Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

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  1. Avatar von Bejanim62
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    Beitrag Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Hallo,

    ich bin neu hier und habe mich extra für dieses Thema hier angemeldet, denn ich weiß nicht weiter. Ich habe letztes Jahr ein Haus gekauft, welches noch gebaut werden sollte. Sämtliche Unterlagen und Exposé eingereicht. Die Bank hat mir daraufhin den Kredit zugesagt und auch weitestgehend ausgezahlt. Bis auf 6000 Euro, die erst ausgezahlt werden sollten, nachdem ein Gutachter sich das Haus angesehen hat. Mir wurde bei Abschluss gesagt, er schaue nur, ob das Haus auch wirklich so gebaut wurde wie angegeben. Der Gutachter war da und hat anscheinend das Haus 18000 Euro günstiger eingeschätzt und die Bank möchte nun von mir 18000 Euro Sicherheiten haben, entweder Lebensversicherungen oder eine Einzahlung in das dazugehörige Bausparkonto. Ich frage mich nun, wo ich 18000 Euro nachträglich hernehmen soll und ob, wenn ich die restlichen 6000 Euro an die Baufirma selber zahlen würde, ob das dann wohl ok wäre für die Bank und sie auf die nachträgliche Sicherheit verzichten würden? Mein Bankberater hat mit keinem Wort erwähnt, dass so etwas passieren könnte, er hat uns sowieso im Großen und Ganzen eigentlich durchweg belogen, aber das ist ein anderes Thema. Ich habe den Vertrag nochmal angeschaut und da steht eben, dass die letzten 6000 Euro nach dem Bausachverständigen ausgezahlt werden, wenn er die Werte bestätigt. Was kann die Bank von mir verlangen und was nicht, denn es kommt mit schon sehr willkürlich vor, wegen einem Bausachverständigen, der 5 min. bei mir war und Fotos gemacht hat, plötzlich 18000 Euro mehr von mir verlangen zu dürfen. Grundschuld ist auch schon eingetragen, ich wohne schon im Haus. Was sieht der Gesetzgeber da vor? Vielen Dank im voraus für die Antworten.

    LG Bejanim62

  2. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Hallo Bejanim,

    da steckst du natürlich in einer verzwickten Situation, aber das Einfachste wäre doch den Wunsch der Bank zu entsprechen - alles andere kostet wahrscheinlich Geld oder zumindest deine Zeit.

    Wie hoch ist denn die anfängliche Tilgung oder fängt sie erst mit Vollauszahlung an?
    Ab wann müsstest du dann neben den normalen Zinsen Bereitstellungszinsen bezahlen?
    Wie viel hast du seit Vertragsabschluss erneut gespart?
    Wäre der Rest im Familienkreis auftreibbar?
    Habt ihr einen finanziellen Puffer, sodass ihr euch bei einer anderen Bank das Geld leihen könnt oder ist die Haus-Finanzierung schon auf Kante genäht?

  3. Avatar von brainy
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Irgendwie riecht das nach Schweinkram. Der DB und meiner örtlichen Volksbank würde ich so etwas zutrauen.

    Welche Darlehnsverträge wurden denn unterschrieben? Steht da ein Vorbehalt drin?

  4. Avatar von Bejanim62
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Ja es steht drin, dass eben 6000 Euro erst nach Begutachtung ohne Beanstandung ausgezahlt werden sollen. Wir haben alle Pläne und das Exposé, die Extrawünsche die wir hatten dort eingereicht und jetzt wo wir drin leben und der gesamte Kredit bis auf 6000 Euro ausgezahlt wurden, sollen wir nochmal 18000 Euro berappen. Wie soll das gehen? Wir zahlen seit der Bauphase, anteilmäßig und seit Mai die gesamte Kreditrate. 8 Monate haben wir Kredit und Miete gleichzeitig bezahlt, also was wir danach noch hatten, haben wir eingesetzt, unter anderem für den Garten und eine Terassenüberdachung. Es handelt sich um die Wüstenrot. Es sind 6 Reihenhäuser von dieser Baufirma gebaut worden und keiner unserer Nachbarn hat dieses Problem. Wir wissen echt nicht mehr weiter. Klar kann man Familie und Freunde fragen, aber das sind ja auch Schulden, die man zurückzahlen muss und das war einfach nicht so kalkuliert. Unser Berater hat uns einfach von vorne bis hinten vera...t und wir dürfen es jetzt auslöffeln. Ich wollte eigentlich nur wissen, was die Bank machen kann, wenn ich es nicht zahlen kann? Also den Kredit zahlen wir ja schon ne Weile problemlos, aber die 18000 Euro sind halt ein Brocken. Ich könnte die 6000 die noch offen sind und nicht ausgezahlt werden aufbringen, aber 18000 eben nicht so einfach

  5. Avatar von ZehWeh
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Gab es denn Beanstandungen? Das die Bank nun diese Sicherheiten haben will muss ja einen Grund haben.

    Das der Wert nun geringer eingeschätzt wird als vorher gem. Expose/Bauplanung kann doch nur mit Baumängeln zusammen hängen.

  6. Avatar von brainy
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Die Grundschuld ist doch in entsprechender Höhe eingetragen. Es werden 18.000 EUR weitere Sicherheiten verlangt? M.E. rechtlich nicht durchsetzbar zumal ausgezahlt wurde.

    Würde die Wüstenrot auffordern, die 6.000 EUR auszuzahlen. Einen Rechtsanspruch wird man wohl nicht darauf haben, da der Vorbehalt vereinbart wurde.

  7. Avatar von Bejanim62
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Nein es gibt keine Baumängel, der Gutachter kam, hat Fotos gemacht und war 5 min. später schon wieder abgerauscht. Wir haben nur die Benachrichtigung, dass das Haus 18000 Euro weniger wert wäre laut Gutachter und das nun als Sicherheit fehlt. Ich habe mit einer anderen Beraterin gesprochen, da unserer nun im Krankenhaus ist, also schön fein raus aus der Sache und sie hat mich aufgefordert das Geld irgendwie aufzutreiben, damit wir "Die Kuh vom Eis kriegen". Das Gutachten müssten wir einfach so hinnehmen, Einsicht darauf stünde uns nicht zu. Im Vertrag steht folgendes: "Den Restbetrag von 6000 € ihres Darlehens überweisen wir, wenn uns vorliegt: der Bericht unseres Bau sachverständigen, der die von uns zu Grunde gelegt den Werte bestätigt. Der Bau Sachverständige wird mit Ihnen einen Besichtigungstermin vereinbaren. Die Darlehensgewährung erfolgt unter dem Vorbehalt, dass die von unserer Gutachterstelle anzufertigende Wertermittlung, die bei der Beleihungsprüfung zu Grunde gelegten Werte bestätigt. Die Besichtigung werden wir veranlassen. Bei der Prüfung der Unterlagen dürfen sich keine Beanstandungen ergeben. Hier sagte unser Berater damals, dass das nur pro Forma sei, ob das Haus wirklich gebaut wurde wie angegeben und das wurde es. Es wurden sogar noch weitere Extraarbeiten von uns privat bezahlt.

  8. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    18.000 € sind bei einem Neubau ja eigentlich auch Peanuts - man könnte meinen die Bank/Bausparkasse hätte etwas gegen euch.
    Vor allem habt ihr ja schon einen Teil des Kredits getilgt - zumindest diesen sollte man von den 18.000 € abziehen.
    Auf der anderen Seite ist das Haus ja auch mit jedem Tag etwas älter und somit weniger Wert - es sei denn der allgemeine Wert steigert sich.

    Tja, entweder ein Gegengutachten vorlegen, welches natürlich Geld kostet und hoffen, dass es auf den höheren Wert kommt.
    Aber einfacher und günstiger wäre es meiner Meinung nach die 18.000 € "einfach" als eine Art Sondertilgung zu sehen.
    So schneidet sich die Wüstenrot ja quasi ins eigene Fleisch...

  9. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Hallo Bejanim62, der Sachverhalt ist bekannt. Generell zählt erstmal das was Sie auch im Darlehensvertrag unterschreiben.
    Der Absatz von Wüstenrot ist bekannt und hier lässt man sich ein Hintertürchen offen weil man den Wert auf den Gutachter schiebt.
    Zuerst wird mit dem Neubau ein Tischgutachten gemacht und darauf hin dann die Zusage.
    In den Darlehensbedingungen steht jedoch auch im Kleingedruckten dass man den Anspruch auf Verstärkung der Sicherheiten hat.
    Hier ist Wüstenrot immer noch auf der "sicheren" Seite.

    Doch oben erwähnen Sie, dass Sie weitere Maßnahmen gemacht haben die extra auch noch bezahlt worden sind.
    Vorschlag: Nehmen Sie die ursprüngliche Kostenaufstellung (welche Wüstenrot bei Darlehensprüfung vorgelegt worden ist) und nehmen Sie die aktuelle Kostenaufstellung wo man sieht welche zusätzlichen Mehrfertigungen am Objekt von Ihnen gefertigt worden sind.
    Machen Sie auch extra nochmal Bilder von den Mehrfertigungen.
    Dann tragen Sie den Sachverhalt schriftlich fixiert dem Vorstand der Bank/Bausparkasse vor.
    Sicherlich können Sie dann auch den Vorschlag unterbreiten dass die Bank auf die Gebühr der Nichtabnahmeentschädigung EUR 6.000 verzichtet und Sie den Neubau selbst fertigstellen.
    Und dann wenn Sie fertig sind nochmal Bilder als Nachweis bringen.

  10. Avatar von Bejanim62
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Vielen Dank für die zahlreichen Antworten. Tatsächlich hat sich nach einem Telefonat nun herausgestellt, dass knapp 11000 Euro, die ich der Baufirma selber gezahlt habe unabhängig der Kreditsumme, nicht mit einberechnet wurden. Das heißt, diese Mehrarbeiten wurden nicht berücksichtigt bei der Berechnung. Was mich natürlich wundert ist, dass ja ein Gutachter, keine Rechnung brauchen sollte, sondern wenn er mein Haus begutachtet, diese Mehrarbeiten eigentlich sehen müsste, oder nicht? Dafür ist er doch eigentlich da? Oder steh ich da irgendwie auf der Leitung? Die Extraleistungen, die die einzelnen Handwerkerfirmen berechnet haben, habe ich bereits eingereicht und da hieß es, der Gutachter war ja im Haus und hat das alles gesehen. Die 11000 Euro waren für die Mehrarbeiten, die direkt von der Baufirma berechnet wurden. Insgesamt 31000 Euro wovon 20000 Mehrarbeit direkt bei Kreditantrag angegeben wurden und die restlichen 11000 sollten wir eben selber zahlen, weil für diese Mehrarbeiten hatten wir uns nach eingereichtem Antrag entschieden und der Berater wollte den Atrag nicht nochmal extra korrigieren. Könnte da vielleicht der Hund begraben liegen?

    LG Bejanim62

  11. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Du sagst ja selbst, dass der Gutachter nur 5 Minuten da war.
    Innerhalb von 5 Minuten kann man meiner Meinung nach keinen richtigen Hauswert ermitteln.
    Wenn wir mal annehmen, dass du und die Bank bisher 418.000 € angenommen hast und der Gutachter nun nur auf 400.000 € kommt, dann ist das ja auch nur eine Abweichung von unter 5%.

  12. Avatar von Bejanim62
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Ja ich weiß auch nicht wie das gehen soll. Das Gutachten wird mir aber nicht gezeigt, da habe ich keinen Anspruch darauf anscheinend. Ich wollte es sehen, um zu schauen, ob er auch wirklich alles gesehen und mit aufgenommen hat und da kam es eben auf mit den 11000 Euro. Mal sehen, ich habe es jetzt eingereicht und hoffe, dass es sich damit klärt. Was die Bank persönlich gegen mich haben könnte, kann ich nicht sagen. Ich hatte noch nie was mit der Wüstenrot zu tun, meine Schufa ist Lupenrein und ich habe bisher die Kreditraten anstandslos bezahlt. Das Einzige, was ich mir vorstellen könnte, ist, dass unser Berater die Unterlagen nicht, oder nicht rechtzeitig eingereicht hat und es auf uns geschoben hat und sie deshalb vielleicht denken, wir wären unzuverlässig. Denn im Schreiben, welches an mich gerichtet war, steht drin, dass sie meinen Berater darüber informiert haben, damit er eine Lösung mit uns findet und dies wäre nicht passiert, deswegen wenden sie sich direkt an mich. Mein Berater hat keinen Ton zu uns gesagt und noch dazu ist er nicht mal mehr ans Telefon gegangen, wenn er meine Nummer gesehen hat, weil er uns immer Rückrufe versprochen hat, die nie kamen und Termine platzen hat lassen. Im Nachhinein hätte ich mir vielleicht seine Google Bewertungen vor Vertragsabschluss durchlesen sollen, das hätte einiges erklärt. Na ja egal, ich hoffe, dass mit den zusätzlichen Mehrarbeiten, die noch nicht berücksichtigt waren, die Sache erledigt ist. Denn alles Andere kostet mich nur Zeit und Nerven. Ich erledige als Frau den Papierkram und sowas ist mir noch nie untergekommen und belastet mich sehr.

  13. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    So nicht Bejanim62,

    ihre Behauptung
    Das Einzige, was ich mir vorstellen könnte, ist, dass unser Berater die Unterlagen nicht, oder nicht rechtzeitig eingereicht hat und es auf uns geschoben hat und sie deshalb vielleicht denken, wir wären unzuverlässig.
    so kenne ich die Wüstenrot nicht, erst wenn alle Unterlagen vorhanden sind, wird der Darlehnsvertrag erstellt und dann den Kunden zugesendet.

    Das Problem liegt eher wo anders!

    Ich vermute mal das die Trennung zwischen dem was vereinbart war und den Bauänderungen liegt.

    Demnach haben sie die Mehrkosten bei der Darlehnsbank mit eingereicht oder eben nicht nicht! Wenn sie eingereicht haben haben sie einen schweren Fehler gemacht, denn Verbesserungen werden nur zu 50 % als Darlehnsförderfähig.

    Ich nehme mal an, das sie weniger als 100 % finanziert haben, wohl eher 90 % von Baupreis und die 10 % als Eigenleistung oder EK!

    Gehen wir von nur 300.000 € bedeutet dies 270.000 € Darlehn, die fehlen denen 30.000 sind durch Nachweis EK oder durch ein Formblatt der Wüstenrot auf die eingebrachte Eigenleistung mit der Unterschrift Architekt nachzuweisen

    Jetzt haben sie geschrieben, Dass Sie von Bauvertrag abgewichen sind, also ein Mehrtaufwand entstanden ist!
    Demnach haben sie gegen den Darlehnsvertrag verstoßen!

    Warum sollte ein Gläubiger eine Vertragsverletzung akzeptieren? Wenn sie einen BMW kaufen, wollen sie doch auch nicht ein VW Golf erhalten?

    Bedenken sie, das nur 50 % Wertsteigern anerkannt werden, was Sie selber ja auch schreiben
    Insgesamt 31.000 Euro wovon 20.000 Mehrarbeit direkt bei Kreditantrag angegeben wurden und die restlichen 11.000 sollten wir eben selber zahlen,...
    Da während die 16.000 € der eigenzubezahlten Kosten!

    Haben sie denn die 11.000 € als Kosten durch Bezahlen nach gewiesen? Abschrift Kontoauszug und Rechnung? Oder Rechnung bar bezahlt gegenüber der Würot gesondert nachgewiesen?

    Oder es nur eine Behauptung gewesen, das die Leistung 16.000 € zusätzlich erbracht wurden sind. Natürlich könnte auch andere Rechnungen zum Haus selber bezahlt wurden sein, aber dann liegen die Rechnungen eben nicht zum Gegenrechnen auf den Beleihungsauslauf vor.

    Der den Abschlusskontrolle macht kann sich nur auf die Daten verlassen die er vorliegend hat! Es könnte sein das der Nachweis einfach fehlt Und daher die Forderung gestellt wird!
    Rufen sie direkt Wüstenrot an! Nennen sie ihre Darlehnsnummer und fragen sie nach warum sie 16.000 € nach schießen sollen?

    Ich gehe davon aus das Sie die eigen bezahlten Rechnung mit eingereicht haben, aber nicht als Eigenbezahlt gekenntzeichnet haben!


    Ich kann das Verhalten sonst von Würot nicht erklären! Ich habe die Würot niemals so erlebt, egal bei welcher Fianzierung.

    Wenn es Schwierigkeiten gab, habe ich immmer direkt als Vermittler mit den Sachbarbeiter fernmündlich verhandelt, ich habe immer eine Lösung gefunden! Solche Schwierigkeiten gab und gibt es bei mir nicht. Das Problem war immer, die Abgrenzungen zwischen Darlehn und EK des Kunden und seiten des Kunden!

    bruno68

  14. Avatar von Bejanim62
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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Also ich muss sagen, ich habe nur die Hälfte verstanden, von dem was sie geschrieben haben. Unser Wüstenrot Berater wusste zu jeder Zeit was wir für Extrawünsche haben und wie viel diese kosten werden. Da die Wüstenrot aber nur 306000 und die Kfw 120000 Euro finanziert und der Kaufpreis aber bei 436000 liegt, sollten wir die Differenz eben aus unserem Eigenkapital begleichen. Unsere Baufirma hat der Wüstenrot auch die Mehrkosten zukommen lassen, da diese den Kredit überstiegen, wollte der Berater, dass die Baufirma diese Mehrkostenrechnung splittet in 2 Teile. Einmal 20000 und einmal 11000. Die 11000 hat er anscheinend nicht eingereicht bei der Wüstenrot, davon wusste ich nichts und da er im Krankenhaus liegt, hat seine Kollegin sich bei mir gemeldet und im Laufe des Gespräches kam raus, dass sie von 426000 Euro Kaufpreis ausgehen. Wir aber letzten Endes an die Baufirma 436000 gezahlt haben. Unser Eigenkapital sollten wir eben für diese Sachen und Küche und Baunebenkosten usw. verwenden, was wir auch getan haben. Ich behaupte das nicht nur, ich habe sowohl die Mehrkostenaufstellung, als auch meine Überweisung gestern nachgereicht. Warum sie 18000 Euro mehr haben wollen, haben sie mit dem Gutachten des Bausachverständigen begründet, da wussten sie aber nichts von den zusätzlichen 11000 Mehrkosten. Meine Frage ist, ob das der Grund für das zu niedrige Gutachten sein könnte.

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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Ach ja und noch was, ich beschuldige hier die Wüstenrot nicht irgendwelcher unlauterer Methoden, meinen Berater allerdings schon, wie sich im nachhinein herausgestellt hat. Mein Anliegen hier war nur, ob es korrekt ist, dass die das Finanzierungsinstitut im Nachhinein nochmal 18000 Euro Sicherheiten von mir verlangen darf. Dies wurde bereits beantwortet. Im Laufe des Klärungssgesprächs km aber eben raus, dass 11000 Euro Mehrkosten, die wir aus eigenen Mitteln bezahlt haben, dieses Gutachten und die damit zusammenhängende Nachsicherung evtl. beeinflussen könnte, da diese von unserem Berater nicht vorgelegt wurden. Ich habe dies aber nun nachgereicht. Das war schon alles, also fände ich es nett, wenn Sie mich hier nicht wie ein Kleinkind mit "So nicht Bejanim" ansprechen.

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    Standard AW: Gutachter schätzt Wert des Hauses geringer

    Bei Bruno ist Hopfen und Malz verloren.

    Wenn ich von den 426.000 € die 18.000 € abziehe, gehe ich davon aus, dass der Gutachter das Haus auf 408.000 € geschätzt hat.
    Da ist es eigentlich zweitrangig wie viel du aus deinem eigenen Geldbeutel bezahlt hast - das Haus wird dadurch nicht mehr Wert.
    Für mich ist halt eher die Frage, wie gut das Gutachten ist.

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