Hauskauf - wie genau finanzieren?

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  1. Avatar von Johnny75
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    Standard Hauskauf - wie genau finanzieren?

    (Achtung, sehr langer Text. Zusammenfassung unter TL,DR ganz unten)


    Einen wunderschönen guten Morgen :smile:

    Meine Lebensgefährtin und ich haben uns nach langem Hin und Her doch noch entschlossen, das eigentlich schon ad acta gelegte Vorhaben des Eigenheimerwerbs noch einmal aus der Schublade zu holen und zu prüfen, was genau wir uns leisten könnten, ob das Leistbare dann auch unseren Vorstellungen entspricht und wie wir die Finanzierung angehen könnten, ohne unseren bisheringen Lebensstandard vollkommen aufgeben zu müssen (i.e. jeden verfügbaren Euro in die Finanzierung stecken zu müssen).

    Da wir weder vom Fach sind noch Erfahrungen im Erwerb einer Immobilie haben, sind wir unsicher, ob unsere Berechnungen so in Ordnung gehen und ob unsere Vorstellungen bezgl. der Finanzierung realistisch und durchführbar sind. Deshalb wären wir für Hilfe, Tipps und auch Kritik sehr dankbar :smile:


    1. Einnahmen und Ausgaben:

    • monatl. Einnahmen:
      • er (39, Verwaltungswirt, Lebzeitbeamter): € 3.234,- netto (Vollzeit)
      • sie (40, Betriebswirtin, langj. Festangestellte): € 2.490,- netto (derz. jährl. befr. Teilzeit von 75% d.regelm. Arbz.)
      • Kindergeld: € 368,- (gemeinsame Kinder 6 und 5 Jahre alt)



      • Summe Einnahmen: € 6.092,-




    • monatl. Ausgaben:
      • Kaltmiete: € 1.250,-
      • Nebenkosten: € 295,-
      • weitere Fixkosten: € 2.120,-*
      • variable Kosten: ca. € 1.300,-**



      • Summe Ausgaben: ca. € 4.965,-


    *Fixkosten: weitere Wohnkosten (Strom, Telefon, etc.), Kosten für 2 PKW (Benzin,Vers., Steuer, Wartungen), sämtl. Versicherungen, Betreuungskosten Kinder, Altersvorsorgebeiträge (dazu später mehr), sonst. fixe Kosten (Berufsverbände, Abos, etc. pp.)
    **variable Kosten: Lebensmittel, Bekleidung, Hygiene, Freizeit, div. für die Kinder


    2. Berechnung des max. monatl. Gesamtbetrags für den Immobilienerwerb (vereinfacht):

    Saldo Einnahmen-Ausgaben: € 1.127,- + Gesamtkosten Miete: 1.545,- = 2.672,-

    Als Obergrenze für die monatl. Gesamtaufwendungen werden ja gemeinhin 40% des HH-Nettoeinkommens genannt. Die oben errechnete Summe liegt bei knapp 44%, deshalb rechne ich mit 40% weiter, dies sind gerundet € 2436,-.

    Unsere derzeitige Wohnung hat eine Wohnfläche von 140m², wir möchten gerne auch zukünftig ungefähr so viel haben und veranschlagen deshalb für die Bewirtschaftungskosten auch diese 140m² x € 4,00 (Betriebskosten + Instandhaltungsrücklage). Dies ergibt zu erwartende Bewirtschaftungskosten i.H.v. € 560,- monatlich.


    Die maximale Rate für ein Darlehen betrüge in diesem Fall:
    € 2436 - € 560 = € 1876,-
    Als finanzielle Reserve verblieben hierbei lediglich € 236,- pro Monat (Saldo aus 2672-2436, siehe oben).

    Das erscheint mir zum "Ausgeben" zu wenig. Alle unbedingt notwendigen Ausgaben sind zwar bei der obigen Aufstellung berücksichtigt, aber man will ja auch irgendwann wieder in Urlaub fahren oder sich mal ein neues Möbelstück anschaffen, Elektrogeräte gehen auch irgendwann kaputt, etc. pp.


    Daher haben wir beschlossen, die monatliche Rate auf max. €1.500,- zu begrenzen. Die Gesamtaufwendungen belaufen sich in diesem Fall auf € 2.060,- im Monat, das frei verfügbare Budget auf € 612,-. Damit sollte man auskommen können. Zumal nächstes Jahr die Betreuungkosten unseres zweiten Kindes um ca. 70% sinken werden, wenn es in die Schule kommt (ja doch, auf lange Sicht werden die Kinder natürlich teurer werden :wink: ).


    3. Die Finanzierung: Darlehen, Wohn-Riester, L-Bank Förderung, BSV...?

    So weit, so gut. Jetzt kommt die Krux:

    Wir verdienen zwar durchaus sicher und auch recht gut, allerdings kommen folgende Faktoren zusammen, die den Kauf eines Eigenheims erschweren:

    1. wir wohnen in Stuttgart :razz:
    2. Objekte (EFH, DHH, REH), die unseren Ansprüchen genügen, kosten im Umkreis ca. € 350.000,- oder noch mehr.
    3. unser Eigenkapital beträgt derzeit nur €45.000,-, das reicht bei einem Objektpreis von z.B. € 380.000,- gerade mal zur Deckung der Kaufnebenkosten (11,76%) - vom Umzug und evtl. Renovierungen/Modernisierungen ganz zu schweigen
    4. wir sind nicht mehr die Allerjüngsten und wollen im Ruhestand ganz sicher keine Raten mehr zahlen, daher liegt die maximale gesamte Laufzeit für uns bei 27 Jahren (besser 26).

    Nichtsdestotrotz haben wir - um mal einen Anhalt zu bekommen - furchtlos den interhyp-Rechner mit unseren folgenden Vorgaben gefüttert:

    - Darlehensbetrag: € 350.000,- (ca. Kaufpreis + NK - EK)
    - Laufzeit: 26 Jahre

    Das Ergebnis war wie befürchtet: Bei einem Volltilgerdarlehen beträgt die monatliche Rate bei einem Zinssatz von 3,11% satte € 1.662,50.

    Das ist zwar theoretisch innerhalb unseres Budgets, aber deutlich über unserem selbst gesetzten Maximum. Noch dazu erlaubt dieses Angebot lt. Rechner keine Sondertilgungen (was evtl. noch verhandelbar wäre).

    Man könnte jetzt natürlich die Tilgungsrate senken, dann geht aber die Laufzeit gegen unendlich und die Zinsen auch. Alternativ käme auch eine kürzere Zinsbindungsfrist in Betracht, wobei die Zinsen im Anschlussdarlehen um einiges höher liegen dürften.

    Naja, dieses Ergebnis war erstmal ein Dämpfer - aber wir haben ja noch was in der Hinterhand...:wink:


    3.1. Förderung: L-Bank "Wohnen mit Kind"?

    Es gibt ja div. staatliche Förderungen, z.B. das "Wohnen mit Kind"-Programm der L-Bank, welches auch für besser verdienende Familien (bis max. € 200.000 Brutto) verfügbar ist. Die L-Bank vergibt hierbei bis zu €50.000,- auf 30/35 Jahre mit einem Zinsabschlag von 0,5% auf die KfW-Konditionen (derzeit ca. 1,3-1,4 %) für die ersten 10 Jahre. Außerdem besteht die Möglichkeit von 1-5 tilgungsfreien Jahren zu Beginn.


    ABER: Dieses Förderdarlehen erhält nur (und das war nicht leicht zu finden!), wer mindestens 15% des Mittelbedarfs (KP+NK) als Eigenkapital einbringen kann. Bei einem Kaufpreis von € 350.000,- sind das € 58.674,-...haben wir nicht, also fällt das schon mal flach - zumindest, wenn wir in Kürze ein geeignetes Objekt finden. Bei einem KP von 400.000 sind es übrigens bereits € 67.000,-, die als EK verlangt werden.


    3.2. Wohn-Riester? Oder beim Sparplan bleiben?

    In den o.a. monatlichen Ausgaben enthalten sind folgende Altersvorsorgebeiträge:

    • er:
      • Riesterfondssparplan (DWS RRP): € 150,- (seit 04/2007)



    • sie:
      • Riesterfondsparplan (DWS RRP): € 75 (seit 10/2007)
      • BU+Rentenvers.: €60 (seit 2001)
      • Betriebsrente: € 75 (+ € 95 AG-Anteil; seit 09/2013)
      • Pensionskasse: € 100 (inkl. € 40 VL AG; seit 09/2013)


    (ja, meine Liebste traut ihrer gesetzl. Rente nicht - ich meiner Pension schon mehr :wink

    Nun überlegen wir, wie wir die Riester-Geschichte am besten in die Immobilienfinanzierung integrieren. Die Wohn-Riester-Varianten Darlehen und Kombidingens wollen wir nicht, da sie uns a) zu kompliziert (jeder ein Darlehen, genaues jährliches Berechnen und Zurücklegen der Steuerersparnis, um den vollen Vorteil zu genießen, etc.) und b) an zu viele Bedingungen geknüpft sind, vor allem an die Nutzung im Alter.

    Da man seit 2014 mehrfach aus Riesterverträgen für die eigene Immobilie Entnahmen tätigen darf, haben wir uns gefragt, ob es nicht eine Alternative wäre, neben der anfänglichen Entnahme zur Aufstockung des EK (ist schon reingerechnet) diese beiden Pläne weiter zu besparen, dafür ein Darlehen mit kürzerer Laufzeit (15 o. 20 Jahre) aufzunehmen und im Rahmen der Anschlussfinanzierung durch eine Entnahme aus den Riesterfonds den Restkreditbetrag ordentlich zu senken, um auch bei gestiegenen Zinsen den Restkredit mit einer angemessenen Rate bis zum Ruhestand abzahlen zu können.

    Es besteht natürlich das Risiko, Verluste zu realisieren, wenn zum Ablauf der Zinsbindung der Fonds gerade im Minus steht (Beitragsgarantie gilt ja erst zu Rentenbeginn), wobei das Risiko bei dann 23 Jahren Gesamtlaufzeit eher gering sein sollte. Falls es doch so kommt, könnte man die Entnahme u.U. auch verschieben.

    Hier mal ein Beispiel unseres Gedankengangens - Kritik durchaus erwünscht, wie gesagt, wir sind neu in diesem "Geschäft" (Zahlen vom interhyp-Rechner):


    1. Annuitätendarlehen:

    • Darlehensbetrag: € 350.000,-
    • Laufzeit: 15 Jahre
    • anf. Tilgung: 3 %
    • Effektivzins: 2,10 %
    • lfd. monatl. Rate: € 1.484,58
    • Restschuld in 2030: € 173.521,-

    2. Senken des Restkreditbetrags durch Riester-Entnahme

    Diese Restschuld wollen wir jetzt durch Entnahme aus dem Fondssparplan senken. Hierzu haben wir beispielhaft nur die bis dahin eingezahlten Beiträge und Zulagen ohne Kursgewinn genommen. Diese werden sich bis Ende 2030 auf insgesamt ca. € 62.000,- belaufen.

    Somit verbliebe eine Restschuld von ca. € 110.000,-, welche bei einem angenommenen Zinssatz von dann 5% folgendermaßen bis zum Renteneintritt abbezahlt werden könnte:

    3. Anschlussfinanzierung

    • Darlehensbetrag: 110.000,-
    • Laufzeit: 11 Jahre
    • Zinssatz (angenommen): 5%
    • anf. Tilgung: 6,91%
    • lfd. monatl. Rate: € 1.091,31

    Selbst bei einem Zinssatz von 10% läge die Rate mit € 1.383,- unter der bisheringen.


    Mein Problem ist jetzt:
    Das liest sich zu gut, zu glatt, zu einfach. Daher meine Frage an die fachlich Versierten hier im Forum:

    Wo ist der Haken? Wo haben wir einen Denkfehler? Kommt man evtl. doch mit Wohn-Riester besser weg? Dann müssten wir aber jeder ein Darlehen aufnehmen, um die volle Förderung zu genießen, außerdem schrecken uns die Bedingungen, v.a. das Wohnen im Haus bis 85, davon doch ziemlich ab.

    Gibt es evtl. noch ganz andere Alternativen? Wir haben es im Moment nicht eilig, das Angebot ist hier derzeit sowieso überschaubar und es bleibt uns daher wahrscheinlich auch noch etwas Zeit, mehr EK zusammenzusparen. Aber wir wollen nicht mehr ewig warten, mit 45 kaufen wir nichts mehr und wer weiß, vielleicht kommt ja doch schon morgen die Traumimmobilie um die Ecke

    Die nachgelagerte Besteuerung habe ich natürlich nicht vergessen, aber die werden wir schon stemmen können, denke ich.

    So, das war jetzt eine ziemliche wall of text hier, ich bitte daher um Verzeihung, aber die Thematik ist eben auch sehr komplex.


    Vielen Dank fürs Lesen und danke für jedwede Anregung :smile:



    Zum Abschluss die Zusammenfassung:

    TL, DR:
    - Famile (40/39, 2 Kinder 6 und 5)
    - Vorhaben: Kauf EFH, DHH, REH im Raum Stuttgart und südl. Ränder
    - KP ca. 350.000,- +
    - max. monatl. Rate: € 1.500,-
    - EK: €45.000,- (inkl. Riester-Entnahme)
    - 2x Riester DWS RRP mit 150,- bzw. 75,- monatl. Beitrag - wie einbinden? Umwandeln in Wohn-Riester? Weiterlaufen lassen und später sondertilgen bzw. bei Ablauf Zinsbindung Darlehen (15, 20 J.) Restkreditbetrag senken (Kursrisiko?)

  2. Avatar von uwehaensch
    uwehaensch ist offline

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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Zitat Zitat von Johnny75

    3.2. Wohn-Riester? Oder beim Sparplan bleiben?

    Nun überlegen wir, wie wir die Riester-Geschichte am besten in die Immobilienfinanzierung integrieren. Die Wohn-Riester-Varianten Darlehen und Kombidingens wollen wir nicht, da sie uns a) zu kompliziert (jeder ein Darlehen, genaues jährliches Berechnen und Zurücklegen der Steuerersparnis, um den vollen Vorteil zu genießen, etc.) und b) an zu viele Bedingungen geknüpft sind, vor allem an die Nutzung im Alter.

    2. Senken des Restkreditbetrags durch Riester-Entnahme

    Wo ist der Haken? Wo haben wir einen Denkfehler? Kommt man evtl. doch mit Wohn-Riester besser weg? Dann müssten wir aber jeder ein Darlehen aufnehmen, um die volle Förderung zu genießen, außerdem schrecken uns die Bedingungen, v.a. das Wohnen im Haus bis 85, davon doch ziemlich ab.

    Die nachgelagerte Besteuerung habe ich natürlich nicht vergessen, aber die werden wir schon stemmen können, denke ich.
    Zu den eigentlichen Finanzierungsmöglichkeiten werden sich hier andere äußern, ich möchte nur kurz zum Thema Wohnriester etwas loswerden und habe deshalb Ihren Beitrag auszugsweise "zitiert".

    Grundsätzlich, egal auf welchem Weg Sie Ihre zukünftige Immobilie riestergefördert finanzieren, die von Ihnen stichwortartig erwähnten Bedingungen (z.B. Nutzung im Alter, wohnen bis 85, usw.) gelten immer !
    Es ist also völlig egal ob Sie ein Bauspar-Kombi-Darlehen (= "dingens") oder ein riestergefördertes annuitätisches Darlehen für die direkte Finanzierung oder die Entnahme von Kapital aus einem "normalen" Riester-Vertrag zur Tilgung (auch das ist übrigens Wohnriester) wählen.

    Jeder Riester-Vertrag ist also wohnriesterfähig und die damit direkt oder indirekt finanzierte Immobilie unterliegt in jedem Fall den entsprechenden Regelungen aus dem Eigenheimrentengesetz.

    Und es kommt logischerweise auch immer zu der von Ihnen schon erwähnten nachgelagerten Besteuerung des Wohnförderkontos.

  3. Avatar von Johnny75
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Sehr geehrter Herr Haensch,

    danke für diese Information, das war mir so nicht bewusst. Ich habe mir die Bedingungen jetzt nochmal etwas genauer durchgelesen (es war spät und mir rauchte der Kopf ).

    Der Kauf z.B. einer Wohnung in einer Einrichtung des "Betreuten Wohnens" wäre demzufolge also unschädlich? (meine Güte, woran man jetzt schon denken muss...)


    P.s.: Grüße von der Panzertruppe an die Marine

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Hallo Johnny75,

    aus welcher Region stammen sie, bzw. wo ist der Investitionsort?

  5. Avatar von Johnny75
    Johnny75 ist offline
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Hallo noelmaxim,

    es geht wie oben schon beschrieben um den südlichen Teil von Stuttgart und die angrenzenden Landkreise Esslingen, Böblingen und evtl. den südlichen Teil des LK Ludwigsburg.

    Ein Objekt ist noch nicht identifiziert - wird wohl auch noch ein bißchen dauern bei dem überschaubaren in Frage kommenden Angebot.

  6. Avatar von Matthew Pryor
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Wenn die Riesterförderung Finanzierungsbestandteil sein soll und Planungssicherheit bezüglich der Entwicklung der Vertragsguthaben gewünscht ist,sollten sie prüfen,ob ein Übertrag auf Banksparpläne Sinn macht.
    Hängt natürlich auch ein Stück weit von der bisherigen Entwicklung der beiden FSP ab.

  7. Avatar von Johnny75
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Die FSP sind im Plus, aber nicht sehr üppig

    Sie schlagen also vor, die FSP komplett zu leeren (das würde das EK um € 6.000,- erhöhen) und stattdessen einen Banksparplan abzuschließen und zu besparen?

    Quasi doppelte Abschlusskosten, dafür aber Planungssicherheit?

  8. Avatar von Matthew Pryor
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Nein,ich schlage keine "Leerung" vor,sondern eine zumindest rudimentäre Auseinandersetzung mit der Riesterproduktwelt.
    Es geht mir darum,dass klar wird,dass bei einem Produkt mit einer fixen Verzinsung die Entnahmemöglichkeiten einfach besser planbar sind.Darüber sollten sie sich Gedanken machen.
    Es können auch Fonds- und Banksparplan gleichzeitig bespart werden.
    ZU guter letzt entstehen bei Banksparplänen üblicherweise keine Abschlusskosten.

  9. Avatar von Johnny75
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Danke für den fremdwortgeschwängerten Seitenhieb

    Aber es stimmt schon: Mit den vielfältigen Riesteroptionen habe ich mich bis dato in der Tat noch nicht eingehender beschäftigt, da habe ich noch Nachholbedarf. Von daher auch Dank für die mir bisher noch nicht bekannten Fakten.

    Erlauben Sie mir jedoch folgende Frage: voll gefördert wird pro Zulagenberechtigtem nur ein Riester-Produkt. Also wozu je 3.000,- im FSP belassen, wenn auf diesen nichts mehr eingezahlt wird? Quasi als Joker für eine evtl. spätere Sondertilgung?

    Wäre das Geld als zusätzliches EK nicht besser eingesetzt?

  10. Avatar von Matthew Pryor
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Warum auf den FSP nichts mehr eingezahlt werden soll,überlasse ich ihrer Phantasie.Ich spreche von der Möglichkeit,2 Verträge parallel zu besparen.Die Zulagen werden dann anteilig auf die Verträge verteilt und auch für den Sonderausgabenabzug entsprechend berücksichtigt.
    So bestünde die Möglichkeit,Riester als Konzept in die Finanzierung einzubringen und gleichzeitig den FSP für eine spätere "Geldrente" zu besparen.

  11. Avatar von Johnny75
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Jetzt - nachdem ich mich nochmal eingelesen habe - denke ich, dass ich verstanden habe, was sie meinen.

    Es ist in der Tat zu überlegen, zweigleisig zu fahren (und sei es nur, um den vollen Steuervorteil ausnutzen zu können).

    Ich tendiere aber dennoch dazu, die volle Förderung für den Hauskauf herzunehmen, da unsere Prioritäten so aussehen:

    1. Tilgung des Darlehens bis spätestens zum Beginn des Ruhestands
    2. laufende Raten hierfür so hoch wie nötig, aber auch so niedrig wie möglich
    3. alles andere

    Eine zusätzliche Geldrente würde sicherlich nicht schaden, steht aber zumindest bei mir nicht ganz oben auf der Wunschliste. Meine Lebensgefährtin hat ja noch 3 andere Standbeine (Rentenvers., BetrRente und PK), die sie auch nicht antasten wird.

    Das gute an den neuen gesetzlichen Regeln seit 2014 ist ja gerade, dass, egal, wie man riestert, das angesparte Geld jederzeit (bis 10 Monate vor Beginn der Auszahlungsphase) ganz oder auch teilweise für das Immobiliendarlehen verwenden kann - oder eben auch nicht, wenn kein Bedarf besteht (oder z.B. der Fonds gerade im Keller ist).


    Wie ich auch gelesen habe, sei ein Kombikredit dank der über die ganze Laufzeit festen derzeit sehr niedrigen Zinsen die günstigste Alternative - aber eben nur, wenn man zwischen 25 und 40 Prozent Eigenkapital an den Gesamtkosten aufweisen kann - und daran hapert es eben bei uns.

    Daher bleiben entweder das Wohnriester-Darlehen oder das klassische Darlehen ohne Förderung mit zukünftiger Einbindung des FSP/Banksparplans übrig.

    Leider gibt es aber kaum Vergleichsrechner für das Wohnriester-Darlehen, und der eine, den ich gefunden habe (auf mehreren Websites, aber immer von fmh.de) verlangt auch mindestens 15% Eigenkapital an den GK, damit er überhaupt Wohnriester-Angebote auswirft - ich vermute also, dass dieser Anteil bei einem solchen Darlehen vorausgesetzt wird.

    Daher wird es sehr wahrscheinlich bei der Variante Annuitätendarlehen + spätere Einbindung FSP/BSP bleiben:

    1. Darlehen: € 350.000,-; 15 Jahre LZ; 2,2% eff., 3% Tilgung, Rate: € 1.487,- monatl. - Restschuld € 168.600,-

    Dann Anschlussfinanzierung mit Einbindung BSP/FSP (ca. € 60.000 nur Beiträge und Förderung), das ergibt einen Restkreditbetrag von ca. 110.000,- über 12 Jahre, welcher auch bei höheren Zinssätzen zu schultern sein sollte (zumal der BSP ja auch weiter bespart und später u.U. noch eingesetzt werden könnte).


    Klingt solide - oder ist noch ein Denkfehler drin?

  12. Avatar von Aipnos
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    also aus Erfahrung, wenn man über 80% Finanziert, bzw. muss, ist in der Regel die Kombination von Bank (10-15 Jahre Zinsbindung) und danach Einbindung vom einem Bauspardarlehen/andere Verträge sehr Sinnvoll.

    die ganz langen Zinsbindungen, also ab 20 Jahren, sind bei Versicherungen sehr interessant, die jedoch finanzieren in der Regel nur bis max. 80% vom Beleihungswert.
    Banken sind in den Regionen ab 20 Jahren dann extrem teuer, im Vergleich zu den Versicherungen.

    Suchen Sie sich in Ihrer Region freien Vermittler, der kann Ihnen sicherlich zeigen, wo Sie was einbinden können. Evtl. gibt es da beim Doppelvertrag auch Zinsnachlässe (z.B. DSL Bank im verbindung mit BHW Bausparer), da sind dann mehr als nur die Abschlusskosten wieder schnell drin!
    Die Genossenschaftsbanken haben dann auch Angebote in Verbindung mit Schwäbisch Hall etc.

    Also mehr als Möglichkeiten.
    Ich komme aus dem Rheinland, und meine letzte Empfehlung war auf 15 Jahre Zinsbindung, Vollfinanzierung, und mit KfW124 lag der Mischzins effektiv bei 1,77% effektv (war jedoch auch eine Bank aus der Region)

  13. Avatar von Johnny75
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Hallo Aipnos,

    vielen Dank für Ihren Beitrag. Auf KfW124 bzw. die baden-württembergische Variante der L-Bank ("Wohnen mit Kind") hoffe ich ja noch (15% EK notwendig). Wenn unser Traumhaus noch ein bisschen auf sich warten lässt, können wir uns da evtl. noch "ransparen".

    Bei einem sehr großen Vermittler war ich schon zur Erstberatung - allerdings war ich da recht enttäuscht, die Möglichkeit der vorzeitigen Entnahme aus dem Riester-FSP wurde da vehement bestritten...

  14. Avatar von Aipnos
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Hey Johnny,

    also mit L-Bank kenn ich mich nicht aus, nur mit anderen Födernprogrammen aus NRW, hier ist es teilweise so, dass man zwar 15% als EK einbringen muss, jedoch nur ein Teil (mind. 50% = 7,5% der Gesamtkosten) als Barmitteln zur Verfügung stehen müssen, den Rest kann man z.B. auch mit Eigenleistung erbringen.

    Also erkündige Dich da genauer, da ich bei der L-Bank selbst nichts gefunden habe, wo es steht dass es 15% EK sein muss!

    Außerdem geht die L-Bank auch in den Nachrang, d.h. bei 350.000 EUR KP, finanzieren wir 1. Rangig mit Bank, 2. Rang mit 50 TEUR die L-Bank.

    Hier im Rheinland gibt es viele Banken, die "KfW" etc. wie Eigenkapital bei den Beleihungauslauf sehen, d.h. 300 TEUR Finanzierung bei 350 TEUR Kaufpreis, Teilweise sind es dann 86%-96% Beleihungsausläufe und somit mit interessanten Zinsen. Die 50 TEUR von KfW kommen oben drauf zu Konditionen die KfW vorschreibt.

    Im ganzen dann braucht man nur das Geld/Eigenkapital für die Nebenkosten

    und bei 45 TEUR, und 350 TEUR KP, Nebenkosten ca. 41 TEUR, musste man 50 TEUR KfW/L-Bank, 296 TEUR Bank finanzieren (hier bei der richtigen Bank wäre der BLW: ca. 85% bzw. 94%)

  15. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Hallo Johnny,

    die L-Bank geht meiner Information erst in den 2 Rang wenn 25% Eigenmittel meine sogar in Form von Barmittel vorhanden sind!

    Es ist zumindest beim Lakra Z15 Förderdarlehen so!
    Ob es beim KfW 124 z.B. so ist kann ich nicht sagen.

    Fakt ist Sie können Riesterguthaben mit in die Finanzierung einbauen!
    Bei der Zulagenstelle muß man einen Antrag stellen und das Bauvorhaben/Kauf darstellen. Eine Bearbeitungszeit von 3 Monaten! Die Gesamtkosten sollten auch bekannt sein!

    Guthaben aus dem Vertrag komplett rausnehmen oder mind. 3t € stehen lassen. Wenn es bei dem Riestervertrag eine guten Zins gibt würde ich folgendes prüfen:

    Beim Unternehmen vom Riesterprodukt nachfragen ob eine förderunschädliche entnahme möglich ist. Teilsumme oder nur mit Kündigung verbunden. (beim Riesterbausparvertrag ist es leider oftmals mit einer Kündigung oder Teilung usw. verbunden) Beim Fondsparplan oder Banksparplan Riester sieht es anders aus.

    Es ist z.B. möglich jetzt vom Riesterprodukt zu entnehmen und dann wieder einzahlen und in 10 Jahren größere Summe damit dann z.B. zu tilgen. Wir werden diese Möglichkeit mit in unsere Finanzierung einbauen.

    Gruß

    Martin

  16. Avatar von Johnny75
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    @Apnos:

    Ich habe jetzt nochmal mit der L-Bank direkt gesprochen bezüglich des Programms "Wohnen mit Kind" und muss meine Aussage (und auch andere, die ich aufgeschnappt habe) richtigstellen:

    Die L-Bank selbst stellt für die Vergabe des Förderkredits bzw. die nachrangige Grundschuld keine Bedingungen an die Höhe des Eigenkapitals (das Merkblatt, das ich gelesen hatte, hatte ein Sternchen mit "gilt nicht für Förderkredite" ).

    Sollten solche Bedingungen dennoch gestellt werden, so kommen diese immer von der Bank, über die der Förderkredit beantragt wird. Wir müssten also eine Bank finden, die gute Bonität als Ausgleich für ein eher geringes EK akzeptiert

    Ist es überhaupt realistisch, dass man das (ungeförderte) Hauptdarlehen bei einer Bank aufnimmt und das Förderdarlehen bei einer anderen? Das Hauptdarlehen könnte dann ja tatsächlich - wie Du schon sagt - entsprechend niedriger ausfallen mit entspr. Folgen für Zinssatz und Rate...

    @Martin79NH:
    Die Entnahme habe ich mit der DWS schon abgeklärt: Jederzeit möglich, und zwar sowohl Teilentnahme als auch Komplettentnahme mit oder ohne Kündigung. Muss nur nochmal nach evtl. Gebühren hierfür suchen...

    Für den Banksparplan, den ich evtl. noch abschließen werde, gilt selbiges.

  17. Avatar von Aipnos
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Hey Johnny,

    dann suche Dir einen Vermittler aus Deiner Region aus, der sagt Dir, welche Bank aus Deiner Region bei der Konditionierung die L-Bank wie EK sieht.
    Und kein Problem damit hat dann eine Vollfinanzierung zu vernünftigen Zinsen zu begleiten.

    Außerdem bei der Haushaltsrechnung + Altersvorsorge dürfte es sich auch positiv auswirken.

    Was wahrscheinlich in Deiner Region ein Problem werden kann, ist eine Immobilie zu finden, wo beim Kaufpreis die Banken auch an selben Wert kommen.

  18. Avatar von Johnny75
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Zitat Zitat von Aipnos
    Hey Johnny,
    was wahrscheinlich in Deiner Region ein Problem werden kann, ist eine Immobilie zu finden, wo beim Kaufpreis die Banken auch an selben Wert kommen.
    Das erste Problem ist, überhaupt eine passende Immobilie für uns zu finden

    Zu Deinem Einwand: Ich dachte, Banken führen unter 400.000,- keine eigenen Gutachten durch? Oder sagen die nach Durchsicht des Exposé dann evtl. einfach: "350.000,-? Nie im Leben, höchstens 300.000,-" oder wie muss ich mir das vorstellen?

  19. Avatar von Aipnos
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    grins,

    es geht nicht um Gutachten, einige Banken führen ab 300 TEUR Finanzierungssumme ein Wertgutachten vor Ort durch, andere ab 400 TEUR...

    jedoch jede Bank macht eine Bankinterne Bewertung der Immobilie, d.h. ohne dass jemand rauskommt. (hierfür je jede Bank ihr eigenes System bzw. sie nutzen eins vom fremden Anbieter, z.B. Sprengnetter; und dann geben die alles im System ein, Adresse, Größe, Ausstattung etc. und das System sagt denen was es an Wert hat...)

    Und wenn Ihr eine Immobilie für 350.000 EUR findet, die zu Euch passt, die Bank jedoch sagt: lt. unseren Bewertungen ist die nur 300.000 EUR Wert, dann werden die es sehr wahrscheinlich nicht begleiten.
    (ING-Diba macht es dann doch, da sie bis zu 150% der eigenen Bewertung begleitet, wenn man nur bis zu vollen Kaufpreis finanziert )
    Also es gibt auch einige Banken, die das trotzdem begleiten, nur dann für das Blankoanteil eine Risiko-LV haben möchten (hier in der Regel die Genossen)

  20. Avatar von Johnny75
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    Standard AW: Hauskauf - wie genau finanzieren?

    Also quasi so, wie ich's etwas platt beschrieben habe

    Eine Risiko-LV wird sowieso abgeschlossen, insofern stört mich das nicht. Und ich werde mir auch keins der von den Maklern vielgepriesenen 60 Jahre alten Häuschen mit immensem Instandhaltsungsstau (Heizung, Elektro, Sanitär, Dämmung, etc. pp.) für 380.000,- aufhalsen ("mit Charme!", "mit Potenzial!", "mit Chancen", "zur freien Gestaltung!").

    Davon gibt es hier in der Tat mehr als genug...

    Außerdem bin ich erstens selbst handwerklich nur rudimentär begabt, habe keine Handwerker im Freundeskreis und auch gar keine Zeit und Lust, jahrelang rumwerkeln (lassen) zu müssen.

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