Umgehung Vorfälligkeitsentschädigung: Möglich Zinsen für in 5 Jahren zu sichern?

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  1. Avatar von elknipso
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    Frage Umgehung Vorfälligkeitsentschädigung: Möglich Zinsen für in 5 Jahren zu sichern?

    Hallo,

    folgende Situation, ein Freund würde uns eines seiner Häuser verkaufen, das Problem ist allerdings die dann fällige Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank da er den Kredit erst vor 5 Jahren abgeschlossen hat. Sprich er kommt erst in 5 Jahren, durch die gesetzliche Regelung der Kreditkündigung nach 10 Jahren, ohne Vorfälligkeitsentschädigung raus.

    Welche Möglichkeiten seht ihr in so einem Szenario?

    Eine Möglichkeit ist sicher mit der Bank zu reden ob wir den Kredit übernehmen können, was für die Bank den Vorteil hätte, dass sie 10 Jahre sicher Zinsen bekommt und nicht nur noch 5 Jahre. Ich kann halt überhaupt nicht einschätzen in wie weit sich die Banken überhaupt auf so ein Szenario einlassen.

    Andere Möglichkeit wäre, dass man einen Vorvertrag über den zugesicherten Hauskauf in 5 Jahren macht, dann gibt es aber das Risiko für uns, dass die Zinsen in der Zwischenzeit deutlich steigen könnten. Ich habe mich mal informiert, es gibt wohl auch die Möglichkeit sich das aktuelle Zinsniveau mit einem kleinen Aufschlag für einige Jahre in die Zukunft absichern zu lassen. Da wäre die Frage ist dies ein gängiger und sinnvoller Weg in so einem Fall, oder welche Möglichkeiten seht ihr hier noch an die wir bisher noch nicht gedacht haben?

    Falls das in irgendeiner Form relevant sein sollte, das Haus besteht aus mehreren Wohnungen, und wir würden eine davon selbst nutzen und die anderen beiden vermieten.

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Umgehung Vorfälligkeitsentschädigung: Möglich Zinsen für in 5 Jahren zu sichern?

    Zitat Zitat von elknipso
    Hallo,

    folgende Situation, ein Freund würde uns eines seiner Häuser verkaufen, das Problem ist allerdings die dann fällige Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank da er den Kredit erst vor 5 Jahren abgeschlossen hat. Sprich er kommt erst in 5 Jahren, durch die gesetzliche Regelung der Kreditkündigung nach 10 Jahren, ohne Vorfälligkeitsentschädigung raus.

    Welche Möglichkeiten seht ihr in so einem Szenario?

    Eine Möglichkeit ist sicher mit der Bank zu reden ob wir den Kredit übernehmen können, was für die Bank den Vorteil hätte, dass sie 10 Jahre sicher Zinsen bekommt und nicht nur noch 5 Jahre. Ich kann halt überhaupt nicht einschätzen in wie weit sich die Banken überhaupt auf so ein Szenario einlassen.

    Andere Möglichkeit wäre, dass man einen Vorvertrag über den zugesicherten Hauskauf in 5 Jahren macht, dann gibt es aber das Risiko für uns, dass die Zinsen in der Zwischenzeit deutlich steigen könnten. Ich habe mich mal informiert, es gibt wohl auch die Möglichkeit sich das aktuelle Zinsniveau mit einem kleinen Aufschlag für einige Jahre in die Zukunft absichern zu lassen. Da wäre die Frage ist dies ein gängiger und sinnvoller Weg in so einem Fall, oder welche Möglichkeiten seht ihr hier noch an die wir bisher noch nicht gedacht haben?

    Falls das in irgendeiner Form relevant sein sollte, das Haus besteht aus mehreren Wohnungen, und wir würden eine davon selbst nutzen und die anderen beiden vermieten.

    1) Ein Forwarddarlehen kommt nur für bereits vorhandene Eigentümer/Darlehensnehmer infrage. Keine Option.

    2) In 5 Jahren können die Zinsen in der Tat andere sein, als die bisherigen. Sprich, behält der Verkäufer noch 5 Jahre das Darlehen und sie bezahlen es ihm, sind sie abhängig von den Zinsen in 5 Jahren. Die Frage bliebe dann, will man heute einen verbindlichen Kaufvertrag zeichnen, der in 5 Jahren belegt werden soll? Wie wären dann Nutzen und Lasten zu handhaben? Wohl auch keine Option.

    3) Die Option Schulnerwechsel gibt es, allerdings beschränken sie sich dann in den Möglichkeiten auf einige wenige Banken, wäre für mich auch keine Option, zumal sie dann ja auch in 5 Jahren das Problem haben, umschulden zu müssen. Dem entgegen wirken könnte man, in dem man dann gleich nach Übernahme ein Forwarddarlehen auf für in 5 Jahren zeichnet.

    Es wäre zu prüfen, inwieweit die derzeitigen Darlehensverträge den rechtlichen Bestimmungen standhalten (Stichwort Widerrufsjoker), tun sie das nicht, könnte man das Darlehen noch heute widerrufen und ggf. über einen Vergleich die Vorfälligkeitsentschädigung überflüssig machen.

    Wie hoch wäre die VFE denn?

  3. Avatar von elknipso
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    Standard AW: Umgehung Vorfälligkeitsentschädigung: Möglich Zinsen für in 5 Jahren zu sichern?

    Die VFE wäre in der Größenordnung um die 40.000 Euro.
    Ich fürchte die Bank hat sich da keine Formfehler in den Verträgen erlaubt, das kann man aber natürlich ebenfalls noch prüfen.

    Mal ganz pragmatisch gesehen ist die Idee mit der Kreditübernahme doch auch für die Bank ein gutes Geschäft. Aktuell haben sie Zinsen für die nächsten 5 Jahre sicher, danach kann der aktuelle Kreditnehmer den Kreditvertrag sowieso kündigen. Wenn die Bank nun auf die VFE verzichtet unter der Voraussetzung, dass wir das Haus bei der gleichen Bank finanzieren hätten sie statt 5 Jahre garantierte Zinszahlungen durch den aktuellen Eigentümer, 10 Jahre garantierte Zinszahlungen durch uns. Und zudem nicht das Risiko, dass das Haus bei einer anderen Bank finanziert wird in 5 Jahren.

    Was das Kaufangebot attraktiv macht ist ein wirklich sehr fairer Kaufpreis. Das Kernproblem ist halt, das Zinsrisiko für uns auf irgendeinem Weg weg zu bekommen, und das ohne dass der aktuelle Eigentümer eine so hohe VFE schaden muss, dann lohnt sich das ganze für ihn ja nicht mehr. Sonst könnte man ja auch einfach einen Mietkauf oder ähnliches abschließen für in 5 Jahren und in der Zwischenzeit schon im Haus wohnen. Nur es gibt einem wohl keine Bank einen Kredit zu festen Konditionen heute, der erst in 5 Jahren abgerufen wird.

    Noch eine Idee: Wäre eine Konstellation mit einem Bausparvertrag eine Möglichkeit, wie wir uns die Zinsen für den Kauf in 5 Jahren sichern könnten, um auf dem Weg das Zinsrisiko weg zu haben?

  4. Avatar von utopus
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    Standard AW: Umgehung Vorfälligkeitsentschädigung: Möglich Zinsen für in 5 Jahren zu sichern?

    Ist denn die Spekulationsfrist für den Freund denn schon abgelaufen - oder muss er noch Steuern auf den Gewinn zahlen?

    Vielleicht kommt ein Mietkauf in Frage?

  5. Avatar von elknipso
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    Standard AW: Umgehung Vorfälligkeitsentschädigung: Möglich Zinsen für in 5 Jahren zu sichern?

    Er hat bei dem Verkauf keinen nennenswerten Gewinn, wie gesagt der Preis ist wirklich sehr fair .

    Ein Mietkauf war auch von uns ein Gedanke, aber welche Möglichkeiten haben wir dann uns das aktuelle Zinsniveau zu sichern?

    Das Kernproblem ist ja, wenn die Bank nicht mitspielt lohnt sich durch die hohe VFE der Verkauf für unseren Freund nicht wirklich. Wir könnten zwar vereinbaren das Haus dann erst in 5 Jahren zu kaufen, haben in dem Szenario aber das volle Risiko steigender Zinsen.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Umgehung Vorfälligkeitsentschädigung: Möglich Zinsen für in 5 Jahren zu sichern?

    Fragen Sie doch eine Schuldübername an? Diese wird ja sicher nicht ausreichen, den Kaufpreis und die Kosten zu belegen, oder?

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