Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

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  1. Avatar von andreas1
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    Standard Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Hallo,
    wir wollen ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen und dafür den Kredit in 2 Teile aufteilen. Hier heißt es "Kaufen Sie ein altes Haus mit Einliegerwohnung, kann der Notar die kleine Wohneinheit herausrechnen und bescheinigen" - wie funktioniert das? Teilt der einfach die Wohnfläche von Haupthaus und ELW auf? Warum brauche ich dafür einen Notar? Kann ich das nicht selbst machen?

  2. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    @andreas1,

    wofür diese die Darlehnsteilung?
    Wir wollen ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen und dafür den Kredit in 2 Teile aufteilen.
    Steuerlich macht das keinen Sinn, wenn man diese vermietet. Stellt sich die erste Frage: "An wem?" Wer soll in die Einliegerwohnung einziehen? Familie oder Fremde?

    Zieht Familie ein, so sind die Kaltmiete möglicherweise steuerfrei, bei Fremden kann man auf den 1/1000 genau mit dem Finanzamt abrechnen. Bei 200 m² Wohnfläche davon 60 m² Einlieger ergibt einen Anteil von 300/1000 Anteile!

    Fallen 1.000 € monatliche Zinsen an, können 300 € von den Zinsen monatlichen Mieteinnahmen steuerlich gelten gemacht werden.

    Aber bei der AfA sieht es anders aus! Wird Anteilig abgeschrieben, wird dieser steuerlichen "Vermögensgewinn" beim Verkauf des Hauses steuerpflichtig!

    Kaufen Sie ein Haus für 300.000 €, können sie die 90.000 € steuerlich abschreiben, aber beim Wiederverkauf bei 400.000 € wird sehr wohl zugegriffen, bleiben nur 700 /1.000 steuerfrei, nur 280.000 € steuerfrei, die restlichen 120.000 € werden den persönlichen Steuersatz unterworfen.

    Haben Sie zu dem Zeitpunkt einen Steuersatz von 35 % werden von den 120.000 € mit 35 % besteuert, 120.000 € mal 35 % / 135 % = 40.000 € Steuer fällig.

    Rechnet man bei 120 Monaten die Zinsen, die steuerlich wirksam waren, 36.000 € davon Steuern gespart bei einer 35 % ig Steuerlast führte zu ca. 10.330 € Steuerersparnis.
    Analog gehen aus Vereinfachungsgründen bei der AfA von den gleichen Bezugspunkten aus, führte die Abschreibung zum gleichen Ergebnis von ca. 10.330 € Steuerersparnis.

    Was nicht steuerfrei ist, ist die Inflation von 10 Jahren die die Wertsteigerung, als tatsächlichen Neuwert und angeblich zu einem "Mehrwert" führt. Obwohl dieser "Mehrwert nur die Inflation" ausglich.

    bruno68

  3. Avatar von tneub
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Bruno kannst du getrost ignorieren. Der ist Problembär, Troll und Panikmacher in einem.



    Zitat Zitat von bruno68
    @andreas1,

    wofür diese die Darlehnsteilung?

    Steuerlich macht das keinen Sinn, wenn man diese vermietet.
    Es gab vor ca. 20 Jahren Urteile, die dazu geführt haben, dass Darlehensteilung als einzige Möglichkeit für Rechtssicherheit angesehen wurde. Einfach mal nach "Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden" suchen.
    Als Quellen sind IWW oder Haufe sinnvoll.
    Da ich nichts mehr mit Einkommensteuern zu tun habe, kann ich nicht sagen, wie der aktuelle Stand dazu ist.

    Zitat Zitat von bruno68
    Stellt sich die erste Frage: "An wem?"
    Nein "An wen?" ist die Frage.

    Zitat Zitat von bruno68
    Zieht Familie ein, so sind die Kaltmiete möglicherweise steuerfrei,
    Genaugenommen ist das falsch.
    Du kommst bei Liebhaberei gar nicht in die Steuerbarkeit rein. In den Paragrafen zur Steuerfreiheit wirst du dazu nichts finden, weil du dort mangels Steuerbarkeit gar nicht auf Steuerfreiheit prüfen musst.

    Zitat Zitat von bruno68
    Aber bei der AfA sieht es anders aus! Wird Anteilig abgeschrieben, wird dieser steuerlichen "Vermögensgewinn" beim Verkauf des Hauses steuerpflichtig!
    Du rechnest sämtliche Kosten und Erträge über 10 Jahre aus und verschweigst, dass nach 10 Jahren kein Spekulationsgewinn zu versteuern ist. Das ist doch wieder nur Pankmache von dir.


    @andreas1

    Wenn du die Quellen bei IWW oder Haufe durchliest, werden sich deine Fragen erledigen, falls nicht, kannst du gern nochmal nachfragen.

  4. Avatar von andreas1
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Ihr redet voll an meiner Frage vorbei. Die Wohnung soll an fremde vermietet werden. Tut doch aber überhaupt nix zur Sache. Die Frage war, was soll der Notar da raus rechnen und bescheinigen? Muss ich da im Kaufvertrag schon auf was achten? Kann ich das für die Steuer später nicht auch einfach selbst machen? Wohnflächenberechnung habe ich ja

  5. Avatar von tneub
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Zitat Zitat von andreas1
    Ihr redet voll an meiner Frage vorbei. Die Wohnung soll an fremde vermietet werden. Tut doch aber überhaupt nix zur Sache. Die Frage war, was soll der Notar da raus rechnen und bescheinigen? Muss ich da im Kaufvertrag schon auf was achten? Kann ich das für die Steuer später nicht auch einfach selbst machen? Wohnflächenberechnung habe ich ja
    Generell brauchst du immer einen Notar für Grundstücksgeschäfte.
    Der Notar kann den Kaufpreis sinnvollerweise in Grundstück, Gebäudeanteil Privat und Gebäudeanteil Vermietung ausweisen. Das muss er nicht, macht es für dich aber einfacher bezüglich Abschreibungsberechnung für den Gebäudeanteil der Vermietung.

    Ansonsten müsstest du das im Rahmen der Einkommensteuererklärung selbst aufteilen und bist gegenüber dem Finanzamt nachweispflichtig, wie du das aufgeteilt hast. Insbesondere die Ermittlung des Wertes für das Grundstück ist nicht einfach und führt ggf. auch zu Ergebnissen, die du nicht unbedingt willst. Es gibt dazu vom Bundesfinanzministerium ein Excel Sheet zur Berechnung des Wertes: https://www.bundesfinanzministerium....kaufpreis.html
    Die Kosten fürs Gebäude werden dann üblicherweise entsprechend der m² aufgeteilt.

    Um viel Abschreibung geltend zu machen, brauchst du einen geringen Grundstückswert und einen hohen Gebäudewert, der insbesondere die Einliegerwohnung betrifft.
    Jetzt kanns aber sein, dass die Wertaufteilung nach m² nicht der Realität entspricht. z.B. haben kleine Wohnungen oft höhere Herstellkosten, als größere, weil die hohen Kosten fürs Bad/Küche bei beiden anfallen. Oder die eine Wohnung ist saniert, die andere noch nicht.
    Sowas lässt sich mit Festlegung der Preise beim Notar einfacher verargumentieren, als ohne Aufteilung des Kaufpreises im Notarvertrag.
    Wenn das nicht dramatisch abweicht, akzeptiert das Finanzamt die Aufteilung im Notarvertrag.
    Soweit ich das bisher mitbekommen habe, akzeptieren Notare eigene Vorschläge zur Aufteilung.


    Das ganze lässt sich dann über getrennte Darlehen für vermieteten Teil und eigengenutzten Teil finanzieren. Hier hattest du ja schon geschrieben, dass ihr das getrennt finanzieren wollt. Für den vermieteten Teil kannst du die Schuldzinsen absetzen. Ohne die Aufteilung im Notarvertrag fehlen dir aber eigentlich die Grundlagenwerte für die Aufteilung.


    Um deine Fragen nochmal kurz zu beantworten:
    Nein du brauchst keinen Notar für die Aufteilung. Ja du kannst es selbst im Rahmen der Einkommensteuererklärung aufteilen.
    Für Rechtssicherheit für den Schuldzinsenabzug und für steuerliche Optimierung bei der Abschreibung ist die Aufteilung im Notarvertrag aber sehr sinnvoll.

  6. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Zitat Zitat von tneub
    ...
    Wenn das nicht dramatisch abweicht, akzeptiert das Finanzamt die Aufteilung im Notarvertrag.
    ...
    Um deine Fragen nochmal kurz zu beantworten:
    Nein du brauchst keinen Notar für die Aufteilung. Ja du kannst es selbst im Rahmen der Einkommensteuererklärung aufteilen.
    Für Rechtssicherheit für den Schuldzinsenabzug und für steuerliche Optimierung bei der Abschreibung ist die Aufteilung im Notarvertrag aber sehr sinnvoll.
    Rechtssicher sind die von dir dem Notar diktierten Werte auf jeden Fall nicht.
    Klar, wenn du wie tneub schreibt, nicht dramatisch davon abweicht, dann wird es akzeptiert, aber was ist schon dramatisch.

    Natürlich kannst es es versuchen, aber wenn es nachher nicht ganz so klappt, wie es soll, brauchst du nicht traurig sein.

    Gibt es denn Mehrkosten für das geteilte Darlehen?

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Zitat Zitat von BenniG
    Rechtssicher sind die von dir dem Notar diktierten Werte auf jeden Fall nicht.
    Klar, wenn du wie tneub schreibt, nicht dramatisch davon abweicht, dann wird es akzeptiert, aber was ist schon dramatisch.
    Grundsätzlich gibt es ja Vertragsfreiheit. Und wenn sich Käufer und Verkäufer darauf einigen, nicht den Wert aus der Arbeitshilfe vom Bundesfinanzministerium als Grundstückswert zu verwenden, sondern z.B. den etwas niedrigeren Bodenrichtwert oder einen anderen plausiblen Wert zu nehmen, dann kann das Finanzamt nicht viel dagegen sagen. Dem Verkäufer ist es in der Regel egal, für welchen Teil er was bekommt, Hauptsache der Gesamtbetrag passt.
    Die Arbeitshilfe ist nur dafür da aus einem Gesamtkaufpreis den Grundstückpreis herauszurechnen für den Fall, dass es einen Gesamtkaufpreis gibt.

    Wir reden ja von nur 2% Abschreibung. Wenn man den Anschaffungswert um vielleicht 10T€ zu seinen Gunsten verschiebt, bedeutet das 200€ mehr Abschreibung.
    Letztlich sind das keine 100 € Steuerersparnis im Erstjahr.
    Hier ist es aber einfacher für den Finanzbeamten, wenn der sieht, es werden 2% von einem Wert aus dem Kaufvertrag genommen, dann ist das vermutlich schneller abgehakt und durchgewunken, als wenn er eine ellenlange Berechnung zur abweichenden Aufteilung des Kaufpreises prüfen muss und sich genau eindenkt.
    Der Vorteil für den Steuerpflichtigen, wenn das einmal durchgegangen ist, läuft das über über die nächsten 50 Jahre so fort, sofern keine Nutzungsänderung oder Verkauf erfolgt.

  8. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Zitat Zitat von tneub

    Wir reden ja von nur 2% Abschreibung. Wenn man den Anschaffungswert um vielleicht 10T€ zu seinen Gunsten verschiebt, bedeutet das 200€ mehr Abschreibung.
    Letztlich sind das keine 100 € Steuerersparnis im Erstjahr.
    ...
    ...läuft das über über die nächsten 50 Jahre so fort, ...
    Also reden wir im Endeffekt doch über 10.000 € mehr oder weniger zu versteuerndem Einkommen.
    Deswegen ist meine Erfahrung, dass gerade die erste Anlage V ganz besonders beäugt wird.
    Natürlich gibt es da solche und solche Sachbearbeiter beim Finanzamt und ein Versuch ist es wert, aber gerade da man beim Kaufvertrag ...
    Zitat Zitat von tneub
    Vertragsfreiheit
    ... hat, hat der Inhalt für das Finanzamt keine bindende Kraft.

  9. Avatar von tneub
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Leider mittlerweile hinter einer Bezahlschranke:
    https://www.iww.de/astw/archiv/--9-e...obilien-f50362


    https://www.stb-schmetz.de/gemischt-...ng-optimieren/
    Praxistipp | Entscheidend ist, dass der Steuerpflichtige eine objektiv erkennbare Zuordnung trifft. Der Kaufpreis ist im notariellen Kaufvertrag aufzuteilen und durch getrennte Überweisungen zu leisten.

    Einheitliche Aussage ist aber immer getrennte Finanzierung und getrennte Überweisung der Kaufpreise.
    Damit muss aber natürlich die Aufteilung schon im Kaufvertrag und nicht erst in der Einkommensteuer stattfinden.

    Das ist ja nicht nur für die Optimierung der Abschreibung sinnvoll, sondern auch für den Einsatz von Eigenkapital im eigengenutzten Anteil, während der vermietete Anteil komplett fremdfinanziert wird.

  10. Avatar von andreas1
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Danke schonmal für die Antworten das hilft sehr!

    Zitat Zitat von BenniG
    Gibt es denn Mehrkosten für das geteilte Darlehen?
    nein.


    Zitat Zitat von tneub
    Damit muss aber natürlich die Aufteilung schon im Kaufvertrag und nicht erst in der Einkommensteuer stattfinden.
    Okay, das wollte ich wissen. Dann muss ich da beim Kaufvertrag nochmal eine Änderung beantragen. Also wir würden den Preis dann zum Beispiel aufteilen in Grundstück, Haupthaus, Einliegerwohnung, Küche Haupthaus, Küche ELW.

    Eine Frage tut sich mir da gerade noch auf:
    - Zahlt man die Grunderwerbssteuer dann trotzdem auf alles außer die Küchen, oder nur das Grundstück?

    Außerdem nochmal zum Thema Steuervorteil beim Vermieten. Es gibt ja prinzipiell 2 Vorteile: AfA und Zinskosten als Werbungskosten.
    - AfA sollte jetzt klar sein, die geht nur für die ELW ohne Grundstück.
    - Aber wie sieht es mit den Zinskosten aus? Da würde ich natürlich gerne die ganzen Anschaffungskosten in den Kredit packen. Kann ich die Kredite dafür dann folgendermaßen aufteilen:
    - 85% Grundstück, Haupthaus, Küche, 85% Kaufnebenkosten
    - 15% Grundstück, ELW, Küche, 15% Kaufnebenkosten


    *die Wohnflächenaufteilung zwischen Haupthaus und ELW ist ca. 85/15.

  11. Avatar von tneub
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Zitat Zitat von andreas1
    Okay, das wollte ich wissen. Dann muss ich da beim Kaufvertrag nochmal eine Änderung beantragen. Also wir würden den Preis dann zum Beispiel aufteilen in Grundstück, Haupthaus, Einliegerwohnung, Küche Haupthaus, Küche ELW.


    Eine Frage tut sich mir da gerade noch auf:
    - Zahlt man die Grunderwerbssteuer dann trotzdem auf alles außer die Küchen, oder nur das Grundstück?
    Alles außer Küche.

    Zitat Zitat von andreas1
    Außerdem nochmal zum Thema Steuervorteil beim Vermieten. Es gibt ja prinzipiell 2 Vorteile: AfA und Zinskosten als Werbungskosten.
    - AfA sollte jetzt klar sein, die geht nur für die ELW ohne Grundstück.
    richtig

    Zitat Zitat von andreas1
    - Aber wie sieht es mit den Zinskosten aus? Da würde ich natürlich gerne die ganzen Anschaffungskosten in den Kredit packen. Kann ich die Kredite dafür dann folgendermaßen aufteilen:
    - 85% Grundstück, Haupthaus, Küche, 85% Kaufnebenkosten abzüglich Eigenkapital
    - 15% Grundstück, ELW, Küche, 15% Kaufnebenkosten


    *die Wohnflächenaufteilung zwischen Haupthaus und ELW ist ca. 85/15.

  12. Avatar von andreas1
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Selbstverständlich, Eigenkapital geht komplett ins Haupthaus. Zuerst stand da noch Anschaffungskosten, nicht Kredite. Vielen Dank, dann werde ich das mal so beantragen. Fürs Grundstück nimmt man den Bodenrichtwert nehme ich an? Oder kann man den Preis davon noch irgendwie drücken?

  13. Avatar von tneub
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Zitat Zitat von andreas1
    Selbstverständlich, Eigenkapital geht komplett ins Haupthaus. Zuerst stand da noch Anschaffungskosten, nicht Kredite. Vielen Dank, dann werde ich das mal so beantragen. Fürs Grundstück nimmt man den Bodenrichtwert nehme ich an? Oder kann man den Preis davon noch irgendwie drücken?
    Es muß halt irgendein einigermaßen realistischer Preis sein. Das kann der Bodenrichtwert sein oder ein Vergleichswert aus der nahen Umgebung für ein unbebautes Grundstück. Bei großen Grundstücken ist manchmal auch der hintere Streifen als Grünland zu bewerten etc. Je weiter der Preis nach unten von einem realistischen Preis abweicht, desto größer wird das Risiko.

  14. Avatar von andreas1
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    Standard AW: Einliegerwohnung mit getrenntem Kredit

    Ich habe unsere Werte jetzt mal in diese Excel Sheet vom Bundesfinanzministerium eingetragen: Arbeitshilfe / Berechnung zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)

    Erfreulicherweise wird das Grundstück nach dieser Berechnung erheblich günstiger, als Bodenrichtwert * Größe. Allerdings habe ich hier jetzt auch nur die Werte im obersten Absatz eingetragen. Vergleichswerte, Regionalfaktor oder Sachwertfaktor liegen mir nicht vor. Sollte/Müsste ich hier noch etwas Aufwand rein stecken, um solche Werte zu finden oder ist das in Ordnung, hier ersatzweise 1,0 als Faktoren anzunehmen? Wer hätte denn im Zweifel solche Faktoren? Gemeinde, Kreis, Land?
    Und wäre es legitim, diesen Wert von der Arbeitshilfe auch im Kaufvertrag als Wert für das Grundstück notieren zu lassen?

    PS: Ich wohne in Bayern, da war es schon ätzend, überhaupt den Bodenrichtwert in Erfahrung zu bringen.


    PPS: das Haus ist in Hanglage gebaut. Die Haustür von vorne führt quasi in den Keller. In den Bauplänen sind die Stockwerke mit Untergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss beschriftet. Für die Arbeitshilfe würde ich am ehesten zur Option
    Code:
    [EFH] freistehend, KG, EG, DG voll ausgebaut
    tendieren, bin mir da aber nicht 100% sicher, wie das zählt. Vielleicht auch EG, OG, DG voll ausgebaut? Durch die Einliegerwohnung vielleicht auch als ZFH? Sehr kompliziert

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