laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

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  1. Avatar von Jose
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    Standard laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Liebes Forum,
    wir prüfen gerade Optionen für den Verkauf unserer Immobilie (2022), die uns nicht total das Genick brechen. Daher die Möglichkeit im Kopf, die Immo zu verkaufen und die Hypothek auf ein neues Objekt zu übertragen und so den alten (sehr guten) Kredit weiterlaufen zu lassen. Laut Internetrecherche "muss" (vermutlich gibt es auch hier diverse Fallstricke) die Bank da zustimmen falls die neue Immobilie "gleichwertig" ist. Wir möchten/müssen aus persönlichen Gründen hier in "nächster Zukunft" wegziehen, hatten die Immobilie 2022 (Neubau)auf dem Peak erworben. Allerdings zu optimalen Konditionen mit viel EK. Da die Immopreise aktuell akut am Fallen sind, scheint mir das die vernünftigste Option, um evtl. aus der Situation ohne totalen Genickbruch zu gelangen. Was ist eure Ferndiagnose dazu?
    Falls die Bank zustimmt, prüft sie dann nochmals unsere finanzielle Situation? Diese hat sich ungünstigerweise verändert, da mein Partner krank wurde und aktuell noch Lohnersatzleistungen bezieht (und diese auch sicher noch einige Zeit beziehen wird).
    Bin dankbar über Rückmeldungen!
    Einen schönen Nachmittag euch. ????

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    1) Wo steht die Bestandsimmobilie?
    2) Wo soll gekauft werden?
    3) Welche Bank ist der derzeitge Grundschuldgläubiger?
    4) Welche Restschuld?
    5) Was wird die neue Immobilie kosten?
    6) Beziehen sie Einkommen?
    7) Welcher Zinssatz wurde 2022 gezeichnet?

  3. Avatar von Jose
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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Vielen Dank für die schnelle Antwort. Meine Angaben waren aus der Eile /Not zu dürftig.
    1. Umland Augsburg, 30km auswärts Richtung Ulm, nähe Autobahn, Haus, freistehend, Neubau,
    2. städtischer (Augsburg), Eigentumswohnung angedacht, schon aus Kostengründen
    3. Liga
    4. Restschuld 300.000
    5. Je nach Objekt: ca. 400k
    6. Ja, ca. 4k netto. (Plus Kindergeld (1 Kind)
    7. 1,1 pro Zent
    Es würde natürlich Sinn machen, noch etwas zu warten, um die Spekulationssteuer zu umgehen.
    Vielen Dank.

  4. Avatar von Jose
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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Zitat Zitat von noelmaxim
    1) Wo steht die Bestandsimmobilie?
    2) Wo soll gekauft werden?
    3) Welche Bank ist der derzeitge Grundschuldgläubiger?
    4) Welche Restschuld?
    5) Was wird die neue Immobilie kosten?
    6) Beziehen sie Einkommen?
    7) Welcher Zinssatz wurde 2022 gezeichnet?
    Danke für Ihre schnelle Antwort. Aus der Not/Eile habe ich wichtige Details nicht genannt.
    1. Umland Augsburg (30km entfernt), Richtung Ulm, Nahe Autobahn, freistehendes Haus Neubau,
    2. Städtischer (Augsburg, direkt anliegende Ortschaften), aber Eigentumswohnung, kein Haus aus Kostengründen
    3. Liga
    4. Aktuelle Restschuld: 300k
    5. Je nach Objekt (zwei zur engeren Auswahl): ca. 400k
    6. Ja, 4k netto. Mein Partner leider aktuell -wie geschrieben- Krankengeld. Wird auch noch andauern.
    7. Zinssatz:1,1 pro Zent

    Sinnigerweise würden wir so lange warten bis keine Spekusteuer anfällt.
    Aufgrund des Krankenstandes und unklarer Zukunftsprognose (Umschulung etc) meine Frage: prüft die Bank unsere finanzielle Situation erneut? Welche vernünftigen Optionen haben wir, wenn wir nicht den totalen Genickbruch erleiden möchten?
    Ich bedanke mich im voraus und wünsche einen schönen Restabend!

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Als erstes muss fundiert ermittelt werden, was das zu veräußernde Haus wert ist und welcher Verkaufspreis daraus reselutiert.

    Zu dem muss geklärt werden, wie und wann der Käufer den Kaufpreis für den Kauf belegt.

    Da es aller Voraussicht nach eine Zwischenfinanzierung geben muss, wird die Bank bei dem Pfandtausch auch die Bönität neu prüfen. Ich denke, dass letzteres aber aufgrund der 4.000 Euro Nettoeinkommen kein Problem darstellen wird.

  6. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Hallo Jose, wenn Sie ursprünglich einen Neubau mit viel Eigenkapital und wenig Darlehen (EUR 300.000) zu einem super Zinssatz von 1,1% aufgenommen haben ist das eines.
    Wenn Sie eine Eigentumswohnung im Bereich EUR 400.000 erwerben wollen mit Pfandtausch und gleichbleibendem Darlehen von EUR 300.000 ist vermutlich der Beleihungsauslauf schlechter, kann das sein?

    Generell sollten Sie klären ob die Bank einem Pfandtausch vom Grundsatz her zustimmt.
    Und wenn ja, dann bitte um Info wie hoch der Kaufpreis ursprünglich für den Neubau war und wie hoch das ursprüngliche Darlehen war von der Darlehenssumme in 2022.
    Und dieses Vermögen Darlehensverhältnis sollten Sie dann auch bei der ETW anstreben.

    Somit wäre durchausdenkbar dass die Bank dem Pfandtausch zustimmt, doch eventuell mit Teilrückzahlung von dem Darlehen um den ursprünglichen Beleihungsauslauf zu behalten.
    Denn die Bank wird sich sicherlich nicht verschlechtern.

    Haben Sie so etwas auch schon bankseitig angeboten?

  7. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Auch wenn freistehende Einfamilienhäuser nicht die optimalen Vermietungsobjekte sind, würde ich mir an eurer Stelle überlegen, ob es für euch nicht doch in Betracht kommt, da ihr das Haus ja schon besitzt.
    Um das ganze mal besser einschätzen zu können, wäre interessant, wie teuer war das Haus und das Grundstück denn insgesamt war und wie viel Miete ihr bekommen könntet?

    Immerhin zahlt ihr monatlich nur 300 € Zinsen und wenn der Bau 300.000 € gekostet hat, verliert er monatlich 500 € an Wert.
    Also wenn ihr über 800 € Kaltmiete bekommt, könntet ihr durch die Vermietung Gewinn erzielen.

    Bevor die Zinsbindung ausläuft, könnt ihr mit den Mietern sprechen, ob eine Übernahme für sie in Betracht kommt.

  8. Avatar von Muenchner82
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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Kurze Einwendung, eine "Spekulationssteuer" gibt es nicht.

  9. Avatar von utopus
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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Bzw. würde eine entsprechende Besteuerung eines evtl. Gewinns (dachte die Preise fallen? - Wäre der Gewinn höher als die Kauf/Baunebenkosten?) bei gewerblicher Nutzung nur die ersten 10 Jahre anfallen - bei Eigennutzung reichen hier wohl schon 3 Kalenderjahre (22/23/24 wäre das ja u.U. schon erfüllt) - muss man natürlich bei z.B. Homeoffice/AirBnB/etc. vorsichtig sein und besser Steuerberater/-hilfeverein fragen.

  10. Avatar von Jose
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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Als erstes muss fundiert ermittelt werden, was das zu veräußernde Haus wert ist und welcher Verkaufspreis daraus reselutiert.

    Zu dem muss geklärt werden, wie und wann der Käufer den Kaufpreis für den Kauf belegt.

    Da es aller Voraussicht nach eine Zwischenfinanzierung geben muss, wird die Bank bei dem Pfandtausch auch die Bönität neu prüfen. Ich denke, dass letzteres aber aufgrund der 4.000 Euro Nettoeinkommen kein Problem darstellen wird.
    Danke für Ihre Antwort.

  11. Avatar von Jose
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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Danke für Ihre schnelle Antwort und die für mich relevanten Infos. ������
    Der Zahlenteufel hat sich eingeschlichen. Gekauft wurde 2021, nicht 22.
    Urprüngliches Darlehen:350k, EK 250 k, Restschuld: 308k,
    Ursprünglicher Kaufpreis 500k (technikfertig)(+ Kosten in Eigenregie für restlichen Innenausbau, Außenanlagen, Nebenkosten = in Summe 600k)
    Zum Punkt Beleihungsauslauf. Müssten wir also ergo eine Immo anstreben die teurer ist als die von uns angedachten 400k? Dass das Verhältni s Darlehen zu EK "stimmt"? Geht es nicht auch um den Wert der Immo unabhängig davon, was man gezahlt hat? Also Haus auf dem Land entspricht vom Wert her eher einer Wohnung in der Stadt?
    Vielen Dank schon einmal und schönen Nachmittag.

  12. Avatar von Jose
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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Hallo,
    vielen Dank, dass sie mir geantwortet haben. Das Forum ist wirklich ein guter, erster Anhaltspunkt.
    Also...die Fakten:
    Kaufpreis: 500k(mit Grubdstück) + 100k für den restlichen Innenausbau, Aussenanlagen, Kaufnebenkosten). In Summe also 600k. Das würden wir bei einem "normalen" Verkauf aktuell nie und nimmer erzielen. Stichwort Preissturz. Trotz tollem, grossem Grundstück, Garage, unverbauter Sicht etc.
    Ich habe bisher auf den verdächtigen Portalen recherchiert, was nicht ganz einfach ist, da es nicht viele Referenzobjekte gibt. Aber 1100 kalt (schlecht gerechnet) müssten schon hinkommen. Wohnraummangel herrscht auch hier.
    Wie ist Ihre Einschätzung dazu?

  13. Avatar von Jose
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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Zitat Zitat von Jose
    Danke für Ihre schnelle Antwort und die für mich relevanten Infos. ������
    Der Zahlenteufel hat sich eingeschlichen. Gekauft wurde 2021, nicht 22.
    Urprüngliches Darlehen:350k, EK 300, Restschuld: 308k,
    Ursprünglicher Kaufpreis 500k (technikfertig)(+ Kosten in Eigenregie für restlichen Innenausbau, Außenanlagen, Nebenkosten = in Summe 600k)
    Zum Punkt Beleihungsauslauf. Müssten wir also ergo eine Immo anstreben die teurer ist als die von uns angedachten 400k? Dass das Verhältni s Darlehen zu EK "stimmt"? Geht es nicht auch um den Wert der Immo unabhängig davon, was man gezahlt hat? Also Haus auf dem Land entspricht vom Wert her eher einer Wohnung in der Stadt?
    Vielen Dank schon einmal und schönen Nachmittag.
    Anmerkung: wir haben nur keine Erfahrung mit dem vermieten. Und fürchten die üblichen Szenarien: ständige Beschwerden, Vandalismus, Mietrückstände etc.

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: laufender Kreditauf neues Objekt übertragen Immobilienverkauf

    Es geht darum, dass das bestehende, zu wechselnden Darlehen auf dem neuen Objekt den gleichen Beleihungsauslauf belegt wie bei der Bestandsimmobilie.

    Je nachdem ob die Modernisierungen in Eigenleistung der Bank benannt worden sind oder nicht, sollte der Kaufpreis der neuen Immobilie bei einer Restschuld von 308.000 Euro bei mind rund 450.000 Euro liegen. Ist aufgrund der Berücksichtigung der Modernisierungen ein hoher Wert als der Kaufpreis seitens der Bank angesetzt worden entsprechend ein höher Wert als die 450.000 Euro.

  15. Avatar von Jose
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    Danke, nun verstehe ich sie. Einen schönen Resttag!

  16. Avatar von Jose
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    Zitat Zitat von BenniG
    Auch wenn freistehende Einfamilienhäuser nicht die optimalen Vermietungsobjekte sind, würde ich mir an eurer Stelle überlegen, ob es für euch nicht doch in Betracht kommt, da ihr das Haus ja schon besitzt.
    Um das ganze mal besser einschätzen zu können, wäre interessant, wie teuer war das Haus und das Grundstück denn insgesamt war und wie viel Miete ihr bekommen könntet?

    Immerhin zahlt ihr monatlich nur 300 € Zinsen und wenn der Bau 300.000 € gekostet hat, verliert er monatlich 500 € an Wert.
    Also wenn ihr über 800 € Kaltmiete bekommt, könntet ihr durch die Vermietung Gewinn erzielen.

    Bevor die Zinsbindung ausläuft, könnt ihr mit den Mietern sprechen, ob eine Übernahme für sie in Betracht kommt.
    Danke für Ihre ausführliche Antwort.
    Kosten für Haus plus Grubdstück (inklusive Aussenanlagen, Baumnebenkosten) ca. 600k.
    Ich habe auf den typischen Portalen recherchiert, aber es ist nicht so einfach ein Referenzobjekt zu finden. Ich denke -unten angesetzt- wären es sicher 1100 Kaltmiete.
    Wir haben bloß keine Erfahrung mit dem Vermieten und fürchten die üblichen Horrorszenarien.
    Andere Frage: was meinen Sie mit 500 Euro Wertverlust pro Monat?

  17. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Zitat Zitat von Jose
    Danke für Ihre ausführliche Antwort.
    Kosten für Haus plus Grubdstück (inklusive Aussenanlagen, Baumnebenkosten) ca. 600k.
    Ich habe auf den typischen Portalen recherchiert, aber es ist nicht so einfach ein Referenzobjekt zu finden. Ich denke -unten angesetzt- wären es sicher 1100 Kaltmiete.
    Wir haben bloß keine Erfahrung mit dem Vermieten und fürchten die üblichen Horrorszenarien.
    Klar, Vermieter sein muss man wollen - oder eben unter dem finanziellen Aspekt gezwungen sein.

    Zitat Zitat von Jose
    Andere Frage: was meinen Sie mit 500 Euro Wertverlust pro Monat?
    Man geht davon aus, dass ein Wohnhaus in 50 Jahren seinen kompletten Wert verliert, wenn man nichts macht. Wenn das Haus also 300.000 € gekostet hat, dann sind das jedes Jahr 6.000 € bzw. jeden Monat 500 €. Um den Wert zu erhalten, müsstest du die 500 € also monatlich zurücklegen, sodass du bei Bedarf für den Werterhalt des Hauses sorgen kannst.

  18. Avatar von Zapp73
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    Zitat Zitat von BenniG
    Klar, Vermieter sein muss man wollen - oder eben unter dem finanziellen Aspekt gezwungen sein.



    Man geht davon aus, dass ein Wohnhaus in 50 Jahren seinen kompletten Wert verliert, wenn man nichts macht. Wenn das Haus also 300.000 € gekostet hat, dann sind das jedes Jahr 6.000 € bzw. jeden Monat 500 €. Um den Wert zu erhalten, müsstest du die 500 € also monatlich zurücklegen, sodass du bei Bedarf für den Werterhalt des Hauses sorgen kannst.
    So darf man das nicht rechnen, die Instandhaltungskosten sind deutlich geringer, weil man zB den Rohbau praktisch nie ersetzen muss, wenn er nicht verschimmelt oder zusammenbricht.

    Zweiter Haken: du rechnest ohne Tilgung. Das stimmt einerseits, weil die Tilgung als Vermögensaufbau betrachtet werden kann, hieße aber, dass zwei Raten getragen werden müssten. Wenn die Kaltmiete nicht für Instandhaltung, Zins und Tilgung ausreicht, zahlt man jeden Monat drauf, was hier aber auf Grund der offensichtlich angespannten Familiensituation nicht oder nur in geringem Maß sinnvoll erscheint.

    1100€ Kaltmiete würden bei einem Kaltmietenfaktor von 25 auch nur zu einem Ertragswert von 25*1100€*12 = 330T€ führen (für die Erbsenzähler: mir ist klar, dass das keine vollständige Berechnung ist, es geht nur um den ganz groben Nachweis, das hier was nicht passen kann), was aber hinten und vorne nicht zum Herstellungswert passt. Soweit ich das hier überflogen habe, ist auch keine Wohnfläche des Hauses angegeben, die bräuchte man aber, um im Zusammenhang mit dem örtlichen Mietspiegel eine realistische Miete zu beziffern.

    @TE: ich glaube auch nicht, dass es überhaupt einen signifikanten Preisrückgang bei der Immo gibt. EFH sind in der Regel Mangelware und die Preisrückgänge eher bei energetisch schwachen Gebäuden zu verorten. Bei einem Neubau setze ich aber voraus, dass das energetisch Klasse A ist und da ist der Preisrückgang - wenn überhaupt - eher gering.

    Um das weiter eingrenzen zu können, also bitte mal örtlichen Mietspiegel für freistehende EFH/Neubau und Wohnfläche herausfinden und dann die Kaltmiete berechnen. Wenn Mietspannen angegeben sind auch nicht unten rumkrebsen, sondern oben - wenn die Energiekosten des Hauses minimal sind.

    Darüber hinaus ansonsten die Infos anonymisieren und zusammenhalten. Wenn rauskommt, dass ihr verkaufen müsst, wird's schwieriger, den Preis zu halten.

  19. Avatar von BenniG
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    Zitat Zitat von Zapp73
    So darf man das nicht rechnen, die Instandhaltungskosten sind deutlich geringer, weil man zB den Rohbau praktisch nie ersetzen muss, wenn er nicht verschimmelt oder zusammenbricht.
    Ja, die Inflation haben wir auch außen vorgelassen.

    Zitat Zitat von Zapp73
    Zweiter Haken: du rechnest ohne Tilgung. Das stimmt einerseits, weil die Tilgung als Vermögensaufbau betrachtet werden kann, hieße aber, dass zwei Raten getragen werden müssten. Wenn die Kaltmiete nicht für Instandhaltung, Zins und Tilgung ausreicht, zahlt man jeden Monat drauf, was hier aber auf Grund der offensichtlich angespannten Familiensituation nicht oder nur in geringem Maß sinnvoll erscheint.
    In der Regel wird ja höher getilgt, als Instandhaltung fällig wäre. So könnte der TE bei einer nötigen Sanierung erneut einen Kredit auf das Haus aufnehmen. Aber eigentlich sollte ja in den nächsten Jahren nichts passieren, da ich ansonsten von einem Baumangel ausgehen würde.

    Zitat Zitat von Zapp73
    1100€ Kaltmiete würden bei einem Kaltmietenfaktor von 25 auch nur zu einem Ertragswert von 25*1100€*12 = 330T€ führen (für die Erbsenzähler: mir ist klar, dass das keine vollständige Berechnung ist, es geht nur um den ganz groben Nachweis, das hier was nicht passen kann), was aber hinten und vorne nicht zum Herstellungswert passt. Soweit ich das hier überflogen habe, ist auch keine Wohnfläche des Hauses angegeben, die bräuchte man aber, um im Zusammenhang mit dem örtlichen Mietspiegel eine realistische Miete zu beziffern.
    Den Wert der aktuelle Immobilie hat er erst nach meinem Post genannt.
    Es steht auch nichts zum Wert des Grundstück in dem Post.
    Das Eigenkapital ist auch noch nicht verzinst.

    Wenn der TE das Haus im Moment nur (so die Befürchtung) mit großen Abschlägen am Markt verkaufen könnte, wäre eine Vermietung eine Überlegung Wert - da die Zinsen so niedrig sind.

  20. Avatar von Jose
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    Danke für eure Tipps und Hilfen. Haben mir wirklich fürs erste weiter geholfen.

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