Baufinanzierung als junger Selbstständiger- wo soll man Anfangen?

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  1. Avatar von Alex1230
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    Standard Baufinanzierung als junger Selbstständiger- wo soll man Anfangen?

    Hallo erstmal ans Forum! Habe mich soeben hier angemeldet um am gesammelten Wissen aller Mitglieder teilhaben zu dürfen

    Ich denke darüber nach ein Mehrfamilienhaus zu bauen, da ich:

    1. selber eine schöne Wohnung darin beziehen möchte
    2. alles anderen vermieten möchte

    Zu meiner Person:
    Ich bin 30 Jahre alt und habe zum 1.1.2019 eine Firma gegründet, welche auch stetig wächst. Es wir halt immer mehr... So weit ganz okay.

    Ich besitze bereits ein 3 Familien Haus im ca. 25km Entfernung zu Köln, welches voll vermietet ist. Seine Einnahmen übersteigen sämtliche Kosten (Rücklagen, Reparaturen usw.) mit ca. 1200€ mtl. - Die Steuer mal Außen vor.

    Ich lebe inzwischen in Oberbayern zur Miete, 1065 Warm!! Könnte man besser investieren...


    Nun möchte ich gerne, weil ich inzwischen echt viel über Vermietung gelernt habe (habe am Anfang mit 25 so ziemlich jeden Fehler gemacht , jetzt bin ich allerdings top organisiert) weitere Wohnungen dazu haben.

    Mein Problem: Ich bin selbstständig und es wirft noch nicht so super viel ab Ich zahle meine Miete, lebe davon. Auto, Telefon und sowas geht über die Firma...
    Dennoch traue ich mich noch nicht so recht zur Sparkasse zu rennen um nach einer Finanzierung zu fragen.

    Mein EK ist momentan nicht sehr üppig (5k), jedoch habe ich von meiner ersten Immobilie bereits 45k an eingetragener Grundschuld getilgt.

    Ich würde gerne gleich ein 8 Familienhaus inkl. Grundstück bauen und möglichst hoch finanzieren. Mein EK halt nur für den selbstgenutzten Anteil (1 Wohnung)

    Wie sollte ich hier sinnvoll vorgehen?

    Angesichts der Summe von 1 Mio. oder mehr denke ich dass es hier nicht mehr auf die Angaben zu meiner Person ankommt, sondern eher ob sich das Objekt rentiert.

    Schreibt doch mal gerne alles was euch so einfällt. Gerne auch Kritik oder Tipps.

  2. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Baufinanzierung als junger Selbstständiger- wo soll man Anfangen?

    Alex,

    was soll jemanden da einfallen? Du wirst kein Darlehen bekommen von keiner Bank der Welt...

    1. Du hast kein Eigenkapital

    2. Deine Immobilie in Köln kommt als Sicherhit nicht in Frage, da du dort erst 45 k getilgt hast. Kommt natürlich auch darauf an wie hoch die Finanzierung war...

    3. Deine Firma ist noch quasi unrentabel für dich, wenn du nur deine "Lebenshaltungskosten" decken kannst. Ist normal für eine sehr junge Firma, aber dehalb hast du eben weder Eigenkapital noch kannst du einer Bank eine Einkommensteuererklärung mit hohem Einkommen nachweisen.

    Egal welche Zahlen du mit deinem Projekt da präsentieren willst, der Bank wird es immer auf dich als Kreditnehmer ankommen.

  3. Avatar von Alex1230
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    Standard AW: Baufinanzierung als junger Selbstständiger- wo soll man Anfangen?

    Hallo,

    zu meiner ersten Immobilie:

    Ich habe 150k aufgenommen um alles zu sanieren.
    Die Bank hat das Objekt seinerzeit mit 390k bewertet.
    Also keine 100% Finanzierung

    Ich hatte dieses Objekt geerbt, in eigenleistung fertig gemacht und vermietet.

  4. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Baufinanzierung als junger Selbstständiger- wo soll man Anfangen?

    Alex,

    schau würdest du das machen? Jemand hat ein Vermögen von ca. 250.000 Euro und will einen Kredit über 1 Mio?

    Selbst wenn du den Bau perfekt planst, es wird immer teurer als geplant. Während des Baus kommt es zu Verzögerungen, Kleinigkeiten wurden im Plan nicht berücksichtigt und müssen dann halt doch passieren usw., usw. Du hast Null Eigenkapital, alles müsste die Bank nachfinanzieren...

    Würdest du mir das Geld leihen? Mit Vermögen 250.000 und Schulden bei dir über 1 Mio? Und mit dem "Ausblick", dass du während der Bauphase mir neues Geld leihen musst, um jede Verzögerung, ungeplante zusätzliche Arbeiten, steigende Baupreise (Rohmatertial!!!) auszugleichen?

    Warte bis deine Firma so weit ist, dass du ein "richtiges" Einkommen hast, dann wird sich automatisch auch deine EK Situation erheblich verbessert haben und dann kannst du vielelicht mal über ein so ein großes Projekt nachdenken....

  5. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Baufinanzierung als junger Selbstständiger- wo soll man Anfangen?

    Hallo Alex,
    du hast also aus dem Haus in Köln einen monatlichen Überschuss von 1.200 € - was machst du mit dem Geld?
    Wie hoch sind denn die Rücklagen - das ist ja noch zusätzliches Eigentkapital.

    Wenn du 150.000 € aufgenommen hast und schon 45.000 € getilgt hast, sollten ja inzwischen mehr als 300.000 € Vermögen da sein - nicht "nur" 250.000 €.
    Meine Idee wäre die Grundschuld in Köln zu erhöhen, um dir zumindest schon mal das Grundstück zu sichern.

    Wenn deine Steuererklärung dann brauchbare Zahlen liefert, kannst du ohne bereits an eine Bank gebunden zu sein, ein Darlehen für das Haus aufnehmen.

  6. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Baufinanzierung als junger Selbstständiger- wo soll man Anfangen?

    Das Haus, was "Damals" mit 390 K laut Bank bewertet wurde, dass ist doch dann heute ....sagen wir mal 450 K im Verkauf wert. Locker!!!!
    Dann brng das Ding an den Markt, greif die 450 K ab. Dann hattest Du 150 K Schuld, davon sind bereits 45 K in 5 Jahren getilgt.... ( Für ein Anlageobjekt, bei der Beleihung eine viel zu hohe Tilgung .... steuerlich )

    Dann hast du am Ende des Tages 450 K - 105 K = 345 K in der Tasche

    Damit sollte es problemlos möglich sein 1 Mio zu finanzieren, wenn das Konzept und insbesondere die betrieblichen Einnahmen stehen.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung als junger Selbstständiger- wo soll man Anfangen?

    Bevor ich hier irgendetwas auch nur annähern einschätzen kann, ist es wichtig zu erfahren, wie hoch der Geschäftsgewinn 2019/2020 war und was die derzeitige BWA aussagt.

  8. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Baufinanzierung als junger Selbstständiger- wo soll man Anfangen?

    noelmaxim,

    es gibt in dem Sinne keinen Geschäftsgewinn. Wenn er als Selbstständiger arbeitet, dann ist es ein Einzelunternehmen d.h. der Geschäftsgewinn ist sein Einkommen.

    Sonst würde er sagen, dass er z.B. bei einer GmbH Teilhaber und gleichzeitig z.B. als Geschäftsführer angestellt ist.

    Es hat auch nichts damit zu tun, ob er nun die Immobilie verkauft oder nicht. Eine Bank wird immer seine Einkommensteuerklärung sehen wollen. Solange um den TE zu zitieren "es nicht viel abwirft, Miete bezahlt werden kann und zum Leben reicht" wird die EK-Steuer-Erklärung nicht besonders gut aussehen (also im Sinne einer Bank)...

    Solange das so ist, wird es keinen Kredit geben, ist leider so.

    Entscheidend für einen Selbstständigen ist, dass die EK-Steuer-Erklärung ein solches Einkommen ausweist, dass die Bank den potentiellen Kreditnehmer in Verbindung mit der Darlehensumme als kreditwürdig einschätzt.

  9. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Baufinanzierung als junger Selbstständiger- wo soll man Anfangen?

    Nein so einfach ist dies nicht, selbst wenn die Firma eine hohen Gewinn ausweist. Und sich selbst auszahlt sind die Bilanzen und Steuerklärung sehr dürftig.

    So schreibt er das sein Auto, Telefon über die Firma laufen hat hier sind schon mal 1 % des Listenpreis mit 25 % zu versteuern. Bei 50.000 laut Liste sind 500 € mal 25 % sind 125 € mal 12 Monate sind 1.500 € pauschale Steuer nur für den Wagen!

    Sollte er sich 4.000 brutto auszahlen, 48.000 € jährlich bracht man nur in die Steuertabelle schauen! Da werden ca. 12.000 € Steuern fällig, zuzüglich die 2.000 pauschale Steuern folgerichtig bleiben nur 34.000 netto über, also keine 3.000 € monatlich, abzüglich 1.065 Miete bleiben 1.800 € zum Leben über.

    Noch Fragen? Selbst wenn man die 800 € Mieteinnahmen hinzurechnet ändert es nichts an den Tatsache, das Einkommen ist zu niedrig um Millionen € Risiken zu stemmen! denn die Restschuld bei Erbteil wird mitberücksichtigt auch die Firma sollte Schuldenfrei sein! Denn für das vorhandene haftet der Eigner zu 100 % und diese sind durch selbstschuldnerische Bürgschaften gegenüber der Firmenbank abgetreten!

    Es sollte erst mal eine Bilanzsäuberung bei der Firma erfolgen! Löschung der Bürgschaft wäre erstrangig, da diese alle freie Vermögenswerte blockiert!

    bruno68

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