Benötige Finanzierung und einige Fragen

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  1. Avatar von schustrik
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    Standard Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Hallo

    Ich, meine Frau habe vor in einer Kleinstadt von 35.000 Einwohner in Niedersachsen zu bauen. Wir haben 2 Kinder (3,4). Familienplanung noch nicht abgeschlossen .Gibt es hier Makler die ein gutes Angebot geben können? Baubeginn könnte schon im Juni 2017 beginnen.

    Haus mit Einliegerwohnung für Eltern soll es werden. Haus 170-180qm und Einliegerwohnung 60-70qm.

    Mieteinnahmen durch abbezahltem Haus (Eltern sein Haus das wir bekommen würden) 1080 € ~ davon gehen 800 € in die Tilgung des neuen Hauses

    GESAMMT EINNAHMEN:
    Gehalt 2600 netto mit allen zulagen
    Kindergeld 384 €
    Mieteinnahmen 800 €

    Ausgaben für Kredite keine.
    Mietausgaben auch keine da wir bei Eltern wohnen.


    Haus bauen würden wir alles in Eigenleistung machen. Elektrik, Gas-Wasser, Dachstuhl haben wir Freunde die es für uns für kleineres Geld machen würden.

    Kosten:
    Grundstück 70.000 €
    Hauskosten bei Schlüsselfertig bauen kostet 1500 € je qm so rechnet unsere Hausbank.
    +- 240 qm x 1500 € = 360.000 €

    Eigenleistung:
    Eigenkapital 25.000 Besser noch weniger einsetzen: 10.000 € ?
    Eigenleistung 50.000 € - 70.000 €

    Kredit benötigt von ca 340.000 €


    Angebote die wir bisher haben:
    15 Jahre laufzeit, 2,09 Eff. % Zinsen, Tilgung 3,25%, Sondertilgung 5%, Mtl. Rate 1501 €
    20 Jahre laufzeit, 2,88 Eff. % Zinsen, Tilgung 2,495%, Sondertilgung 5%, Mtl. Rate 1505 €


    Wäre sinnvoll weniger Tilgung zu wählen damit mehr Geld bleibt für Renditeobjekte mit zusammenhang mit dem Gedanken?:
    Das zu vermietende Haus wird nicht in die Grundschuld eingetragen. Das will ich nutzen um damit einige Renditeobjekte zu beleihen/Finanzieren wenn es geht. Bj 1992, 180 qm Wfl und aufteilbar auf 2 Wohnungen (wie es jetzt auch genutzt wird) zu je + 90 qm, Grundstück 756qm, Verkaufswert jetzt 290.000 €. Man könnte auch noch eine Wohnung dazu bauen von 90 qm laut Plan.

  2. Avatar von Sophia
    Sophia ist offline

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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Hallo Schustrik,
    Bei mir sind 360 k (Haus) + 70 k (Grundstück) = 430 k (Finanzierungsbedarf) ????

  3. Avatar von Banker
    Banker ist offline

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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Zitat Zitat von Sophia
    Hallo Schustrik,
    Bei mir sind 360 k (Haus) + 70 k (Grundstück) = 430 k (Finanzierungsbedarf) ????
    Jep ... ich habs nochmal in Taschenrechner eingegeben.

    Ich sag mal das es grundsätzlich mit der Finanzierung keine Probleme geben wird. Ok, EK ist relativ gering, aber gegen einen kleinen Zinsaufschlag passt das.
    Mal abgesehen, dass hier bei den Summen etwas nicht stimmen kann, scheint mir das Angebot etwas überteuert. Von der Konstellation gefällt es mir gut.
    Hier müsst bei 15 Jahren ca. 1,8 und bei 20 Jahren 2,0-2,3 gehen. Dann geht auch die Rate etwas runter. Sondertilgungen so lassen.
    Aber hier kann dir Noelmaxim helfen!

    Was ich noch nicht ganz verstanden habe ist die Geschichte mit den Renditeobjekten?
    Du weißt schon, dass die Miete in der Kapitaldienstberechnung zwar angegeben wird, aber du musst die Zinsen aus der Finanzierung (incl. Renditeobjekte) aus deinem Einkommen bedienen können. Und da rechnet jede Bank anders.
    GAnz so einfach wird das nicht werden wie du dir das vorstellst.

  4. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Die Finanzierung erscheint interessant wenn Sie den Neubau und das Elternhaus als Sicherungsobjekt für die Bank anbieten.

    Möchten Sie das Darlehen nur auf dem Neubau absichern sind die Konditionen allerdings auch insgesamt teurer.

    Wie hoch ist denn in etwa der Verkehrswert der Immobilie der Eltern?

    Vielleicht reicht dieses Haus der Eltern alleine um einen guten Zinssatz zu bekommen?

  5. Avatar von schustrik
    schustrik ist offline
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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Das gesammte Bauvorhaben liegt bei ca 430 k wie ihr richtig gerechnet habt allerdings gehen davon wie ich geschireben habe die Eigenleistungen runter von 25 k Eigenkapital und 60 - 70 k durch Eigenleistung so das man von der Bank letzendlich ca 340 k benötigt so wie es uns ein Finanzmakler vorgerechnet hat. Genaue Eigenleistungen müsste der Architekt durchrechnen. Sonnst Plannen wir den Neubau mit etwas weniger qm. Das müssten wir nochmal genau mit dem Architekten besprechen und Planen.

    Als Sicherungsobjekt würde nur der Neubau reichen.



    Renditeobjekt würde ich so aussuchen und wählen das die Miete alles deckt und im Idealfall einen kleinen Cashflow abwirft der durch Mietsteigerungen die kommenden jahren sogar immer erhöht wird. Zb aus versteigerungen oder günstigem Einkauf.
    zB Kauf Doppelhaus aus versteigerung 112 qm für 140 k mit Nebenkosten. Mieteinnahmen anfangs 670 €. Zins und Tilgung 540 €. die übrigen 130 € gehen als Rücklage.
    Sollte es ein MFH werden mit 4-6 Wohnungen könnte ich dort als Sicherheit das Elternhaus eintragen.

    Finanzmakler hat errechnet das wir nach Finanzierung des neuen Hauses einen ca 350 € Einkommensüberschuss haben so das ich dort sogar etwas in die Renditeobjekte mitinvestieren könnte.


    ------------------------------
    Das Angebot vom Makler von:
    15 Jahre laufzeit, 2,09 Eff. % Zinsen, Tilgung 3,25%, Sondertilgung 5%, Mtl. Rate 1501 €
    Wäre das Angebot in ordnung? Selbst wenn nach den 15 Jahren die Zinsen für die restlichen 8 Jahre auf 5% steigen wäre es letztendlich weniger Zinsen als das Angebot für 20 jahre und den 2,88 Eff. % Zinsen.

  6. Avatar von spassinnebacken
    spassinnebacken ist offline

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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Das heißt Du planst den avisierten Neubau (Finanzierungsbedarf 430.000 Euro) mit einem Nettoeinkommen von 2.600 Euro und rechnest dabei mit Mieteinnahmen eines Hauses, welches schon da, aber noch nicht vermietet ist und den Renditeerträgen aus Objekten, die Du erst noch erwerben und renovieren wirst, um diese gewinnbringend zu vermieten?

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Wer kann denn 60-70T€ Eigenleistung erbringen? Alleine ganz bestimmt nicht und mal so nebenbei von Freunden und Verwandten ganz sicher auch nicht.

  8. Avatar von schunckt
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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Zitat Zitat von schustrik
    ...
    ...
    Renditeobjekt würde ich so aussuchen und wählen das die Miete alles deckt und im Idealfall einen kleinen Cashflow abwirft der durch Mietsteigerungen die kommenden jahren sogar immer erhöht wird. Zb aus versteigerungen oder günstigem Einkauf.
    zB Kauf Doppelhaus aus versteigerung 112 qm für 140 k mit Nebenkosten. Mieteinnahmen anfangs 670 €. Zins und Tilgung 540 €. die übrigen 130 € gehen als Rücklage.
    ...
    ...
    Ähemm... wenn das so einfach wäre, würde ich damit mal anfangen.
    Oder habt ihr ein konkretes Objekt schon im Auge?

    T.

  9. Avatar von schustrik
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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Das heißt Du planst den avisierten Neubau (Finanzierungsbedarf 430.000 Euro) mit einem Nettoeinkommen von 2.600 Euro und rechnest dabei mit Mieteinnahmen eines Hauses, welches schon da, aber noch nicht vermietet ist und den Renditeerträgen aus Objekten, die Du erst noch erwerben und renovieren wirst, um diese gewinnbringend zu vermieten?

    Den 340 k Kredit würden wir durchs Einkommen bekommen.
    Die 800 € Mieteinnahmen durch das Elternhaus noch hinzu kommen und das wäre das + für die abzahlung des neuen Hauses.
    Somit wäre vom Einkommen noch mehr übrig für Renditeobjekte + beleihung Elternhaus.

    Ähemm... wenn das so einfach wäre, würde ich damit mal anfangen.
    Oder habt ihr ein konkretes Objekt schon im Auge?
    Die Renditeträger würden sich selber finanzieren wie ich im Beispiel erwähnt habe, die muss man suchen und durch gute Kontakte bekommen und besonders vorher gut durchrechnen ob sie sich dafür lohnen. Besonders Wohnungen lohnen sich dafür. Diese Hochglanz Angebote lohnen sich dafür zu 99 % nicht. Mehr OFF-Market Objekte oder durch Beziehungen.


    Wer kann denn 60-70T€ Eigenleistung erbringen? Alleine ganz bestimmt nicht und mal so nebenbei von Freunden und Verwandten ganz sicher auch nicht.
    Wieso nicht? Durch den Rohbau alleine 40 -50 k gegenüber einer Baufirma und den rest mit Freunden, ich habe ja erfahrungen von Freunden wie sie gebaut haben und dort habe ich auch mitgeholfen. Die meisten haben gebaut mit 1000 € je qm. bei 240 qm + 70 k für Grundstück würde ich somit bei 310 k liegen aber die Banken rechnen da etwas vorsichtiger.


    ABER gut ich wollte ja eher was zu der Finanzierung wissen und ob hier ein Makler unterwegs ist der was dazu schreiben kann oder eventuell ein besseres ANgebot hat.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Meinst du nicht dass es sinnvoller und vernünftiger erscheint den Neubau genehmigt zu bekommen, ggf. das Elternhaus auch aus Konditionsgesichtspunkten als Ersatzsicherheit einzusetzen, um dann in 1-2 Jahren wenn (überhaupt) alles steht nach Renditeobjekten Ausschau zu halten?

    Das Haus der Eltern kann dann mit einer Grundschuld im ersten Rang mit einer nachrangigen Grundschuld immer noch als erneute Ersatzsicherheit dienen.

    Im übrigen, du magst die Mieteinnahme deiner Eltern zur Verfügung haben (und nur darum ist das Vorhaben überhaupt nur akzeptabel), aber als nachhaltiges Einkommen rechnet das die Bank da es nicht dein Haus ist nicht an und wenn die Bank deine Eigenleistung kapitalisiert, was sie tun wird (fällt diese aus muss zur Fertigstellung eine Nachfinanzierung mit deinem Einkommen gewährleistet sein und das ist es nicht), dann kann das Vorhaben bzw. die Finanzierung dafür so ohne weiteres mit deinem Einkommen gar nicht zugesagt werden.

    - Was für ein Landsmann bist du?
    - In welcher Ort/Stadt willst du bauen?
    - Was machst du beruflich?
    - Wer ist der Vermittler der dich so positiv gestimmt hat?

  11. Avatar von Banker
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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Genauso wie Thomas sagt ist die Praxis. Mieten werden von Banken nicht angesetzt da sie nicht nachhaltig sind.
    Eine Berechnung kann nur auf Grundlage deines Einkommens erfolgen.
    Und Eigenleistung setzen Banken nur zu einem Bruchteil an. Bei weitem keine 50-60 TEUR.
    Nochmal es geht nicht darum ob du das schaffst, das glaube ich dir sogar, es geht darum wie Banken das sehen.
    Des weiteren wird es nahezu unmöglich bei einer bestehenden Finanzierung dann noch Wohnungen zu kaufen. Die Banken sehen das so, was ist wenn du , warum auch immer, über einen längeren Zeitraum nicht vermieten kannst.

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Banker, das ist nicht ganz richtig. 70% bis 80 % der Kaltmiete werden sehr wohl nachhaltig angesetzt, aber dann muss mir die Immobilie auch gehören !!!!

    Auch können Eigenleistungen in der Größenordnung akzeptiert werden, meine Kapialdienstfäkigkeit muss aber so gestellt sein, als dass ich diese Summe fiktiv berechnet bezahlen kann. Sprich es wird für die Liquiditäts-, bzw. Haushaltsberechnung eine fiktive Zins-, und Tilgungsleistung für den Fall hinzu grerechnet, dass die Leistung nicht erbracht werden kann und nachfinanziert werden kann. So als würde ich das Geld aufbehmen mit der entsprechenden Zins-, und Tilgungsbelastung.

  13. Avatar von schustrik
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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Genau unsere Hausbank sagte das sie 80% also rund 800 € der Miete ansetzten würden und annehmen. Das Haus würde dann mit gehören da die Eltern es auf mich schreiben würden, deswegen bauen sie ja mit uns und ziehen in die Einliegerwohnung.
    Auch Eigenleistungen von 40 k hat die Hausbank gerechnet und auch gesagt das es der Architekt genau ausrechnen solle dann könnten die höher ansetzen. 60k angesetzt hat der Finanzmakler.

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    Standard AW: Benötige Finanzierung und einige Fragen

    Ein Finanzmakler setzt die Eigenleistung deines Naubaus an? Finde ich ja total lustig, hilft der auch mit

    Wenn das Haus auf dich überschrieben wird, dann wird die Mieteinnahme natürlich auch als Einnahme angerechnet!

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