bisher war ich stets "nur" interessierter Mitleser in diesem Forum, nun habe ich jedoch selbst eine Frage.
Folgende Situation:
Meine Partnerin und ich (unverheiratet) beabsichtigen das Haus ihrer Eltern zu übernehmen. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Die Einliegerwohnung ist im Grundbuch nicht separat aufgeführt. Ihre Eltern möchten dauerhaft in ihrer Wohnung leben bleiben. Ein Verkehrswertgutachten haben wir bereits erstellen lassen.
Ergebnis:Verkehrswert ohne Wohnrecht: ~ 700.000 €
Verkehrswert mit Wohnrecht: ~ 480.000 €
Preisvorstellung aktuelle Eigentümer: ~ 400.000 €
Unser Knackpunkt ist das Wohnrecht. Ein Rangrücktritt kommt für die aktuellen Eigentümer nicht in Frage. Sie möchten die Sicherheit haben, den Rest ihres Lebens im Haus verbleiben zu können, egal was passiert. Für Banken ist die "Immobilie als Sicherheit" damit ja quasi nicht vorhanden.
Wie kann man mit so einem Fall am besten umgehen? Gibt es Banken die solche Konstellationen trotzdem zu "guten" Konditionen finanzieren?
Hallo HanJ, die Bank die die Finanzierung auf die Beine stellen soll wird dann das Wohnrecht aufgrund der Eintragungsbewilligung kapitalisieren.
Nehmen wir an die Bank kommt auch auf ein bewertes kapitalisiertes Wohnrecht von EUR 220.000 (EUR 700.000 - EUR 480.000) dann ist dieser Betrag im Grundbuch im Vorrang.
Aufgrund der Problematik bei einer Verwertung Zwangsversteigerung wird man hier klar nicht eine Finanzierung bis EUR 700.000 bankseitig unterstützen.
Doch bei einem Kaufpreis von EUR 400.000 und einem Wohnrecht von EUR 220.000 also zusammen EUR 620.000 ist man auch in einem recht hohen Beleihungsauslauf von knapp unter 90%.
Die Finanzierung ist hier prüfbar, hängt aber von der Bestätigung des Verkehrswertes von EUR 700.000 ab und auch von Ihrem Einkommen.
Meine Partnerin und ich würden zusammen 80-100 T€ Eigenkapital einbringen. Das würden wir final vom Beleihungsauslauf und ggf. vorhandenen Zinsunterschieden abhängig machen.
Wir verfügen beide über einen unbefristeten Arbeitsvertrag, ich befinde mich jedoch noch in der Probezeit, da ich kürzlich den Job gewechselt habe. Unser Nettohaushaltseinkommen liegt derzeit bei ~ 5200€, Kinder sind noch keine da.
Nach dem Kauf würden wir noch ein bisschen was am Haus machen wollen, was wohl mit 50-60 T€ zu Buche schlagen würde. Ein Teil hiervon wären Modernisierungen (Badezimmer, Dachflächenfenster).
Ich hoffe damit einen etwas besseren Einblick in die Situation verschaffen zu können und liefere bei Bedarf natürlich gerne weitere Informationen.
Hallo HanJ, aus unserer Sicht ist eine pauschale Aussage über den Zins und Beleihungsauslauf nicht ganz sicher.
Denn egal wie ein Zinsangebot von einem Vermittler für Sie aussieht, bei so einem Vorrang von dem Wohnrecht obliegt es alleine der Bank wie man das bewertet und welchen Zins Sie dann erhalten.
Versteifen Sie sich somit überhaupt nicht auf "den besten" Zins, den gibt es hier sicherlich nicht.
Macht es in einem solchen Fall denn dann überhaupt Sinn, über einen Finanzierungsvermittler zu gehen? Für mich hört es sich eher so an, als sei ein direkter Kontakt mit einer Bank sinnvoller?
Hallo Hanj, ein guter Finanzierungsvermittler hilft Ihnen die Finanzierung entsprechend vorzubereiten und weiß welche Bank hier das Wohnrecht im Vorrang belassen kann.
wir sind vor einiger Zeit auch schon einmal über ein mit Wohnrecht belastetes Immo-Angebot gestolpert. Es hieß dann jedoch, Banken finanzieren derartiges grundsätzlich nicht.
Überraschender Weise scheint dies ja offensichtlich doch unter bestimmten Umständen möglich zu sein, wenn ich den Verlauf hier richtig interpretiere.
Daher meine Frage in die Runde:
Lässt sich theoretisch formulieren, wie die finanziellen Eckwerte in etwa aussehen müssen?
z.B. unter den folgenden Annahmen:
- VW 1 Mio Tsd.
- WR 250 Tsd.
- KP 550 Tsd.
- HH-EK: 100 Tsd. netto, davon frei verfügbar ca. 20-25 Tsd. p.a.
Szenario A:
- nur HH-EK
- EK-Einsatz für den KP möglichst gering
- keine zusätzliche Sicherheit
Ist so etwas realistisch finanzierbar und mit welchem EK-Einsatz mindestens?
Es geht erst einmal vor allem darum, ein realistisches Gefühl für die Finanzierbarkeit solcher Angebote zu bekommen.
Immobilienfinanzierung bei Wohnrecht
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Zitat von Svetlana