Finanzierung Haus und ETW behalten

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  1. Avatar von Hamburg
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    Standard Finanzierung Haus und ETW behalten

    Hallo zusammen,

    wir möchten ein Haus kaufen und besitzen aktuell eine ETW in Hamburg. Wir würden gerne die Wohnung behalten und vermieten.
    Die Frage ist, ob das Vorhaben realistisch ist und wie ich am besten vorgehen kann, da noch die Finanzierung der Wohnung läuft.

    Wohnung 85 m², recht zentral in Hamburg, BJ2015, aktueller Wert ca. 450.000 (inkl. 2 Stellplätzen). Erzielbare NKM mind. 1250 Eur
    Finanzierung bei DSL Bank, Restschuld ca 20.000 KfW 124, Zinsbindung bis 2023. Rest wurde schon Sondergetilgt

    Das Haus wird einen Kaufpreis von etwa 900.000 (+ Nebenkosten) haben.

    Meine Vorstellung sieht wie folgt aus:
    Neuen Kredit auf die Wohnung aufnehmen, ca. 270.000, mtl. Rate 1000-1100 Eur, Zinsbindung 15-20 Jahre (Wohnung trägt sich selbst)
    Kredit für das Haus in Höhe von ca. 480.000, mtl. Rate 2000 Eur, Zinsbindung 15-20 Jahre
    Weiteres EK 180-200 Tsd ist vorhanden.

    Wie komme ich am besten aus dem DSL Bank Kredit für die Wohnung raus? Einfach anfragen (natürlich gegen VFE) oder muss die neue Finanzierung auch über die DSL Bank laufen?
    Oder eine neue Bank finden die einen kompletten Kredit vergibt und in beiden Objekten eingetragen wird (Wohnung 2. Rang)?

    Kurz zum Einkommen:
    Sie 30 J., aktuell 1800 Elterngeld, danach Teilzeit ca. 2000 Eur netto
    Er 33 J., freiberuflich selbstständig, Jahresgewinn 150-170 Tsd Eur, nach Krankenversicherung und Altersvorsorge stehen ca. 6000 Eur netto mtl. zur Verfügung
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    Danke für eure Meinungen

  2. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Ok, Meinung:

    Wohnung verkaufen ergibt dann 450.000 EUR Verkaufserlös + 200.000 EUR Eigenkapital = 650.000 EUR....
    Zu finanzieren dann noch 300.000-350.000 EUR je nach Nebenkosten (Makler ?)

    Dürfte Topp Konditionen bieten, die vermutlich die Mieteinnahmen aus der Wohnung nicht widerspiegeln. 450.000 EUR Wohnungswert vs. 15.000 EUR Kaltmiete sind 3% Rendite (vor Steuern und Hausgeld usw).

  3. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    @Finanzierung

    Warum verkaufen, er möchte vermieten!

    @Hamburg

    Auf der ETW sind noch 20.000 Euro Restschuld valutierend? Wo hast oder siehst du da ein Problem?

    Warum 2 Kredite aufnehmen? Warum die 2 Zweiteilung?

  4. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Er wollte Meinungen, er bekam meine Meinung.....

    Für fachliche Beratung sind ja Experten wie Du hier tätig.

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von Hamburg
    Hallo zusammen,

    wir möchten ein Haus kaufen und besitzen aktuell eine ETW in Hamburg. Wir würden gerne die Wohnung behalten und vermieten.
    Die Frage ist, ob das Vorhaben realistisch ist und wie ich am besten vorgehen kann, da noch die Finanzierung der Wohnung läuft.

    Wohnung 85 m², recht zentral in Hamburg, BJ2015, aktueller Wert ca. 450.000 (inkl. 2 Stellplätzen). Erzielbare NKM mind. 1250 Eur
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    Das Haus wird einen Kaufpreis von etwa 900.000 (+ Nebenkosten) haben.

    Meine Vorstellung sieht wie folgt aus:
    Neuen Kredit auf die Wohnung aufnehmen, ca. 270.000, mtl. Rate 1000-1100 Eur, Zinsbindung 15-20 Jahre (Wohnung trägt sich selbst)
    Kredit für das Haus in Höhe von ca. 480.000, mtl. Rate 2000 Eur, Zinsbindung 15-20 Jahre
    Weiteres EK 180-200 Tsd ist vorhanden.

    Wie komme ich am besten aus dem DSL Bank Kredit für die Wohnung raus? Einfach anfragen (natürlich gegen VFE) oder muss die neue Finanzierung auch über die DSL Bank laufen?
    Oder eine neue Bank finden die einen kompletten Kredit vergibt und in beiden Objekten eingetragen wird (Wohnung 2. Rang)?

    Kurz zum Einkommen:
    Sie 30 J., aktuell 1800 Elterngeld, danach Teilzeit ca. 2000 Eur netto
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    Danke für eure Meinungen
    Ja ist ja ok, aber hat er das zur Diskussion gestellt????

  6. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von Hamburg
    Wir würden gerne die Wohnung behalten und vermieten.
    Die Frage ist, ob das Vorhaben realistisch ist und wie ich am besten vorgehen kann, da noch die Finanzierung der Wohnung läuft.


    Danke für eure Meinungen
    Ja, hat er meiner Meinung nach, da er nicht geschrieben hat "wir wollen".....
    Aber auch dann kann man das Thema ja mal ansprechen, evtl. sind ihm die Zusammenhänge nicht ganz so bewusst ?

    Nach Milchmädchenrechnung müssten ungefähr 850 EUR Nettomiete (nach Abzug aller Kosten/Steuern) übrigbleiben, damit das 0 auf 0 aufgeht wenn man die Wohnung behält.

    Aber warum kannst Du nicht einfach andere Meinungen mal unkommentiert stehen lassen ?

  7. Avatar von Hamburg
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    @Finanzierung
    @Hamburg
    Auf der ETW sind noch 20.000 Euro Restschuld valutierend? Wo hast oder siehst du da ein Problem?
    Warum 2 Kredite aufnehmen? Warum die 2 Zweiteilung?
    Genau es sind noch 20.000 Euro Restschuld (80.000 Grundschuld)
    Die Zweiteilung war eigentlich erst mal nur für meine eigene Rechnung.
    Wir könnten das natürlich als 1 Kredit aufenhmen. Wie sieht das dann mit dem Beleihungswert aus? Würden dafür beide Objekte rangezogen?


    DIe Überlegung Verkauf/Vermietung ist noch nicht 100% abgeschlossen. Eigentlich ist das unsere Traumwohnung und wir wollen sie behalten, aber wir brauchen mehr Platz. Ob das rein finaziell Sinn macht müssen wir noch genau druchrechnen. Die genannte Miete ist konservativ angesetzt, da sind vermutlich auch 100-200 Eur mehr möglich.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Den Beleihunsgwert kann man berchnen, ebenso kann dein Gedankengang ein richtiger Ansatz sein, so wie man auch beide Immobilien als Sicherheit beleihen kann. Fakt ist, die 20.000 Euro im Vorrang stellen kein Problem dar, denn entweder nimmt man die als kleines Forwarddarlehen mit auf und die Grundschuld wird nicht mehr als Vorlast angesehen oder aber man lässt diese Grundschuld eben im Vorrang.

    Ein Kredit, 60% auf das Kaufobjekt, Rest auf die ETW, was auch innerhalb von 60 % liegen dürfte, entsprechend kannst du dich bezüglich der Konditionen bestens aufstellen.

  9. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Dann für mich zum dazulernen:
    Spielt es für den Beleihungsauslauf und die Konditionen eine Rolle, ob er das als Eigenkapital Cash mitbringt oder "nur" als Sicherheit/Grundschuld ?
    Ersteres hätte die Bank ja im Fall der Fälle in der Kasse, letzteres müsste Die erst verwerten.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Beides ist gleichgstellt und verbessert als Sicherheit den Beleihungsauslauf gleichermaßen.

  11. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Warum verkaufen, er möchte vermieten!
    Ich würde auch die ETW verkaufen. Das heutige Preisniveau könnte überzogen sein. Da kaum noch Schulden auf die ETW lasten, müsste er mit seinem hohen Einkommen nahezu den Höchstsatz an Steuern für die Miteinnahmen bezahlen. Wenn sie bisher selbst genutzt wurde, ist ein spekulationssteuerfreier Verkauf möglich .

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von Hanomag
    Ich würde auch die ETW verkaufen. Das heutige Preisniveau könnte überzogen sein. Da kaum noch Schulden auf die ETW lasten, müsste er mit seinem hohen Einkommen nahezu den Höchstsatz an Steuern für die Miteinnahmen bezahlen. Wenn sie bisher selbst genutzt wurde, ist ein spekulationssteuerfreier Verkauf möglich .
    Heisst das für sich, es bleibt nichts übrig? Vor allem, macht es keinen Sinn, eine inflationsgeschützte Sachwertanlage im Bestand zu halten? Mieterhöhungen mit zu nehmen? Jemand anderen die Immobilie noch mal abzahlen zu lassen?

  13. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Heisst das für sich, es bleibt nichts übrig?
    Dummes Zeug; der TS kauft doch ersatzweise ein viel werthaltigers Objekt.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Vor allem, macht es keinen Sinn, eine inflationsgeschützte Sachwertanlage im Bestand zu halten?
    Nach dem Immobilienboom der letzten Jahre ist irgendwann mal Ende der Fahnenstange, oder denkst Du die Preise wachsen in den Himmel? Zumal der Inflationsschutz erst mal ausgesessen werden muss.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Mieterhöhungen mit zu nehmen?
    Auch hier: Wohin sollen die Mieten steigen? Bleib mal Realist. Ich habe in meinem Leben schon mehrere Booms mitgemacht. Der Preis fiel zwar nicht in den Keller aber er schwächte sich über die Jahre ab und zu bestimmten Zeiten fand sich kaum noch ein Käufer. Und - wie bereits geschrieben - die Mieteinnahmen müssen hoch versteuert werden. Nebenbei ist das Vermieten auch nicht jedermanns Sache. Wer kein Rückgrat hat, dem tanzen die Mieter ganz schnell auf dem Kopf herum. Außerdem könnte er dann frühestens nach Ablauf von 10 Jahren (also 2025) spekulationssteuerfrei verkaufen.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Jemand anderen die Immobilie noch mal abzahlen zu lassen?
    Dem kannst Du dann ja eine gute Finanzierung anbieten.

  14. Avatar von Malapascua
    Malapascua ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ja ist ja ok, aber hat er das zur Diskussion gestellt????
    Ist es deswegen ein Problem ihn auf diesen deutlichen finanziellen Fehler aufmerksam zu machen. Vermieten lohnt sich hinten und vorne nicht.

  15. Avatar von Malapascua
    Malapascua ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Heisst das für sich, es bleibt nichts übrig? Vor allem, macht es keinen Sinn, eine inflationsgeschützte Sachwertanlage im Bestand zu halten?
    Eine Sachwertanlage die man heute zu völlig überzogenen Preisen verkaufen kann? Weg damit...

    Mieterhöhungen mit zu nehmen?
    Die Mieten sind im Gegensatz zu den Kaufpreisen quasi gar nicht gestiegen die letzten Jahre, auch wenn sich die Unterschicht über zu hohe Mieten beklagt. Kaufen ist viel viel teurer geworden und daher ist es jetzt gut zu verkaufen. Mit Miete ist nix zu holen.

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Meinst du wirklich, der TE hat sich darüber keine Gedanken gemacht?

    Wir reden hier über einen Verbraucher, der bereits Eigentumserfahrung hat und ein Geschäft, eine Firma mit guten Erträgen führt. Ich persönlich glaube, der Eingangspost hätte sich anders gelesen, stünde seine Entscheidung nicht fundiert fest.

  17. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Hamburg,

    wenn es nicht absolut notwendig ist, würde ich die ETW niemals verkaufen. Relativ zentral in Hamburg ist A-Lage in einer Großstadt und das sind die wertbeständigsten Objekte, die es auf dem Immobilienmarkt gibt. Selbst wenn es eine Krise auf dem Immobilienmarkt geben würde, sind davon A-Lagen gerade in Großstädten am geringsten betroffen bzw. erholen sich davon am schnellsten. Wenn du Immobilien als Geldanlage verstehst, dann ist so eine ETW das beste, was du bekommen kannst.

    Wenn du eine Immobilie lediglich als Nutzobjekt verstehst, dann kannst du natürlich auch verkaufen, um für das neue Objekt möglichst viel EK zu haben. Aber gerade jetzt mit extrem günstigen Finanzierungen, der Unsicherheit bzgl. der Stabilität des Euro bzw. mögliches Auseinanderbrechen der Eurozone (nach dem rettbaren GR rückt nun aktuell das nicht mehr rettbare Italien mit einer eurokritischen Populistenregierung in den Mittelpunkt) oder der "Nebenwirkungen" der ultralockeren Geldpolitik der EZB würde ich niemals so ein Objekt verkaufen, wenn es nicht unbedingt notwendig ist.

  18. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von Malapascua
    Eine Sachwertanlage die man heute zu völlig überzogenen Preisen verkaufen kann? Weg damit...
    Völlig überzogen sind die Preise sicher nicht, aber zur Zeit etwas überzogen. Ich vermute, dass in absehbarer Zeit wieder eine Phase mit stagnierenden Preisen kommen wird.
    Zitat Zitat von Malapascua
    Die Mieten sind im Gegensatz zu den Kaufpreisen quasi gar nicht gestiegen die letzten Jahre, auch wenn sich die Unterschicht über zu hohe Mieten beklagt. Kaufen ist viel viel teurer geworden und daher ist es jetzt gut zu verkaufen. Mit Miete ist nix zu holen.
    Du hast in der letzten Zeit keine Wohnung gesucht, wäre es so, würdest Du anders daherreden.

  19. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von StGe1973
    Hamburg,

    wenn es nicht absolut notwendig ist, würde ich die ETW niemals verkaufen.
    Sehe ich nicht so. Ich würde es von der Situation abhängig machen. Ich selbst habe vor 10 Jahren neu gebaut. Da dabei das Geld etwas knapp wurde, überlegte ich den Verkauf einer Mietsimmobile. Doch waren die Preise dermaßen im Keller, dass ich nicht mal den Erstellungspreis, den ich einige Jahre zuvor aufgewendet hatte, bekommen hätte. Ich habe gehalten und die Mietsimmobilie ist heute knapp das doppelte Wert. Zur Zeit prüfe ich einen Verkauf.
    Zitat Zitat von StGe1973
    Relativ zentral in Hamburg ist A-Lage in einer Großstadt und das sind die wertbeständigsten Objekte, die es auf dem Immobilienmarkt gibt. Selbst wenn es eine Krise auf dem Immobilienmarkt geben würde, sind davon A-Lagen gerade in Großstädten am geringsten betroffen bzw. erholen sich davon am schnellsten. Wenn du Immobilien als Geldanlage verstehst, dann ist so eine ETW das beste, was du bekommen kannst.
    Wenn Du auf absehbare Zeit nicht verkaufen musst, ist dieser Rat nicht der schlechteste.
    Zitat Zitat von StGe1973
    Wenn du eine Immobilie lediglich als Nutzobjekt verstehst, dann kannst du natürlich auch verkaufen, um für das neue Objekt möglichst viel EK zu haben. Aber gerade jetzt mit extrem günstigen Finanzierungen, der Unsicherheit bzgl. der Stabilität des Euro bzw. mögliches Auseinanderbrechen der Eurozone (nach dem rettbaren GR rückt nun aktuell das nicht mehr rettbare Italien mit einer eurokritischen Populistenregierung in den Mittelpunkt) oder der "Nebenwirkungen" der ultralockeren Geldpolitik der EZB würde ich niemals so ein Objekt verkaufen, wenn es nicht unbedingt notwendig ist.
    Immer, nie und niemals sind häufig schlechte Ratgeber. Nebenbei wird die EU nicht fallen, aber möglicherweise noch viel Geld kosten und das kann man nur von den Besitzenden holen.

  20. Avatar von hausbauwest
    hausbauwest ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Haus und ETW behalten

    Zitat Zitat von Hanomag
    Zur Zeit prüfe ich einen Verkauf.
    Du scheinst ja selber auch nicht zu wissen wo Du hin willst mein lieber.
    Deinen eigen Angaben zur folge hast du für die Bude ein Darlehen abgeschlossen, dann dieses Erfolgreich per Widerruf aufgehoben, dann bei der selben Bank neu finanziert mit 4 % Tilgung.
    Dann war Dir das doch zu viel, hast bei der Bank vor gejammt und die Tilgung auf 2% gedrückt und jetzt, keine 6 Monate später prüfst Du einen Verkauf.
    So wirklich ernst kann man Dich im Bereich des Immobilien Investment auch nicht wirklich nehmen….
    Das nur mal so am Rande.
    Kann natürlich auch sein das dies durch übermäßige Langeweile im Ruhestand verursacht wird.

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