Finanzierung 500k Objekt während Sabbatical & Elternzeit

Die entscheidende Frage ist meiner Meinung nach, warum der Verkäufer die Immobilie gerade jetzt verkaufen will.

Wenn er jetzt Geld braucht, dann sieht es wohl schlecht für euch aus - es sei denn der Verkäufer versucht schon länger die Immobilie an den Mann zu bringen.
Wenn er einfach in ein gehobeneres Alter kommt, aber keine potentiellen Erben hat, die den Immobilienbestand übernehmen wollen, dann habt ihr da durchaus Verhandlungsspielraum.
Aber wie so oft, setzt sich der einfache Käufer gegen den komplizierten Käufer durch.

Das normale Vorgehen beim Immobilienkauf ist folgender (vereinfacht):
1. Verkäufer und Käufer werden sich mündlich einig
2. Käufer organisiert die Finanzierung
3. Notartermin
4. Zahlung, sowie Lasten- und Nutzen-Übergang
5. Grundbucheintragung

Den 2. Punkt kannst du erst 2027 "besorgen", sodass du dir nicht sicher sein kannst, dass die Immobilie irgendwann tatsächlich dein Eigenheim sein wird.
Dem entsprechend wäre ich auch vorsichtig Geld in die Immobilie zu stecken (50.000 € für Renovierung).
Da ist natürlich die frage, ob die Renovierungen auch schon stattfinden können, wenn ihr darin wohnt oder ob ein Bewohnen und die Renovierung sich gegenseitig ausschließen?
Falls sie sich ausschließen, müsstet ihr noch 1 Jahr in eurer aktuellen Immobilie wohnen - seid ihr dazu bereit?

Das hinausschieben des Kaufs müsst ihr dem Verkäufer natürlich schmackhaft machen - indem ihr die Immobilie z.B. bis zum eigentlichen Lasten- und Nutzen-Übergang mietet. Ein verhandlungsfähiger Mietzins liegt bei 5%, also rund 2.000 € im Monat.
Allerdings geht der Verkäufer natürlich auch ein erhöhtes Risiko ein.
Was passiert, wenn ihr bis zum Notartermin feststellt, dass die Immobilie einen Haken hat. Kauft ihr sie dann trotzdem oder hat der Verkäufer "ein Jahr verloren"?
Was passiert, wenn du die Probezeit nicht überstehst oder du für dich entscheidest doch nochmal einen Jobwechsel zu machen?

@Cheche09,

so wie das es die Situation wird es generell nichts mit der Finanzierung!

Denn die Bedingungen liegen gesetzlich fest, so gilt der § 505 b Abs. 2 BGB

(2) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen.

Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann.

Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Darlehensvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.

Hieraus ergibt sich das 1. Problem,

zwar können sie die Zinseinkünfte als Einkommen (Ek) heranziehen. Allerdings nur die um die Quellensteuer gekürzt, zuzüglich einen weiteren Sicherheitsabschlag!

das 2. Problem ist hier, das alles wieder mit heißer Nadel gemacht wird,

dies führt immer wieder zu den teuren Bankdarlehnssystem deren Zinszuschlag von 2 bis 3 % p.a führt,

Da sie 200.000 € einsetzen wollen, ergibt sich folgendes: Nebenkosten max. 80.000 € Restguthaben 120.000 € Kaufkosten 500.000 €, abzüglich 120.000 € Restguthaben Darlehnsumme 380.000 €!

Kaufkosten: 500.000 € durch den Kehrwert der Darlehnssumme 380.000 € ergibt den Beleihungsgrad = 76 % daher ist die Beleihung bis zu 80 % als Zinssatzberechnung verwendet worden:

Daraus ergeben sich Zinskosten von monatlich:

Soll. 4,40 % p.a., eff. 4, % p.a. für 10 Jahre Laufzeit. Bei 380.000 € Darlehn entstehen ca. jährlich 17.025 € Zinsen!

Vergleichbar wären hier nur Laufzeit 18 Jahre
Soll. 5,30 % p.a., eff. 5,41 % p.a. für 18 Jahre Laufzeit. Bei 380.000 € Darlehn entstehen ca. jährlich 20.558 € Zinsen!
Hieraus ergeben sich eine Gesamtdarlehnsbetrag von ca. 511.500 €, Darlehnszinsen von 279.250 € Restschuld: 154.280 €

Alternativ wären hier eff. 2,60 % Zinsen möglich, was bei 380.000 € nur runde 9.880 € p.a. ermöglicht!
Hieraus ergeben sich eine Gesamtdarlehnsbetrag von ca. 500.000 €, Darlehnszinsen von 100.000 € und Kosten von 20.000 €. Restschuld null €

Ersparnis: 11.500 € an Beitrag, an Zinsen 179.250 € und Restschuld von 154.208 = ca. 325.000 €
Bei guter Baufinanzierung könnten Sie in 18 Jahren gute 300.000 € Gesamtkosten sich ersparen, zusammengesetzt aus Restschuld und Darlehnszinsen.

Zu ihren Fragen:

- haben wir überhaupt eine Chance für eine Finanzierung?
Ja, aber erst wieder nach der Probezeit und mit vollen Einkommen!

- gibt es Varianten in denen eine Bank das künftige feste Einkommen oder das verbleibende EK positiv wertet?
Nein, das hat der Gesetzgeber gesetzlich verboten! Jede Zuwiderhandlung hat finanzielle Folgen für den Schuldner eine Versagung der Restschuldbefreiung und für den Gläubiger eine Ablöse des Vorstandes als Vorstand mit einem weiteren Berufsverbot mit Schadensersatzleistung.

- fallen Euch kreative Optionen ein (z.B. Bürgschaft Eltern) die sinnvoll erscheinen?
Nein. denn eine Bürgschaft der Eltern, schließt wegen der möglichen zukünftigen Pflegebedarf aus. Hier ist eine Frist von 121 Monate zu beachten.

- Best Case wäre wohl die Einigung mit dem Verkäufer auf Kaufdatum 01.2027 (Ende Probezeit), aber warum sollte er das tun?
Möglich wäre es mit dem Verkäufer in Abt. II des Grundbuches ein Vorkaufsrecht sich einzutragen lassen, hier wäre eine nicht anrechenbare Summe von 10.000 bis 15.000 € möglich.

- wie doof ist es, nicht mehr EK einzubringen?
Warum? Hier muss man eine Grenzkostenrechnung durchrechnen, Wertsteigerung plus Zinsen und Dividenden abzüglich Vorsteuer versus Darlehnszins!

Aber ich halte dies gegenwärtig bei einem möglichen Darlehnszinssatz von 2,8 % p.a. unvorteilhafter, gegenüber einer Mindestrendite von brutto 5,00 % p. a. aus Aktien und Dividenden!

Es gibt weitere Varianten, die die eine neue Frage stellen würde, nämlich ob nicht 50 bis 75 % der Zinskosten nicht aus der Rendite finanzieren ließen? Für in etwa die ersten 10 Jahren?

Aber, das ist Expertenwissen, das übersteigt schon den Wissenshorizont des Kunden bei weitem!

bruno68