Wie viel Kredit kann ich mir leisten zu welchen Bedingungen?

Wer kauft bzw. wer wird Eigentümer und wer wird Darlehensnehmer? Du oder ihr?

Die Bank rechnet für die Kapitaldienstfähigkeit üblicherweise 30-40% vom Netto (je höher das Netto desto höher die "Flexibilität"). D.h. bei der Belastung von 650€ durch das EFH bleiben noch grob 600-1000€ "frei" zuzüglich die anrechenbare Miete.
Bei Kapitalanlagen (und so sieht eine Bank den Kauf einer Immobilie zur Vermietung) sind die Beleihungswerte nochmal niedriger.

D.h. ihr habt zwei Baustellen:
1. Freies Kapital für die Bedienung des Darlehens
2. Darlehenshöhe - das hängt stark vom Objekt bzw. der Bewertung durch die Bank ab

Bei vorhandenen Eigenkapital wird das jedenfalls nicht ganz einfach. Bei 400.000 EUR Anschaffungskosten liegst du schon bei (je nach Bundesland) ~30.000€ Nebenkosten, welche du selber stemmen musst. Dazu kommt dann die Bewertung durch die Bank zur Ermittlung des Beleihungswertes, da werden gerne mal 20-40% Abschläge gemacht. Das musst du ebenfalls durch EK ausgleichen oder - sofern eine Bank mitmacht - durch Zinsaufschläge kompensieren.

Mit 1500€ pro Monat gerechnet wären das mit 6% Annuität dann ein Darlehen von 300.000€. Das ist aber alles ziemlich Glaskugel-lesen. Es wäre gut, wenn du noch ein paar Infos nachliefern könntest: Kaufpreis, ist das Objekt vermietet, welche Mieterträge gibt es, Rücklagen (...)

Mal ehrlich Rasenman,

Was Sie schreiben ist leider nicht brauchbar. Zu viel ist ausgelagert oder überhaupt nicht vorhanden! So schreiben Sie selber folgendes:

Lebenshaltungskosten: ca. 1.500 EUR im Monat (u.A: Krippe, Rundfunk, Strom, Wasser, Grundsteuer, Internet, Versicherungen, Einkäufe, Depots für die Kinder, Rücklagen etc.). Teile davon wie z.B. die Krippe mit 400 EUR monatlich werden wegfallen, ich plane aber lieber defensiv.

Einfamilienhaus: Wir bewohnen ein Einfamilienhaus, gebaut 2017, dies ist durch mich kreditfinanziert, 236.000 EUR Kreditsumme, davon noch 175.000 EUR offen, Volltilgerdarlehen, Sollzins 1,84 %, 942 EUR monatlich Kreditrate, 660 EUR für mich*, Sondertilgungen bisher keine da niedriger Zins, Laufzeit bis 2044.

Fahrzeug: Wir haben uns vor drei Jahren ein neues E-Auto gekauft der Kredit läuft noch bis Ende Q1 2027, monatliche Belastung in Summe 240 EUR für mich*

Hier muss schon in den § 850 c ZPO schauen, dort steh einen 4-Personenhaushalt zum Leben bis zu 3.700 € inkl. Miete zu! Sie schreiben aber selber

Effektiv also 4.400 EUR Netto-Einnahmen - 660 EUR für das EFH - 240 EUR für das Auto - 1.500 EUR Lebenshaltungskosten) = 2.000 EUR pro Monat Überschuss

1. Frage, wo sind die Nebenkosten ETW?
2. Frage, wo sind die Nebenkosten Auto?
3. Frage, reicht das genannte Geld der Lebenshaltungskosten?

Wertungsfrei würde ich feststellen, dass dies nicht reichen kann!

Hier wäre eine vereinfachte Kontrolle notwendig:

Nehmen sie ein die letzten Kontoauszüge und nehmen sie die letzten Kontenstände von jeden Konto einzeln:

1) von 2021 / 01.01.2022 Kontenschluss
2) von 2022 / 01.01.2023 Kontenschluss
3) von 2023 / 01.01.2024 Kontenschluss
4) von 2024 / 01.01.2025 Kontenschluss
5) von 2025 / 01.01.2026 Kontenschluss Daraus ergeben sich nur 10 Blätter je Konto

Damit erreichen Sie die 1. Teil-Wahrheit, nämlich das ihr Nettoeinkommen gerade so ihre Ausgaben decken werden! Denn auf jede Gehaltssteigerung folgt die Ausgabensteigerung innerhalb von 3 Monaten!

Weist die Kontenkontrolle eine negativen Betrag auf so müssen sie diese von ihrer jährlichen Sparrate abziehen! Damit Sie den tatsächlichen Sparerfolg erkennen.
Denn es nützt nichts zu sparen auf Kosten des Kontokorrent!
Denn das ist widersinnig, Geld anzulegen mit zukünftigen ungewissen Kursen und Dividenden -erwartungen und gleichzeitig die garantierten K-Sollzinsen von ca. 12 % p.a. zu bezahlen.

Viele Hausbauer oder -käufer wollen dann wenn Sie eingezogen sind sparen, was aber nicht mehr geht, weil es zu unbequem ist und dann nach Ablauf der Zinsbindungsfrist stehen Sie vor einer Zinsexplosion bis zu 500 %.

Und noch was es ist ein Irrtum zu Glauben, das ein Darlehn nicht einseitig Kündigungsfähig ist.

Siehe auch:

- § 276 BGB Glattstellung Konten; hier liegt der Trick durch Verlangen der Glattstellung der Alltags-Konten die monatliche Zins- und Tilgungsrate, mangels Deckung in den § 497 BGB zu überführen
(2,5 % der Nenndarlehnssumme Siehe auch § 498 Abs. 2 BGB von 236.000 € davon 2,5 % ca. 5.900 € Zins- und Tilgungsverzug)
- §§ 497, 498, 499 BGB Glattstellung Darlehn.

Wie schon sebastian-k beschrieb, hängt die Fähigkeit von mehreren Faktoren ab:

a) die Beleihung
b) den Zinssatz
c) Laufzeit
d) freies Kapital

Die Punkte a, b und c lassen sich durch Bausparen bestimmen zu c max. 18 Jahre zu b) max. eff. 3,1 % zu a) 70 % bei max. 116 % (mit Immobilienmakler).

Max. 660.000 € davon 210.000 € EK, Darlehn 460.000 € bei 3,1 % p.a. 14.260 € Zinsen Teiltilgung, bei 2 % Tilgung weitere 9.200 € / 1 % 4.600 € max. 18 Jahre, während oder am Ende Ablösung der Restschuld.
..bei. 330.000 € davon 105.000 € EK, Darlehn 230.000 € bei 3,1 % p.a. 07.130 € Zinsen Teiltilgung, bei 2 % Tilgung weitere 4.600 € / 1 % 2.300 € max. 18 Jahre, während oder am Ende Ablösung der Restschuld.

Sie unterliegen noch etliche andere rechtliche Fehler, so schulden Sie als ein Einzelehepartner alleine je 100 % der Schulden an den Gläubiger.
Ein "aushebeln" über die Gütertrennung wurde durch Abgabe der Unterschriften beider Ehepartner bei der Darlehnsannahme selber "ausgehebelt"! Denn für eine wirksame Gütertrennung, würde man zwei Darlehnsverträge ohne den anderen Ehepartner und deren Unterschrift verlangen.
Was im Regelfall, wegen Zuggewinnausgleich in der Ehe nicht möglich ist.

bruno68

Prinzipiell leisten kannst du dir die Immobilie sicher. Vielleicht könntest du sogar die Grundschuld auf der eigenen Immobilie noch etwas erhöhen, sodass die Finanzierung relativ günstig wird - aber natürlich nicht so günstig wie 2017, sondern Richtung 4%.

Ich würde mir an eurer Stelle grundsätzlich erstmal die Frage stellen, ob ich generell Vermieter und explizit eines Reihenhauses werden will.
Als Vermieter bist du verantwortlich einer fremden Person Wohnraum im astreinen Zustand zur Verfügung zu stellen. Klar kannst du deine Mieter mal um ein paar Tage vertrösten, aber prinzipiell solltest du auch im Urlaub erreichbar sein und aus der Entfernung entscheiden können, was aus der Ferne die richtige Lösung für das Problem deines Mieters ist.
Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind einfach nicht die optimalen Vermietungsobjekte.
Auch wenn die Heizung und die Elektrik gerade neu sind, musst du wenn das Dach, die Fenster oder die Fassade fällig ist eben alles aus eigener Tasche bezahlen. Während du bei deinem eigenen Haus selbst den "Takt" bestimmen kannst, sind einige Sachen bei einem Mietobjekt an einen Mieterwechsel gebunden - z.B. Baderneuerung.

Rechne das Objekt also mal mit realistischen Werten für die Instandhaltung und entscheide dann, ob dir es das Risiko wert ist.