Anschlussfinanzierung, drei Angebote

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  1. Avatar von KingRollo
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    Standard Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Hallo zusammen. Ich habe durch meinen Vermittler drei Angebote für ein Forwarddarlehen erhalten und wünsche mir eine Einschätzung. Generell bin ich mir jedoch auch etwas unschlüssig, ob derzeit ein Forwardarlehen schon Sinn macht, oder ob ich lieber noch ein paar Monate warte, da laut Draghi die Zinsen vorerst so tief bleiben sollen.

    Zu unserer Situation:

    Ich (38) bin Beamter auf Lebenszeit, Nettoeinkommen 3300 Euro. Meine Frau (33) ist Angestellte, Teilzeit, ebenfalls Festanstellung seit vielen Jahren, 1800 Euro netto (ab Januar wegen Aufstockung 2000). Wir haben ein Kind, fast zwei Jahre alt. Ein weiteres Kind ist für das nächste oder übernächste Jahr geplant, meine Frau macht dann wieder ein Jahr Elternzeit und geht danach wieder an ihren Arbeitsplatz zurück, Einkommen dann je nach %Teilzeit 1800 bis 2000 netto. Unsere Schufa ist sauber, keinerlei Konsumentenkredite. Wert liegt irgendwo bei 99,xx bei uns beiden.

    Unser Haus haben wir im westlichen Umland von Köln 2012 fertiggestellt, laut Herstellungskostenschätzung des Architekten, dem Kaufpreis des Grundstückes und weiteren Investitionen von 30000 Euro (Terrasse, Einfahrt usw.) in den vergangenen Jahren liegt der Wert bei ca. 460000 Euro.

    Wir haben damals für 10 Jahre 331000 Euro geliehen (1 Annuitätendarlehen, ohne KfW), die Zinsbindung läuft Ende Februar 2021 aus. Das war bei der PSD Bank Köln. Zum Ende der Zinsbindungsfrist liegen wir bei 300000 Euro Restschuld. Auf Grund der o.g. Investitionen waren Sondertilgungen bisher nicht möglich. Damit wollen wir in diesem Jahr mit einem kleinen Betrag anfangen. Momentan beträgt die monatliche Rate ca. 1270 Euro. Damit fahren wir sehr gut.

    Die Wunschrate haben für auf 1350 festgelegt, rein rechnerisch von den Einkünften her, dürfte mehr möglich sein. Habe jedoch lieber einen Puffer.

    Nun haben wir ab März 2021 folgende Angebote erhalten:

    1. Volltilgerdarlehen bei der PSD Bank Köln ab März 2021: Darlehen 297758 Euro, 20 Jahre, Tilgungssatz 3,95 %, soll 2,3 % effektiv 2,32 %, 10000 Euro Sondertilgung jährlich möglich, monatliche Rate 1550 Euro. Bei 20 Jahren ist hier leider nur die Volltilgervariante möglich.

    Hinsichtlich der Wunschrate kam dann von der PSD dieses Angebot:

    2. 300000 Euro, 1,99 % Zinsen, 3,45 % Tilgung, mtl. Rate 1350,00 Euro, 15 Jahre fest, 10000 Euro Sondertilgung jährlich möglich, Restschuld: 118.900,00 Euro. Hier spare ich zwar im Vergleich zum vorherigen Angebot 200 Euro monatlich, dafür bleibt eine erhebliche Restschuld übrig.

    Dann noch ein Angebot der DSL Bank:

    3. 300000 Euro, soll 2,49, effektiv 2,54, 3% Tilgung, monatliche Rate 1372 Euro, 20 Jahre Zinsbindung, 10000 Euro Sondertilgung jährlich möglich, Restschuld 65700 Euro

    Bei dem zweiten Angebot würde ich mir über eine Absicherung der Restschuld Gedanken machen. Beim dritten bin ich mir dahingehend unschlüssig.

    Vielleicht hat jemand eine Meinung dazu. Der Vermittler schrieb, dass erste Angebot sei im Vergleich sehr gut. Ich denke, wenn es sich wirklich lohnt, würden wir auch eine höhere Rate in Kauf nehmen.

  2. Avatar von xlarge
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Zitat Zitat von KingRollo
    Wir haben damals für 10 Jahre 331000 Euro geliehen (1 Annuitätendarlehen, ohne KfW), die Zinsbindung läuft Ende Februar 2021 aus. Das war bei der PSD Bank Köln. Zum Ende der Zinsbindungsfrist liegen wir bei 300000 Euro Restschuld. Auf Grund der o.g. Investitionen waren Sondertilgungen bisher nicht möglich. Damit wollen wir in diesem Jahr mit einem kleinen Betrag anfangen. Momentan beträgt die monatliche Rate ca. 1270 Euro. Damit fahren wir sehr gut.
    Damit habt ihr von 2011-2021 nur 31.000€ getilgt und 121.400€ Zinsen gezahlt?
    Dann könnt ihr ja froh sein, dass die Zinsen nicht gestiegen sind - bei gleicher Tilgung würde das ja grob noch 100 Jahre dauern ...

    Angebot1: Sind aber auch 2242€ weniger zu finanzieren ... woher kommen die?
    Angebot2: Sollten 1360€ Rate sein?

    Bei Angebot 2 spart man sich nicht nur 200€ pro Monat, sondern noch 5 Jahre ... wenn man die 10000€ Sondertilgung nutzt, kann man die Restschuld deutlich minimieren.
    (Bei den gesparten 200€ pro Monat in die Sondertilgung wären das ja schon 18.000€ + gesparte Zinsen darauf - dann könnte man die verbleibenden 100.000€ auf die gesparten 5 Jahre teilen - oder Rate verringern und auf 10 Jahre?)

  3. Avatar von tneub
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Zitat Zitat von xlarge
    Damit habt ihr von 2011-2021 nur 31.000€ getilgt und 121.400€ Zinsen gezahlt?
    Dann könnt ihr ja froh sein, dass die Zinsen nicht gestiegen sind - bei gleicher Tilgung würde das ja grob noch 100 Jahre dauern ...

    Angebot1: Sind aber auch 2242€ weniger zu finanzieren ... woher kommen die?
    Angebot2: Sollten 1360€ Rate sein?

    Bei Angebot 2 spart man sich nicht nur 200€ pro Monat, sondern noch 5 Jahre ... wenn man die 10000€ Sondertilgung nutzt, kann man die Restschuld deutlich minimieren.
    (Bei den gesparten 200€ pro Monat in die Sondertilgung wären das ja schon 18.000€ + gesparte Zinsen darauf - dann könnte man die verbleibenden 100.000€ auf die gesparten 5 Jahre teilen - oder Rate verringern und auf 10 Jahre?)
    Die Sondertilgung werden nie und nimmer genutzt, wenn man das aktuelle Tilgungsverhalten sieht.
    Laut meinen Berechnungen müßte die Anfangstilung bei weniger als 1% sein. Wie auch immer das machbar ist!?

  4. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    @ tneub

    wie ich geschrieben habe, hatten wir noch 30000 Investitionen, daher keine Sondertilgung. Damit fangen wir Ende diesen Jahres an, da wir am Haus vorerst mit allem durch sind.

    Dass die Anfangstilgung rein rechnerisch unter 1 % ist, ist durchaus möglich, weil die Tilgung nämlich erst nach Vollauszahlung des Darlehens beginnt. Wir haben den Kredit nicht sofort auf einen Schlag abgenommen. Wahrscheinlich sind 300000 etwas zu hoch gegriffen.

    @xlarge

    Die 2242 Euro Unterschied kamen von den Berechnungen des Vermittlers, Da wir aber erstmal einen groben Richtwert haben wollten, was uns eine Anschlussfinanzierung kostet, bin hier darauf nicht näher eingegangen.

    Dass eine Tilgung von 1 % nicht zum Ziel führt, ist mir klar, daher habe ich ja nun Angebote von 3 bis knapp 4 %. Mir war damals klar, dass ich noch Geld benötige, daher die geringe Tilgung.

    Als Rate hatten wir 1350 Euro festgelegt, ja.

    Die Ausführungen zu Angebot 2 leuchten mir nicht ein.

    Mir geht es eher um eine Einschätzung ob die Angebote günstig sind oder ob vom Zinssatz her noch eine Verbesserung möglich ist.

  5. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Hallo KingRollo,

    ich finde Eure Ausgangslage super für eine Finanzierung und anstehende Anschlussfinanzierung.
    Im Garten, Terasse usw. kann man viel Geld vergraben und wodurch die SOndertilgung bisher eben nicht so genutzt wurde! (finde ich nicht weiter schlimm!)

    Das Haus hat einen Wert von 460.000 € und die Restschuld in 3 1/2 Jahren ca. 300.000€.
    Vielleicht ist es möglich durch sparen bzw. Sondertilgungen die Restschuld auf 250.000 € zu drücken. :-)

    Angebot 2 ist meiner Meinung nach am besten!

    Die Restschuld kannst du durch Geld das du höher anlegst als der Sollzins (über Festgeld z.B.) puffern.
    Der Sollzinssatz ist ok und wenn auf dem Kapitalmarkt z.B. 3% Zinsen für 5 Jahre Festgeld bekommst
    kannst du sowas super zum ansparen nutzen. Um die Restschuld nach 15 Jahren dann komplett zu tilgen.

    Sollte der Kapitalmarkt keine Guthabenzinsen hergeben dann nutz am besten immer die Sondertilgung!

    Die Monatsrate passt auch in alle Lebenslagen bzw. Job / Kinder / Auszeit.

    Gruß

    Martin

  6. Avatar von florianmeier
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Ich würde Variante 2 nehmen, weil sie am preiswertesten (Zins) ist, am liquiditätsschonenden (Rate) und zeitlich gut zum Alter des Kindes paßt.

    Mit Anfang 50 kannst Du dann nochmal neu justieren, wenn Du die Ausbildung des Kindes / der Kinder bezahlen mußt.

    Mit regelmäßiger Sondertilgung sind die Restschulden nach 15 Jahren sicher kein Problem mehr, zumal ein Beamter jedes Jahr auch 3% mehr bekommt.

  7. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Was sagt ihr zum Zeitpunkt der Vertragsabschlusses hinsichtlich möglicher Zinssteigerungen? Mir ist klar, dass niemand eine Glaskugel hat, aber zuletzt war ja die Rede davon, dass die Zinsen vorerst niedrig bleiben sollen. Eine Veränderung dürfte ja langsam vonstatten gehen, wie schnell reagieren die Banken erfahrungsgemäß darauf mit dem Vorwardaufschlag?

  8. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Hi KingRollo,

    lieber den Spatz in der Hand wie die Taube auf dem Dach.

    Freue Dich über steigende Zinsen wenn du vorher Dein Forwarddarlehen abgeschlossen hast. Schaue nach Flex bzw. guten Festgeldanlagemäglichkeiten wenn die Sondertilgung vom Forwarddarlehen schon genutzt hast.

    Wir haben aktuell die nächsten Jahre mehr davon zu sparen als die Sondertilgung im geringen Umfang mitzunehmen. Altanlage bietet einen Zins von 1,7% und das noch die nächsten 8 Jahre bei uns. (aktuell gibts nur noch 1,2%) Die ersten 4 Jahre (sind in 2 Jahren um) war eine Sperrfrist. Wir dürfen da pro Jahr max. 17000€ einzahlen. Unser Darlehenszins hat im Schnitt 1% die nächsten 8 bzw 9 Jahre. (Produkt der VTB Bank die ab nächstes Jahr nicht mehr österreichische Einlagensicherung sonder Deutsche Einlagensicherung pro Sparer 100000€ hat.(bei uns meine Frau und ich somit 200.000€)

    Kapitalmarkt Festgeld Tagesgeld Flexanlagen beobachten. Mit neuem Darlehen Sondertilgung nutzen und darüber hinaus Flexkonto zB nutzen. Nur Geld was nicht auf dem Konto ist wird auch nicht ausgegeben. Wir könnten irgendwann ran werden es aber erst zu den Sollzinsendzeiten tun oder es gibt mehr wie die 1,7%.

    Mein Rat schlag bei Variante 2 jetzt zu. Nutze die Sondertilgung jetzt und später und darüber hinaus lege Irgendwann Geld an. Wenn irgendwann eine Anschlussfinanzierung ansteht und du sagst 100.000€ tilge ich weg auf einmal bist du kein B oder C Kunde sondern A Kunde.

    Wenn's dumm läuft haben wir dauerhaft niedrige Zinsen dann ist Anschlussfinanzierung allerdings auch günstig.

    Es wird meiner Einschätzung in Zukunft bei Anlagen Festgeld zB 5 Jahre wieder über 2 bzw. 3 % Zinsen geben. Dadurch fährst du dann besser zu sparen als zu tilgen.


    Lg Martin

  9. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Hallo zusammen,

    nach drei Jahren melde ich mich nunmal wieder zu meinem o.g. Thema.
    Nach reiflicher Überlegung und regelmäßiger Beobachtung des Zinsmarktes hatten wir das Thema Forwardarlehen damals erstmal auf Eis gelegt. Insgesamt sind wir froh darüber, die Zinsen sind recht tief momentan.

    Zwischenzeitlich ist das zweite Kind da, meine Frau wird ab kommenden September nach der Elternzeit wieder in ihren alten Job zurückkehren. Das monatliche Netto liegt dann bei 6100 Euro inkl. Kindergeld. Unsere Schufa liegt bei beiden über 99 Punkten, wir haben nach wie vor keine Konsumentenkredite und haben auch nicht vor, welche abzuschließen.


    Die derzeitige Finanzierung läuft ziemlich genau in einem Jahr aus.

    Nun meine Frage:

    Ich habe derzeit einen Bausparvertrag aus 2006, BHW dmaxx 3,75, 30000 Euro, zuteilungsreif seit 2016, Bewertungszahl ist 104,11, die Bonusverzinsung von ca. 700 Euro ist nach acht Jahren ausgelaufen, momentan bekomme ich 1 % Zinsen. Momentan liegen darin ca. 18200 Euro.

    Realistisch gesehen komme ich im Februar 2021 auf einen Finanzierungsbedarf von 260000 Euro. Um das zu erreichen, werde ich noch zwei Sondertilgungen vornehmen. Mein Plan ist nun, die Zuteilung anzunehmen und auf das Darlehen zu verzichten, das wären dann ca. 19000 Euro. Davon könnte ich dieses Jahr 16650 sondertilgen (5% laut Kreditvertrag) und nächstes Jahr oder im Februar bei Neubaschluss die restliche Diffferenz bis ich bei 260000 bin.

    Ich habe das Ganze mal durchgrechnet. Eine derart hohe zeitnahe Sondertilgung würde bis Februar 2021 ca. 500 Euro Zinsen sparen, die Guthabenzinsen auf mein Bausparguthaben liegen lediglich bis dahin bei ca. 200 Euro. Laut dem Mitarbeiter BHW wäre das Geld nach ca. 4 Wochen bei mir.

    Ich habe nicht vor, das Darlehen der BHW zu nutzen, der Zinssatz ist zu hoch. Ich plane eher im Anschluss einen neuen Bausparvertrag (ca. 20000 Euro) abzuschließen (keine Ahnung welchen, ca. 100 Euro Einzahlung pro Monat), um für Modernisierungen oder große Reparaturen in vielleicht 10-15 Jahren ein wenig vorgesorgt zu haben mit einem niedrigen Zinssatz.

    Sieht jemand einen Haken bei dem Vorhaben, die Zuteilung anzunehmen und die Sondertilgung zu machen? Die Guthabenzinsen der Bausparkasse sind deutlich geringer als die Darlehenszinsen der Immbilienfinanzierung.
    Das Beste wäre vermutlich gewesen, direkt 2016 so zu handeln.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Sondertilgungen aus Guthaben eines abgetretenen BSV? Wie kommen sie an das Guthaben?

    Was ist der Kern ihrer Frage?

  11. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Der BSV ist nicht angetreten. Der ist völlig gesondert. Das sind 19000 Euro drin, die ich als Sondertilgung nutzen wollte, um so bis nächstes Jahr ca. 300 Euro Zinsen zu sparen. Spätestens nächstes Jahr zur Anschlussfinanzierung wollte ich das Geld sowieso einfließen lassen. Frage war nur, ob ich beim meinem Vorhaben, die Zuteilung nun anzunehmen und die Sondertilgung zu leisten etwas übersehen habe und es nicht sinnvoll ist.

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Vom Grundsatz, so ich alles überblicken kann - Vertrag älter 7 Jahre, evtl. Zinsbonus wird nach 7 Jahren eh ausgezahlt, AG Rückzahlung nicht beinhaltet - können sie den Vertrag auch kündigen, so es reicht, dass Guthaben in einem halben Jahr in Empfang zu nehmen.

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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    OK. Danke. Dann nehme ich die Zuteilung Mal an.

    Gibt es Empfehlungen hinsichtlich eines neuen BSV? Die Zielrichtung hatte ich oben formuliert.

  14. Avatar von kub0185
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Bei mir war es sinvolll den BSV 17.000 nicht einzubauen weil ich dann über 200.000 Finanzierungssumme gekommen bin und wesentlich bessere Konditionen bekommen habe. Ist einfach eine Rechenaufgabe für deinen Berater.

    Einen weiteren BSV nutzt warscheinlich nur der BSK.

  15. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Ich würde völlig losgelöst von der Finanzierung ggf. einen BSV abschließen wollenum niedrige Zinsen für eine Renovierung oder Modernisierung in zehn oder 15 Jahren zu sichern.

  16. Avatar von kub0185
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Wozu du hast durch dein Haus Schulden wenn du die in 15 Jahre abbezahlt hast ist es ein leichtes wieder einen Kredit zu guten Konditionen zu bekommen.

    Beim BSV zahlst Abschlussgebühr, Kontogebühren und bekommst nahezu null Zinsen. Wenn du das alles einbezieht kannst du in 10 bis 15 Jahren locker 1 bis 2 Prozent mehr Zinsen zahlen. Und ich glaube die letzten 10 Jahre hat so gut wie keiner ein Bauspardarlehen abgenommen.

  17. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Ist es nicht so, dass tendentiell die Zinssätze bei keineren Summen, z.B. für ein neues Dach eher schlechter sind? Daher meine Idee mit einem kleineren BSV die jetzigen Zinsen zu sichern für die Zukunft.

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Hallo KingRollo,

    vollkommen richtig, insbesondere in dem Darlehensbereich von bis zu 50.000 Euro (wenige Banken reichen auch 25.000 Euro aus) bieten die meisten Banken keine günstige Lösung an.

    Zudem würde man vom Bedarf angespartes Kapital noch in Abzug bringen wollen, auch kann es Sinn ergeben, sich das angesparte Kapital (dann Bausparguthaben) als Reserve liegenzulassen und nur das "gekaufte Bauspardarlehen" einzusetzen und oder einen höheren Bedarf feststellen, sodass es wieder Sinn ergeben kann, Bausparguthaben und Bauspardarlehen einzusetzen.

    Da man in festverzinslichen Anlagen ohnehin keine vernünftigen Zinsen auf mtl. Sparpläne bekommt, ist der Ansparverlust nicht ganz so groß und wenn man zu dem Wohnungsbauprämie bekommt (was mehr Sparern zukommt als man es vermutet), erzielt man selbst mit Berücksichtigung der Abschlussgebühr keinen Anlageverlust.

    Wie hoch ist denn das jährliche Bruttoeinkommen?

  19. Avatar von kub0185
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Wenn man das Geld direkt Tilgt kann man exakt mit diesem Zinssatz als Ersparniss rechnen. Abzüglich Kontogebühren und Abschlussgebühr BSV.

    Über Bausparkassen bekommt man auch kleiner Beträge mühelos geliehen heutzutage. Ebenso bei vielen anderen banken werden Modernisierungskredite zu günstigen Konditionen ab 10.000 Euro vergeben. Wenn du Geld zurücklegen willst würde ich ein Tagesgeldkonto vorschlagen das hat wenigstens (noch) keine negative Rendite.

  20. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung, drei Angebote

    Wohnungsbauprämie erhalten wir seit vielen Jahren nicht mehr.

    Der Arbeitgeber zahlt einen geringen Betrag an VL, die hätte ich mitgenommen mit einem kleinen BSV. Soweit ich gelesen habe, gibt es auch einen BSV (Signal?) mit geringen Abschlussgebühren, wo man im Nachhinein eine Erhöhung der Bausparsumme vornehmen kann.

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