Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

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  1. Avatar von JackBlack
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    Standard Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Hallo liebe Community,

    ich werde im Februar 2022 ein Reihenhaus erwerben, das vermietet ist.

    Wohnfläche 110 m2, Grundstück 200 m2 , 1998. Zustand gut bis sehr gut.

    Es ist keine Kapitalanlage, sondern ist für meine kleine Familie und mich angedacht, also Eigennutzung. Die aktuellen Mieter
    - haben 5 Kinder
    - sind seit über 6 Jahren drin --> bedeutet 6 Monate Kündigungsfrist
    - zahlen eine absurd geringe Miete --> 600€, der Mietspiegel liegt bei 1000-1170.

    Aufgrund der Finanzierungsbelastung monatlich von über 1000€ muss ich natürlich sofort irgendwie die Miete erhöhen.

    Frage: Ab wann kann ich die Miete erhöhen? Ich weiß, dass ich den bestehenden Mietvertrag übernehme. Muss für die Erhöhung ein neuer Vertrag aufgesetzt werden? Oder reicht es, die Mieter im Januar darüber zu informieren, dass ab Februar die Miete steigen wird? Mir ist klar, dass ich nicht direkt auf die 1000 hochgehen kann. Aber die Differenz muss eben schnell reduziert werden.

  2. Avatar von utopus
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Vermutlich ist die Immobilie mit den Mietern ja auch etwas günstiger, als wenn sie leer wäre.
    Deshalb "musst" du die Miete nicht erhöhen - wann möchtest du denn selber mit deiner Familie einziehen?

    Für eine 7-köpfige Familie ist es natürlich sehr schwer eine entsprechende günstige Unterkunft zu finden - ob das in 6 Monaten machbar ist?

    Vielleicht kann man die Familie ja mit einer Abfindung dazu bewegen schnell auszuzuiehen?
    (Räumungsklagen können lange dauern und kosten viel Geld - und ob eine Familie vom Gericht "auf die Staße" geworfen wird, kann ich nicht abschätzen.)

  3. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Zitat Zitat von JackBlack
    - zahlen eine ... Miete --> 600€, ...

    Aufgrund der Finanzierungsbelastung monatlich von über 1000€ muss ich natürlich sofort irgendwie die Miete erhöhen.
    Wenn du 600 € Miete bekommst und dir keine Rate in Höhe von 1.000 € leisten kannst, warum hast du dir dann eine vermietete Immobilie gekauft?
    Warum hast du beim Darlehnsvertrag nicht etwas an der Tilgung nach unten geschraubt - und dafür eine Sondertilgungsmöglichkeit eingebaut?

  4. Avatar von JackBlack
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    wann möchtest du denn selber mit deiner Familie einziehen?
    Wir haben es nicht sonderlich eilig. Ich wohne bereits in meiner Eigentumswohnung und könnte notfalls eine etwas längere Periode durchhalten. Ich würde aber gerne spätestens, wirklich aller spätestens Anfang 2023 einziehen.

    [...] warum hast du dir dann eine vermietete Immobilie gekauft?
    Weil die Immobilien rar sind und der Preis i.O war. Außerdem habe ich nirgends erwähnt, dass ich es mir nicht leisten könnte. Trotzdem ist es doch nur nachvollziehbar, dass ich die Belastung senken möchte und dabei natürlich alle Möglichkeiten ausschöpfen will, oder ist es bei euch anders?

    Aber jetzt, da ihr mir hier beängstigende Fragen gestellt habt:
    - Ich ging jetzt eigentlich davon aus, dass ich mir vermietete Immobilien anschauen kann und diese auch nach Erwerb durch Kündigung wegen Eigenbedarf selbst freiräumen könnte.

    Was könnte ich denn da für Probleme kriegen? Nicht dass ich die dann für Jahre nicht aus der Hütte bekomme. Kann sowas sein?

    Danke für die Rückmeldungen und Tipps!

  5. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Ja wenn der Mieter trotz Eigenbedarf nicht auszieht, dann musst du Klagen, das ist zum einem erst einmal teuer und meist ist dann das Objekt ich sage es mal so etwas verwohnt. Auf den Kosten bleibt der Vermieter meist sitzen…
    dein Problem ist, dass es in der Gegend kaum Wohnungen und Häuser geben wird die eine Großfamilie beherbergen können….oder bezahlbar für diese wäre somit wird das Gericht auch nicht so schnell auf die Straße setzen, vor allem wenn du schon eine Immobilie bewohnst…. Wenn auch selber zur Miete als Beispiel. Also kann es auch mal länger dauern bis du die draußen hast und die Schäden repariert hast….. meist fließt da dann plötzlich keine Miete mehr…

  6. Avatar von JackBlack
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Dass keine Miete fließt, davon gehe ich mal nicht aus. Die kommt nämlich scheinbar direkt vom Amt, so zumindest laut aktuellem Eigentümer.

  7. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Dann wirst du sie nie raus bekommen es sei denn sie gehen freiwillig.

  8. Avatar von JackBlack
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    ok... wieso das?

    War doch gut hier nochmal nachgefragt zu haben. Jetzt muss ich mir erstmal einen Anwalt für Immobilienrecht suchen und da nochmal Informationen einholen.

  9. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Zitat Zitat von JackBlack
    Weil die Immobilien rar sind und der Preis i.O war.
    Hast du dich wirklich informiert, ob der Preis in Ordnung war oder war dieses Haus im Vergleich zu anderen Häusern einfach nur günstiger - weil dem Verkäufer klar ist, dass kein Selbstnutzer in das Haus einziehen kann und für Kapitalanleger die Miete zu niedrig ist.

    Wann denkst du denn, dass du im Grundbuch stehst?

  10. Avatar von JackBlack
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Es war etwas günstiger, aber auf keinen Fall ein Schnäppchen. Mir wurde lediglich mündlich versichert, dass die Mieter informiert seien und dass Sie bereits was Neues suchen würden. Ich habe den Finanzierungsvertrag noch nicht unterzeichnet und auch notariell wurde nichts in die Wege geleitet. Ich würde jedoch ungern jetzt abspringen wollen, da mir die Immobilie sehr gut gefällt und ich mir sicher war, dieses auch selbst nutzen zu können.

  11. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Tja, musst halt wissen, ob du beim Pokern mal so eben einen 6-Stelligen Betrag setzen würdest - ich würde es nicht.

  12. Avatar von JackBlack
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Neues Szenario:

    Meine Familie und ich wohnen in Miete. Mein Vermieter kündigt mir zwecks Eigenbedarf. Ich kaufe das Haus und kündige dem Mieter. zwecks Eigenbedarf. Entweder die auf die Straße oder ich muss auf die Straße. Wie würde in so einem Fall das Gericht entscheiden? Genau das liegt hier nämlich vor.

  13. Avatar von utopus
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Wohnst du nun zur Mieter oder in der eigenen Eigentumswohnung?

    Ist die zu kaufende Immobilie evtl. mit Wohnraumförderung erbaut worden und ein WBS erforderlich um dort zu wohnen?

    Wenn das Geld vom Amt kommt, muss hier evtl. auch die Mieterhöhung bekannt gegeben/durchgesetzt werden?

    Vielleicht mal das durchlesen - hat mir Google genannt:
    https://www.myright.de/magazin/mietr...e-haben-mieter

    Erhöhung ist wie beim alten Eigentümer auch möglich - also muss die letzte Erhöhung länger als 12 Monate her sein und innerhalb von 3 Jahren kann max. um 15-20% erhöht werden.
    (Wenn ich das richtig verstanden habe.)

  14. Avatar von JackBlack
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Ich wohne zur Miete. Die Wohnung sollte eigentlich auf mich umgeschrieben werden, das bin ich jedoch noch nicht angegangen. Und wenn es mir beim Haus hilft, werde ich das auch solange unterlassen und weiter in einem Mietverhältnis bleiben.

    Ist die zu kaufende Immobilie evtl. mit Wohnraumförderung erbaut worden und ein WBS erforderlich um dort zu wohnen?
    Ich würde auf nein tippen, aber werde das nochmal nachfragen. Wieso ist das relevant?

    Wenn das Geld vom Amt kommt, muss hier evtl. auch die Mieterhöhung bekannt gegeben/durchgesetzt werden?
    Die Mieterhöhung werde ich wohl durchkriegen. Die wurde lange nicht erhöht und liegt gleichzeitig deutlich unter dem Mietspiegel.


    Erhöhung ist wie beim alten Eigentümer auch möglich
    Da könnte ja der jetziger Vermieter die Erhöhung schon einleiten... Muss ich mal drauf ansprechen.

  15. Avatar von yosh
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Ich würde mir rechtlichen Rat suchen. Und zum Mietspiegel: Da würde ich prüfen, ob der in Deiner Kommune auch für Reihenhäuser anwendbar ist. Mir wäre das Szenario zu heikel.

  16. Avatar von JackBlack
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Das werde ich in jedem Fall tun. Zumal eines der Kinder wohl eine Behinderung hat.

    Wäre ein Mietaufhebungsvertrag denn hier das richtige Instrument mit noterieller Beglaubigung und natürlich einer längeren Frist sowie eine Entgeld als Anreiz?

    Falls ja, kann ich das von den Mietern, die schlecht Deutsch sprechen, einfach unterschreiben lassen ohne einen Dolmetscher?

  17. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Zitat Zitat von JackBlack
    Neues Szenario:

    Meine Familie und ich wohnen in Miete. Mein Vermieter kündigt mir zwecks Eigenbedarf. Ich kaufe das Haus und kündige dem Mieter. zwecks Eigenbedarf. Entweder die auf die Straße oder ich muss auf die Straße. Wie würde in so einem Fall das Gericht entscheiden? Genau das liegt hier nämlich vor.
    ich gehe nicht davon aus dass du 5 oder mehr Kinder hast. Dann werden die mit weniger wohl das Nachsehen haben.

    wenn auch noch ein Kind behindert ist hast du eh verloren. Die werden keine neues Zuhause finden warum auch haben ja eines.

    und mit so einem Vertrag den die nicht lesen oder verstehen wird dir dann später sicher selber ein Strick gedreht.

    und die Miete kannst du eh nur langsam anheben und wenn der Super mietdeckel von den Grünen nach der Wahl kommt musst du vielleicht noch die Miete senken…. Und zusätzlich noch das Haus energetisch sanieren, damit die Bewohner nicht so hohe Nebenkosten haben….

  18. Avatar von JackBlack
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    ich gehe nicht davon aus dass du 5 oder mehr Kinder hast. Dann werden die mit weniger wohl das Nachsehen haben.
    Ich kann diese Argumentation nicht nachvollziehen. Wer mehr Kinder hat, gewinnt.

    Ich finde, mein Fall ist ein klassischer Eigenbedarfsfall. Ich, der junge Familienvater der in Miete lebt und sein allererstes und einziges Haus kauft, möchte raus aus der Miete und in sein Eigentum ziehen. Und nach meinen Recherchen, und ich hoffe das wird mir mein Anwalt auch bestätigen, ist ein Härtefall sehr selten und nur unter ganz untragbaren Bedingungen anwendbar. Außerdem gibt der Immobilienmarkt nicht viel her, sodass ich überhaupt viel Auswahl hätte.

    Aber zurück zu meiner ursprünglichen Frage:

    Wenn ich das Haus hypothetisch im Februar erwerben würde und die Eintragung ins Grundbuch findet im März statt. Könnte ich die Erhöhung schon im April wirksam machen?

  19. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Natürlich kannst du dein Recht einfordern und auch irgendwann dann auch bekommen, nur wird sowas dann sich hin ziehen und dich erst einmal eine Menge Geld kosten, Da die Bewohner mit Hartz IV wahrscheinlich auf dem angespannten Markt noch weniger Chancen haben eine Wohnung/Haus finden werden, als der brave junge Familienvater der in Lohn und Brot ist. Aus dem Grund wird das schwer für dich dein Recht zeitnah durch zu setzen. Ich würde das wahrscheinlich gleich mit einem Anwalt durchsprechen. Du wirst ja den Mietvertrag als Hauskäufer vorliegen haben, das wird dann auch dein Anwalt benötigen um zu bewerten ob, wie, wann und wie hoch die Mieterhöhung überhaupt durchsetzbar ist. Es kann sein, dass alles gut durch geht aber für den Fall wenn nicht wäre der Anwalt gleich mit im Boot, nicht dass du dann durch einen Verfahrensfehler bei der Erhöhung alles Rückgängig machen musst.

    Theoretisch kannst du nach dem Hauskauf und Eintragung in das Grundbuch die Miete erhöhen, wenn es der Mietvertrag so auch her gibt, nur dieser muss dir halt schon vorher vorliegen. Vielleicht steht den Mietern ja aufgrund von 7 Personen (2 Erwachsenen und 5 Kinder und eines davon behindert) ja auch eine größere Wohnung zu. Das könnte ja auch dabei raus bekommen denn 110m² sind meiner Meinung nach vielleicht etwas klein wenn eine Person der Pflege bedarf. Wäre vielleicht ja auch etwas um die Mieter recht schnell los zu werden, wenn die Immobilie zu klein ist Man weiß ja nie.

  20. Avatar von utopus
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Und deine Eltern/Großeltern wollen dich aus ihrer Wohnung auch wegen Eigenbedarf rausschmeißen?
    (Und dir die Wohnung dann in x Jahren schenken/überschreiben?)

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