Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

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  1. Avatar von Shallow
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    Standard Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Meine Frau und ich wollen für unsere drei Kinder ein Haus kaufen und wir stehen mittlerweile ganz kurz vor der Vereinbarung des Notartermins für unser Kaufobjekt.
    Wir haben über einen Vermittler einen unterschriftsreifen Darlehensvertrag mit einer großen und seriösen Versicherung vorliegen über eine Darlehenssumme iHv 438.000€.

    Über einen Punkt im Darlehensvertrag bin ich allerdings gestolpert: Das Darlehen wird erst dann ausbezahlt, nachdem eine Begutachtung durch einen beauftragten Sachverständigen vorgenommen wurde.

    Ist das so üblich, natürlich nicht die Begutachtung an sich, sondern die Reihenfolge? So ganz verstehe ich das nicht - um den Darlehensvertrag für uns zu erstellen, musste doch eine Einbewertung auf Basis der offensichtlich hinreichenden Informationen vorgenommen worden sein, sonst hätte man doch keine Konditionen konkretisieren können? Welchen Einfluss nimmt denn dann später noch ein Gutachter auf die Konditionen, gibts da Meinungen oder Erfahrungswerte?

    Die Zinskonditionen im Darlehensvertrag sind an sich gut (und ich denke auch dass wir mit dem Verkäufer einen guten Kaufpreis ausgehandelt haben), ich bin mir trotzdem irgendwie unsicher ob wir den Kreditvertrag unterzeichnen sollen: Gibt man sich nicht damit einer möglichen Willkür hin bzw. in eine ganz schlechte Ausgangsituation, erst Recht wenn der Sachverständige erst nach Beauftragung des Notars kommt? Denn dann bin ich doch drauf angewiesen, dass die Konditionen gehalten werden können, die im Vertrag stehen und kann nicht mehr wirklich reagieren...

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Jede Immobilie muss in Deutschland besichtigt werden, eine Begutachtung ist etwas anderes.

    Das was in den Darlehensverträgen steht, ist der sogenannte Besichtigungsbericht.

    Wenn eine Bank die Darlehensverträge geschrieben hat, ist das Darlehen genehmigt! Sollte ein Gutachten von Nöten sein, gibt das die Bank bekannt und stellt die Darlehensverträge nicht aus, erst nach Eingang des Gutachtens und Bestätigung der Werte.

  3. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    @Shallow, man möchte aus Bankensicht verifizieren, also den bislang bankintern errechneten Verkehrswert, Beleihungswert durch den Sachverständigen bestätigen lassen.
    Wie genau steht denn der Satz in dem Darlehensvertrag drin?
    Als Auszahlungsvoraussetzung? Oder als Teil im Darlehensvertrag?
    Ich kenne es auch so dass man das gerne als Auszahlungsvoraussetzung einbaut und sogar noch den Hinweis dass der Hauswert die bei der Bankprüfung errechneten Werte bestätigt.
    Bedeutet, wenn "angenommen" etwas oberfaul ist das erst der Sachverständige entdeckt, dann kann sein dass die Bank, Versicherung hier Abschläge bei der Beleihungsprüfung vornimmt.
    Das hätte zur Folge dass es für einen Teil des Darlehens eine Nachbesicherung gibt. Und diese Sicherheit müssten Sie dann stellen.

    Mitunter wäre es taktisch sinnvoll erst zum Notar zu gehen wenn die Besichtigung erfolgreich abgeschlossen ist.
    Und bester Fall wäre wenn dies innerhalb der 14 Tage Widerrufsfrist auch erfolgt.

  4. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Hallo Shallow,
    bitte für mich nochmal zum besseren Verständnis...
    a) Du hast einen Darlehensantrag gestellt und dieser ist von der Bank bestätigt (unterschrieben) worden und liegt dir nun zur Annahme vor?
    Wenn dem so ist, dann ist das Darlehen mit den Konditionen von Bankseite her fix.

    b) Wenn du aber ein Angebot einer Bank zur Unterschrift vorliegen hast, dann ist noch nichts fix.
    Einnahmen-Ausgaben-Technisch passt das Haus mit dem angegebenen Wert wohl zu euch (sonst hätte der Vermittler ja kein Angebot erstellt) und es können entsprechende Konditionen genannt werden. Wenn nun aber der tatsächliche Wert (Gutachterwert) deutlich unter dem angegebenen Wert liegt (oder die Bank Einnahmen niedriger und/oder Ausgaben höher ansetzt), dann können sich entweder die Konditionen ändern oder das Darlehen gar nicht erst zugesagt werden.
    Falls du erst in diesem Stadium bist, dann solltest du noch keinen Notartermin zur Vertragsunterzeichnung wahrnehmen. Wenn du ein Haus kaufst (Notarvertrag unterzeichnest) und nicht bezahlen kannst (weil die Bank das Darlehen nicht zusagt), dann wird das keine günstige Sache für dich.

    Welche Situation trifft auf dich zu? a) oder b)?

    @ noelmaxim: mit Pauschalen Äußerungen wie
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Jede Immobilie muss in Deutschland besichtigt werden, ....
    wäre ich vorsichtig.

    Wenn ich will, kann ich eine Wohnung unbesichtigt für Betrag X cash kaufen. Und schon trifft "jede" nicht zu.
    Also vielleicht noch "zu finanzierende", "von der Bank" und "vor Darlehensgenehmigung" hinzufügen.

    Dann wird aus (d)einer Phrase ein aussagekräftiger Satz!

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenn eine Bank die Darlehensverträge geschrieben hat, ist das Darlehen genehmigt!
    Wenn der Vertrag nicht unterschrieben ist, dann ist der Vertrag nichts wert und kein Darlehen genehmigt.
    Wenn Shallow unverständlich schreibt, lieber nachfragen, statt möglicherweise falsche Äußerungen abzugeben.

  5. Avatar von Shallow
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Vielen Dank schonmal für die hilfreichen Inputs.
    Sorry, falls ich mich missverständlich ausgedrückt habe: Wir haben einen Darlehensantrag gestellt, der ca. 8 Tage geprüft wurde - zurückgeschickt wurde uns ein fertiger Darlehensvertrag, den wir nur noch annehmen müssten: Dort sind dann einige "Auszahlungsvoraussetzungen" definiert. Und eine davon ist eben, dass vor der ersten Zahlung eine Begutachtung durch einen beauftragten Sachverständigen stattzufinden hat, aber ohne einen Hinweis auf mögliche Konsequenzen.

    Wenn dieser Gutachter nur prüft, ob das Haus existiert und unsere Angaben zu Zustand Größe etc. stimmen, kann ich damit leben. Wenn sein Gutachten nochmal generelle Auswirkung auf die Konditionen haben könnte, begebe ich mich damit in ein übermäßig schlechte Abhängigkeitsposition, wenn ich jetzt schon zum Notar gehe.

  6. Avatar von tomy778
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Das ist oft üblich. Vertrag ist Vertrag. Der Zins ist fix....die schauen nur, ob der Wert in etwa übereinstimmt und wirklich das Objekt dort steht...Hatte ich dieses Jahr auch schon...

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    BenniG und Bankkaufmann!

    Sorry, aber ihr sabbelt euch um Kopf und Kragen und verunsichert damit die Verbraucher!

    Ich habe deutlich und klar, gemäß den Aussagen des TE

    Wir haben über einen Vermittler einen unterschriftsreifen Darlehensvertrag mit einer großen und seriösen Versicherung vorliegen über eine Darlehenssumme iHv 438.000€
    und den deutschen Refinanzierungsgestzen beschrieben, dass es sich um den immer notwendigen Besichtigungsbericht (eine reine Formalie, so sauber eingereicht wurde) handelt und nicht um ein Gutachten, welches entgegen dem Besichtigungsbericht als Grundlage für das Kreditvotum dient!

    Bankkaufmann, deine Ausführungen sind abenteuerlich, unnötig und gehen nicht mit den täglichen Gepflogenheiten der Darlehensbeantragung und Darlehensgewährung mit den gesetzlichen Vorgaben überein!

    Der Besichtigungsbericht ist eine Auszahlungsvoraussetzung und keine Grundlage für die Darlehensgewährung. Würde man deinem abenteuerlichen Rat folgen, könnte es passieren, dass man unnötig den Notartermin nicht wahrnimmt und jemand anderes die Immobilie kauft, denn mitunter ist der Besichtigungstermin 14 Tage nach Darlehensunterzeichnung.

    Wie dann da ein Kauf innerhalb der Annahme-, und Widerrufsfristen vonstattengehen soll, erschließt sich mir überhaupt nicht!

    Hier gibt es keine 2 Meinungen, das Prozedere habe ich beschrieben und der TE muss sich keine Sorgen machen, da das Darlehen bewilligt ist (alle Versicherungen in Deutschland verfahren nach dem Zusageverfahren!) und es sich um den Besichtigungsbericht handelt, da u.a. keine Bank nach Prüfung einen Darlehensvertrag nach Darlehenszusage erstellt, wo ein Gutachten für die Zusage in Aussicht bzw. als notwendig dargestellt wird.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Zitat Zitat von Shallow
    Wenn dieser Gutachter nur prüft, ob das Haus existiert und unsere Angaben zu Zustand Größe etc. stimmen, kann ich damit leben. Wenn sein Gutachten nochmal generelle Auswirkung auf die Konditionen haben könnte, begebe ich mich damit in ein übermäßig schlechte Abhängigkeitsposition, wenn ich jetzt schon zum Notar gehe.
    Lieber Shallow, da müssen sie sich keine Gedanken machen, Änderungen oder gar eine nachträgliche Korrektur der Darlehenszusage ist nicht zu erwarten, wenn nicht mit Scanner und Schere gearbeitet wurde oder es das Objekt nicht gibt und eben das haben sie ja kontrolliert, in dem sie den Darlehensantrag mit allen Angaben über das Objekt gesichtet und unterzeichnet haben.

    Eine weitere Sicherheit ergibt aus der Tatsache, dass die Bank die Objektunterlagen auf Plausibilität prüft, als dass es - so etwas nicht stimmt - im Vorfeld schon zu einem Erklärungsnotstand gekommen wäre.

    Alles ok, machen sie sich keine Sorge und freuen sich auf ihre Lebensinvestition Immobilieneigentum.

  9. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Herr Buhmann (Noelmaxim), ich setze Sie wieder auf meine Ignorliste.

    Ich brauche mir das nicht antun das von Ihnen beschriebene lesen zu müssen.
    Sie müssen auch lernen dass es auch andere Meinungen gibt als die Ihre.

    Unglaublich wie Sie von sich eingenommen sind.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Kein Problem!

    Hören sie bitte auf mit fachlich falschem Geschreibsel die Verbraucher zu verunsichern!

    Hier gibt es keine 2 Meinungen, die Verbraucher erwarten hier in diesem Forum fachlichen Rat, sowie fachliche Hilfe. Von ihnen als vermeintlichen Experten muss ich erwarten, dass sie das erfüllen können.

    Mal wieder war dem nicht so und wenn sie mich auf der Ignoreliste hätten, dann wäre uns nach meiner einzig fachlichen richtigen Antwort meine Stellungnahme jetzt erübrigt geblieben und dem TE wäre fachlich trotzdem richtig geholfen.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    @Shallow, man möchte aus Bankensicht verifizieren, also den bislang bankintern errechneten Verkehrswert, Beleihungswert durch den Sachverständigen bestätigen lassen.
    Mit der Beauftragung des Besichtigungsberichtes geht keinerlei Wertermittlung in Auftrag!

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Bedeutet, wenn "angenommen" etwas oberfaul ist das erst der Sachverständige entdeckt, dann kann sein dass die Bank, Versicherung hier Abschläge bei der Beleihungsprüfung vornimmt.
    Das hätte zur Folge dass es für einen Teil des Darlehens eine Nachbesicherung gibt. Und diese Sicherheit müssten Sie dann stellen.
    Überhaupt nicht möglich, da gar kein Wert festgelegt wird, bzw. ermittelt werden soll!

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Mitunter wäre es taktisch sinnvoll erst zum Notar zu gehen wenn die Besichtigung erfolgreich abgeschlossen ist.
    Und bester Fall wäre wenn dies innerhalb der 14 Tage Widerrufsfrist auch erfolgt
    Teilweise gar nicht möglich, da der Besichtigungsbericht auch mal nach 14 Tagen stattfinden kann!

    Gutachten: Hier wird ein Wert ermittelt, der als Grundlage für das Kreditvotum dient. Innenbesichtigung zwingend notwendig und erforderlich, Kunde/Verbraucher wird davon in Kenntnis gesetzt. Nach Erstellung des Gutachtens und Ermittlung des Verkehrswertes/Beleihungswertes erfolgt das Kreditvotum.

    Besichtigungsbericht: Hier wird die Immobilie in Augenschein genommen, Innenbesichtigung nicht zwingend erforderlich. Dieser Besichtigungsbericht ist für die Refinanzierung in Deutschland zwingend notwendig. Hat in der Regel keinerlei Einfluss auf das Kreditvotum, da dieses vor Beauftragung bereits in Form der schriftlichen Zusage (Angebotsverfahren) oder in schriftlicher Form mit dem Darlehensvertrag (Antragsverfahren) ausgesprochen wurde.

  12. Avatar von Fly
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Der Herr Buhmann hat an dieser Stelle recht.

  13. Avatar von Shallow
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Danke, soweit klingt das alles schlüssig, wobei mich wahrscheinlich auch einfach das Wording irritiert hat. Es ist ja explizit von einer "Begutachtung durch einen Sachverständigen" die Rede und nicht von einer Besichtigung (zum Beispiel durch einen eigenen Mitarbeiter). Letztendlich sehe ich das aber auch so: Wenn es noch Fragen zur Bewertung gegeben hätte, hätte man den Gutachtertermin vor die Fertigstellung des Darlehensvertrag gelegt.

    Die grobe Bewertung des Vermittlers kam auch auf einen Wert komfortabel über der Darlehenssumme und die Versicherungen finanzieren ja ohnehin nur <80% Beleihung und stellen sich damit auf die eher sichere Seite. Oder sind Versicherungen darüber hinaus sonst noch für größere Bewertungsabschläge bei der internen Einbewertung bekannt?

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Die 80 % sind die Beleihungsauslaufgrenze auf dem je nach Versicherung individuell ermittelten (egal ob über Tischgutachten oder beauftragte Gutachterfirma) Beleihungswert.

    Jede Versicherung, jede Bank ermittelt den Beleihungswert mit Ihrer eigenen Methode, auf ihre individuelle Art und Weise.

    Darlehenssumme geteilt durch den durch die Bank/Versicherung individuell ermittelten Beleihungswert ergibt den Beleihungsauslauf und der darf bei den meisten Versicherungen nicht über 80 % liegen. Manche Gesellschaften ermitteln den Beleihungswert nach Abzug von weiteren 10 % Sicherheitsabschlag.

    Banken ermitteln anhand dieses Auslauf die Kondition, die sie ausgeben werden.

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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Nochmal eine Folgefrage - seit der Bewilligung unseres Darlehens haben sich die Zinsen bei dem Darlehensgeber noch einmal ganz minimal verbessert, was aber absolut über die Laufzeit knapp 1.500€ weniger Zinsen ausmacht.
    Wir haben den Vertrag noch nicht unterschrieben, aber übermorgen endet die Annahmefrist.

    Wenn wir jetzt noch einmal um eine Aktualisierung der Zinskonditionen bitten würden, wird dann erst wieder ein kompletter Prüfungsprozess in Gang gesetzt oder schickt man uns pragmatisch einen aktualisierten Vertragsentwurf? Wie sind eure Erfahrungen, würdet ihr für so einen "kleinen" (ich finde ihn überhaupt nicht klein, aber im Verhältnis vielleicht schon) Betrag noch einmal eine Schleife drehen? Was sind mögliche Nachteile?

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Frage dich einfach mal ob du darüber auch nachdenken würdest, wenn die Zinsen gestiegen wären, bzw. du es finden würdest, wenn die Bank dir den Anstieg weiter reichen würde!

  17. Avatar von Shallow
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Ich dachte, der Darlehensgeber wird sich doch nun auch günstiger refinanzieren können und sein Risiko steigender Zinsen während der Annahmefrist wird er ganz generell über einen adäquaten Aufschlag in seinen Konditionen verarbeitet haben...

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Nein, das sind Mischkalkulationen!

  19. Avatar von Klafius
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Hallo Shallow, kurze Richtigstellung zu den in Teilen inkorrekten Antworten auf deine Nachfrage.
    Selbstverständlich ist eine Nachverhandlung nicht ausgeschlossen. Das kann ich durch eigene Erfahrung bestätigen! 0,1% besserer Zins, der von der Bank weitergegeben wurde. Dies ist allerdings bei der Hausbank gewesen, ohne zwischengeschalteten Makler. Der Vorteil, wenn du direkt selbst mit der Bank persönlich verhandeln kannst, hast du die Möglichkeit hier noch bessere Bedingungen auszuverhandeln. Hast du das Angebot über eine online -Plattform oder direkt über eine Bank, bei der du persönlich beraten wurdest, erhalten? Falls du persönlich mit der Bank in Kontakt stehst, kannst du hier nochmal das Gespräch suchen. Viel Erfolg!

  20. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Gutachter kommt, aber Darlehensvertrag schon unterschrieben?

    Warum sollte das der Berater nicht können?

    Völliger Quatsch, hat dadurch null komma null Nachteil

    In der Regel machen das die Banken aber nicht, versuchen sollte man es natürlich, wenn man das für angebracht erachtet.

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