Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

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  1. Avatar von JackBlack
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    Standard Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Hallo liebe Community,

    ich werde im Februar 2022 ein Reihenhaus erwerben, das vermietet ist.

    Wohnfläche 110 m2, Grundstück 200 m2 , 1998. Zustand gut bis sehr gut.

    Es ist keine Kapitalanlage, sondern ist für meine kleine Familie und mich angedacht, also Eigennutzung. Die aktuellen Mieter
    - haben 5 Kinder
    - sind seit über 6 Jahren drin --> bedeutet 6 Monate Kündigungsfrist
    - zahlen eine absurd geringe Miete --> 600€, der Mietspiegel liegt bei 1000-1170.

    Aufgrund der Finanzierungsbelastung monatlich von über 1000€ muss ich natürlich sofort irgendwie die Miete erhöhen.

    Frage: Ab wann kann ich die Miete erhöhen? Ich weiß, dass ich den bestehenden Mietvertrag übernehme. Muss für die Erhöhung ein neuer Vertrag aufgesetzt werden? Oder reicht es, die Mieter im Januar darüber zu informieren, dass ab Februar die Miete steigen wird? Mir ist klar, dass ich nicht direkt auf die 1000 hochgehen kann. Aber die Differenz muss eben schnell reduziert werden.

  2. Avatar von JackBlack
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    u wirst ja den Mietvertrag als Hauskäufer vorliegen haben
    Guter Hinweis. Den werde ich gleich mal einfordern, hab ich noch nicht vorliegen.


    Das könnte ja auch dabei raus bekommen denn 110m²
    Vielleicht nicht zu klein, aber evtl. bald zu groß. Denn ich glaube die meisten Kinder sind schon ziemlich groß, wenn nicht schon volljähig.


    Und deine Eltern/Großeltern wollen dich aus ihrer Wohnung auch wegen Eigenbedarf rausschmeißen?
    Die jetzige Wohnung meiner Eltern ist Ihnen sehr bald zu groß und die würden ihre gerne verkaufen und in meine einziehen. Daher der Eigenbedarf. Ich gehe aber stark davon aus, dass es juristisch belanglos ist, ob meine Vermieter meine Eltern sind oder mir wegen Eigenbedarf gekündigt wird.

    Mein Schlachtplan ist wie folgt (muss noch mit dem Anwalt im Detail abgeklärt werden):

    Ich räume den Mietern eine verlängerte Kündigungsfrist von 12 Monaten ein, sofern diese mit mir im Vorfeld ein Mietaufhebungsvertrag unterschreiben, dass sie zum Stichtag X (nach 12 Monaten) ausziehen werden. Diesen lasse ich im Kaufvertrag notariell zusätzlich beglaubigen und stelle, bei einem Auszug bereits nach 6 Monaten, eine Prämie in Aussicht.

    Sollten sie ablehnen, bleibt die Kündigungsfrist bei 6 Monaten ohne Prämie und unmittelbarer Räumungsklage.

    Weiß nicht, ob das jetzt zu naiv dahergesponnen ist, aber naja.

  3. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Was wie vor Gericht ausgelegt wird, das hat der Richter zu entscheiden, nicht dein Anwalt, der im Endeffekt mit DIR Geld verdienen will.

    Ob die Kinder des Mieters ausziehen hängt ja nicht nur mit dem Alter zusammen, sondern auch mit dem persönlichen Empfinden, ob sie das eigene Nest verlassen wollen.

    Klar klingt dein Plan schön und gut, aber wenn jemand nicht ausziehen will oder kann, dann könntest du im Endeffekt auch eine Bruchbude zurück erhalten.

    Wir sind auf jeden Fall gespannt, Neuigkeiten von deinem Projekt zu erfahren.

  4. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Einen Aufhebungsvertrag kannst du natürlich immer schließen, allerdings werden die Mieter in dieser Kostellation wahrscheinlich schwer zu überzeugen sein (5 Kinder, eines möglicherweise behindert), da es natürlich entsprechned schwer ist, eine passende Wohung zu finden.

    Mieterhöhung ist gar kein Problem, kannst du sofort machen (natürlich entsprechend gesetzlichen Regelungen, im Normalfall 3 Jahre 20%).

    Kündigung wegen Eigenbedarf:
    Ja, wenn der Mieter nicht ausziehen will, dann bleibt nur dieser Weg. Die Klage wird auch (zumindest mM nach) durchgehen. Viele Kinder oder auch ein behindertes Kind sind kein Grund, jemandem sein Eigentum vorzuenthalten. Da müssen schon erhebliche Gründe vorliegen, also z.B. die Mieter nachweisen, dass sie 100 km wegziehen müssten, was das behinderte Kind aus seinem sozialen Umfeld reißen würde usw.

    Man sollte sich hier schon bewußt machen, dass der Eingriff in das Eigentumsrecht ein erheblicher Eingriff des Staates ist und dass so etwas nur in absoluten Ausnahmefällen und unzumutbaren Härten für einen Mieter möglich ist.

    In Deutschland landet auch niemand auf der Straße. Selbst bei einer Räumung durch den GV, muss eine Stadt eine Wohnung anbieten. Das sind dan natürlich absolute Sozialheime bzw. Obdachloseneinrichtungen usw., aber gezwungen wird niemand auf der Straße zu leben.

    Natürlich muss das ein Richter notfalls entscheiden, aber im Normalfall hast du schon sehr, sehr gute Chancen mit einer Klage auf Eigenbedarf. Auf was du dich auf jeden Fall einrichten solltest, dass der Richter einen "Kompromiss" mit z.B. 3 oder 6 Monaten Rämungsfrist vorschlagen wird...

  5. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Zitat Zitat von JackBlack
    Mein Schlachtplan ist wie folgt (muss noch mit dem Anwalt im Detail abgeklärt werden):

    Ich räume den Mietern eine verlängerte Kündigungsfrist von 12 Monaten ein, sofern diese mit mir im Vorfeld ein Mietaufhebungsvertrag unterschreiben, dass sie zum Stichtag X (nach 12 Monaten) ausziehen werden. Diesen lasse ich im Kaufvertrag notariell zusätzlich beglaubigen und stelle, bei einem Auszug bereits nach 6 Monaten, eine Prämie in Aussicht.

    Sollten sie ablehnen, bleibt die Kündigungsfrist bei 6 Monaten ohne Prämie und unmittelbarer Räumungsklage.
    Zitat Zitat von StGe1973
    Einen Aufhebungsvertrag kannst du natürlich immer schließen, allerdings werden die Mieter in dieser Kostellation wahrscheinlich schwer zu überzeugen sein (5 Kinder, eines möglicherweise behindert), da es natürlich entsprechned schwer ist, eine passende Wohung zu finden.
    Und was genau passiert wenn die Mieter den Aufhebungsvertrag nach 12 Monaten dann doch nicht einhalten?

  6. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist gerade online

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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    So einen Fall hatten wir noch nie, aber dann müsste man mit Polizei oder GV sofort räumen können...

    Letztlich ist das Problem auf dem Klageweg (egal ob Eigenbedarf oder Zahlungsverzug), dass erst vor Gericht festgestellt wird, ob die Kündigung rechtmäßig war. Wenn ein Aufhebungsvertrag existiert, dann muss das nicht vor Gericht festgestellt werden, da die Kündigung einvernehmlich z.B. zum 31.12.2021 vereinbart wird.

    Ob 01.01.2022 würde sich der (ehemalige) Mieter quasi unberechtigt ohne Mietvertrag in fremdem Eigentum aufhalten. Das würde sofortige Rämung durch Polizei oder GV bedeuten...

  7. Avatar von Sellicando
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Aber zurück zu meiner ursprünglichen Frage:

    Wenn ich das Haus hypothetisch im Februar erwerben würde und die Eintragung ins Grundbuch findet im März statt. Könnte ich die Erhöhung schon im April wirksam machen?[/QUOTE]


    Hallo, also nach meiner Kenntnis musst Du zum kündigen Eigentümer sein. Das bist du erst mit der Eintragung im Grundbuch. Die Notare sagen häufig, dass diese Eintragung innerhalb von 3 Monaten ab Notartermin passiert - KP-Zahlung vorausgesetzt ;-)

    Ich würde mir als erstes den Mietvertrag geben lassen und dann mal freundlich bei der Familie vorbeischauen und mit denen über deren weitere Planung und Umzugsbereitschaft sprechen. Aus der Reaktion kannst du dann wesentlich besser abschätzen ob und wie hoch das Risiko für dich ist.

    Wenn man an die falschen kommt, kann eine Eigenbedarfskündigung auch langwierig sein. Der Mietaufhebungsvertrag ist die eleganteste Lösung. Hier kann neben dem Zeitraum auch vereinbart werden was nach Ablauf der Zeit für Maßnahmen drohen. Sollte aber ein Anwalt wegen der Formvorschriften usw. aufsetzen. Den Aufhebungsvertrag würde ich aber noch vor dem Kaufvertrag - vielleicht sogar vom bisherigen Eigentümer?? - unterschreiben lassen.

  8. Avatar von brainy
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Zitat Zitat von JackBlack
    Wie würde in so einem Fall das Gericht entscheiden? Genau das liegt hier nämlich vor.
    Wenn noch der positive Glaube an die Justiz besteht ...

    Aus Erfahrung kann ich sagen: Der Spaß kann einige 10 TEUR kosten.

    Vor allem kann das dauern.

    Mein Bekannter ist danach in einen Motorradklub eingetreten.

    Würde mit den Mietern sprechen, um die Lage einzuschätzen.

  9. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Zitat Zitat von Sellicando
    Hallo, also nach meiner Kenntnis musst Du zum kündigen Eigentümer sein. Das bist du erst mit der Eintragung im Grundbuch. Die Notare sagen häufig, dass diese Eintragung innerhalb von 3 Monaten ab Notartermin passiert - KP-Zahlung vorausgesetzt ;-)

    Hm, also ich habe eine Wohnung am 23 September 2016 (mit zeitnaher Kaufpreiszahlung) gekauft . Bis November 2017 war im Grundbuch nur eine Erwerbsvormerkung, ehe es dann schlussendlich umgeschrieben wurde.

  10. Avatar von florianmeier
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    Standard AW: Miete erhöhen ab wann nach Kauf möglich?

    Zitat Zitat von BenniG
    Hm, also ich habe eine Wohnung am 23 September 2016 (mit zeitnaher Kaufpreiszahlung) gekauft . Bis November 2017 war im Grundbuch nur eine Erwerbsvormerkung, ehe es dann schlussendlich umgeschrieben wurde.
    Das kann ich mir eigentlich nur in Berlin vorstellen. Bei uns geht das alles sehr schnell.

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