Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

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  1. Avatar von sevilla7
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    Standard Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Liebes Forum,

    ich bin seit langem nur Leser und habe nun ein eigenes Anliegen.

    Ich beabsichtige eine Immobilie für 640.000€ zu kaufen und habe für die Finanzierung nun zwei Angebote vorliegen:

    1. Annuitätendarlehen HVB + KfW
    Sollzins HVB 3,87%, Effektivzins 3,95% Zinsbindung 10 Jahre
    Summe 540.000€, Tilgung 1,05%
    Rate: 2200€

    Sollzins KfW 3,60%, Zinsbindung 10 Jahre
    Summe 100.000€, Tilgung 2,60%
    Rate: 520€

    Mischzins: 3,80% und Mischtilgung: 1,33%
    Gesamtrate: ca. 2700€

    Gesamtrestschuld nach 10 Jahren: 540.000€

    2. Bausparvertrag BHW + KfW + Hanseatic

    BHW Sollzins 3,64%, Effektivzins 4,27%, Zinsbindung 20 Jahre (Bausparzeit),
    Summe 576.000€, Sparrate 512€ (1,2%)
    Monatliche Zinsen 1553€

    KfW Sollzins 3,60%, Zinsbindung 10 Jahre
    Summe: 64.000€, 10 Jahre,
    Monatliche Rate 335€
    Retsschuld nach 10 Jahren 46.000€ (soll in 10 Jahren in den BSV einfließen)

    Hanseatic Kredit: 64.000€, Zinssatz 6,79%
    Wird in einem Jahr von der BHW in die Bausparsumme aufgenommen, 1 Jahr keine Bereitstellungszinsen, wird also nicht benutzt, sondern dient eher sowas wie Eigenkapitalersatz. Da es ein Bauvorhaben ist, wird das Darlehen je nach Bauabschnitt ausgezahlt. Den Hanseatic-Kredit würde ich erst ca. nach 10 Monaten auszahlen und dann aber 2 Monate später in den BSV einbringen.

    Monatliche Gesamtrate inkl. Hanseatic im BSV:
    ca. 2750€

    Nach 20 Jahren, Guthaben ca. 115.000€
    Gesicherter Zins: 1,25% bei 15 Jahre Restlaufzeit zur Volltilgung
    Weiterhin gleiche monatliche Rate von 2750€

    So, nun zu meiner Frage: ich muss zugeben, dass das Angebot der BHW ein wenig kompliziert ist. Der Vorteil bei der BHW ist, dass man vom ersten bis zum letzten Tag der Tilgung immer die gleiche Rate hat. Zinsänderungen am Markt würden mich nicht berühren. Den Nachteil sehe ich darin, dass ich mehr zahlen würde, falls in zehn Jahren die Zinsen fallen sollten.

    Beim Annuitätendarlehen hat man den Nachteil, dass die Kosten steigen, wenn in zehn Jahren die Zinsen höher sind als heute. Auf der anderen Seite kann man auf niedrigere Zinsen spekulieren und in 10 Jahren bei der Anschlussfinanzierung davon profitieren.

    Welches der beiden Finanzierungsmöglichkeiten würdet ihr mir empfehlen? Grundsätzlich tendiere ich zum Annuitätendarlehens, allerdings habe ich Angst, dass die Zinsen auf 6 % steigen und ich mir dann in zehn Jahren das Haus nicht mehr leisten kann.

    Bei der BHW hätte ich 35 Jahre Sicherheit bei der gleichen Rate von 2700€.

    Ich danke fürs Lesen und eure Unterstützung.
    Schönen Tag!

  2. Avatar von sevilla7
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ich habe das Konstrukt mit der HB nicht verstanden, zu dem ist der zu erkaufende Zinssatz von 1,25 % völliger Blödsinn, denn Bausparen rechnet sich, wenn man mit wenig eigenen Mitteln (Bausparguthaben) im kürzestem Zeitraum (Zuteilungszeitraum) bei langer Tilgungsstrecke (Darlehenslaufzeit des Bauspardarlehens nach Zuteilung) das größtmögliche Darlehen (das zu erkaufende Bauspardarlehen) abgrenzen kann und dafür ist immer der höchste Darlehenszinssatz für das Bauspardarlehen aus den Tarifwerken der Bausparkassen erforderlich, der aber das Gesamtkonstrukt mit seinen Parametern erforderliche Zinsfestschreibungszeit bis Zuteilung/Darlehenszins der Hypothek während der erforderlichen Zinsfestschreibungszeit/mtl. Gesamtbelastung) im Mischzins günstiger gestalten lässt, günstiger macht!!!
    Wieso jetzt auch das Annuitätendarlehen nicht?

  3. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Verstehe ihre Frage, ihre Intention jetzt nicht.

  4. Avatar von sevilla7
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Verstehe ihre Frage, ihre Intention jetzt nicht.
    Weil Sie meine Frage „Welche der beiden Möglichkeiten würdet ihr empfehlen? mit rot zutieren „Keins von beiden!!!“

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Achso, ok.

    Das war darauf bezogen, dass ich ggf. die Zinsfestschreibungszeiten auf 2 oder 3 Bausteine (10/15/20 Jahre) verteilt hätte und einen Neubau nicht von der HVB begleitet sehen wollen würde.

  6. Avatar von sevilla7
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Achso, ok.

    Das war darauf bezogen, dass ich ggf. die Zinsfestschreibungszeiten auf 2 oder 3 Bausteine (10/15/20 Jahre) verteilt hätte und einen Neubau nicht von der HVB begleitet sehen wollen würde.
    Wieso, was spricht gegen die HVB?

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Das würde zu weit führen, das bzw. die Erfahrungen bei einem Neubau mit der HVB zu publizieren.

    Für die HVB spricht, daß man über die HVB in bestimmten Konstellationen mit die besten Konditionen generieren kann und um das zu prüfen, prüfen zu können hatte ich sie gebeten, ihr Vorhaben mal bezüglich der Konstellation vorzustellen.

    Sie sind, wären nicht der Erste Verbraucher hier, den man vom Besseren in Bezug auf die HVB überzeugen würde, könnte

  8. Avatar von sevilla7
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Hallo nochmals,

    ich habe nun neue Angebote mit 20 Jähriger Zinsbindung erhalten.

    1. HVB 540.000€ mit Zinssatz 4,04% und Tilgung 1,04% (20 Jahre) und KFW 3,60% (10 Jahre)

    Restschuld bei der HVB nach 10 Jahren: 476.000,00 € und KFW: 72.000€ = 548.000€

    Restschuld bei der HVB nach 20 Jahren: 377.000,00 € und KFW: 23.000€ (KFW fiktiv, da weiter mit 3,6% gerechnet) = 400.000€

    Gesamtrate: HVB 2274,-€ + 519,-€ KFW = 2793,-€

    2. Angebot:

    Postbank 512.000€ Annuitätendarlehen + 64.000€ KFW mit 3,6% + BHW Bausparvertrag 64.000€ mit 5,99% Zinsen in den ersten 10 Jahren.

    Nach der Zuteilung: 42.000€ Bauspardarlehen zu 2,35%.

    Gesamtrate in den ersten 10 Jahren bis zur Zuteilung:

    2107,-€ Postbank + 316,-€ KFW + 499,-€ BHW Bausparen

    Nach der Zuteilung:

    2107,-€ Postbank + 316,-€ KFW + 416,-€ BHW Bausparen

    Restschulden nach 10 Jahren: PB 449.000€ + 49.000€ KFW + 42.000€ Bausparen = 542.000€

    Restschulden nach 20 Jahren: PB 346.000€ + 18.570€ KFW + 2300€ Bausparen = 366.870€

    Als Stichtage habe ich immer den 31.12.2032 für 10 Jahre bzw. 31.12.2042 für 20 Jahre genommen.


    Meine Überlegung: Das Postbank Angebot scheint auf dem ersten Blick deutlich besser zu sein, allerdings zahlt man dort in den 10 Jahren auch 129,-€ mehr pro Monat, also im Jahr ca. 1500€.

    Wenn man in den ersten 10 Jahren im HVB Darlehen jährlich 1500,-€ sondertilgen würde und danach nicht mehr, verringert sich die Restschuld nach 20 Jahren (inkl. 23000€ fiktive KFW) auf 371.000€.

    Das zweite Angebot schicke ich hier als Screenshots nochmal rein, um alle drei Bausteine im Detail zu sehen.

    Klicken Sie auf die Grafik für eine größere Ansicht 
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    Wie ist eure Einschätzung zum Postbank-Angebot? Ich würde mich über Rückmeldungen freuen.

    Ich hoffe, ich habe es gut genug erklären können.
    Viele Grüße!

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Wie sollen wir denn die Angebote bewerten können, wenn wir den Beleihungsauslauf nicht kennen, berechnen können, weil wir die Gesamtkosten nicht kennen?

  10. Avatar von sevilla7
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wie sollen wir denn die Angebote bewerten können, wenn wir den Beleihungsauslauf nicht kennen, berechnen können, weil wir die Gesamtkosten nicht kennen?
    Kaufpreis Immobilie: 640.000€
    Kaufnebenkosten von 54.000€ werden durch Eigenkapital finanziert, also sind 640.000€ zu finanzieren.
    Schätzwert des Objekts 716.000€ (Beleihungsgrenze 95%)

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    640.000 Euro Kaufpreis?

  12. Avatar von sevilla7
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    Zitat Zitat von noelmaxim
    640.000 Euro Kaufpreis?
    Ja korrekt.

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Ok, aber dann ist der Beleihungswert auch 640.000 Euro, bzw. bei Banken mit 10% Sicherheitsabschlag 594.000 Euro.

    Entsprechend ergeben 640.000 Euro Finanzierungsbedarf einem Beleihungsauslauf von 100%, bzw. 111%.

  14. Avatar von sevilla7
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ok, aber dann ist der Beleihungswert auch 640.000 Euro, bzw. bei Banken mit 10% Sicherheitsabschlag 594.000 Euro.

    Entsprechend ergeben 640.000 Euro Finanzierungsbedarf einem Beleihungsauslauf von 100%, bzw. 111%.
    Was heißt das im Klartext zu meiner Frage bzgl. der Angebote?

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Das war nur eine Anmerkung auf ihre Aussage bezüglich des Schätzwertes.

    Bitte wegen Berücksichtigung regionaler Banken noch mal die Postleitzahl benennen.

    Werden keine Modernisierungsmaßnahmen getätigt?

  16. Avatar von sevilla7
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Das war nur eine Anmerkung auf ihre Aussage bezüglich des Schätzwertes.

    Bitte wegen Berücksichtigung regionaler Banken noch mal die Postleitzahl benennen.

    Werden keine Modernisierungsmaßnahmen getätigt?
    51147. Nein, es ist ein Neubau, daher keine nötig. Evtl aber 20000€ für die Böden- und Malerarbeiten, die ich eigentlich selbst zahlen wollte, aber je nach Angebot wäre auch deren Finanzierung denkbar.

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von sevilla7
    Kaufpreis Immobilie: 640.000€
    Kaufnebenkosten von 54.000€ werden durch Eigenkapital finanziert, also sind 640.000€ zu finanzieren.
    Schätzwert des Objekts 716.000€ (Beleihungsgrenze 95%)
    Woraus setzen sich denn bei einem Neubau die Kaufnebenkosten in Höhe von 54.000 Euro zusammen? Warum überhaupt Kaufnebenkosten, wenn es ein Neubau ist? Ist das kein eigenes Neubauvorhaben, sondern sie kaufen einen fertiggestellten Neubau?


    Wenn 640.000 Finanzierungsbedarf, warum dann dieses Angebot:?

    Zitat Zitat von sevilla7
    2. Angebot:
    Postbank 512.000€ Annuitätendarlehen + 64.000€ KFW mit 3,6% + BHW Bausparvertrag 64.000€ mit 5,99% Zinsen in den ersten 10 Jahren.

    Nach der Zuteilung: 42.000€ Bauspardarlehen zu 2,35%.

    Gesamtrate in den ersten 10 Jahren bis zur Zuteilung:

    2107,-€ Postbank + 316,-€ KFW + 499,-€ BHW Bausparen
    Zitat Zitat von sevilla7
    Evtl aber 20000€ für die Böden- und Malerarbeiten, die ich eigentlich selbst zahlen wollte, aber je nach Angebot wäre auch deren Finanzierung denkbar.
    Bei Angebot HVB zahlen sie diese Gewerkeleistungen aus EK und bei dem BHW Angebot finanzieren sie es mit?

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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Woraus setzen sich denn bei einem Neubau die Kaufnebenkosten in Höhe von 54.000 Euro zusammen? Warum überhaupt Kaufnebenkosten, wenn es ein Neubau ist? Ist das kein eigenes Neubauvorhaben, sondern sie kaufen einen fertiggestellten Neubau?

    Wenn 640.000 Finanzierungsbedarf, warum dann dieses Angebot:?
    Bei Angebot HVB zahlen sie diese Gewerkeleistungen aus EK und bei dem BHW Angebot finanzieren sie es mit?
    Naja, der Bauträger baut das Haus und ich muss Notar, Grundschuld und Grunderwerbssteuer zahlen, sind ca. 54.000€.
    Ich verstehe ihre Frage nicht. Das erste Angebot umfasst doch genau wie das zweite Angebot ein Darlehen von 640.000€.
    512.000€ als Annuitätendarlehen von der Postbank, 64.000€ von der KFW und weitere 64.000€ als Voraus-Bausparvertrag mit 10 Jährigem Zinssatz von 5,99% und einer Sparrate von 179€.
    Nach 10 Jahren und einem Guthaben von ca. 22.000€ kommt die Zuteilung, sodass die Restschuld von ca. 42.000€ mit einem Zinssatz von 2,35% weiterfinanziert werden und in 10 Jahren mit einer monatlichen Rate von 416€ vollständig getilgt werden.

  19. Avatar von sevilla7
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von noelmaxim

    Bei Angebot HVB zahlen sie diese Gewerkeleistungen aus EK und bei dem BHW Angebot finanzieren sie es mit?
    Nein, auch bei dem BHW Angebot sind es nur 640.000€ Gesamtdarlehen und müssen aus Eigenmittel bezahlt werden. (zusätzlich zu den 54.000€ Kaufnebenkosten)

  20. Avatar von utopus
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Wieviel Puffer habt ihr denn für unerwartete Kosten eingeplant?

    Im Allgemeinen sollte man hier ja noch ca. 10% in der Hinterhand haben um einige nicht eingeplante Kosten abfangen zu können.
    (mehr Steckdosen/andere Fliesen/Erdaushub/Car-Port/Küche/Garten/Pflasterarbeiten/Verzögerung/etc. )

  21. Avatar von sevilla7
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

    Zitat Zitat von utopus
    Wieviel Puffer habt ihr denn für unerwartete Kosten eingeplant?

    Im Allgemeinen sollte man hier ja noch ca. 10% in der Hinterhand haben um einige nicht eingeplante Kosten abfangen zu können.
    (mehr Steckdosen/andere Fliesen/Erdaushub/Car-Port/Küche/Garten/Pflasterarbeiten/Verzögerung/etc. )
    Habe ich oben geschrieben, Böden und Malerarbeiten habe ich eingeplant. Für jede Verzögerung erhalte ich monatlich 1800€. Erdaushub und Pflasterarbeiten sollten doch nicht auf mich fallen? Der Bauträger ist doch der Bauherr, der dafür verantwortlich ist.

    Es ist wie gesagt ein Neubau vom Bauträger.

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