Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

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  1. Avatar von Celinalina
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    Unglücklich Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

    Hallo,
    ich bräuchte mal eure Hilfe!
    Wir haben ein sehr gutes Haus gefunden, hatten die Finanzierung eigentlich schon in trockenen Tüchern (Einkommen, Schufa, alles wurde bereits gecheckt). Kurz vor dem Notartermin, kam die Bank (DSL) allerdings und sagte die Finanzierung ab! Mit der Begründung, dass sie einen geringeren Objektwert für die Immobilie ermittelt hätten. Unser Berater der Allianz, der uns per Europace den Kredit vermittelte, hält das auch nicht für ganz richtig. Jetzt im Nachhinein haben wir wohl gehört dass diese Bank immer etwas "streng" bei der Objektbewertung sei.
    Die Immobilie kostet 185.300€, die Bank errechnete dass sie nur 160.000€ wert sei.
    Eckdaten des Hauses:
    Baujahr 1964,
    Grundstück 464m2
    Wohnfläche 120m2
    6 Zimmer
    Gas-zentral, Zustand modernisiert, ab 2005 wurden sämtliche Renovierungen vorgenommen (ab 2005 bis heute, Böden, Bäder komplett, Leitungen, Heizung teilweise mit Umrüstungsset Ausgleichsbehälter, Dachbeschichtung, Regenrinne, Fenster, Treppen außen, Tür.... Uvm.)
    Es hat Garten, Terrasse, Balkon, Wintergarten und eine kleine Garage.

    Wir haben nur 20.000€ Eigenkapital, das heißt die Nebenkosten die ca 19.000€ betragen sind gedeckt. Wir könnten zur Not noch 12.000€ mit reinbringen durch Auflösung einer Versicherung, uns wurde allerdings vorher gesagt, dass das nicht nötig wäre. Die Bank möchte nun 20.000€ mehr Eigenkapital (also ca 40.000) oder uns die Finanzierung ablehnen. Der nächste Notartermin ist schon in 2 Wochen. Gibt es noch irgendwelche Möglichkeiten für uns? Einen Gutachter privat beauftragen und der Bank vorlegen? Oder gibt es sowas wie ein online Gutachten das ich in Auftrag geben kann? Bank wechseln - nur zu welcher?

    Liebe Grüße Celinalina

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

    Hallo Celinalina,

    ein Gegengutachten bringt gar nichts, auch verstehe ich nicht, warum die DSL Bank 100 % finanzieren soll, denn mit einem Nachrangdarlehen ohne Grundbucheintrag (fremdfinanziertes Eigenkapital) erwirkt man nicht nur dieses Risiko, sondern verbessert auch noch den Mischzins, da die 100 % Kondition der DSL Bank nicht marktgerecht ist und schon die 95 % Kondition 0,5 % günstiger ist, was bei einem 90er Auslauf noch mal 0,3 % bringt. Die 0,8 % günstigeren Konditionen kompensieren den schlechten Zinssatz des Nachrangdarlehens.

    Manchmal verstehe ich einfach nicht, wie Vermittler eine Zusage unnötig gefährden, hier ohne Not!

  3. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

    Hallo Celinalina,

    Jetzt im Nachhinein haben wir wohl gehört dass diese Bank immer etwas "streng" bei der Objektbewertung sei.
    Die Immobilie kostet 185.300€, die Bank errechnete dass sie nur 160.000€ wert sei.
    Nun ja seit Okt. 2020 ist die Darlehnsvergabe "strenger" geworden.

    Grundsätzlich werden Gebäude bis 100 % beliehen, was ja auch die Forderung von mehr EK hinweist!

    Allein der Verkaufspreis von 185.300 zu Immobilienwert von 160.000 € ergibt einen Beleihungsauslauf von 116 % von Hauswert. Dieser Hauswert kann aber nicht über ein Darlehnportal abgeschlossen werden!

    Eine Einzelberechnung auf sie zugeschnitten schon, was fehlt sind die anderen Angaben. Suche sie eine Immobiliendarlehnsvermittler der ihnen bis zu einen Beleihungsauslauf von 150 % ausrechnen kann und darf.

    Also einen echten Fachmann, der auch einen Kontakt zur Risk -Abteilung des Gläubiger besitzt, und auf den kurzen Dienstweg Sachen klären kann.

    Zum anderen wäre eine Abtretung ihres Guthaben der LV ausreichend!
    Wir könnten zur Not noch 12.000€ mit reinbringen durch Auflösung einer Versicherung,....
    ein weiteres Zeichen das der Darlehnsvermittler nur Verkäufer ist!

    bruno68

  4. Avatar von wbs
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    Standard AW: Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

    Zitat Zitat von bruno68
    Nun ja seit Okt. 2020 ist die Darlehnsvergabe "strenger" geworden.
    Ich habe diesmal nicht wirklich was zum Thema beizutragen, Thomas hat schon alles gesagt.
    Die Aussage von Bruno so pauschal ist absoluter Blödsinn und Irreführung. Seit der Wokri hat sich nicht wirklich etwas verändert!

    LG
    Heidi

  5. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

    Schon falsch wbs,

    Wer Bausparkassendarlehne vermittelt wird mir beipflichten das sich zum Okt 2020 sich was bei der Rückdeckung durch Bausparen die Bedingungen verändert haben.

    Schauen Sie mal ruhig bei Dr. Klein vorbei, geben sie die Daten von Celinalina mal ein! Was für ein Satz kommt DA?

    Im Anhang füge ich diese drei "Beweise" bei.

    Wer jetzt behauptet das Dr Klein finanziert über 100 %, wird herb enttäuscht.

    a) Die Grundeinstellung ist ein Beleihungsauslauf von immer weniger als 80 % vom bewerteten Hauswert. und nicht der eigene Fantasiehauswert
    b) Das Bewerben von günstigen Darlehnszinsen erfolgt immer auf Basis von Festzins 5 Jahre, Beleihung unter 60 %, Tilgung 2 % p.a.

    Alle Daten kommen von Dr. Klein, den 16.03.2021 um 18:00 direkt abphotographiert!

    Noch Fragen warum man keine plakative Werbung trauen sollte? Sie suggerieren was was es nicht gibt! Nämlich eine billige Finanzierung

    bruno68
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  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

    Bruno, ist gut, beruhige dich, dem TE wird geholfen, keine Bange.

    Es ist gleich Bingo Runde, räum dein Zimmer noch auf, dann darfst du ne Stunde hin!!!

  7. Avatar von wbs
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    Standard AW: Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

    Zitat Zitat von bruno68
    Schon falsch wbs,

    Wer Bausparkassendarlehne vermittelt wird mir beipflichten das sich zum Okt 2020 sich was bei der Rückdeckung durch Bausparen die Bedingungen verändert haben.

    Schauen Sie mal ruhig bei Dr. Klein vorbei, geben sie die Daten von Celinalina mal ein! Was für ein Satz kommt DA?

    Im Anhang füge ich diese drei "Beweise" bei.

    Wer jetzt behauptet das Dr Klein finanziert über 100 %, wird herb enttäuscht.

    a) Die Grundeinstellung ist ein Beleihungsauslauf von immer weniger als 80 % vom bewerteten Hauswert. und nicht der eigene Fantasiehauswert
    b) Das Bewerben von günstigen Darlehnszinsen erfolgt immer auf Basis von Festzins 5 Jahre, Beleihung unter 60 %, Tilgung 2 % p.a.

    Alle Daten kommen von Dr. Klein, den 16.03.2021 um 18:00 direkt abphotographiert!

    Noch Fragen warum man keine plakative Werbung trauen sollte? Sie suggerieren was was es nicht gibt! Nämlich eine billige Finanzierung

    bruno68
    So ein Blödsinn Bruno. Wo hast Du das Handwerk gelernt? Wahrscheinlich irgendwo im Internet angelesen!
    Dr. Klein ist nichts anderes als ein Darlehensvermittler. Im übrigen hat schon in der Vergangenheit nahezu JEDE Bank nur ungern 100% und noch schlechter über 100% finanziert.
    Es kommt am Ende IMMER auf die Aufbereitung der Daten und des Konzeptes an. Ich muss dem Erstrangfinanzierer ja nicht 110% aufs Auge drücken.
    Wenn ich die, und jetzt Achtung ein Begriff aus den Herauslagekriterien, GESAMTFINANZIERUNG sicherstellen kann z.B. durch Errichtung von Nachrangdarlehen und somit den Erstrangfinanzierer in die Quote drücke, die er mit geht besteht überhaupt kein Problem.
    Das ein Darlehensvermittler ein solches Konzept über einen Rechner, der nur Schaufensterkonditionen anbietet, nicht abbilden kann wunder doch nicht.

    Also geh bitte nochmal in die Ausbildung, Bruno. Ich glaube Du hast keine Ahnung.

    LG
    Heidi

  8. Avatar von Celinalina
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    Standard AW: Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

    Danke an alle für eure Antworten

    Ich kann mangels Fachwissen zu der Diskussion oben nicht viel sagen,
    möchte mich aber herzlich bei noelmaxim bedanken, hatte gleich Kontakt zu ihm aufgenommen und er kümmert sich nun sehr professionell und schnell - da wir ja Zeitdruck wegen des Notartermins haben - um unsere Angelegenheit! Im Endeffekt ist es wohl so, dass unsere Finanzierung wie sie von dem anderen Berater aufgestellt wurde, nicht sehr passend war, und das wohl unter Anderem auch diese Probleme ausgelöst hat.

  9. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

    Ja, ja wbs,
    So ein Blödsinn Bruno. Wo hast Du das Handwerk gelernt? Wahrscheinlich irgendwo im Internet angelesen!
    - Zu einen darf ich bis 150 % des Hauswert vermitteln!
    - Zu anderen bis 12.000.000 €, ohne Rücksprache
    - Mischfinanzierung bis zu 50 % gewerblich ohne Voranfrage, mit Voranfrage bis 100%

    Was dürfen Sie? Oder werden Sie durch einen Mitarbeiter des Gläubigers ersetzt?
    Wenn ich die, und jetzt Achtung ein Begriff aus den Herauslagekriterien, GESAMTFINANZIERUNG sicherstellen kann z.B. durch Errichtung von Nachrangdarlehen und somit den Erstrangfinanzierer in die Quote drücke, die er mit geht besteht überhaupt kein Problem.
    Das ein Darlehensvermittler ein solches Konzept über einen Rechner, der nur Schaufensterkonditionen anbietet, nicht abbilden kann wunder doch nicht.
    Daher kann ich immer eine Finanzierung anbieten, die den Kunden ganz transparent aufzeigt welche Kosten auf den Kunden zukommt!

    So ist natürlich die Gebäudeversicherung ein weitere Kostenblock, da sie ja an den Gläubiger abgetreten wird, gehört diese auch zu der Finanzierung. Natürlich gehört diese Versicherung in den eff. Zinssatz des Darlehns hinein!

    Leisten sie sich lieber selber ein Fortbildung. Zumal man heute schon ein Fachwirt in Volks- und Betriebswirtschaft benötigt, um überhaupt noch eine Darlehns-, Finanzanlagen- oder Versicherungsvermittlung auszuführen. Als Betriebswirt (Masterstudium), entscheidet man über Sachen die der Mainstrem also der breitem Masse der Vermittler, weder die Fachkenntnisse noch die wechselseitigen Beziehungen überblicken kann!

    Während sie nur eine Finanzierung von 110 % reden und liefern können. Bin ich in der Lage bis 150 % in Erstrang zu liefern und durch geschickte Planung Zinssicherheiten bis zu 32 Jahre abzugeben!
    Ich kann auf Kundenwünsche eingehen: Wer kann denn Kunden die 70 sind, eine Finanzierung von 32 Jahren ermöglichen? Sie bestimmt nicht, ich schon!

    Eine Umschuldung 165.000 € monatliche Last von 750 € das Darlehn läuft über 15 Jahre Restschuld 145.000 €, Zins 1,61 % durch Bausparen (Altersbedingt) abgelöst. Restschuld 100.000 € zu tilgen über 17 Jahre, Zins 1,71 %, ca. 500 €. Ende 2050 !

    Noch Fragen wie unterschiedlich, Finanzierungen sein können!

    bruno68

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kredit abgelehnt wegen zu geringem Objektwert?

    Zitat Zitat von bruno68
    So ist natürlich die Gebäudeversicherung ein weitere Kostenblock, da sie ja an den Gläubiger abgetreten wird, gehört diese auch zu der Finanzierung. Natürlich gehört diese Versicherung in den eff. Zinssatz des Darlehns hinein!
    Bruno, das ist doch völliger Blödsinn, wie so vieles! Warum behauptest du so einen Schwachsinn? Grundbuchkosten gehören Effektivzins berücksichtigt, aber doch keine Wohngebäudeversicherung.

    Folgende wesentliche Kosten finden Berücksichtigung:

    • Vermittlungskosten
    • Kosten für die Eröffnung und Führung eines spezifischen Kontos
    • Kosten für die Verwendung eines Zahlungsmittels, mit dem Geschäfte auf diesem Konto getätigt und Darlehensbeträge in Anspruch genommen werden können
    • Kosten für Zahlungsgeschäfte (wenn für die Gewährung des Darlehens erforderlich)
    • Kosten für die Immobilienbewertung (wenn für die Gewährung des Darlehens erforderlich)
    • Gerichtskosten für die Eintragung eines Grundpfandrechts als Sicherheit für den Darlehensgeber (ohne Notarkosten)
    • Kosten für Lebens- oder Rentenversicherungen (wenn für die Gewährung des Darlehens erforderlich)
    • mit dem Darlehen verbundene Abschluss- und Verwaltungskosten

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