Hausfinanzierung

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  1. Avatar von Diamon
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    Standard Hausfinanzierung

    Guten Tag Ihr Experten,
    ich hätte gerne eure Meinung gewusst, über die Finanzierungsangebote für den Kauf eines Hauses. Ich versuche mich kurz zu fassen.

    Hier der Kaufpreis inkl NK und Renovierung:
    Haus 410000 €
    NK (Makler, Notar etc.) 48000 €
    Renovierung 80000 €

    Eigenkapital 115000 €
    Finanzierung 422000 €

    Angebot 1
    Ich bin seit Jahren bei der Sparkasse und das 1. Angebot habe ich mir natürlich direkt bei meiner Bank geholt.
    Die ersten 15 Jahre müsste ich mit einem Zinssatz von 2,37% 1813 €/Mtl und die zweiten 15 Jahre mit einem Zinssatz vom 2,8% 1684€ bezahlen. Mir wurde gesagt, dass die Zinsen zu verhandeln seien, wie auf dem Bazar. Ich sollte ein anderes besseres Angebot ihnen vorlegen und Spk würde mir dann ein entdprechendes Gegenangebot machen. Somit weiter zum...

    Angebot 2
    Das kommt von der Postbank. Der Kreditberater schien mir sehr kompetent zu sein und nahm sich viel Zeit mir als Laien alles genau zu erklären.
    Das Angebot stammt von BHW und bestünde aus 2 Bausteinen, einem Festhypothek von 392000€ und einem Bauspardarlehen von 30000€.
    1.-10. Jahr 1,64% Effektivzinsen: 1124€ Festhypothek + 250€ Bauspardarl = 1374€ / Monat

    Im 11. Jahr 1176€ Festhypothek + 250 Bauspardrl= 1426€

    11.-Ende 1,25% Effektivzinsen: 1176€ Festhypothek + 0€ Bauspardrl= 1176€

    Inkl. Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit, 5% Sondertilgung in den ersten 10 Jahren pro Jahr und freie Sondertilgubg ubd sogar komplette Ablösung ab dem 10. Jahr.

    Was ist eure Meinung dazu?

    Vielen Dank.

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Hallo und willkommen,

    uiuiui, hat das die Sparkasse so angeboten und wirklich so gesagt?

    15 Jahre zu 2,37% und dann 2,8% (LBS Bausparvertrag) ist viel zu teuer! Schon eine Frechhheit sowas anzubieten!

    Bei dem BHW Angebot verstehe ich nicht, was da nach 10 Jahren passiert. Sie bekommen da 10 Jahre fest zu effektiv 1,64% (wenn für 10 Jahre fest viel zu teuer) und was passiert dann nach den 10 Jahren? Gut, da wird dieses völlig unnötige und zu teure vorfinanzierte Bauspardarlehen wegfallen, aber wie lange bzw. für welchen Zeitraum sind ihnen denn die 1,64% effektiv für die 392.000 Euro angeboten worden und warum ändert sich die Rate von 1124 Euro auf 1176 Euro nach 10 Jahren??

    Ist das ein vorfinanzierter Bausparsparvertrag wo sie nur Zinsen zahlen und parallel (ungeachtet der 30.000 Euro) einen Bausparvertrag besparen, der dann nach 10 Jahren zugeteilt wurde? Kann bei der Summe von 392.000 Euro nicht stimmen. Da passt irgendetwas nicht.

  3. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Also ich hätte eine 1,X9 stehen bei 20 Jahren ....

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Für die 392.000 Euro belaufen sich die Zinsen auf nom. 1,6%, macht eine Zinslast von mtl. 522,67 Euro, verbleiben zu den 1.176 Euro die sie als Gesamtrate angeben mtl. 653,33 Euro. Dies mal 12 Monate mal 10 Jahre ergibt ein Bausparguthaben von 78.400 Euro. Um 392.000 Euro nach 10 Jahren ablösen zu können, benötigen sie (ungeachtet der dann viel zu hohen Zins-, und Tilgungsrate für das Bauspardarlehen) ungefähr 30% Mindestguthaben. Dies entspricht 117.600 Euro, sie können aber nur 78.400 Euro angespart haben, entsprechend kann da nichts zuteteilt und abgelöst werden und schon gar nicht zu einem Bauspardarlehenszins von eff. 1,25%.

    Da haben sie etwas nicht richtig verstanden oder man verkauft ihnen Teilstücke, die so nicht zu realsisieren sind. Zum Einen dahingehend, dass nicht die gesamte Summe von 392.000 Euro abgelöst werden kann und zum anderen, dass der Bauspardarlehenszins keine eff. 1,25% sein kann und wäre er es auf eine Teilbausparsumme wäre das völliger Quatsch, da sie bei eibem höheren Bauspardarlehenszins mehr Zuteilungsmasse erreichen könnten, wohlgemerkt aber so oder so nur eine Teilablösung der 392.000 Euro erreichen können, während der Rest - bei eff. 1,25% der wesentlich größere Teil - nach 10 Jahren im Dunklen steht!

  5. Avatar von Diamon
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Danke für die Antwort.
    Als Laie das zu erklären fällt schwer.
    Ab dem 11. Jahr fällt die Rate von 11374 € auf 1176€, weil die Rate für das Bauspardarlehen von 250 € ausfällt.
    Bei der Sparkasse war das mit so, dass man parallel einen Bausparvertrag bespart hat, was dann ab eine gewisse Zeit sich auszahlen würde, so dass man wenige Rate bezahlen müsste.
    Beim BHW bin ich überfragt.
    Folgendes steht hier auf dem Zettel:
    die ersten 10 Jahre, 1,64%: Zins 536€ + Tilgung 588€ + Bauspardarlehen 250 € = 1374 €
    Ab dem 11. Jahr 1,25% bis Ende 1176€ + 0 € Bauspardarlehen

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Kann nicht passen, überhaupt nicht bei einer Summe von 392.000 Euro, so wie ich es beschrieben und begründet habe.

    Die 250 Euro sind klar, der Baustein aber völlig unsinnig.

    Der andere Baustein passt auch nicht, denn mit 588 Euro Tilgung (hatte ich ja auch vermutet) schaffe ich als Ansparung in einen BSV keine Mindestansparung für die Ablösung von 392.000 Euro, schon gar nicht zu eff. 1,25% bei einer Zins-, und Tilgungsrate von 1.176 Euro.

    Da entsteht eine immense Finanzierungslücke, ein immenses Zinsrisiko, zumal die Zins-, und Tilgungsraten jetzt schon nicht passen.

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    Standard AW: Hausfinanzierung

    @ Noelmaxim

    Mach doch mal ein gutes Beispiel für eine sinnvolle Finanzierung

    @Diamon

    Wenn Du das selber nicht erklären kannst, dann würde ich die Finger davon lassen....

  8. Avatar von Diamon
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Ja, ich muss mich mit dem Thema und seinem Tilgungsplan genauer befassen. Ich gehe davon aus, dass es an mir liegt, dass ich irgendwas da nicht verstanden habe und nicht nachrechnen kann. Auf jeden Fall sind das die genauen mntl. Raten bis zum Ende der Finanzierung (ohne Sondertilgung) 2053 mit Zinssicherheit. Keine versteckten Kosten.
    Ich kann mir nicht vorstellen, dass der Kreditberater der Postbank mich belügt oder so einen Unsinn mit großen Sicherheitslücken erzählt. Aber ich bin auch nicht so blauäugig, dass ich alles glaube, was man mir sagt.
    Er schickt mir am Donnerstag einn genauen Tilgungsplan.

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Nein, sorry, das wird so nicht passen, der Plan bis 2053 geht mit 1.167 Euro mit den genannten Komponenten 10 Jahre 1,67%, 392.000 Euro, dann Ratenänderung (die macht mich total stutzig) und Aufteilung in Zinsrate und Tilgungsrate in den ersten 10 Jahren, dann 1,25% nicht auf.

    Da ist was auf der Strecke geblieben oder der Berater hat sich missverständlich (vorsichtig ausgedrückt) ausgedrückt

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Kannst du kurz den Investitionsort noch benennen?

  11. Avatar von Diamon
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Münsterland, NRW

  12. Avatar von Diamon
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    422000 € Gesamtfinanzierung
    392000€ Festhypothek
    30000€ Bauspardarlehen

    Die ersten 10 Jahre
    392000 x 1,64% x 10 J. = 65000 € ÷ 12= 536 € Zinsen montl.
    588€ x 10 J. x 12= 70560€ Tilgung Gesamt in 10 J.
    250 x 10 J. x 12= 30000€

    Restschuld nach 10 J.= 392000 - 70560= 322000€ x 1,25%

    Bis hier konnte ich den Plan nachvollziehen. Ab hier weiß ich nicht mehr wie er alles gerechnet hat.
    Die restliche Zeit bis 2053 soll mir 1176€ pro Monat kosten.

    Nach meiner Rechnung:
    322000 x 1,25% x 12 x 23J.= 92600€ Zinsen
    335 € Zinsen pro Monat ab dem 10 Jahr bis 2053
    322000 ÷ 12 ÷ 23= 1166 € Tilgung ab dem 10 Jahr bis 2053

    Ich komme nach meiner Rechnung auf 1501€ Rate statt 1176 € ab dem 10. Jahr bis zum Schluss.???
    Und ich weiß nicht, was aus dem 2. Baustein, dem Bauspardarlehen mit den 30000 € wird? Wann bezahle ich das?

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Wir können hier großzügig über folgendes Angebot bzw. Zinssätze nachdenken, sollte eine gewisse Zinssicherheit und ein Annuitätenmodell gewünscht sein:

    421.945,00 € / Zinsfestschreibungszeit 20 Jahre / Nominalzins 2,07 % / Effektivzinssatz 2,11 % / Zins-, und Tilgungsrate 1.429,69 € /
    Tilgung 1,996 % / Sondertilgungsoption 5,00 % / BZ freie Zeit 3 Monate / Restschuld nach 20 Jahren 212.441,65 Euro

    421.945,00 € / Zinsfestschreibungszeit 25 Jahre / Nominalzins 2,47 % / Effektivzinssatz 2,51 % / Zins-, und Tilgungsrate 1.426,17 € /
    Tilgung 1,586 % / Sondertilgungsoption 5,00 % / BZ freie Zeit 3 Monate / Restschuld nach 25 Jahren 189.777 Euro

    Bausparmodelle lassen sich aufgrund des geringen Tilgungsanteils nur dann gestalten, wenn ein endfälliges Darlehen, bzw. ein Vorausdarlehen ohne direkte Tilgung gewählt wird, was ich nicht empfehlen kann. Zu dem wird kein BSV am Markt in 10 Jahren mit dieser Besparung (Teil der Gesamtbelastung von 1.124 Euro) von 588 Euro zugeteilt werden können, schon gar nicht mit einer Zins-, und Tilgungsbelastung von um die 1.400 Euro.

    Ich wundere mich auch darüber, dass ein Experte einer Bank ein Modell anbietet, wo nach 10 Jahren die Belastung geringer wird, als sie vorher war. Unnötig und ungewöhnlich, würde ich so nie anbieten!

    Die Zins-, und Tilgungsbelastungen bei diesen attraktiven Zinssätzen lassen erahnen, dass ein Modell wie vom TE dargestellt gar nicht möglich ist. Der Bausparvetrag wird in 10 Jahren überhaupt nicht zugeteilt und schon gar nicht mit einem Zinssatz von eff. 1,25% und einer Zins-, und Tilgungsrate von 1.176 Euro nach Zuteilung.

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Zitat Zitat von Diamon
    422000 € Gesamtfinanzierung
    392000€ Festhypothek
    30000€ Bauspardarlehen

    Die ersten 10 Jahre
    392000 x 1,64% x 10 J. = 65000 € ÷ 12= 536 € Zinsen montl.
    588€ x 10 J. x 12= 70560€ Tilgung Gesamt in 10 J.
    250 x 10 J. x 12= 30000€

    Restschuld nach 10 J.= 392000 - 70560= 322000€ x 1,25%

    Bis hier konnte ich den Plan nachvollziehen. Ab hier weiß ich nicht mehr wie er alles gerechnet hat.
    Die restliche Zeit bis 2053 soll mir 1176€ pro Monat kosten.

    Nach meiner Rechnung:
    322000 x 1,25% x 12 x 23J.= 92600€ Zinsen
    335 € Zinsen pro Monat ab dem 10 Jahr bis 2053
    322000 ÷ 12 ÷ 23= 1166 € Tilgung ab dem 10 Jahr bis 2053

    Ich komme nach meiner Rechnung auf 1501€ Rate statt 1176 € ab dem 10. Jahr bis zum Schluss.???
    Und ich weiß nicht, was aus dem 2. Baustein, dem Bauspardarlehen mit den 30000 € wird? Wann bezahle ich das?
    Die Rechnung passt nicht, mit 588 Euro kann ich in 10 Jahren keine Bausparsumme von 392.000 Euro zur Zuteilung bringen, schon gar nicht mit einer Zins-, und Tilgunsgbelastung von unter 2.500 Euro.

    Rechnen sie einfach mal ihre Zahlungen zusammen und beachten, wie viel sie aufgenommen haben. Ebenso wird mit einer Zinsfestschreibungszeit von 10 Jahren kein Bausparmodell 293.000 Euro bei 588 Euro so zuteilen, dass sie unter 2.300 Euro bis 2.500 Euro Euro Zins-, und Tilgungsrate bleiben.

    Und die Berechnung mit 1,25% Zinssatz nach 10 Jahren ist schon mal völlig falsch, weil es diesen Zinssatz, zumindest garantiert, nicht geben wird.

  15. Avatar von Diamon
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Und wenn der Tilgungsplan schwarz auf weiß mit schriftlicher Zinssicherheit unter dem Namen einer bekannten Bank steht?
    Trotzdem alles Schal und Rauch?

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Anbei mal eine völlig dumme Berechnung eines der besten Tarife am Markt, wo

    - der eff. Zinssatz bei 1,95%, statt bei den genannten 1,25% liegt
    - die Sparrate bei um die 1.000 Euro liegt um überhaupt zugeteilt zu werden in 10 Jahren
    - bei einer völlig utopisch erforderlichen Zins-, und Tilgungsrate von 5.679 Euro

    Diese Parameter wären notwendig, um einen Bausparvertrag in die Zuteilung bringen zu können und besser als bei dem Tarif der Alten Leipziger geht es fast gar nicht mehr.


    Tarifdaten:
    Bauspartarif: AL_Neo Niedrig (1,0 %)


    Bausparsumme: 392.000,00 €
    Sollzins des Bauspardarlehens: 1,45 % p.a. Effektivzins 1,95 % p.a.:

    Guthabenzins 0,20 % p.a. für gesamte Sparphase

    Ergebnis Sparen

    Mit Wahlzuteilung
    Anspargrad 30 %
    Höhe des Bauspardarlehens 273.120,21 €
    Bausparguthaben 118.879,79 €
    Auszahlung Bauspardarlehen 31.08.2028
    Letzte Tilgungsrate 31.10.2032
    monatlicher Zins- und Tilgungsbeitrag 5.679,03 € (niedriger geht gar nicht bei den anderen Parametern, u.a. nur ca. 1.000 Euro Einzahkungen, wird der Vertrag gar nicht zugeteilt!!)
    eigene Sparzahlung: mtl. 1.015,00 € von 01.09.2018 bis 01.08.2028 (monatlich!!!)

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Zitat Zitat von Diamon
    Und wenn der Tilgungsplan schwarz auf weiß mit schriftlicher Zinssicherheit unter dem Namen einer bekannten Bank steht?
    Trotzdem alles Schal und Rauch?
    Ja, das steht da so aber nicht, da mache ich mir gar keine Gedanken drüber. Schauen sie sich einen der besten Tarife am Markt an, was erfoderlich wäre, um in 10 Jahren 392.000 Euro in die Zueteilung zu bringen!

    Würde man so nie machen, völliger Unsinn, aber ich wollte einfach den krassen Unterschied mal aufzeigen.

  18. Avatar von Diamon
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Also das heißt mit den anderen Worten, der Kreditberater der Postbak ist ein Wahnsinniger, der den Kunden irgendwelche Märchenkredite unterjubeln will.....

  19. Avatar von noelmaxim
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    Er wird das so nicht angeboten haben! Da ist gewaltig was auf der Strecke geblieben.

  20. Avatar von Diamon
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    Standard AW: Hausfinanzierung

    Das sind die gesamten Monatsraten die hier von ihm handschriftlich auf den Zetteln stehen. Er hat die auch sogar fotografiert....Dann muss er einen Knall haben, wenn er sich so krass geirrt haben soll....

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