Immobilienkredit nicht vorzeitig ablösbar wg. Grundschuld ...ist das möglich?

21Antworten
  1. Avatar von Thomas82
    Thomas82 ist offline
    Themen Starter

    Title
    Neuer Benutzer
    seit
    13.04.2021
    Beiträge
    15
    Danke
    1

    Standard Immobilienkredit nicht vorzeitig ablösbar wg. Grundschuld ...ist das möglich?

    Hallo zusammen,

    wir (meine Freundin und ich) möchten uns demnächst ein Haus kaufen. Zur Finanzierung soll u. a. ihre Wohnung verkauft werden.
    Für diese besteht noch ein Kredit mit einer Restschuld von etwa 70.000 Euro.

    Der Plan wäre gewesen, die Wohnung zu verkaufen und dann den Kredit samt Vorfälligkeitszinsen sofort zu tilgen (wir gehen hierbei von ca. 75.000 Euro aus), was ja soweit nichts unnormales sein sollte.

    So ...jetzt hat der Vater meiner Freundin heute mal bei der Bank angerufen um sich zu erkundigen wie das genau laufen würde und hat hier die Aussage bekommen, dass der Kredit überhaupt nicht vorzeitig ablösbar wäre, weil als Grundschuld das (längst abbezahlte) Haus der Eltern eingetragen ist.

    Mehr als diese spärlichen Infos habe ich leider nicht, möchte aber an dieser Stelle mal nachfragen ob so etwas tatsächlich sein kann!?

    Was hat die Grundschuld damit zu tun wenn der Kredit doch auf einen Schlag zurückgezahlt werden soll?


    Vielen Dank & schöne Grüße

  2. Avatar von hal
    hal ist offline

    Title
    Benutzer
    seit
    26.07.2020
    Beiträge
    42
    Danke
    3

    Standard AW: Immobilienkredit nicht vorzeitig ablösbar wg. Grundschuld ...ist das möglich?

    Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung von so einem Sicherheitenwechsel ist wieder ein ganz eigenes Kapitel für sich. Ob es überhaupt sinnvoll ist, sich mit dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Detail auseinanderzusetzen, muss zunächst die juristische Betrachtung zeigen. Und für die Beantwortung dieser Frage ergeben sich vor allem 2 riesen Problemkomplexe wie nachfolgend ausgeführt.

    @ sebkoch:

    Ja, einen Sicherheitentausch sehe ich praktisch auch als einzige Möglichkeit an, das Problem zu lösen. Aber dabei stellen sich 2 zentrale Fragen :

    1.
    Ist es bei dem Recht auf Ausübung des Sicherheitentauschs ausreichend, lediglich eine von der Sicherheit vergleichbare Immobilie aufzubieten ? Oder muss auch gewährleistet sein, dass sich die Bank durch den Sicherheitentausch wirtschaftlich nicht schlechter stellt, also wenn eben z.B. dann der Kreditnehmer ein Kündigungsrecht nach 500 (bzw. 490) BGB bekäme, was er andernfalls womöglich nicht hätte ?
    Mir wurde von einem Juristen gesagt, dass eine Bank nicht verpflichtet werden könnte, so einem Sicherheitentausch zustimmen zu müssen, bei dem sich die Gesamtsituation der Bank verschlechtern würde, also insb. wenn daraus eben dann andere Kündigungsmöglichkeiten für den Kreditnehmer resultieren würden. Natürlich kann die Bank sehr wohl verpflichtet werden, eine vergleichbare Sicherheit zu übernehmen; aber die Bank hätte dann eben das Anrecht, eine Zusatzklausel aufzunehmen, dass eine Kündigung des Vertrags zu keiner Schlechterstellung führen darf, als wenn die alte Sicherheit beibehalten worden wäre, d.h. insb. keine direkte Kündigung wegen berechtigtem Interesse möglich sein darf.
    Ich war zwar bislang auch davon ausgegangen, dass sich der gesetzliche Anspruch auf Sicherheitentausch lediglich auf die Werthaltigkeitsseite bezieht, aber anscheinend auch auf alle sonstigen mit einem Tausch verbundenen juristischen Konsequenzen, insb. eben in Hinblick auf Kündigungsmöglichkeiten.
    Oder wird bei der gesetzlichen Regelung zum Sicherheitentausch lediglich auf die Werthaltigkeitsseite abgezielt ?

    2.
    Und dann ist natürlich die Frage, was bedeutet „vergleichbar“ ?
    Klar ist das Auslegungssache. Aber geht es dabei darum, dass der Wert in etwa identisch sein muss oder reicht es, wenn die Schuldenrelation vertretbar ist ?

    Also nehmen wir mal folgenden konkreten Fall an:
    Kauf Immobilie A zu seinerzeit 1.000.000 €, Kreditbetrag seinerzeit 800.000 €.
    Nun wird über die Jahre durch die Tilgung die Restschuld geringer, sagen wir sie läge jetzt bei 600.000 €. Gleichzeitig sei der Marktwert von A jetzt auf 1.500.000 gestiegen, (d.h. die Verschuldungsquote ist von 80% (=800T/1Mio) auf 40% gefallen).
    Jetzt hat man eine Immobilie B zum heutigen Marktwert von 1.000.000 €, die als neue Sicherheit dienen soll.

    Frage:
    Ist das dann eine vergleichbare Sicherheit ?

    Klar, der Marktwert von B ist geringer als von A, aber das Verhältnis von Restschuld zu aktuellem Marktwert von B liegt jetzt bei 60%. Bei der anfänglichen Kreditaufnahme bei A lag das Verhältnis noch bei 80 %, (allerdings läge es heute bei 40%). Also kommt es nur darauf an, dass das Verhältnis der Restschuld zum Objektwert geringer ist als am Anfang bei A oder muss auch gewährleistet sein, dass das Verhältnis auch so wie bei A heute ist ?, nach dem Motto: die Bank ist am Anfang sehr hohes Risiko eingegangen und geht gegen Ende hin kaum mehr Risiko ein (wegen dem gesunkenen Restschuldwert bzw. gestiegenem Immobilienwert) und hat auf dieser Basis ihre Zinssatzkalkulation gemacht. Daher wäre ihr dann nicht zuzumuten, dass sie gegen Ende immer noch ein erhöhtes Risiko hätte.

    Dass ein Darlehen nur durch eine andere Immobilie besichert ist, ist allein in meinem persönlichen Umfeld häufiger der Fall. Daher bin ich auch persönlich an der Thematik interessiert.

    Ich meine, dass 490 BGB, Absatz 2 auch relevant für die Thematik ist, da hier die Rede ist von "insbesondere".
    Zitat: "Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat"
    Dadurch ergibt sich eben die zentrale Frage, wie die anderen Fälle zu bewerten sind, wenn eben das Sicherungsobjekts des Darlehens nicht verkauft wird. Denn das Wort "insbesondere" schliesst ja nicht kategorisch aus, dass trotzdem ein berechtigtes Interesse vorliegt, wenn die explizit erwähnte Kondition nicht erfüllt ist. (darauf basierten wohl auch einige gerichtliche Argumentationen von klagenden Kreditnehmern).
    Daher bin ich auch der Auffassung, dass die ganze Problematik nicht eindeutig ist. (aber sicher lassen sich durch Analyse der Rechtsprechungen gewisse Tendenzen angeben).



    @ noelmaxim:

    Selbst wenn man mal unterstellt, dass als Verwendungszweck im Kreditvertrag die Teilfinanzierung der Wohnung angegeben ist, bleibt das juristische Problem der Nachweisführung des „berechtigten Interesses“ erhalten. Einfach nur auf eine Verbindung des Kredits und der Wohnung zu verweisen, die u.U. durch einen entsprechenden Verwendungszweck dokumentiert ist, ist halt mehr als nur dünn. Wie schon geschrieben. Es mag sein, dass man schon mit dieser einfachen Argumentation bei einem Richter durchkommt, es ist aber eben durchaus sehr realistisch, damit nicht durchzukommen.
    In jedem Fall muss JURISTISCH begründet werden, wieso angeblich berechtigtes Interesse vorliegt.

  3. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    19.01.2013
    Ort
    Kassel
    Beiträge
    961
    Danke
    39

    Standard AW: Immobilienkredit nicht vorzeitig ablösbar wg. Grundschuld ...ist das möglich?

    Es bleibt immer noch ein Problem!

    Zu einen kann nur der Eigentümer und nicht der Schuldner verlangen das etwas sich ändert!

    Die Verfügungsgewalt liegt beim Eigentümer (Eltern) der als Bürge fungiert, demnach handelt die Bank nach buchstabengetreu nach den GG und BGB Gesetz!

    Wer sich das neue BFH Urteil anschaut stellt sehr leicht fest, das die Klagen abgewiesen wurden sind! Nur, weil aber die Kläger nicht direkt davon betroffen sind!

    Im Umkehrschluss bedeutet dies in diesen Fall dass die Eltern (Bürgen), nur das persönliche Recht haben die Grundschulden zu löschen! Nicht aber der Nutznießer der Grundschuld (Sohn)!

    Ob oder in wie weit dies möglich ist, das steht auf einen ganz anderen Blatt!

    Ein Kundin hatte fast das gleiche Problem, die Beziehung ging in die Brüche Und sie stand aber im Grundbuch als Gesamtschuldnerin in Abt. I als Miteigentümer verbrieft mit eingetragen!
    Wenn hier nachdenkt stellt man die eine gigantische Differenz, beide haften persönlich für die volle Darlehnssumme, haben aber nur ein Anrecht auf 50 % des Verkehrswertes des Objektes.

    Will oder sollen die GS gelöscht werden, so hat nur der Eigentümer dazu das Recht mit den Gläubiger, über die Löschung der Grundschulden zu verhandeln!

    Und daran "krankt" die ganze Planung.

    bruno68

Ähnliche Themen

  1. Immobilienkredit vorzeitig refinanzieren

    Von DarkTranquility im Forum Baufinanzierung
    Antworten: 3
    Letzter Beitrag: 04.07.2017, 20:24
  2. Fuchs Wohn-Rieser Entnahme vorzeitig möglich?

    Von commandersxl im Forum Baufinanzierung
    Antworten: 4
    Letzter Beitrag: 13.02.2015, 14:52
  3. Antworten: 2
    Letzter Beitrag: 28.12.2013, 07:30
  4. Kündigung Immobilienkredit auch nach 14 Tagen möglich?

    Von Peter K. im Forum Baufinanzierung
    Antworten: 3
    Letzter Beitrag: 24.09.2010, 19:38
  5. Nicht bezahlter Immobilienkredit?

    Von SandraT im Forum Baufinanzierung
    Antworten: 1
    Letzter Beitrag: 02.03.2010, 15:18
Diese Seite benutzt Cookies Durch die weitere Nutzung der Seite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Infos zum Datenschutz