Haus reserviert - Finanzierungskonzept-/möglichkeiten?

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  1. Avatar von Zipfler
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    Standard Haus reserviert - Finanzierungskonzept-/möglichkeiten?

    Hallo Experten,

    wir haben ein Haus in Aussicht und reserviert.
    Als nächstes sollen wir eine objektbezogene Finanzierungsbestätigung einholen. Ist das üblich? Ein allgemeine hätten wir gehabt, aber die Maklerin will explizit ein objektbezogene (etwas aufwendiger, hab ich jetzt festgestellt.)
    Nun, wir werden diese bei unserer Sparkasse einholen.
    Sollte alles weitere auch klappen (Notar, etc..), werden wir grob gegen Ende des Jahres in das Haus können.
    Parallel dazu mache ich mir schon einmal Gedanken über das Finanzierungskonzept.

    Ich fasse erstmal die Rahmendaten zusammen:
    Zum Objekt: Zweifamilienhaus (2. Etagen), Garage + 2 Stellplätze
    Heizung: Öl, Energiewert: 112KWh/(m²*a)
    Region: 91325
    Baujahr: 1985
    Grundstück: ca. 900m²
    Wohnfläche: ges. 270m²
    Nutzfläche: ca. 150m² (Keller)
    Wohneinheit oben: 113m², vermietet seit 2 Jahren (Mieter wollen bleiben), für 640€ zzgl. Nebenkosten, soll die nächsten ca. 10 Jahre auch erstmal so vermietet bleiben.
    Wohneinheit EG: 157m², würden wir selbst nutzen.
    Verhandelter Preis: 480.000€ + Makler: ca. 17.000 + Grunderwerbsst. ca. 17.000 + Notar 5000?? = ca. 520.000€
    Renovierung (grob geplant für EG, OG bleibt wie es ist): geschätzt ges. ca. 80.000 €
    Bad: 20.000€; Böden (EG 150m²): 15.000€, Decken (haben Überhöhe) abhängen + Elektrik (LED-Strahler) im EG : 5.000€, Fenster (abschleifen, Streichen, EG): 5.000€, Türen (EG): 7.000€, Außenfassade (Putz + Streichen): 10.000€, Garten (Aufhübschen): 3.000€, Küche: 15.000€,
    Gesamtsumme: ca. 600.000€

    Zu uns: Wir sind verheiratet (Steuerklasse 4/4), (noch) keine Kinder, aber geplant in 1-2 Jahre.
    Wir wohnen aktuell in einem Neubau (2014) zur Miete (820€ warm), ca. 75m² Wohnfläche.
    Er: 34 Jahre, Gehalt 2017 (beim aktuellen Arbeitgeber seit 01.01.2015, unbefristet angestellt): ca. 93.000€ (brutto); netto: ca. 52.000 p.a.
    + gerinfügige Einkünfte aus selbständiger, freiberuflicher Tätigkeit (aus Steuerbescheid):
    2014: 3.700 (brutto)
    2015: 8.400 (brutto)
    2016: ca. 10.000 (brutto) (noch beim Steuerberater)
    2017: voraussichtlich ± 0€
    Sie: 28 Jahre, Gehalt 2017 (beim aktuellen Arbeitgeber seit 01.02.2015, unbefristet angestellt): ca. 70.000€ (brutto); netto ca. 38.000 p.a.
    Wir haben noch insgesamt 3 unternehmerische Beteiligungen mit insgesamt jährliche Auschüttungen von ca. 8.000 - 10.000€ (laufen noch ca. 15 Jahre; Einspeiseverütung aus Photovoltaikanlagen)

    Eigenkapital:
    Giro-/Tagesgeld/Aktiendepot: aktuell ca. 155.000€ (Ende des Jahres ca. 170.000€)
    Bausparverträge: insgesamt 6 Stück
    Bausparkasse / Bausparsumme in € / Tarif / Guthaben in € / Guthaben-,darlehenszins (nom.) /Tilgung in Promille
    1. Schwäb. Hall / 25.000 / Fuchs spezial / 13.300 / 1,00%, 1,95% (zuteilungsreif) / 8
    2. Schwäb. Hall / 15.000 / Fuchs spezial / 7.900 / 1,00%, 1,95% (zuteilungsreif) / 8
    3. Schwäb. Hall / 50.000 / Fuchs Langzeit / 26.500 / 1,00%, 3,25% (zuteilungsreif) / 5
    4. Schwäb. Hall / 20.000 / Fuchs spezial / 7.000 / 1,00%, 1,95% (Ansparphase, 100€ pro Monat) / 8
    5. LBS / 25.000 / C6 /11.000 / 1,5%, 4,25% (evtl. zuteilungsreif??, Besparung 100€ pro Monat) / 6
    6. LBS / 25.000 / N8 / 4.700 / 0,50%, 1,75% (Besparung 100€ pro Monat) / 8

    Da das Haus im Keller im Rahmen der Nutzfläche eine Art Einliegerwohnung (mit Bad und Küchezeile) mit ca. 60m² hat, planen wir nur mit einem Monat Überschneidung und würden im Keller erstmal einziehen (ca. 6 Monate), während im EG die Handwerker wirbeln. So würden wir die Doppelbelastung geringhalten.

    Ich überlege gerade wie wir die Finanzierung sinnvoll gestalten können. Folgende Gedanken habe:
    1. Gedankengang:
    Ich geh zur Bank, sage Gesamtkosten sind 520.000, EK 170.000; bräuchte 350.000 Kredit aufgeteilt auf 2 Kredite (vermietete Einheit und eigengenutze Einheit) (je auf 10 Jahre), Gesamtrate gewünscht: ca. 1900€. Welchen Zinssatz würde man jeweils bekommen? Restschuldabsicherung ist nicht so wichtig. Sondertilgung auch nicht unbedingt.
    Die Rechnungen der Renovierungen kommen ja nach und nach. Dafür nehme ich dann die ersten 3 zuteilungsreifen Bausparverträge sukzessive in Anspruch (90.000 gesamt, Darlehen: ca. 43.000 €, Rate (gesamt): 570€) Damit sollten wir die Renovierungen gut hinbekommen.
    Vorteil: wenn ich sondertilgen möchte, kann ich das gut über die Bausparverträge machen. Für den Kredit könnte ich dann überlegen auf die Sondertilgungsmöglichkeit zu verzichten. 10.000 Puffer hätte ich hier dann sogar für die Renovierungen.
    Nachteil: Zinssätze der Bausparer. Aber da Sondertilgungen vor allem in der nächsten Zeit (noch ohne Kinder) sehr gut möglich sind, überlegenswert.

    2. Gedankengang:
    Ich löse/kündige die ganzen Bausparverträge (Bedingungen/Zinssätze sind eh nicht prickelnd) komplett auf und bündle unser EK.
    Haätten dann 170.000 + ca. 70.000 (Gutahben aus Bausparern) = 240.000€
    600.000 - 240.000 = 360.000 € Kreditbedarf.
    Ich geh zur Bank und sage ich brauche 2 Kredite auf 10 Jahre. Einen auf die vermietete Wohnung und einen auf die eigene Wohneinheit. Der für die eigene Wohneinheit dann mit den besten Zinsen, die generierbar sind. Sondertilgungsmöglichkeit zumindest auf einen Kredit (vermutlich eher auf die eigene Woheinheit, wegen Steuer).
    Kredit 1: Rate ??
    Kredit 2: Rate ??
    Gesamtate von knapp 2.500€ wäre ok.
    Vorteil: ggfs. insgesamt bessere Konditionen
    Nachteil: Aufwendig wegen den ganzen Renovierungen und Einreichungen von Rechnungen, Abrufen des Kredits.

    3. Gedankengang:
    Ich nehme die zuteilungsreifen Bausparverträge in Anspruch 90.000€ + das übrige EK 170.000€ = 280.000€
    600.000 - 280.000 = 320.000 Kredit notwendig.
    Aufgeteilt auf 2 Kredite (vermieteter Anteil, eigener Anteil) auf 10 Jahre.
    Nachteil: wie oben, ich muss hier nach und nach den Kredit abrufen und Rechnungen an die Bank schicken und tilge erst, wenn die ganzen Renovierungen abgeschlossen und die Rechnungen vorliegen (wahrscheinlich dauert das viel länger als man plant (6-9 Monate) und muss vielleicht auch noch Bereitsstellungszinsen zahlen.) Problem habe ich wenn ich mich verschätze und die Renovierungen günstiger sind und ich den ganzen Kredit nicht abrufen kann. Wie verhält sich das dann. Kredit muss ja im Regelfall immer erst komplett abgerufen sein, erst dann startet die Rückzahlung.
    Hier hätte ich aus den ersten 3 Bauspardarlehen ca. 570 € monatliche Rate.
    und für die 320.000 Kredit würde ich mir dann eine Rate von 1.900 € vorstellen, so dass man insgesamt wieder auf ca. 2.500 Gesamtrate kommt.

    Ich freue mich auf Anregungen zu meinen Gedanken sowie eure Erfahrungen zur euren Finanzierungen. Vielleicht gibt es ja noch ganz andere Fallstricke, die ich noch nicht auf dem Schirm habe oder auch Geheimtipps, die wir noch berücksichtigen sollten. wie z.B.: KfW?? oder bezgl. der Renovierungen, steuerliche Fallstricke oder Möglichkeiten, Abhängigkeit von der Bank bei 2 Krediten (vermietet und eigengenutzt).

    Falls ich noch wichtige Informationen vergessen habe, einfach fragen.

    Für mich wäre erstmal wichtig zu wissen, in welche Richtung ich weiterdenken sollte. Ich weiß, dass die Gedankengänge 1, 2 und 3 erstaml nur sehr grob sind. Vielleicht gibt es auch eine ganz andere 4.te Richtung (die ich noch nicht auf dem Schirm habe) ;-).

    Was mich noch interessieren würde: Welche Zinssätze sind für eine 10-jährige Zinsbindung ca. generierbar mit unseren Ausgangbedingungen.

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Haus reserviert - Finanzierungskonzept-/möglichkeiten?

    Hallo Zipfler,

    die Bauspardarlehen sind viel zu teuer und verkomplizieren den Antragsprozess. Ihr EK reicht aus, um einen Beleihungsauslauf zu erreichen, der ihnen beste Zinssätze ermöglicht. Sondertilgen können sie auch die Darlehen, dafür bedarf es keiner Bauspardarlehen, die viel zu teuer sind. Ggf., so man den Beleihungsauslauf noch in den nächst günstigeren Auslaufbereich senken kann, kann man ein Bauspardalehen (blanko gewährt) in Anspruch nehmen. Müsste man dann mal berechnen, aber ganz sicher nicht die ganze Flotte an Bauspardarlehen. Ggf. prüfen, ob bei Darlehensverzicht ein Zinsbonus (wovon ich ausgehe, da Altverträge) gezahlt wird, bzw. was zu tun ist, dass dieser bezahlt wird.

    Warum wollen sie nur eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren? Was geschieht dann mit der Restschuld nach 10 Jahren? Wie ist da ihr Plan (extrem hohe Sondertilgungen??), bzw. ihre Einstellung zu?

    Sollte eine Finanzierungszusage aufgrund der Komplexität und dem Einholen mehrerer Angebote dauern, was ich ihnen nur empfehlen kann und sie sich nicht nur auf die Sparkassenangebote verlassen, würde ich noch mal explizit nachprüfen, ob sie eine verbindliche Reservierung haben. Einige Makler sind da sehr frech und forsch und lassen zwei, drei Interessenten losgehen die Finanzierung zu sichern und der schnellste bekommt dann den Zuspruch.

    Ja, der vierte Gedankengang könnte sein, einen unabhängigen und erfahrenen Finanzierungsmakler damit zu beauftragen, ihnen unverbindlich ein individuelles Finanzierungskonzept zu erstellen und zu diesem dann die Bank zu generieren, die die besten Zinssätze anbietet.

  3. Avatar von Banker
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    Standard AW: Haus reserviert - Finanzierungskonzept-/möglichkeiten?

    Hallo erstmal

    Also grundsätzlich steht der Finanzierung mit sehr guten Konditionen nichts im Wege. Soviel schon mal im Voraus.

    Zu deinen Gedankengängen würde ich auf jeden Fall den 2. nehmen. Die Gründe hast du dir teilweise schon selbst beantwortet:

    Schlechte Konditionen der Bausparverträge und in deinem Fall auch unrentabel. Den Vorteil der Sondertilgungen kannst du dir auch bei normalen Darlehen sichern. Schau das du den Bonus bekommst wie dir Thomas auch vorgeschlagen hat.

    Allerdings würde ich auch auf jeden Fall eine 15 Jährige Zinsfestschreibung nehmen. Vorteil ist du sicherst dir die niedrigen Zinsen für 15 Jahre und kannst wenn nötig nach 10 Jahren auch kündigen. Sondertilgungen miteinbauen und gut ist.
    Ob man einen Bausparvertrag (Allerdings mit besseren Konditionen) wählt müsste man dann genauer durchleuchten.

    Mal als Beispiel:
    360 TEUR Darlehenssumme mit 2,4% Zinsen (vorsichtig gerechnet) und einer Rate von 2400€ auf 15 Jahre.
    Darlehen kann nach und nach abgerufen werden (i.d.R. innerhalb eines Jahres kostenlos, anschl. geringe Bereitstellungszinsen).
    Rechnungen musst du so und so einreichen.

    KEINE RESTSCHULD!

    Natürlich aufgeteilt auf 2 Kredite!

  4. Avatar von Zipfler
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    Standard AW: Haus reserviert - Finanzierungskonzept-/möglichkeiten?

    Nachdem wir nun den Kaufvertrag unterschrieben und die Kreditverträge abgeschlossen haben, möchte ich mich hier kurz bei denjenigen aus dem Forum bedanken, die hier beraten/unterstützt haben und kurz für die Interessierten über unser Vorgehen berichten sowie meine Erfahrung bzgl. Finanzierung teilen.

    Der erste Schritt, nachdem eine passende Immobilie in Aussicht ist, geht meiner Meinung nach zur Hausbank. Dort lässt man sich mal ein Konzept mit der gewünschten Rate und Angebot (Konditionsanfrage) geben und hat den ersten Anhaltspunkt.
    Sobald es dann konkreter wird und das grobe Finanzierungskonzept steht, habe ich dann verschiedene Vergleichsangebote/Konditionsanfragen (Baufi 24, Interhyp) eingeholt bzw. angefragt. Tipp: Vergleichsangebote sind in jedem Fall sehr hilfreich und können euch einen Haufen Geld sparen!

    Wir haben uns final auf zwei Kredite festgelegt.
    1.: Volltilgungsdarlehen 10 Jahre (ca. 60% der Kreditsumme)
    2. Tilgungsaussetzungsdarlehen (ca. 40% der Kreditsumme)
    Kreditsumme gesamt: 400.000€

    Inzwischen waren ca. 4 Wochen vergangen und einige Dinge noch geklärt (weitere Besichtigung, mit Architekt und konkreter abgeschätzten Renovierungskosten à 120.000€ ; sowie Steuerberater).
    Herr Buhmann hatte den besten Finanzierungsvorschlag gemacht. (baufi 24 und Interhyp waren daher raus. Der Kontakt war aber dennoch sehr freundlich)
    Wir haben dann nochmal Rücksprache mit unserer Hausbank gehalten, ob sich die Zinsen in den letzten Wochen noch verändert hätten, da wir mittlerweile bessere Angebote vorliegen hätten.
    Unsere Hausbank hat dann nochmal nachgebessert und die besten Konditionen generiert. Herr Buhmann hat uns dann auch geraten das Angebot der Hausbank anzunehmen. Daher hier auch nochmal „Danke“ für Ihre Unterstützung.

    Unsere Zinssätze sind nun für den:

    1. Kredit: 0,95% nom. auf 10 Jahre. (Restschuld nach 10 Jahren 0€, oder früher je nach Sondertilg.)
    2. Kredit: 1,25 % nom. auf 8 Jahre. (0%Tilgung, nur Zinsen)

    Sondertilgung jeweils 5% pro Jahr möglich.
    Gesamtrate: ca. 2225€
    Restschuldabsicherung ist/war nicht wichtig/notwendig für uns, da in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich noch ein 6-stelliger Betrag zufließen wird. U.a. deshalb haben wir auf eine längere Zinsbindung verzichtet. Wir bekommen die Summe auf einmal ausgezahlt und müssen nicht nach und nach abrufen. (erscheint uns unbürokratischer und ist uns daher lieber). Unsere Bankberaterin kommt nach den Renovierungen dann mal vorbei.

    Bevor wir zum Notar sind haben wir uns ein verbindliches Angebot der Bank geben lassen. Haben dann am Notartermin den Kaufvertrag unterschrieben und die Grundschuldbestellung gemacht, und am nächsten Tag waren wir dann bei der Bank und haben die Finanzierung abgeschlossen.

    Ich hoffe dem ein oder anderen hilft mein Beitrag. Ich wünsche allen gutes Gelingen bei den Finanzierungen.

  5. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Haus reserviert - Finanzierungskonzept-/möglichkeiten?

    Klingt alles sauber und Fair.
    Darf man Fragen über welche Hausbank ihr finanziert habt ?

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