AW: Hauskauf und nur Probleme: Geht hier noch was?
@Cuthbert,
so spielt das Leben. Es ist weder Linear noch Strukturell!
Insbesondere das der Testamentsvollstrecker.
Letzterer hat aber abgelehnt, da er enterbt wurde. Da der Enterbte nicht mit den anderen redet, versucht die Erbengemeinschaft auf eigene Faust den Eintrag ins Grundbuch zu bekommen.
Er hatte ablehnen können!
Aber jetzt die Technischen Daten: Erbengemeinschaft 4 P. also 520.000 € durch 4 für jeden 130.000 €. Aber davon entfällt ihr Anteil also 390.000 € Kaufpreis.
Es ist schon falsch
Nur Kaufnebenkosten Hessen, kein Makler.
Die Grunderwerbsteuer dürfte hier entfallen, weil ein Erbfall vorliegt Also die 6,5 % Kosten von den 390.000 € entfallen.
Es bleiben nur die 2 % Amts und Notarkosten plus Löschungskosten!
Das Kernproblem ist ihr Alter von 57 Jahren, damit scheitert alles. Heute könnten Sie 2.500 € bezahlen nur als Rentner eben nicht mehr. Sollte der Geburtsmonat vor dem Juni liegen, dürfte das Ablaufdatum schon nach dem August 2036 liegen.
Hier hilft nur ein Verbunddarlehnsvertrag mit der Laufzeit von 10 Jahren deren Ablöse nach 9,5 Jahre durch einen Bausparvertrag vor Renteneintritt erfolgen kann. // Damit der Einkommenszusammenbruch auf 48 % verdeckt wird.
Zum Thema Miete
allenfalls könnten hier 50 % als Tilgungsleistung herangezogen werden! Denn Mieteinnahmen sind steuerpflichtiges Einkommen.
Hinzu kommt das verschiedene Einkünfte zu einem hochkomplexen Einkommensstruktur ausartet, was zu einem weiteren Zinszuschlag führt!
Unser Bauingenieur sagt 80.000 für Sanierung reicht erstmal und dann das Auto 50.000 €
Dass zusätzlich halte ich für sehr sportlich, da dies faktisch ihren Wert von 100 % der Beleihung entspricht.
Grundsätzlich sollen Sie sich ein vereidigten Gutachter vom Ortsgericht nennen lassen, der für die Immobilie ein Wertgutachten mit seiner Unterschrift erstellt.
Zudem haben sie ihre Finanzierung von der ING nicht verstanden, Sie bekommen nur 3,8 % p.a. wenn sie bei dem Rentengang mit 67 in die Pleite rutschen und der Zwangsverkauf erfolgt.
Also wie die ING 100 % des möglichen Beleihungswertes zu 3,8 % p.a. für 10 Jahre bieten will, ist mir völlig unverständlich
Sollte die Immobilie wirklich 520.000 € wert sein und sie 100 % als Darlehn aufnehmen So beträgt der Grundzins
für 10 Jahre und 060 % Beleihung: 4,40 % p.a eff., 4,49 % p.a.
für 10 Jahre und 100 % Beleihung: 5,65 % p.a. eff. 5,74 % p.a.
Das bedeutet ca. 29.848 € Zinsen jährlich plus 6.500 € Tilgung, also sportliche 3.025 € monatlich, nach 10 Jahren und bei Renteneintritt haben Sie ca. 450.000 € Restschulden und damit steht eine Anschlussfinanzierung außer Frage, wegen der geringen Rente von ca. 2.000 € Brutto-Rente.
Denn eins haben Sie nicht Eigenkapital, dies wird ja zur Modernisierung ohne Wertsteigerung und dem Auto verbraucht.
Außerdem sollten die richtige Frage stellen, denn wie wollen Sie die 50.000 € für das Auto finanzieren? Entweder aus den EK nehmen oder als erhöhte Darlehnssumme?
Erklären sie mal wie das Auto bezahlt werden soll? Doch nicht als Darlehn? Kaufen Sie das Auto vorher, bricht die Finanzierung zusammen, weil dann die 5 bis 600 € plus Betriebskosten monatlich fehlen!
AW: Hauskauf und nur Probleme: Geht hier noch was?
Ist hier noch einer von den Profis aktiv oder weiß jemand, ob die auf Board-PN reagieren?
Der Wortlaut der persönlichen Dienstbarkeit wird eingeholt. Solange müsste man auf jeden Fall warten.
Mein Notar soll aber bereits ausloten, ob Löschung grundsätzlich möglich ist. Das könnte man dann der Bank als Entscheidungshilfe mitgeben.
Hat hier jemand konkrete Erfahrungen?
Ist es wirklich so, dass die Bank erst die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen haben will/muss?
Mir ist klar dass das fürs Grundbuchamt zwingend ist. Allerdings kann das meiner Information nach alles mit dem Kaufvertrag zusammen angestoßen werden.
Dass die Auszahlung an die Verkäufer erst nach Eintrag der Auflassungsvormerkung kommt, ist sowieso klar.
Nochmal zu den Eckdaten für die BauFi:
520.000 + Grunderwerbssteuer Hessen + Notar, aber ohne Makler, dazu 80.000 für Sanierung (wertsteigernd) drauf.
Dem gegenüber stehen 120.000 Eigenkapital. Familie hat 5.800 netto Plus Kindergeld Plus 650 Miete aus ETW.
Zukünftig könnte durch Vermietung der Einliegerwohnung noch 600-650 dazukommen.
Renovierung (nicht wertsteigernd) ist durch weiteres Eigenkapital gesichert.
Als Notgroschen und Cashkuh gibt es die ETW. Die soll aber möglichst nicht belastet werden. Kommen wir da auf Wunschrate unter 2500??
Achso: Und nicht vergessen, Fertighaus ohne Gütesiegel.
AW: Hauskauf und nur Probleme: Geht hier noch was?
Zitat von bruno68
Zum Thema Miete allenfalls könnten hier 50 % als Tilgungsleistung herangezogen werden! Denn Mieteinnahmen sind steuerpflichtiges Einkommen.
This is a very important question... Du hast zwar keine Ahnung, aber hast unwissentlich einen Punkt erwischt...
Bei einer 90% Finanzierung fällt soviel an Abschreibung an, dass ich froh bin, wenn das FA das nicht als Liebhaberei abtut.
Für die SCHULDENFREIE((!) ETW habe ich noch nie einen Pfenning an Vorabbesteuerung bezahlt.
Für das bis an Unterkante Oberlippe beliehene EFH dürfte das noch viel krasser ausfallen.
ABER:
Da die Einliegerwohnung noch nicht vermietet ist, legt die ING aus eigenem Ermessen und Wohlgefallen die Miete auf 8,50 pro Quadratmeter fest.
Weil das ja nicht direkt in Frankfurt ist. Sondern AUSSERHALB....
Selten so einen Brüller gehört. Ich habe heute im Rewe einen Zettel eines Suchenden gesehen. 10 Euro/qm sind schon bei Fällen drin, die Pinwände tapezieren müssen.
Echte Makler rechnen noch ganz anders... BTW: Mietspiegel gibts nicht. Gehört zum Landkreis zwischen Großstädten.
Insofern mag die Bank die Haushaltsrechnung anders sehen. Ich rechne aber nochmal nach.
AW: Hauskauf und nur Probleme: Geht hier noch was?
Zitat von Cuthbert
Der Einstiegstext wird überarbeitet.
Kann das jetzt nicht mehr ändern. War vielleicht etwas undurchsichtig.
Gekauft wird ein EFH in 643xx. 521 qm Grundstück. 160 qm Haus (100qm EG, 60qm Einlieger DG Plus Keller).
Problem1: Verkäufer ist eine Erbengemeinschaft, die sich mit einem Testamentsvollstrecker kloppt. Letzterer hat aber abgelehnt.
Problem2: Im Grundbuch steht was. Persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten einer Immo GmbH. Gewerbebetriebsbeschränkung. Wild Guess: Das ist ein Entwickler, der das exklusive Erscheinungsbild bewahren wollte. Ist mittlerweile nicht mehr existent. Löschung sollte möglich sein. Kann ich aber erst nach dem Kauf anstoßen.
Problem3: Fertighaus von 1981 ohne Gütesiegel. Klingt wilder als es ist. Stahlgerüstkonstruktion. Nur innen Holtz. Fassade Beton hinterlüftet mit Mineralwolle dahinter.
Bin mit Sachverständigem da durch. Es ist klar, was da kommt.
Das Haus gehörte einer Nenntante. Gehörte zur Familie. Wollte immer an uns verkaufen. Wollte dann aber nicht ins Heim. Geerbt haben natürlich die Blutsverwandten, die sich seit 20 Jahren nicht gemeldet haben. No joke. Die mussten zur Beerdigung über Facebook und Google gefunden werden. Meine Frau und ich mussten die Notaufnahme belügen um zu wissen was los ist. Life Hack: Wenn man mit ner randalierenden Sechsjährigen um zehn Uhr nachts in der Notaufnahme sitzt, kriegt man auch Auskunft. Life Hack 2: Alte Leute sollten einen Notsender bei sich tragen. Sonst liegtr man nach einem Sturz ein paar Tage unendeckt in der Butze. Edgar Allen Poe ist vermutlich nichts dagegen.
AW: Hauskauf und nur Probleme: Geht hier noch was?
Zitat von brainy
Ob der Grundbuchinhalt eine Finanzierung verhindert, kann ich nicht beurteilen. Da kann das nächste Problem liegen.
Es ist ein allgemeines Wohngebiet. Autowerkstatt geht da sowieso nicht.
In reinen Wohngebieten kann man auch keinen Hundesalon oder Paketshop betreiben. Da werden trotzdem Häuser verkauft.
Das Problem ist eher, dass irgendein Prozess festlegt "10% Bewertungsabzug". Ohne Nachdenken. Ohne Sinn.
Was macht man dann?
AW: Hauskauf und nur Probleme: Geht hier noch was?
@Cuthbert,
Sie verstehen nicht, was ich gesagt habe! Auch das will ich beantworten!
Ist hier noch einer von den Profis aktiv oder weiß jemand, ob die auf Board-PN reagieren?
Ich vermittle seit 1999 Kredite und habe bisher keinen Kunden in den Bankrott geführt.
Allerdings, solange Sie nicht zuhören, nicht verstehen und hinzulernen können. Werden Sie auch keine verständliche Antwort erhalten.
Was sie verstehen müssen: 1) Sie werden nicht schuldenfrei in Rente gehen! Denn dafür müssten sie 60.000 € Schulden plus Zinsen jährlich, also knapp 80.000 € jährlich tilgen Dieses Einkommen haben Sie weder heute noch in 10 Jahren!
Bedauerlich ist: Ihre Beschreibung
Problem1: Verkäufer ist eine Erbengemeinschaft, die sich mit einem Testamentsvollstrecker kloppt. Letzterer hat aber abgelehnt.
Problem2: Im Grundbuch steht was. Persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten einer Immo GmbH. Gewerbebetriebsbeschränkung. Wild Guess: Das ist ein Entwickler, der das exklusive Erscheinungsbild bewahren wollte. Ist mittlerweile nicht mehr existent. Löschung sollte möglich sein. Kann ich aber erst nach dem Kauf anstoßen.
Problem3: Fertighaus von 1981 ohne Gütesiegel. Klingt wilder als es ist. Stahlgerüstkonstruktion. Nur innen Holz. Fassade Beton hinterlüftet mit Mineralwolle dahinter.
Zu 3) Nun gut es ist kein Massiv-Haus
zu 2) Das steht bestimmt im Abteilung II des Grundbuches und da der Eingetragene pleite ist, steht es keinerlei Beschränkung einer Löschung im Wege. Aber Vorsicht, es können Bedingungen vorhanden sein
zu 1) Das ist nicht ihre Aufgabe die Erbengemeinschaft zusammenzuhalten. Das wird schon die Erbschaftsteuer von Neffen, Nichten richten:
1. Wichtige Freibeträge Die Höhe des steuerfreien Betrags ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt und richtet sich nach dem Verhältnis zum Verstorbenen:
500.000 Euro: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
400.000 Euro: Kinder, Stiefkinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind
200.000 Euro: Enkelkinder
100.000 Euro: Eltern und Großeltern (bei Erbschaft) 20.000 Euro: Geschwister, Nichten, Neffen, geschiedene Ehegatten und alle übrigen Erben
2. Steuerklassen und Steuersätze Der Betrag, der über den Freibetrag hinausgeht, wird versteuert. Die Höhe hängt von der Steuerklasse ab:Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder, Eltern etc.): 7 % bis 30 %
Demnach würde auch für die Erben besser eine Wertermittlung über einen gerichtlichen Gutachter zu erstellen, um nicht Fantasieerbschaftsteuer an das Finanzamt zu zahlen.
Ihre wirren Aussagen werde, ich mal zerlegen:
Wie sage es Lisa Eckhard einmal: Sie werden sterben, aber vielleicht in 20 oder 25 Jahren!
Und dann hinterlassen einen finanziellen Scherbenhaufen, für ihre Ehefrau und Kinder!
Erteilt das Finanzamt eine Restlaufzeit auf die ETW, von 50 Jahren und können Sie den AfA-Wert 250.000 € aushandeln dürfen Sie jährlich 5.000 € abschreiben, nach 25 Jahren haben sie 125.000 € abgeschrieben!
Nun nach 25 Jahren dürfte der Wert der ETW statt der 250.000 € evtl. 400.000 € betragen und geht ihre Ehefrau ins Pflegeheim wird als Erstes die ETW verkauft.
Nun die 400.000 € werden erzielt, aber was bleibt tatsächlich über? Genau, 400.000 € Verkaufspreis minus der Rest-AfA von 125.000 € zu versteuern 275.000 € davon 50 % Steuer ergibt 137.500 € Steuern auf den Verkauf.
Was bekommt ihre Ehefrau ausgezahlt? Die 125.000 € aus der nicht Abschreibung plus aus dem Nettogewinn von 137.500 € zusammen ca. 262.500 € ausgezahlt.
Während sie über die 25 Jahren jährlich max. 2.500 € Steuern gespart haben! Also max. 62.500 € bekommen haben. Muss ihre Ehefrau 137.500 € Steuer beim Verkauf an das Finanzamt zahlen!
Da sollte man lieber auf die AfA-Verzichten
Da der Erb-Freibetrag immer auf das Privatvermögen bezieht, unterläuft die gewerbliche AfA-Abschreibung zusätzlich den Freibetrag von 500.000 € zu ihren Lasten.
Denn bei ihren Alter sollte man schon einen Teil der Erbfolgeregelung miteinplanen, weil sonst die Erben in Zahlungsschwierigkeiten im Erbfall stehen. Das erleben Sie gerade beim Verkauf durch die Erbengemeinschaft.
Damit Sie es verstehen,
- die AfA-Abschreibung fällt mit dem Verkauf der Immobilie nicht nur weg, sondern die Inflation des Geldes wird schlagartig zusätzlich versteuert!
- wird die jährliche Abschreibung mit einem Steuersatz von 50 % verrechnet, so ist der Verkauf der Immobilie nach 20 bis 25 Jahren, ist stets der Verkaufspreis höher!
- Was die gesamte AfA-Summe, stets mit der maximalen Steuerlast von 50 % belastet.
Ansonsten würde keine Finanzamt von Deutschland die AfA-Abschreibung einer Privat-Person anbieten! Wenn das Finanzamt nicht Todsicher daran verdienen würden.
AW: Hauskauf und nur Probleme: Geht hier noch was?
Zitat von bruno68
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