Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

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  1. Avatar von Tom1963
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    Standard Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Guten Abend.

    Ich habe mich hier registriert weil ich mich aktuell mit meiner Partnerin (wir sind nicht verheiratet) für den Kauf und die Modernisierung eines Eigenheims interessiere.

    Hintergrund: Unser Vermieter versucht seit gut 1 1/2 Jahren (kurz nach unserem Einzug nebst Renovierung) unsere Mietwohnung zu verkaufen. Dies scheiterte bislang an seinen Preisvorstellungen.

    Wir haben, knappe 20 km von hier entfernt, ein Haus entdeckt. Die reinen Erwerbkosten dürften, da noch Verhandlungsspielraum besteht, bei ca. 75.000 Euro liegen.
    Hinzu kämen noch Renovierungskosten (Wasserleitungen, Elektroleitungen, sanitäre Einrichtungen, Schönheitsreparaturen) in einer Größenordung von 30.000 - 40.000 Euro mit viel Eigenleistung. Da ich Elektromeister bin und schon mehrere Bäder entkernt und neu aufgebaut habe und auch ein ganzes Wohnhaus elektrotechnisch auf den Stand von 2000 gebracht hatte traue ich mir einiges zu.

    Den Wert des Hauses könnte ich durch einen Cousin (Immobiliensachverständiger) schätzen lassen; diesen würde ich vor dem Kauf sowieso zu Rate ziehen ob keine unendliche Baustelle auf mich zukommt.

    Finanzierungsproblem: Wir haben aus verschiedenen Gründen keinerlei Eigenkapital und müssten die Summe von 105.000 - 115.000 Euro komplett aufnehmen.
    Die Kaufnebenkosten würden notfalls meine Eltern bedienen.

    Ich verdiene (Beamter) netto 1900 Euro, sie netto 1100 Euro. An Belastungen (Konsumkredit) habe ich 300 Euro im Monat, sie 200 Euro. Tilgung noch ca. 3 Jahre.

    Die PSD-Bank würde (mich als alleinigen Kreditnehmer, da Nachwuchs geplant ist) bis zu 150.000 Euro finanzieren, will aber, dass ansonsten keine Belastungen vorhanden sind.


    Welche Banken bieten Umschuldungen an?

    Also ein Gesamtpaket (Volltilgung) mit einheitlichen Raten (bis 750 Euro/Monat) auf eine Laufzeit von ca. 20 Jahren?

    Und macht die Sache an sich Sinn?

    Durch eine recht hohe Kaltmiete (600 Euro/Monat) können wir kaum ansparen.

    Danke für Tips

  2. Avatar von Tom1963
    Tom1963 ist offline
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Zusatz: Wir kommen aus der Südpfalz, Raum Kandel - Bad Bergzabern

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  3. Avatar von BerndR
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Den Wert des Hauses könnte ich durch einen Cousin (Immobiliensachverständiger) schätzen lassen
    Das wird die finanzierende Bank wenig interessieren.

    Welche Banken bieten Umschuldungen an?
    Durch eine Umschuldung verbessern sich nicht die Bonitätskriterien der finanzierenden Bank.

    Und macht die Sache an sich Sinn?
    Laufende Kredite tilgen; Nebenkosten selber tragen:
    dann gibt das ganze eher einen Sinn.

  4. Avatar von Tom1963
    Tom1963 ist offline
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Danke für die Tipps, darauf sind wir bereits selbst gekommen.

    Ich sprach auch nicht direkt von Umschuldungen im klassischen Sinn, sondern von einem Gesamtpaket welches einerseits die reine Baufinanzierung (Immobilienpreis + Sanierung), andererseits nach Möglichkeit die Baunebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) und eventuell bestehende Kreditraten auffängt.

    Uns läuft gewissermaßen die Zeit davon da bei den aktuell niedrigen Zinsen unsere Monatskaltmiete in etwa gleich groß ist wie die Raten eines Volltilgerdarlehens.

    Ein Gesamtpaket hätte den Vorteil, dass man parallel zur Abzahlung Rücklagen bilden kann.

  5. Avatar von BerndR
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Ich sprach auch nicht direkt von Umschuldungen im klassischen Sinn, sondern von einem Gesamtpaket welches einerseits die reine Baufinanzierung (Immobilienpreis + Sanierung), andererseits nach Möglichkeit die Baunebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) und eventuell bestehende Kreditraten auffängt
    Eine große Lösung gibt es m.W. nicht.
    Es ist schon schwer , eine Bank zu finden, die 110% finanziert.

    Das Problem ist auch die hohe Quote von Eigenleistung, die immer sehr schwer zu bewerten ist.

    Und dann ist da noch das Problem, dass die Zinssätze ansteigen bei Vollfinanzierung.

    Wüßte jetzt keine Lösung;
    man kann aber mal unverbindlcih die (großen) Makler im Internet anfragen, die arbeiten mit vielen Banken zusammen.

  6. Avatar von jeanlouis
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Zweites Sicherungsobjekt? Wenn Deine Eltern die Nebenkosten übernehmen würden, ist die Familie wohl intakt. Haben Sie die Möglichkeit, eine grundbuchliche Sicherung für Darlehnsteile zu geben?
    Arbeitsleistung und Materialkosten bei der Selbsthilfe müssen detailliert beschrieben werden, bei der Größenordnung durch Sachverständigen. Die Arbeitsstunden müssen leistbar sein, die Kumpels, die helfen, müssen das unterschreiben. Wenn Du Dir da in die Tasche lügst, gehst Du kaputt, aber tatsächliche kostenlose Arbeit ist Eigenkapital. Bei der Größenordnung verlangt die Bank Nachweise für die Eigenleistung, sonst fließt kein Geld, Stichwort: Baufortschritt. Vergiss auch nicht die Doppelbelastung durch Miete und Zinsen in der Sanierungsphase!
    PSD ist bei Beamten für hohen Auslauf eigentlich keine schlechte Adresse.

  7. Avatar von StefanSchulze
    StefanSchulze ist offline

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    Ausrufezeichen AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Hallo,

    ob die Finanzierung Sinn macht, kann ich an dieser Stelle nicht beurteilen. Da Du Beamter bist, hast Du ja schon mal ein sicheres Einkommen (also die halbe Miete). Wichtig wäre nun die Bewertung der Immobilie durch deinen Cousin. Wenn der den Wert des Hauses für gut befindet, könnt Ihr eine Finanzierung auf die Beine stellen.

    Wie ihr die richtige Bank findet, könnt ihr hier erfahren:
    Schau auf meinem Profil nach, dort findest Du meine Internetadresse.

    Viel Erfolg!

  8. Avatar von Tom1963
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Hallo.

    Danke für das Feedback.

    Die Eigenleistung kann eigentlich nur ich als 1-Mann-Betrieb vornehmen bzw. die Lebensgefährtin sowie meinen Vater (Fliesenlegen) mit einplanen.

    Daher kalkuliere ich im schlechteren Fall mit 40.000 Euro, da diverse Arbeiten (Wasseranschluß z.B.) durch örtliche Betriebe durchgeführt werden müssten.

    Die Dokumentation des Baufortschritts sollte kein Problem darstellen.

    Die doppelte Belastung ist sicherlich ein wichtiges Thema. Da muss ich schauen, dass ich den Resturlaub am Stück nehmen kann, dazu noch ein paar Tage Überstunden damit ich keine Zeitprobleme bekomme.

    Aber mir ging es zunächst nur um die generelle Finanzierbarkeit.

  9. Avatar von Tom1963
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Nachtrag:

    Aus dem Forum wurde die Deutsche Bank vermittelt, diese hat die Finanzierung abgelehnt (negative Vermögensbilanz).

    Dann habe ich mich selbst gekümmert und die PSD-Bank hat gestern zugesagt.

    In 10 Tagen ist Notartermin und Ende des Jahres sind wir umgezogen ......

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Hallo Tom1963,

    Glückwunsch.

    Wer in ihrem Fall, also mit der Vorgabe, die Deutsche Bank ins Spiel bringt, hat von der Materie keine Ahnung gehabt.

  11. Avatar von Prometheus
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Hallo Tom,

    erst mal muss ich sagen, dass Sie das alles sehr gründlich durchdacht und geplant haben. Oft wird einem ja schwummrig, wenn man liest, wie naiv viele Leute sich den Hauskauf und die Finanzierung zurechtlegen. Nicht so bei Ihnen - das ganze hat Hand und Fuß!
    Eine Anmerkung habe ich jedoch, da ich selbst schon viele Bekannte durch die Renovierungs-/Ausbauphase begleitet habe: bei der Kalkulation dafür empfiehlt es sich zum Schlußbetrag einen Puffer von min. 5% einzurechnen, denn eigentlich findet man immer etwas mit dem man vorher nicht gerechnet hat oder nicht rechnen konnte. Da ist es schön, wenn man eine Reserve hat und nicht verzweifeln muss
    Viel Erfolg, auf das alles glatt läuft!

  12. Avatar von msfinanz
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Hallo Tom1963,

    Glückwunsch.

    Wer in ihrem Fall, also mit der Vorgabe, die Deutsche Bank ins Spiel bringt, hat von der Materie keine Ahnung gehabt.
    Wieso das ?

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Weil bei der Vorgabe Negativkapital vorhanden ist und das ist ein KO Kriterium bei der Bank. Verschuldungsgrad ist höher als Eigenkapital, bzw. Vermögenswerte! Das ist ein no go bei der Deutschen Bank.

  14. Avatar von Tom1963
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital wo möglich?

    Ergänzung: Die DIBA hätte auch zugesagt, nur waren deren Konditionen (eff. Jahreszins über 15 Jahre mit mehr als 4%) doch um einiges schlechter als die Konditionen der PSD.

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