Thema: Finanzierung Sanierungsobjekt (KfW und eigener Handwerksbetrieb?)

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  1. Finanzierung Sanierungsobjekt (KfW und eigener Handwerksbetrieb?) # 1
    Onomnomnom
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    seit
    10.03.2017
    Guten Tag,

    da ich grade erst neu in dem Thema bin, dachte ich, ich krieger hier vielleicht ein paar von meinen Fragen beantwortet.

    Zu den Rahmenbedingungen:
    Ich (28) und mein Lebengefährte (26) (beide unbefristigt beschäftigt) denken darüber nach eine Immobilie zu kaufen und schauen schon mal ein wenig nach passenden Objekten. Da wir auf jeden Fall etwas wollen, wo wir noch viel Hand selber anlegen können, da mein Lebengefährte mit seinem Vater einen eigenen Handwerksbetrieb hat und mein Vater ebenfalls wollen wir so 1. sparen und 2. sind wir sehr speziell mit unseren Vorstellungen, wenn es um Eigentum geht. Ergo würde es sich für uns nicht lohnen ein bezugsfertiges Haus oder eine Wohnung zu kaufen, die uns aber in Punkto Raumaufteilung, Bad, Fenstern & Türen absolut nicht gefällt und wir es dann erst alles mitkaufen um es dann eh rauszureißen und nach eigenen Plänen zu machen. Ebenso kommt ein Neubau nicht in Frage, weil wir mit den klassischen Fertighäusern absolut nichts anfangen können, da wir gerne den Charme von etwas altem wollen (sehr hohe Decken, große Fenster, sehr offener Schnitt etc.). Da wir in Berlin arbeiten, ist das leider nicht mehr so einfach und es kann wohl auch noch eine Weile dauern bis was passendes gefunden haben. Aber das nur vorab, damit verstanden wird, warum wir es so machen wollen.

    Nun ist noch nicht soviel Eigenkapital vorhanden, wir kommen ohne Familie auf nur 10.000 Euro (ohne Hilfe von Familie). Zur Zeit lege ich aber monatlich 1.500€ auf Seite und hoffe so bis zum Ende des Jahres wenigstens die Nebenkosten decken zu können und unser Mietvertrag läuft ebenfalls noch ein Jahr. Auch ein Grund mehr, warum noch alles mit Ruhe zu genießen ist. Trotzdem würde ich gerne schon ein paar Immobilien besichtigen, um Erfahrung zu sammeln und mir ein Bild vom Markt zu machen. Ebenso habe ich bei 2 Banken bezüglich einer Finanzierungsberatung angefragt. Möchte mich aber auf das Gespräch vorbereiten und wissen, wenn mir da versucht wird etwas zu "verkaufen".

    Nun kommt die erste Frage:

    Ich versuche immer noch den richtigen Anfangspunkt zu finden. Wir haben uns eine Immobilie (ETW) angeguckt, wo noch sehr, sehr viel gemacht werden muss alleine bis man eine vernünftige Grundlage hat auf der man wieder aufbauen kann und das ganze noch in Zusammenarbeit mit der Wohngemeinschaft macht mir ein bisschen Sorgen, allerdings hat die Maklerin gesagt, man sollte vorher eine Finanzierungsberatung machen bevor man nach Immobilien guckt um einen Preisrahmen zu haben. Daraufhin habe ich geschaut, was ich dazu vorbereiten muss für eine solche Beratung und da stand, dass man bereits eine konkrete Immobilie im Auge haben sollte und im Falle von Sanierungsarbeiten schon eine Aufstellung was gemacht werden muss, was es kostet etc. Wo fange ich also an? Wie läuft es grob ab? Zudem hat sie uns an einen Finanzierungsberater verwiesen, der angeblich schon einen Kredit von 320.000 für eine 300.000 Immobilie für einen geschiedenen älteren Mann ermöglicht hat (also nicht die optimalen Bedingungen). Ich möchte ehrlich gesagt gar nicht "ermöglicht" kriegen, sondern eine realistische Beratung, damit ich weiß was wir uns WIRKLICH und sicher leisten können und was nicht.

    Nun haben wir eine zweite Immobilie gefunden, die wir uns die Tage anschauen wollen, es handelt sich um eine alte Tischlerwerkstatt, die sich allerdings auf einem Grundstück in einer normalen Gegend mit vielen EFH befinden und die ganz nach unseren Vorstellungen wäre, alles noch relativ offen, hohe Decken, Platz für große Fenster. Man bräuchte allerdings eine Änderungsnutzung in diesem Fall, wofür man ja einen Architekten bräuchte (Kontakte sind auch hier gegeben) und wie stelle ich den Antrag für sowas, obwohl ich noch nicht der Eigentümer bin. Ich meine ich kann es ja nicht erst kaufen und dann wird der Antrag abgelehnt. Ich hatte etwas von einem Vorbescheid gelesen. Kann man den auch als Nicht-Eigentümer stellen? Oder den Makler darum beten, dass er da ein sicheres "Okay" einholt?

    Wenn wir so eine Immobilie hätten könnte man dann auch über einen KfW Kredit nachdenken für Sanierung? Bzw. gibt es vielleicht ein Paket, dass die Änderung von Gewerbe auf Wohnung belohnen würde? Ich hatte sowas im Ansatz auf der Seite gelesen, es war aber nur ein kleiner Stichpunk von vielen. Zudem hatte ich in einem anderen Beitrag hier gelesen, dass der KfW Kredit nur geht, wenn man es nicht in Eigenleistung macht, könnten wir es trotzdem, weil wir ja quasi die fachliche Qualifikation dafür haben durch einen eigenen Handwerksbetrieb? Kann man sich theoretisch einen KfW Kredit als Eigenkapital anrechnen lassen, sodass der Zinssatz vom Bankkredit günstiger wird und beraten einen die Banken dahingehend überhaupt? Weil theoretisch verlieren sie ja so Geld durch weniger Zinssatz.

    Ich habe zudem gelesen, dass Banken Eigenleistung als Eigenkapital alle anders werten und die meisten Banken nicht sehr gut, weil man sich als Laie meisten überschätzt und eventuell auch mehr Ausgaben für Material hat als ein Betrieb, der Kontakte etc. hat. Würden die Banken in unserem Fall anders bewerten, weil wir etwas mehr als nur Hobbyhandwerker sind? Und kann man sagen, welche Bank zur Zeit relativ viel Eigenleistung anrechnet?

    Außerdem würde ich gerne wissen, was ist, wenn ich der Bank eine Immobilie vorlege mit Auflistung an Sanierungskosten, dann wird diese ja noch geprüft. Kostet mich das was? Und wenn bei der Prüfung ein niedrigerer Wert raus kommt als der Kaufpreis, kann man dann das als Grundlage nehmen, um mit dem Besitzer/Makler zu handeln? Bewertet die Bank nur nach dem Ist-Zustand oder auch danach, was man noch drauß machen kann (Wertsteigerung)?

    Das war es erstmal. Ich weiß es sind echt viele Fragen und viel Text, aber vielleicht mag ja doch jemand die ein oder andere beantworten. Mir fehlt im Moment der Rahmen für all die Informationen die ich so gefunden habe, ich kann mir irgendwie schwer vorstellen, wie man sowas nach und nach sauber über die Bühne bringt.

    Vielen lieben Dank!

  2. AW: Finanzierung Sanierungsobjekt (KfW und eigener Handwerksbetrieb?) # 2
    noelmaxim
    noelmaxim ist offline
    Avatar von noelmaxim
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    11.441
    seit
    07.03.2010
    Hallo Onomnomnom,

    das sind so viele Fragen nicht, vielmehr aboslute Unwissenheit. Die Modernisierungskosten werden von einigen Banken zu 100 % anerkannt, konform einem Neubau, wo die einzelnen Gewerke zu 100% bewertet werden und in der Summe dann das komplette Haus mit dem entsprechenden Wert ergibt. Eigenleistung wird bei einigen Banken ebenfalls zu 100 % wertsteigernd berücksichtigt. Es geht auch in der Sache nicht darum wie das DIE Banken einwerten, vielmehr welche Bank bietet für solch ein Vorhaben die Lösung. Sind die Arbeiten vernünftig aufgestellt und von einem Architekten dokumentiert, ist solch ein Vorhaben auch darstellbar.

    In der Summe schaut die Bank am Ende was das Haus nach Fertigstellung der Maßnahmen wert ist und da spielen die geleisteten Arbeiten nur in sofern eine Rolle, als das festgestellt wird, dass das Haus modernisiert und renoviert ist. Ansonsten wird das Haus an den Faktoren Bodenrichtwert, Wohnfläche, Kubatur, Ausstattung, Baujahr (hier nehmen die Maßnahmen eine entscheidende und werterhöhende Rolle ein) und Art des Hauses eingewertet. Kostet tut diese Einwertung selbtsverständlich nichts.

    Ein unabhängiger und erfahrener Finanzierungsmakler bereitet solch eine Finanzierung entsprechend auf, auch hat dieser einen Architekten im Team, der fast kostenneutral die Maßnahmen dokumentiert und übersichtlich gegenüber der Bank bestätigt.

    KfW Mittel werden in dem Finanzierungskonzept selbstverständlich Berücksichtigung finden.

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