. 12 Monatsmieten für den Notfall zurücklegen.

    viele Grüße

    MrJoe

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Hallo MrJoe,

    eine Summe mal eben so finanzieren geht gar nicht, da sie ja für die Bewilligung den Nachweis erbringen müssen was mit dem Geld an Wert geschaffen wird, das können sie ja nicht.

    Ich persönlich würde ganz klar einen variablen Zins wählen, diesen können sie dann bei Beantragung der Gesamtfinanzierung wieder ablösen, in dem sie bei der neuen Beantragung die Restvaluta mit berücksichtigen.
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Hallo,

    das verstehe ich jetzt nicht ganz. Ist es nicht möglich ein anders Haus/Grundstück als Sicherheit zu verwenden? Ich könnte mir dann auch das Ein/Austragen der Grundschuld sparen.

    viele Grüße

    MrJoe

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    ??? Die Grundschuld die für das variable eingetragen ist kann dann doch an die neue Bank die das Ganze mal finanzieren soll doch abgetreten werden.

    Die Grundschuld muss doch so oder so eingetragen werden, es sei denn sie tragen es auf dem Bestandsobjekt ein und lassen dann da freie Grundschuldteile abtreten. Aber macht dass Sinn? Hinter 115.000 Valuta noch mal 100.000 Euro bei einem Wert bei ca. 220.000 Euro? Das wird teures Geld!

    Der Auslauf später für die Restvaluta aus dem variablen Darlehen und dem neuen Darlehen für den Bau unter Berürcksichtigung des Grundstückswertes - da steckt dann ja das Eigenkapital von 70.000 Euro drin was den Beleihungsauslauf senkt - wird günstiger.

    Es sei denn, das variable Darlehen lässt sich hinter die Valuta auf dem jetzigen Bestandsobjekt absichern, aber das kann dann wieder nur ein variables Darlehen des derzeitigen Vorranggläubigers sein und ob der günstges variable Zinsen im Nachrang anbietet bzw. generell günstige variable Zinsen hat, dass muss sich erst noch zeigen.
    Thomas Buhmann

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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Ok, jetzt hab ich es verstanden! Ich nehme an, dass bei der Bewertung des Wertes unsers Hauses auch erstmal nur zählt was es mal gekostet hat, richtig? Ob es jetzt mehr wert sein könnte interessiert dann nicht.

    Dann werde ich mich vorrangig auf die Suche nach einem Kredit mit variablem Zins machen. Optimal wäre natürlich eine Bank bei der die Chance besteht dort dann auch das Haus zu finanzieren.

    Es ergibt sich aktuell noch eine weitere Frage. Werden von den Banken die zukünftigen Mieteinnahmen als Einkommen anerkannt? Ich bin Selbstständig(Freiberufler) und daher ist mein Einkommen für die Banken natürlich nicht so sicher. Meine Frau ist verbeamtet, ich hoffe das hebt das wieder ein bisschen auf. Aber ca. 3000€*Belastung bei ca. 5000€*Netto wäre natürlich schon recht viel.

    viele Grüße

    MrJoe

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Die zukünftigen Mieteinnahmen können heute nicht angerechnet werden für die Vergabe des variablen Kredites, später für die Finanzierung der Baukosten sehr wohl.

    Nein, die Kaufkosten und damaligen Kosten spielen keine Rolle, es wird heute neu eingewertet, aber die Vorlast, so sie die Bestandsimmobilie belasten wollen, kapitalisier. Das lohnt sich nicht mit einer fremden Bank, nur mit dem derzeitigen Grundbuchgläubiger, aber auch - wie vorhin beschrieben - das nicht, da Auslauf zu hoch.

    Es zählt auch jetzt nicht was sie später mal aufnehmen, es zählt was sie jetzt zahlen, nach dem variablen zu zahlen haben, dies im Verhältnis zu ihren nachhaltigen Einnahmen und wie gesagt, dazu zählt noch nicht die Mieteinname.
    Thomas Buhmann

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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    @Mr.Joe, ja das was Sie für das Haus bezahlt haben, also der notarieller Verkehrswert, ist der Wert der Immobilie, also Verkehrswert.
    --
    Vinzenz Hillermann
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    @Bankkaufmann

    ???????? Das glaube ich jetzt nicht! Für wem soll das der maßgebliche Wert sein? Ich kann ein Haus was 100.000 Euro wert ist für 200.000 Euro kaufen, aber deswegen ist es das noch lange nicht wert! Schon gar nicht für eine Bank, die eigene Wertkriterien/Wertermittlungen oder u.a. unterschiedliche Sicherheitsabschläge hat.
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    @Noelmaxim, was sollen die vielen Fragezeichen? Sind Sie auf der Tastatur hängen geblieben?

    Wenn das Haus EUR 100.000 notariellen Kaufpreis hat, dann ist es aus Sicht der Bank nicht EUR 200.000 Wert.
    Maßgeblich ist das aus Sicht der Bank und nicht subjektiv wie es der Käufer sieht der meistens denkt das Haus wäre mehr wert. Beleihungsgrundlage für eine Krediteentscheidung ist die interne Wertermittlung. Weist diese intern einen höheren Wert aus, wird trotzdem der notarielle Kaufpreis von EUR 100.000 zugrunde gelegt und nicht EUR 200.000.

    So habe ich 17 Jahre Darlehen bei einer großen Bank genehmigt. Und die letzten Jahre im Großkreditgewerbe.
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    @Mr.Joe, ja das was Sie für das Haus bezahlt haben, also der notarieller Verkehrswert, ist der Wert der Immobilie, also Verkehrswert.
    Nein Sorry, das war meine Stirn die auf die Tastatur geknallt ist

    In ihrem zweiten Post steht das entscheidende, die Bank legt den Wert - insbesondere bei einer Bestandsimmobilie - individuell fest. Insofern haben sie dann ja ihre falsche Aussage selber korrigiert.

    Bei einer Anschlussfinanzierung z.B. muss der ursprüngliche Kaufvertrag überhaupt gar nicht eingereicht werden, er spielt gar keine Rolle.
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Das ist richtig, bei einer Anschlussfinanzierung zählt der Istzustand der Immobilie wie ihn die Bank das Objekt einwertet. Dann ist der ursprüngliche Kaufpreis nicht mehr relevant.
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    Ok, aber der Threadersteller müsste ja seine Bestandsimmobilie beleihen, zumindest ist das eine der beiden Optionen - ich halte das für unklug - entsprechend handelt es sich ja um eine Bestandsimmobilie.

    Selbst wenn die eigene Bank - also der derzeitige Grundbuchgläubiger - nun das variable Darlehen hinter die eigene Vorlast bereit stellen sollte, würde sie intern auch noch mal neu einwerten.

    Sinn macht es abert wie beschrieben das variable Darlehen auf das Kaufobjekt/Grundstück zu beleihen, entsprechend kann er sich das günstigste variable Darlehen aussuchen, egal bei welcher Bank, denn diese wird im Zuge das Baus dann eh abgelöst und die eingetragene Grundschuld entsprechend an die abzulösende Bank - die ja auch den Rest dann für den Bau bereit stellt - abgetreten.
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    Denkbar wäre übrigens auch noch ein sogenanntes Cap Darlehen.
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Hallo,

    erstmal vielen Dank für die Informationen. Leider gestaltet sich die Suche nach einer Bank doch schwieriger als erwartet. Ich habe heute mit einem Kreditvermittler der Comdirekt gesprochen, der mir sagte das er mir nicht helfen kann, da meine Selbstständigkeit noch nicht lange genug läuft (seit 1.4.2013) und der Elterngeld-Bezug meiner Frau auch nicht gern gesehen wird. Seine Empfehlung war es, es bei Banken hier vor Ort zu versuchen, da diese möglicherweise eher auf eine so spezielle Situation eingehen würden.

    Bei der Diba bei der wir sowohl Girokonten als auch den Kredit laufen haben gibts nur festen Zinsatz mit mindestens 5 Jahren Laufzeit, die wären sonst vielleicht auch noch ein Verhandlungspartner.

    Nun scheint es also kniffelig zu werden...

    viele Grüße

    Mr Joe

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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    nun ja, das kann ich so noch nicht bieten. Ich bin seit April 2013 selbstständig, und mache im wesentlichen das gleiche wie vorher in Festanstellung, nur jetzt als Freiberufler. Dementsprechend habe ich im April zwei Geschäftsjahre voll. (aber nur ein komplettes Jahr nur mit Selbstständigkeit.)
    Da ich das Grundstück nicht in zwei Jahren kaufen kann, sondern jetzt, muss ich halt einen Weg finden. Was ginge denn noch als Lösung. Eine Bürgschaft?

    viele Grüße

    MrJoe

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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    Wenn Sie einen Mitantragsteller zur Seite haben, der bonitäsmäßig den Voraussetzungen entspricht, wäre die gewünschte Baufinanzierung kein Problem.
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    Standard AW: Grundstück kaufen bei laufender Finanzierung

    @Mr.Joe, wenn Sie jetzt ein Grundstück über EUR 170.000 kaufen möchten und davon EUR 100.000 finanzieren möchten dann gibt es auch bankseitig eine Möglichkeit auf die Einkommensteuerbescheide zu verzichten.
    Hierbei genügt Ihre Angabe des Einkommens/Ausgaben im Darlehensantrag.
    Und die anderen EUR 70.000 Eigenkapital und weitere Kaufnebenkosten hätten Sie in Form von Eigenkapital vorhanden?
    --
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