Finanzierung 500k Objekt während Sabbatical & Elternzeit

Die entscheidende Frage ist meiner Meinung nach, warum der Verkäufer die Immobilie gerade jetzt verkaufen will.

Wenn er jetzt Geld braucht, dann sieht es wohl schlecht für euch aus - es sei denn der Verkäufer versucht schon länger die Immobilie an den Mann zu bringen.
Wenn er einfach in ein gehobeneres Alter kommt, aber keine potentiellen Erben hat, die den Immobilienbestand übernehmen wollen, dann habt ihr da durchaus Verhandlungsspielraum.
Aber wie so oft, setzt sich der einfache Käufer gegen den komplizierten Käufer durch.

Das normale Vorgehen beim Immobilienkauf ist folgender (vereinfacht):
1. Verkäufer und Käufer werden sich mündlich einig
2. Käufer organisiert die Finanzierung
3. Notartermin
4. Zahlung, sowie Lasten- und Nutzen-Übergang
5. Grundbucheintragung

Den 2. Punkt kannst du erst 2027 "besorgen", sodass du dir nicht sicher sein kannst, dass die Immobilie irgendwann tatsächlich dein Eigenheim sein wird.
Dem entsprechend wäre ich auch vorsichtig Geld in die Immobilie zu stecken (50.000 € für Renovierung).
Da ist natürlich die frage, ob die Renovierungen auch schon stattfinden können, wenn ihr darin wohnt oder ob ein Bewohnen und die Renovierung sich gegenseitig ausschließen?
Falls sie sich ausschließen, müsstet ihr noch 1 Jahr in eurer aktuellen Immobilie wohnen - seid ihr dazu bereit?

Das hinausschieben des Kaufs müsst ihr dem Verkäufer natürlich schmackhaft machen - indem ihr die Immobilie z.B. bis zum eigentlichen Lasten- und Nutzen-Übergang mietet. Ein verhandlungsfähiger Mietzins liegt bei 5%, also rund 2.000 € im Monat.
Allerdings geht der Verkäufer natürlich auch ein erhöhtes Risiko ein.
Was passiert, wenn ihr bis zum Notartermin feststellt, dass die Immobilie einen Haken hat. Kauft ihr sie dann trotzdem oder hat der Verkäufer "ein Jahr verloren"?
Was passiert, wenn du die Probezeit nicht überstehst oder du für dich entscheidest doch nochmal einen Jobwechsel zu machen?

@Cheche09,

so wie das es die Situation wird es generell nichts mit der Finanzierung!

Denn die Bedingungen liegen gesetzlich fest, so gilt der § 505 b Abs. 2 BGB

(2) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen.

Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann.

Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Darlehensvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.

Hieraus ergibt sich das 1. Problem,

zwar können sie die Zinseinkünfte als Einkommen (Ek) heranziehen. Allerdings nur die um die Quellensteuer gekürzt, zuzüglich einen weiteren Sicherheitsabschlag!

das 2. Problem ist hier, das alles wieder mit heißer Nadel gemacht wird,

dies führt immer wieder zu den teuren Bankdarlehnssystem deren Zinszuschlag von 2 bis 3 % p.a führt,

Da sie 200.000 € einsetzen wollen, ergibt sich folgendes: Nebenkosten max. 80.000 € Restguthaben 120.000 € Kaufkosten 500.000 €, abzüglich 120.000 € Restguthaben Darlehnsumme 380.000 €!

Kaufkosten: 500.000 € durch den Kehrwert der Darlehnssumme 380.000 € ergibt den Beleihungsgrad = 76 % daher ist die Beleihung bis zu 80 % als Zinssatzberechnung verwendet worden:

Daraus ergeben sich Zinskosten von monatlich:

Soll. 4,40 % p.a., eff. 4, % p.a. für 10 Jahre Laufzeit. Bei 380.000 € Darlehn entstehen ca. jährlich 17.025 € Zinsen!

Vergleichbar wären hier nur Laufzeit 18 Jahre
Soll. 5,30 % p.a., eff. 5,41 % p.a. für 18 Jahre Laufzeit. Bei 380.000 € Darlehn entstehen ca. jährlich 20.558 € Zinsen!
Hieraus ergeben sich eine Gesamtdarlehnsbetrag von ca. 511.500 €, Darlehnszinsen von 279.250 € Restschuld: 154.280 €

Alternativ wären hier eff. 2,60 % Zinsen möglich, was bei 380.000 € nur runde 9.880 € p.a. ermöglicht!
Hieraus ergeben sich eine Gesamtdarlehnsbetrag von ca. 500.000 €, Darlehnszinsen von 100.000 € und Kosten von 20.000 €. Restschuld null €

Ersparnis: 11.500 € an Beitrag, an Zinsen 179.250 € und Restschuld von 154.208 = ca. 325.000 €
Bei guter Baufinanzierung könnten Sie in 18 Jahren gute 300.000 € Gesamtkosten sich ersparen, zusammengesetzt aus Restschuld und Darlehnszinsen.

Zu ihren Fragen:

- haben wir überhaupt eine Chance für eine Finanzierung?
Ja, aber erst wieder nach der Probezeit und mit vollen Einkommen!

- gibt es Varianten in denen eine Bank das künftige feste Einkommen oder das verbleibende EK positiv wertet?
Nein, das hat der Gesetzgeber gesetzlich verboten! Jede Zuwiderhandlung hat finanzielle Folgen für den Schuldner eine Versagung der Restschuldbefreiung und für den Gläubiger eine Ablöse des Vorstandes als Vorstand mit einem weiteren Berufsverbot mit Schadensersatzleistung.

- fallen Euch kreative Optionen ein (z.B. Bürgschaft Eltern) die sinnvoll erscheinen?
Nein. denn eine Bürgschaft der Eltern, schließt wegen der möglichen zukünftigen Pflegebedarf aus. Hier ist eine Frist von 121 Monate zu beachten.

- Best Case wäre wohl die Einigung mit dem Verkäufer auf Kaufdatum 01.2027 (Ende Probezeit), aber warum sollte er das tun?
Möglich wäre es mit dem Verkäufer in Abt. II des Grundbuches ein Vorkaufsrecht sich einzutragen lassen, hier wäre eine nicht anrechenbare Summe von 10.000 bis 15.000 € möglich.

- wie doof ist es, nicht mehr EK einzubringen?
Warum? Hier muss man eine Grenzkostenrechnung durchrechnen, Wertsteigerung plus Zinsen und Dividenden abzüglich Vorsteuer versus Darlehnszins!

Aber ich halte dies gegenwärtig bei einem möglichen Darlehnszinssatz von 2,8 % p.a. unvorteilhafter, gegenüber einer Mindestrendite von brutto 5,00 % p. a. aus Aktien und Dividenden!

Es gibt weitere Varianten, die die eine neue Frage stellen würde, nämlich ob nicht 50 bis 75 % der Zinskosten nicht aus der Rendite finanzieren ließen? Für in etwa die ersten 10 Jahren?

Aber, das ist Expertenwissen, das übersteigt schon den Wissenshorizont des Kunden bei weitem!

bruno68

Vielen lieben Dank für eure Rückmeldungen / Erläuterungen!

@BenniG
danke für den Denkanstoß hinsichtlich (ist das der richtige Begriff?!) Mietkauf - der Gedanke ist mir zwischenzeitlich auch gekommen. Man vereinbart also die Mietung des Objektes bis Februar 2027 (Ende Probezeit) zu z.B. 5% 2.000€. Renovierung wäre nicht zwingend notwendig, aber wünschenswert - würden wir in dem angedachten Setup dann ja als "Mieter" durchführen mit dem Risiko, dass der Kauf nicht zu Stande kommt.
Fragen:
- finden diese 2.000€ Berücksichtigung in der Kaufpreissumme und werden abgezogen?
- wird dieses Setup notariell festgehalten?
- die Finanzierungsabsprache treffe ich dennoch "jetzt" für Februar 2027, oder ist die Bank erst gesprächsbereit, wenn es hinsichtlich erfolgreichem Bestehen der Probezeit eine Sicherheit gibt?

@bruno68
danke! Die Gedankengänge hinsichtlich Bürgschaft, Berücksichtigung EK und co. schiebe ich zur Seite.
Fragen:
- welcher Beleihungswert ist hinsichtlich Zinsberechnung erstrebenswert? Je nachdem macht ein höherer EK Anteil ja trotz zu erwartender Rendite von brutto 5% Sinn
- die dargestellten soll/ist Zinswerte von 2,60% sind derzeit realistisch? Wieder zurückkommend auf meine erste Frage unter Berücksichtigung eines angepassten Beleihungswertes oder mit den aktuellen Zahlen?
- können Sie die Option "Eintrag in Abt. II des Grundbuches eines Vorkaufsrechts" mir freundlicherweise nochmals näher erläutern? Ich (siehe oben) miete das Objekt bis Tag X, im Zuge dieser Vereinbarung erfolgt besagter Eintrag im Grundbuch?

Okay ich verstehe da kann ich bestimmt weiterhelfen!

Hallo zusammen,
​erstmal Glückwunsch zu dem beachtlichen Eigenkapital – das ist eine extrem starke Basis, auch wenn die Banken wegen der Konstellation 'Probezeit + Elternzeit' gerade blocken.
​Das Problem ist oft nicht die mangelnde Sicherheit, sondern die starre Haushaltsrechnung der Standard-Banken. Es gibt aber durchaus Institute, die das künftige Einkommen (mit Arbeitsvertrag) und vor allem das vorhandene Depotvermögen (Stichwort: Lombardkredit oder Depotverpfändung als Zusatzsicherheit) deutlich positiver werten als die Hausbank um die Ecke.
​Gerade bei 440k EK gibt es kreative Wege, die Finanzierung darzustellen, ohne dass ihr euer gesamtes Depot auflösen müsst – denn die Rendite dort scheint euch ja wichtig zu sein.
​Ich schaue mir solche 'Härtefälle' beruflich oft an und habe Zugriff auf Finanzierungspartner, die genau solche Spezialkonstellationen prüfen können. Wenn ihr mögt, können wir mal unverbindlich eure Haushaltsrechnung für die Bank 'schick machen'. Schreibt mir gerne eine PN.
​Beste Grüße!
D.M.

Zitat von Cheche09

Vielen lieben Dank für eure Rückmeldungen / Erläuterungen!

@BenniG
danke für den Denkanstoß hinsichtlich (ist das der richtige Begriff?!) Mietkauf - der Gedanke ist mir zwischenzeitlich auch gekommen. Man vereinbart also die Mietung des Objektes bis Februar 2027 (Ende Probezeit) zu z.B. 5% 2.000€. Renovierung wäre nicht zwingend notwendig, aber wünschenswert - würden wir in dem angedachten Setup dann ja als "Mieter" durchführen mit dem Risiko, dass der Kauf nicht zu Stande kommt.
Fragen:
- finden diese 2.000€ Berücksichtigung in der Kaufpreissumme und werden abgezogen?
- wird dieses Setup notariell festgehalten?
- die Finanzierungsabsprache treffe ich dennoch "jetzt" für Februar 2027, oder ist die Bank erst gesprächsbereit, wenn es hinsichtlich erfolgreichem Bestehen der Probezeit eine Sicherheit gibt?

Die 2.000 € sind der Mietzins. Der Verkäufer stellt euch eine Immobilie zur Verfügung und ihr bezahlt ihm dafür Mietzins.
Dafür zahlt ihr kein Darlehenszins bzw. könnt auf eure Anlagen Zinsen bekommen.
Wenn ihr euch selbst eure Immobilie zur Verfügung stellt, dann zahlt ihr dem Verkäufer keinen Mietzins mehr, dafür kann er Zinsen für seine Anlagen bekommen.

Solang du noch nicht mal in der Probezeit bist, würde ich an deiner Stelle keinen Vertrag über eine Sache im Wert von 500.000 € machen. Eine Bank sieht das sicherlich ähnlich, sonst könntest du ja auch jetzt schon den Kauf abwickeln.

@Cheche09,

leider waren, die letzten beiden Tagen etwas viel an arbeitet.

Nun zu deinen eigentlichen Fragen:

Grundsätzlich ist es gut so viel Kapital zu haben! Und es passt auch nur als reines Kapitalaufbau, im Fall einer Änderung der Sichtweise, ist diese ehemalige Sparvorgang wirtschaftlich aber falsch.

Will ich Bauen oder Kaufen gehören andere Kernziele zum Hauptaugenmerkmal.

Ich ich mal von einem Beispiel aus, bei einer 100 % Beleihung, aus ihre Anfrage gehe ich mal von den 500.000 €. Hier fangen aber die Probleme an, ich kann wie in der Mengenlehre her, nicht das Runde mit dem mehreckige Objekt vergleichen.

Ich kann nicht die Laufzeit von 10 Jahren mit den möglichen 18 Jahren direkt vergleichen, das ist wie im unechten Bruchrechen so. wissen sie noch wie eine unechter Bruch von 8/7 umgerechnet wird? Nämlich in 1 1/7.

Das Gleiche gilt auch hier, in kann nur Produkte von

- gleicher Laufzeit
- gleicher Beleihung // und hier gibt es auch noch erheblichen Beratungsbedarf, den wenn der Käufer sagt, in gebe hier als Eigenkapital 200.000 €, aber was ist wirklich gemeint? Mit oder ohne die Kaufnebenkosten?
In ihren Fall in etwa max. 80.000 € Mehrkosten, und im Fall von 2 % p. a. Zinsdifferenz, runde 1.600 € Extrazinsen pro Jahr, bei 18 Jahren plus Zinseszins ca. 35 bis 40.000 € Mehrkosten!

Daraus folgt, dass unterschiedliche Angebote nicht unbedingt direkt vergleichbar sind!

So stellt sich die erste Frage, brauche bzw. will ich ein Gesamtangebot? "Ja" oder "Nein".

Bei "Nein" komme ich, als Vermittler nicht mehr Infrage //

BGH schärft Aufklärungspflichten für Kreditvermittler
...
Der BGH hat die Beratungs- und Aufklärungspflichten ungebundener Darlehensvermittler bei Wohnimmobilienfinanzierungen präzisiert. Vermittler müssen reale Alternativen aufzeigen, um das Risiko einer Nichtabnahmeentschädigung zu minimieren, und umfassend über Finanzierungsmöglichkeiten beraten.
Der BGH hat mit Urteil vom 20. Februar 2025 (I ZR 122/23) die Beratungs- und Aufklärungspflichten ungebundener Darlehensvermittler bei Wohnimmobilienfinanzierungen präzisiert. Wer Risiken eines früh unterschriebenen, nicht mehr widerruflichen Kreditvertrags bagatellisiert – insbesondere die Möglichkeit einer Nichtabnahmeentschädigung, wenn der Kauf noch vor Beurkundung platzt – setzt sich erheblichen Haftungsrisiken aus. ...

Aber der Umkehrschluss der finanziellen Erschöpfung des Kunden führt in die Haftung, wenn der Vermittler merkt, dass den Kunden nicht klar ist das es laufende Nebenkosten gibt, die über das Einkommen hinausgehen.
Deshalb gilt bei mir:
Wer "nein" wählt, der kann nur noch bei gebunden Darlehnsvermittler Darlehnsverträge abschließen!
Was erhebliche Risiken für den Kunden bedeutet, denn dann bezieht sich die Aussage des Kunden über den eigen Kapitaleinsatz von 200.000 € nur für den Kredit und nicht zusätzlich für die Nebenkosten bestimmt ist..

So werden auf einmal 280.000 € Eigenkapital nötigt, denn ein gebundener Vermittler wird keine unerlaubte Handlung zugunsten des Kunden vornehmen.

Deshalb muss dem Kunde bzw. der Familie von vornherein klar sein, diese Situation geklärt werden soll, ob und inwieweit eine strukturierte Voll oder Teil-Finanzierung geplant werden soll.

Ich sage mal: Die Qualität der Finanzierung hängt eben nicht vom Büro bzw. Auto ab, sondern von der persönlichen Leistungsfähigkeit des ungebunden Darlehnsvermittlers, und zwar unweigerlich.

Nun zu ersten Frage von ihnen:

a)- welcher Beleihungswert ist hinsichtlich Zinsberechnung erstrebenswert? Grundsätzlich sind alle Finanzierungen bis zur Beleihung bis 59,9 %, die von den Zinsen, die billigste, in ihren Fall bis 299.500 € Darlehn.

ab) - Je nachdem macht ein höherer EK Anteil ja trotz zu erwartender Rendite von brutto 5 % Sinn? Die Frage ist so falsch gestellt, die Tatsächlichkeit liegt in der Finanzierbarkeit der monatlichen Rate über die Laufzeit, das Wagnis ist hier die zukünftige Zahlungsfähigkeit und nicht die gegenwärtige Zahlungsunfähigkeit, aus den laufenden Einkommen die Raten zu finanzieren.

b) - die dargestellten soll/ist Zinswerte von 2,60 % sind derzeit realistisch? Ja, dies gilt noch aber es gelten schwer verständliche Sonderkonstrukte, die sich eigentlich nicht ganz mündlich erklären lassen!

Ich verstehe auch ihre Frage, da sich in ihren Fall sich jährlich ca. 10.000 € direkte Zinskosten bewegen und über 180.000 € über die Gesamtlaufzeit ohne die Folgezinsen!

Hier erkennen Sie auch die Multiplizität der Sache, denn ich kann hier entweder die 10.000 € jährlichen Mehrzinsen entweder der Lebensführung zuführen oder ober gleicher Zins- und Tilgungsleistung die Restschuld in 18 Jahren um mindestens 240.000 € verringern.
Aber auch die Möglichkeit die Teilung der gesparten 10.000 € könnte jeweils jährlich vorgenommen werden!
Auch das sollte schriftlich festgehalten werden!

c) - können Sie die Option "Eintrag in Abt. II des Grundbuches eines Vorkaufsrechts" mir freundlicherweise nochmals näher erläutern?
hier können Sie sich ein Vorkaufsrecht, einräumen lassen dies bedingt bei einer Anfrage bei ihnen, ob sie den Kauf vornehmen wollen, bei einem Verkaufsversuch von Dritten (Betreuer, Kinder) und Eigentümer.

Damit haben Sie die Sanktion, zu entscheiden, ob Sie selber kaufen oder den Verkauf zustimmen! Was Sie erreichen ist aber eine erhebliche längere Wartezeit von 6 bis 12 Monate, und das Vorkaufsrecht mindern den Verkaufswert an Dritte und es bedarf dann ihre schriftliche Zustimmung, was ein Zeitfresser ist. Denn zuerst muss das Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden, um eine Verwertung zu ermöglichen.
Dies gilt allerdings nur für Dritte, nicht für Sie selbst!

bruno68