Verlustvortrag bei Vermietung und Verpachtung vs. Verrechnung mit anderen Einkünften?

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  1. Avatar von Michi2020
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    Frage Verlustvortrag bei Vermietung und Verpachtung vs. Verrechnung mit anderen Einkünften?

    Hallo Zusammen,

    wir haben Ende letzten Jahres erstmals eine Wohnung in unserem Haus vermietet. Nachdem der bisherige Bewohner (enger Familienangehöriger) in 2018 verstorben ist, haben wir im kplt. Jahr 2019 und bis zum Einzug der Mieter (Ende 2020) diese Wohnung komplett modernisiert, also bis dahin nur Ausgaben gehabt. Zur steuerlichen Behandlung habe ich folgende Fragen:

    1. Gibt es eigentlich eine Wahlmöglichkeit, die Verluste nicht im jeweilgen Jahr mit positiven anderen Einkünften zu verrechnen, sondern bei Vermietung und Verpachtung als Verlustvortrag auf die Folgejahre zu übertragen?

    2. Renovierungen und Modernisierungen sind ja Erhaltungsaufwand und können wahlweise in voller Höhe im jeweiligen Jahr in dem die Zahlung erfolgte oder auf bis zu fünf gleiche Jahresraten verteilt, als Werbungkosten bei Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, richtig?

    Herzlichen Dank für eure Tipps und hilfreichen Antworten

    Michi

  2. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Verlustvortrag bei Vermietung und Verpachtung vs. Verrechnung mit anderen Einkünf

    Verlustvortrag:

    Nein, mW nicht. Also heißt wenn der Verlust vollständig mit Einnahmen verrechenbar ist, dann wird dieser verrechnet. Wenn so viel Verlust vorhanden ist, dass deine Einkünfte negativ werden würden, dann wird dieser auf das Folgejahr übertragen bzw. der Anteil der nicht mehr verrechenbar ist.

    AfA:
    Warte mal bis tneub sich dazu äußert, der weiß das besser als ich. Vollkommen frei bist du nicht. Ich dachte immer es sind 12,5%, aber in einem anderen Thread wußte tneub, dass es ein anderer Prozentsatz war... glaube 15%. Wenn der Aufwand höher als dieser Wert ist (gemessen am Gesamtwert), dann musst du aktivieren und über AfA gehen.

    Aber warte mal auf tneub, der weiß das....

  3. Avatar von Michi2020
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    Standard AW: Verlustvortrag bei Vermietung und Verpachtung vs. Verrechnung mit anderen Einkünf

    Prima und danke schon mal für die Info @

  4. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Verlustvortrag bei Vermietung und Verpachtung vs. Verrechnung mit anderen Einkünf

    Zitat Zitat von StGe1973
    AfA:
    Warte mal bis tneub sich dazu äußert, der weiß das besser als ich. Vollkommen frei bist du nicht. Ich dachte immer es sind 12,5%, aber in einem anderen Thread wußte tneub, dass es ein anderer Prozentsatz war... glaube 15%. Wenn der Aufwand höher als dieser Wert ist (gemessen am Gesamtwert), dann musst du aktivieren und über AfA gehen.

    Aber warte mal auf tneub, der weiß das....
    Pfft. Ich hab schon seit 15 Jahren keine Einkommensteuererklärung außer meine eigene gemacht
    Mein Thema ist eher die Bilanzierung im Unternehmen und hier und da mal eine kleine KST-Erklärung oder GewSt Erklärung.

    Die 15% gelten für anschaffungsnahen Herstellungsaufwand in den ersten 5 Jahren. Dort muß das ganze der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung hinzugerechnet werden und nicht als Kosten abgesetzt werden. Es geht hier leider nicht hervor, ob die Wohnung vorher schon mehr als 5 Jahre euch gehört hat.

    Bei der Verteilung der Modernisiserungskosten auf 5 Jahre müsste ich selbst nachlesen. Kommt mir aber noch bekannt vor.

    Auch stellt sich die Frage, ob ihr die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung überhaupt so einfach ermitteln könnt? Habt ihr Anschaffungskosten gehabt oder wurde das Haus verschenkt?
    Bei Erbschaft oder Schenkung geht die Anschaffung auf den Rechtsvorgänger zurück.

    Kleiner Tipp von mir. Lasst doch das erste Jahr ein Steuerbüro das Ganze erstellen, auch wenn es etwas kostet. Nutzt die Chance die Fragen, die ihr habt alle zu stellen. Versucht alle Zahlen nachzuvollziehen. Notiert euch alles und im 2. Jahr macht ihr sie selbst.

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