Finanzierung Neubau

Zitat von Samurai

Vielen Dank Herr Buhmann,

ohne ihr Konzept schon im Detail verinnerlicht zu haben, möchte ich ihnen trotzdem auf die an mich gerichtete Fragen antworten.

1. Zinssatz liegt bei "guten" 3,35% und offen sind ca. 38.000€ (die zuvor genannten 41.000€ waren eine Schätzung)
2. Die 5.000€ LaBo wäre der Tilgungszuschuss für zwei Kinder, die Darlehenssumme kann bis zu 30% der Gesamtinvestition sein. Allerdings sind wir ja wahrscheinlich, aufgrund der Wohnfläche, nicht förderbrechtigt...
3. Gesamtbelastung sollte ≤ 1200€

Hallo,

ich würde dir falls ich darf folgendes vorschlagen:

1. Erstelle dir ein Haushaltsbuch (Ist-Zustand), in dem du deine aktuellen monatlichen Ausgaben (Kaltmiete, aufgeschlüsselte Nebenkosten, Strom, Regelbedarf, GEZ, Versicherungen, ... für die nächsten 12 Monate pro Monat auflistest. Für Ausgaben wie etwa Lebensmittel, die nicht jeden Monat identisch sind, könntest du dir ein Budget festlegen, welches du in den ersten Monaten auf einen angemessenen Wert justieren kannst. Dann solltest du jede Listenposition deiner Ausgaben regelmäßig kritisch aber auch vernünftig hinterfragen und analysieren, ob du die Ausgaben für die jeweilige Position reduzieren oder sogar auf 0 reduzieren kannst. Das Ziel sollte es sein, dass du jeden Monat eine möglichst hohe positive Bilanz hast und diese über Reduzierung deiner ausgaben so weit wie möglich weiter steigerst.
2. Die erste Ausgabe, die du auf 0 reduzieren solltest, ist die Kreditrate für deinen Privatkredit von ca. 38.000 EUR zu 3,35 % Zinsen. Du solltest diesen Privatkredit möglichst schnell durch dein Eigenkapital zurückzahlen. Du bezahlst aktuell über 100 EUR an Zinsen pro Monat!
3. Da du für die Rückzahlung deines Privatkredits dein Eigenkapital aufwenden musstest, solltest du möglichst schnell wieder mind. die Kaufnebenkosten ansparen.
4. Es ist sehr wichtig dass du zum Einen möglichst viel Eigenkapital ansparst und zum Anderen monatlich möglichst viele Geldmittel zur Verfügung hast, die du für die Tilgung bzw. Sondertilgung verwenden kannst.
5. Du solltest dir dann auch ein Soll-Haushaltsbuch erstellen, das deine Ausgaben berücksichtigt die du hast, wenn du das Haus gebaut hast. Du solltest also vorab die Ausgaben für dein neues Haus zumindest näherungsweise ermitteln wie etwa: Müllgebühren, Grundsteuer, Niederschlagswassergebühr, Wasseranschluss, Strom, Kabelschluss, ggf. Gasanschluss, Gebäudeversicherung, ggf. Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Wartung für Feuerlöscher, Heizung, ...
6. Dann sollte dir bekannt sein wieviel Geld dir für die Kreditrate(n) sowie für Sondertilgungen zur Verfügung steht.
7. Falls ihr einen Hauptverdiener in der Familie habt, der ein deutlich höheres Einkommen hat als der Lebenspartner, würde es evtl. sinn machen, wenn alle Ausgaben einschließlich der Kreditraten auch bezahlt werden können, wenn der Hauptverdiener eine niedrigere Lohnersatzleistung wie etwa Krankengeld oder Arbeitslosengeld 1 beziehen muss. So lange das Nettogehalt bezogen wird, kann aus der Differenz des Nettogehalts abzgl. des Arbeitslosengeld 1 einen angemessenen Teil monatlich als freiwillige Sondertilgung leisten. Falls der Hauptverdiener z. B. arbeitslos wird, könnte man die freiwillige Sondertilgung vorübergehend aussetzen.

Wenn du dir mal die KFW-Darlehen 153 und 142 anschaust, dann werden diese mit unterschiedlich langen Zinsbindungen angeboten (siehe Website).

KfW 153 (Darlehen von 100.000 EUR):

• Zinsbindung 10 Jahre: 1,21 % (100,83 EUR Zinsen im ersten Monat)
• Zinsbindung 20 Jahre: 2,07 % (172,50 EUR Zinsen im ersten Monat)

KfW 142 (Darlehen von 50.000 EUR):

• Zinsbindung 5 Jahre: 0,75 % (31,25 EUR Zinsen im ersten Monat)
• Zinsbindung 10 Jahre: 1,46 % (60,83 EUR Zinsen im ersten Monat)

Ich würde dir also empfehlen 1) möglichst viel Eigenkapital anzusparen, damit das Darlehen, das du zusätzlich zu den KfW-Darlehen aufnehmen musst möglichst klein ist und du mit einer möglichst niedrigen Kreditrate möglichst schnell zurückzahlen kannst und 2) monatlich möglichst viel Geld für die Kreditraten für die Darlehen sowie für freiwillige Sondertilgungen zur Verfügung zu haben.

Wenn du die Darlehen durch möglichst hohe Kreditraten und freiwillige Sondertilgungen möglichst schnell zurückzahlen kannst, kannst du idealerweise eine kürzere Zinsbindung mit dem niedrigeren Zinssatz wählen. Du zahlst dann monatlich weniger Zinsen, die du wiederum für die Tilgung verwenden kannst. Das ist dann ein dem Zinseszins ähnlicher Effekt! Denn mit jeder gezahlten Kreditrate reduziert sich die Restschuld und bei der nächsten Kreditrate werden die Zinsen anhand der reduzierten Restschuld berechnet. Der Zinsanteil der Kreditrate fällt dann niedriger aus und die Tilgungsanteil erhöht sich. Du hast also einen exponentiellen Zinseffekt zu deinen Gunsten!

Wenn du die Darlehen möglichst schnell zurückzahlen kannst, möglichst innerhalb der möglichst kurzen Zinsbindung, dann kannst du evtl. auf einen teuren Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung verzichten und die Sparrate zum ansparen des Bausparguthaben in die Tilgung deiner Darlehen investieren...

@Tikonteroga

Sehr schön zusammen gefasst. Kann man fast komplett so unterschreiben.

Zur Finanzierung und den unterschiedlichen Zinssätzen ist die Argumentation zwar richtig, aber ... wer weiß wo die Zinsen in 10 (plus x) Jahren stehen. Korrekt ist dabei, dass man einen geringeren Betrag neu finanzieren muss, aber auch wenn der Betrag geringer, die Zinsen jedoch merklich höher sind, könnte das Konstrukt da schon kippen. KANN zwar auch in 5 Jahren schon sein, ich orakel aber mal, dass es da noch einen "annehmbaren" Zinssatz geben wird. Das kann aber kein Mensch vorhersagen.

Meines Erachtens muss hier bedacht werden, dass Sicherheit, hier die Zinssicherheit, eben auch Geld kostet. Wie hoch das Zinsrisiko ist, was man eingehen will, muss der Käufer dann für sich entscheiden.

Bei einer monatlichen Belastung von 1.200 Euro gehen pro Monat (ich habe mal mit durchschnittlich 2% gerechnet) bereits 550 Euro für die Zinsen drauf (Darlehnssumme 330.000€). Wenn in 10 Jahren 100.000 Euro getilgt sein sollten, müssen aber weiterhin 230.000 € finanziert werden. Bei "nur" 5% sind wir hier bei 958,x Euro, also schon rund 1.000 Euro. Alles natürlich nur grob gerechnet um das Problem in 10 Jahren aufzuzeigen.

Jeder Mensch tickt anders, hier müssen einfach auch die Bedürfnisse des Darlehnsnehmer bedacht werden.

Einem guten Freund würde ich von Hausbau/-kauf abraten, wenn auch alles irgendwie darstellbar wäre. MIR (!!) wäre hier das Risiko einfach zu groß. Dazu ein Makler in der vorletzen Woche: "Heute kaufen die Dummen, es ist die Zeit Immobilien zu verkaufen". Bezog sich dabei aber natürlich auf Bestandsimmobilien im Hinblick auf die heute in einer Großstadt im Ruhrgebiet aufgerufenen Preise.

Viel Erfolg

guest

Zitat von guest

@Tikonteroga

Sehr schön zusammen gefasst. Kann man fast komplett so unterschreiben.

Zur Finanzierung und den unterschiedlichen Zinssätzen ist die Argumentation zwar richtig, aber ... wer weiß wo die Zinsen in 10 (plus x) Jahren stehen. Korrekt ist dabei, dass man einen geringeren Betrag neu finanzieren muss, aber auch wenn der Betrag geringer, die Zinsen jedoch merklich höher sind, könnte das Konstrukt da schon kippen. KANN zwar auch in 5 Jahren schon sein, ich orakel aber mal, dass es da noch einen "annehmbaren" Zinssatz geben wird. Das kann aber kein Mensch vorhersagen.

Meines Erachtens muss hier bedacht werden, dass Sicherheit, hier die Zinssicherheit, eben auch Geld kostet. Wie hoch das Zinsrisiko ist, was man eingehen will, muss der Käufer dann für sich entscheiden.

Bei einer monatlichen Belastung von 1.200 Euro gehen pro Monat (ich habe mal mit durchschnittlich 2% gerechnet) bereits 550 Euro für die Zinsen drauf (Darlehnssumme 330.000€). Wenn in 10 Jahren 100.000 Euro getilgt sein sollten, müssen aber weiterhin 230.000 € finanziert werden. Bei "nur" 5% sind wir hier bei 958,x Euro, also schon rund 1.000 Euro. Alles natürlich nur grob gerechnet um das Problem in 10 Jahren aufzuzeigen.

Jeder Mensch tickt anders, hier müssen einfach auch die Bedürfnisse des Darlehnsnehmer bedacht werden.

Ja hier müsste man halt mal möglichst genau ermitteln, in welcher Höhe die Kreditrate sowie Sondertilgungen möglich wären. Man könnte dann diverse Tilgungspläne erstellen, die neben der Darlehenshöhe, Zinssatz und der Kreditrate auch Zeitpunkte und Höhe der Sondertilgungen enthalten sollten. Sondertilgung sollte man im Idealfall zum 01.01. in voller Höhe leisten oder zumindest so früh wie möglich und so hoch wie möglich. Dann sieht man welche Zinsbindungsdauer man benötigt.

Man muss meiner Meinung nach auch nicht zwangsweise das Darlehen innerhalb der Zinsbindungszeit durch die Kreditrate tilgen. Man kann oder sollte auch Sondertilgungen in angemessener bzw. realistischer Höhe einkalkulieren. Das kann man im Einzelfall abwägen.

Bei den KfW-Darlehen finde ich es oft auch nicht ganz transparent, da durch die tilgungsfreien Jahre insgesamt mehr Zinsen gezahlt werden, als wenn sofort mit der Tilgung begonnen wird. Das macht diese Darlehen dann effektiv wieder teurer, als sie durch die Angabe der niedrigen Zinssätze oberflächlich erscheinen...

Zitat von guest

Einem guten Freund würde ich von Hausbau/-kauf abraten, wenn auch alles irgendwie darstellbar wäre. MIR (!!) wäre hier das Risiko einfach zu groß. Dazu ein Makler in der vorletzen Woche: "Heute kaufen die Dummen, es ist die Zeit Immobilien zu verkaufen". Bezog sich dabei aber natürlich auf Bestandsimmobilien im Hinblick auf die heute in einer Großstadt im Ruhrgebiet aufgerufenen Preise.

Ja, es gibt da viele Meinungen, die den Kauf der aktuell überteuerten/überbewerteten Immobilien kritisch sehen. Vor allem wenn die Immobilien zu einem großen Teil oder oft sogar vollständig über Darlehen finanziert werden. Diese Meinungen sind zwar einerseits spekulativ aber andererseits auch nachvollziehbar begründet. Leider findet man diese Meinungen bzw. Infos eher auf Youtube und nicht etwa in der Tagesschau ...

Tikonteroga, die Annahme dass durch tilgungsfreie Anlaufjahre Tilgung verloren geht ist bei dem KfW 124 Darlehen falsch.

1 Jahr ist Pflicht, ansonsten ist der Tilgungssatz bei derzeit 1,45% Zinssatz mit 3,486% eh schon ordentlich genug. Will man nun aber mehr Freijahre haben erhöht sich anteilig der Tilgungssatz gegenüber der erworbenen Tilgung (die steigt innerhalb der Annuität) prozentual gegenüber der Variante mit einem Freijahr. Sprich, beginnt die Tilgung bei mehr Freijahren, ist der Tilgungssatz höher als der erworbene bei der Variante mit einem Freijahr.

Sozusagen muss der mit mehr Freijahren die Tilgung in den verbleibenden Jahren bis Zinsende aufholen.