Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

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  1. Avatar von marius66
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    Standard Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Hallo zusammen,

    habe 2009 eine Immobilie erworben die zuerst hochwertig saniert wurde und dann für 15Jahre vermietet war.
    Vermietet wurde bisher an eine Bäckerei mit Sitzkaffee.
    Das Objekt befindet sich weiterhin in einem sehr guten Zustand.Das ganze in einer Top Lage in einer 20t Einwohner Stadt in Süddeutschland.
    Hatte anschließend die Immobilie für einige Monate an einen Imbiss vermietet was letztendlich aber leider nicht funktioniert hat.
    Es kam hier einiges zusammen sprich es gab Probleme mit der Nutzungsänderung und von der Stadt bzw dem Bauamt wurden uns immer wieder neue Steine in den Weg gelegt so das selbst der Architekt der dort ansässig ist dieses Ausmaß nicht mehr verstehen konnte.
    Nun bin ich am überlegen ob es Sinn macht diese Immobilie weiter zu halten.Gerade in der heutigen Zeit ist schon spürbar das der allgemeine Andrang in der Stadt nachlässt und so manches frei wird.Meine Tendenz geht hier inzwischen auch eher in Richtung Verkauf und mittelfristig hatte ich das sowieso geplant.Jetzt ist die Frage ob vielleicht jetzt schon der richtige Zeitpunkt gekommen ist?????
    Wie seht ihr das bzw wie würdet Ihr entscheiden?
    Die Immobilie ist bezahlt und macht mir von daher keinen Druck mehr….
    Wo liegt denn in der heutigen Zeit der Kaufpreisfaktor um eine preisliche Orientierung zu bekommen?

    Danke euch!

  2. Avatar von wary
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Zitat Zitat von marius66
    Wo liegt denn in der heutigen Zeit der Kaufpreisfaktor um eine preisliche Orientierung zu bekommen?
    Irgendwo zwischen 20 und 25 x den Jahresertrag würde ich als erste Orientierung ansetzen.

    Die erste Frage ist: Von welchem Jahresertrag gehst Du aus, wenn offenbar das Ladengeschäft nicht vermietet ist und die weitere Nutzungsart sich schwierig gestaltet?

    Die Bedenken die Du derzeit hast bezüglich der Entwicklung der Innenstadt werden auch etwaige Käufer haben... das wird sich also im Preis niederschlagen.

  3. Avatar von marius66
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Heißt der Kaufpreisfaktor liegt im gewerblichen Bereich gleich wie bei privat genutzten Immobilien?
    Na zumindest könnte ich hier dann den Mietpreis vom ersten Mieter annehmen denn für dieses Gewerbe wäre die Immobilie ja grundsätzlich immer nutzbar….?

  4. Avatar von wary
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Zitat Zitat von marius66
    Heißt der Kaufpreisfaktor liegt im gewerblichen Bereich gleich wie bei privat genutzten Immobilien?
    Na zumindest könnte ich hier dann den Mietpreis vom ersten Mieter annehmen denn für dieses Gewerbe wäre die Immobilie ja grundsätzlich immer nutzbar….?
    Der Kaufpreisfaktor variiert mit vielen Faktoren. Am Ende bestimmt die Nachfrage den Preis.

    Du kannst auch eine Bewertung nach dem Ertragsverfahren vornehmen. Dafür bestimmst Du den Bodenrichtwert, den Rohertrag und den richtigen Vervielfältigung-Faktor (abhängig von Rest-Nutzungsdauer und Liegenschaftszins)

    Das ist dann etwas komplexer... nicht aber zwangsläufig "richtiger".

    Zitat Zitat von marius66
    Na zumindest könnte ich hier dann den Mietpreis vom ersten Mieter annehmen denn für dieses Gewerbe wäre die Immobilie ja grundsätzlich immer nutzbar….?
    Baurechtlich nutzbar bedeutet ja nicht zwangsläufig real erzielbar. Als Käufer würde ich den Leerstand der Gewerbeeinheit klar negativ einpreisen, wenn nicht gerade einer starke Nachfrage am Mietmarkt besteht.

    Gerade wenn die Nutzung baurechtlich stark eingeschränkt ist, ist eine wirtschaftliche Verwertung ja höchst ungewiss.

  5. Avatar von marius66
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Also was die Nachfrage angeht mache ich mir keine Gedanken.Hatte letzten Sommer schon etliche Anfragen…wie gesagt die Lage sowie Ausstattung sind super.
    Im jetzigen Fall war es so das sich die Genehmigung bzw. die Nutzungsänderung immer weiter in die Länge gezogen hat so das dem Mieter letztendlich die Lust vergangen ist bzw es so wirtschaftlich ein zu großes Risiko wurde.Ich konnte das nachvollziehen und habe ihn deshalb aus dem Mietvertrag gelassen.
    Denke ich werde jetzt mal den Makler um die Ecke um ein „einfaches“ Gutachten bitten um so den Wert besser einschätzen zu können.

  6. Avatar von marius66
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Jetzt habe ich nochmal eine Frage zum Kaufpreisfaktor.Immer hin hatte ich ja schon zwei Mieter drin.Ausserdem habe ich inzwischen andere Mietpreise in direkter Nähe erfahren und weiß somit das mein Mietpreis bisher sogar eher günstig war.
    Welchen Kaufpreisfaktor haltet denn Ihr heutzutage für einen Käufer als Interessant?
    Bzw. welcher ist gut oder sogar sehr gut und ab welchem wird es dann ein wirkliches Schnäppchen?
    Danke euch!

  7. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Hallo Marius,

    diese Frage ist nicht im Allgemeinen zu beantworten. Bei der privaten Vermietung sollte der Faktor bei ca. 20 bis 25 Jahresnettokaltmiete sein. Allerdings war dieser in den extremen Zeiten der 0-Zins-Politik auch wesentlich höher. Letztlich geht es immer darum: 20 fach Jahreskaltmiete beduetet 5% Rendite für den Käufer. Davon gehen 1% Instandhaltungsrücklage ab, die Kosten, die der Eigentümer tragen muss und natürlich im Normalfall Finanzierungskosten. Dauerhafte Rentabilität (ohne Wertsteigerungen, ohne Probleme bei der Vermietung iwe z.B. längere Leerstände, normalen Zinskosten für FK von 3 bis 4 % usw.) war eben bei 5% Rendite machbar... da in den Extremzeiten auch 1% Finanzierungen möglich waren wurde dan auch entsprechend mit Faktor 30 oder 35 gekauft.

    Nun zum Gewerbe:

    Das ist deutlich komplexer, weil sehr individuell. Das beginnt schon mit den Mietpreisen, die extrem von der Größe abhängen. Wir vermieten z.B. fast analog zu dir in einer Kleinstadt in Süddeutschland einen größeren Laden ca. 440 qm Verkaufsfläche mit ca. 12 Euro pro qm und einen kleinen Laden ca. 40 qm mit 18 Euro pro qm (A-Lage innerhalb der Stadt, wie bei dir). Allerdings sind diese Zahlen auf die reine verkaufsfläche bezogen, jeder Laden hat auch Nebenräume. Wenn du die Miete auf die Gesamtfläche = Nutzfläche beziehen willst, dann musst du natürlich Nebenräume entsprechend geringer ansetzen als Verkaufsfläche.

    Bei der gewerblcihen Vermietung ist die Wertermittlung für einen möglichne VK Preis vollkommen anders. In der privten Vermietung gibt es eben relativ planbare Instandhaltungskosten z.B. neuer Boden alle 10 bis 15 Jahre. In der gewerblichen Vermietung ist idR eine Neuvermietung immer mit größeren Investitionen des Vermieters verbunden. Ein spezieller Mieter will einen speziellen Bodenbelag, eine andere Aufteilung von Verkaufsfläche und Nebenräumen usw. usw.

    Hast du ja ebenfalls erlebt, eine Bäckerei als Filiale (die beliefert wird und nur aufbackt) ist relativ problemlos. Ein Imbiss der selbst "kocht" ist dann verbunden mit Nutzungsänderung, baulichen Maßnahmen wie ein Abzug muss nach außen geführt werden usw., usw.

    Also zum Kaufpreisfaktor:

    Wenn eine gewerbliche Einheit extrem speziell ist d.h. Nachmieter ohne größeren Umbau eigentlich nicht gefunden werden können, dann kann der Kaufpreisfaktor bis ca. 10 sinken. Hintergrund ist dass gewerbliche Mietverträge oft für 10 Jahre geschlossen werden und damit der Kaufpreis komplett bezahlt wird bis es zu größeren Umbauten wegen Neuvermietung kommen kann.

    Wenn eine gewerbliche Einheit sehr flexibel vermietbar ist d.h. ohne größere Investitionen neu vermietet werden kann, dann ist es anders. Ist in etwa bei unserem kleinen Laden der Fall, da kann ohne Probleme vom Kiosk, über Laden (Blumenladen, Handyshop usw.) bis hin zu Dienstleistungen wie Frisör usw. angeboten werden. So würd eich jetzt deine Immobilie mal einschätzen, wenn Bäckerei und Imbiss darin waren. Dann sprechen wir über einen Kaufpreisfaktor von 15, eventuell bis maximal 20.

    Allerdings sind diese Kaufpresifaktoren natürlich immer auf die "übliche" Miete in einer bestimmten Lage bezogen. Wenn du deutlich geringer vermietest, dann ist dein Kaufpreisfaktor natürlich entsprechend höher.

  8. Avatar von wary
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Zitat Zitat von marius66
    Welchen Kaufpreisfaktor haltet denn Ihr heutzutage für einen Käufer als Interessant?
    Unterstellen wir mal, dass wir von stagnierenden Immobilienpreisen ausgehen. Also kein relevanter Wertzuwachs und kein -Verlust im relevanten Zeitraum.

    Dann würde ich als Käufer wollen, dass meine Nettorendite die sicher am Markt erzielbare Kapitalrendite (netto) um mindestens 40 Prozent übersteigt (Wagnis- und Aufwandsaufschlag).

    Also 3,5 Prozent *0,75 *1,4 = 3,675 Prozent Nettorendite. Unterstelle ich einen Zinssatz von 42 Prozent Einkommenssteuer muss die Immobilie mindestens 6,4 Prozent Bruttorendite bieten.

    Das macht einen Faktor von 15,6. Ab da und drunter hätte ich Interesse an der Immobilie.

    Käufer preisen aber zukünftige Preisentwicklungen und Mietsteigerungen mit ein, so dass im Regelfall eben 20-25 als Faktor angesetzt werden (und in der Vergangenheit auch mit Faktoren deutlich über 30 gekauft wurde).

    Zitat Zitat von marius66
    Immer hin hatte ich ja schon zwei Mieter drin.Ausserdem habe ich inzwischen andere Mietpreise in direkter Nähe erfahren und weiß somit das mein Mietpreis bisher sogar eher günstig war.
    Wie gesagt: Entscheidend ist, wie die Kaufinteressenten das bewerten. Der Leerstand kann ein Problem sein oder ideal, weil damit direkt ein hoher Mietzins erzielbar ist.

    Ich denke, das ein Faktor von 25 und das Ansetzen einer ortsüblichen aktuellen Miete für die Gewerbeeinheit ein guter Startpunkt für die Preisfindung sein könnte. Rennen dir die Interessenten dann die Bude ein, setzt Du den Preis hoch. Gibt es keine Nachfrage, gehst Du runter.

  9. Avatar von marius66
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Danke euch vielmals!!!
    Der Laden kann grundsätzlich sicherlich für alles genutzt werden.Auch ein Imbiss wäre mit der Nutzungsänderung sicher möglich allerdings ist die Bürokratie und die unendlich lange Bearbeitungszeit bei uns eine Katastrophe….das ganze plus der zusätzlichen Kosten für die Umbauarbeiten der Abluft… das werde ich mir in Zukunft nicht mehr antun außer der Mieter unterschreibt mir einen langfristigen Vertrag.
    Der Trend geht also ganz klar Richtung „normaler“ Vermietung ohne Umbau was sicher in den meisten Fällen problemlos möglich wäre oder halt dem Verkauf.
    Hier gehe ich jetzt einfach mal grob von einem Kaufpreisfaktor von ca 20 aus.Es gibt hier in der Nähe auch angebotene Gewerbeimmobilien die diesen Wert vorraussagen und ihn somit auch realistisch machen ohne hier irgendwelche Wunschpreise voraussagen zu wollen.
    Somit werde ich mich die mit dem Makler um die Ecke in Verbindung setzen und Ihn um eine Wertermittlung bitten.Er hat hier in der Stadt auch gewerbliche Angebote und hat daher sicher auch die nötige Erfahrung.
    Parallel werde ich die Immobilie nochmal zur Vermietung ausschreiben und dann schauen wir mal.
    Hatte die Tage auch Kontakt mit dem Besitzer der Wohnungen die oberhalb meines Gewerbeteils sind und er hat ebenfalls Interesse signalisiert.Denke er will sich hiermit gegen zukünftige Mieter absichern bzw er möchte hier gerne selbst die Zügel in der Hand halten.Auch für einen späteren Verkauf der ganzen Immobilie wäre das sicher ein finanzieller Vorteil für Ihn.

  10. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Bei gemischt-gewerblichen Immos kann man nicht einfach den NKM-Index für reine Wohn-Immos ansetzen. Wenn im Grundstücksmarktbericht für gemischte Immos Liegenschaftszinssätze und/oder NKM-Index angegeben sind, kann man die auf die eigene Immo anpassen. Wenns keine gemischten Zahlen gibt, muss man örtliche Gewerbe- und Wohn-index anteilig mixen.

    Dass der Liegenschaftszins für den Gewerbeanteil hier höher anzusetzen ist (und damit mehr Risiko, aber auch mehr Mieteinnahmen erbringt), ergibt sich schon aus den Beschreibungen des TE. Denn er hat ja offensichtlich Probleme, die Gewerbefläche ohne größere Umbaumaßnahmen und damit verbundene Mietausfälle an den Mann zu bringen. Insofern stellt sich mir schon im ET die Frage, ob die Lage tatsächlich noch so gut ist, wie sie vom TE eingeschätzt wird. Wenn's so wäre ... würde das Cafe einfach weiterbetrieben, weil's 'n Bedarf für Cafe gibt.

    Gerade Gewerbeflächen haben dabei in den letzten paar Jahren noch einen deutlich höheren Preisrückgang erlitten, als Wohn-Immos. 25 NKM insgesamt halte ich daher für eher sportlich. Kann man aber wie gesagt im Grundstücksmarktbericht der letzten Jahre nachlesen und der sollte idR online verfügbar sein.

  11. Avatar von marius66
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Danke @Zapp73!

    hatte gestern ein persönliches Gespräch an oberster Stelle der Stadt da ich vor einem erneuten Anlauf gewisse Di ge klären wollte.Dieses Gespräch war durchweg positiv und es wurde die volle Unterstützung für das nächste Projekt zugesagt und eingeräumt das so manches nicht korrekt gelaufen ist.
    Zur Immobilie…eine Vermietung ist grundsätzlich jederzeit möglich und an den Anfragen hierfür wird es sicherlich auch nicht Mangeln.Ich für meinen Teil bin aber nur gewillt erneut zu Vermieten wenn der zukünftige Mieter seine Qualifikation hierfür dementsprechend nachgewiesen hat.
    Heißt ich habe nur ein Interresse daran wenn die Aussichten auf eine längere Vermietung klar gegeben sind.Man muss hier schon klar sagen das es auch im gewerblichen Bereich noch viel zu viele Träumer gibt????????????.
    Zum Thoma Preisrückgang:
    Mir ist durchaus bewusst das es vor 2-3 Jahren sicher einfacher bzw lohnenswerter gewesen wäre….damals war die Immobilie aber auch noch dauerhaft und sorgenfrei vermietet und von daher war es damals auch kein Thema????.
    Achja…das Kaffee hat auch deshalb geschlossen da um die Ecke eine neue und viel größere Konkurrenz entstanden ist…
    Denke in 1-2 Wochen bin ich bei dem ganzen Thema wieder schlauer bin da aber insgesamt sehr positiv gestimmt ????????
    Euch ein schönes Wochenende!!!

  12. Avatar von marius66
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Sorry für die ganzen ?????
    Wusste nicht das das Forum nicht mit Emojis umgehen kann…

  13. Avatar von wary
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Zitat Zitat von Zapp73
    25 NKM insgesamt halte ich daher für eher sportlich.
    Das würde ich unterschreiben.

    Wenn man aber keinen guten Anhaltspunkt für den Wert hat, würde ich eben auch eher etwas sportlich rangehen.

    Die Gefahr ist natürlich, dass die Außenwirkung bei langer Inserierung und anstehender Preissenkung etwas leidet. Muss man halt abwägen.

  14. Avatar von marius66
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    Standard AW: Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

    Zitat Zitat von wary
    Das würde ich unterschreiben.

    Wenn man aber keinen guten Anhaltspunkt für den Wert hat, würde ich eben auch eher etwas sportlich rangehen.

    Die Gefahr ist natürlich, dass die Außenwirkung bei langer Inserierung und anstehender Preissenkung etwas leidet. Muss man halt abwägen.
    Also ich bin ebenfalls weit davon entfernt in der heutigen Zeit einen zu hohen Wert zu erwarten….gehe mit den Erwartungen mal eher in Richtung 20 NJM und wäre damit auch grundsätzlich einverstanden wenn das ganze dafür schneller und unkompliziert abläuft…

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