Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

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  1. Avatar von TimF
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    Standard Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Hallo zusammen,

    ich bin auf der Suche nach Tipps, wie wir beim Hauskauf / Baufinanzierung am Besten vorgehen sollen.

    Wir planen in den nächsten 3-5 Jahren ein Haus zu bauen, ein konkretes Objekt oder Grundstück haben wir noch nicht ins Auge gefasst, da wir uns noch fragen, wie hoch und ob überhaupt eine Baufinanzierung bei uns möglich wäre.

    Hier die Eckdaten:

    • Kaufpreis Haus mit Grundstück wird wahrscheinlich um die 370.000€ liegen.
    • Ich (35 Jahre) bin wissenschaftlicher Mitarbeiter an einer Forschungseinrichtung und nach WissZeitVG befristet eingestellt. Der ursprünglich auf zwei Jahre befristete Vertrag wurde jetzt noch um ein Jahr verlängert (bis Ende 2022) und eine Entfristung danach schon in Aussicht gestellt. Ich komme auf 3.570€ netto (12,5x), ab Ende 2021 dann 3.870€ (12,5x).
    • Unsere Mietwohnung kostet derzeit 1.050€ kalt, das wäre auch in etwa der Betrag, den wir gern als monatliche Rate hätten. Bis zur Rente sollte alles abbezahlt sein.
    • Meine Frau (31 Jahre) arbeitet derzeit nicht, ist Hausfrau und demnächst Mutter.
    • Als Eigenkapital würden wir 60.000€ - 80.000€ einbringen können.
    • Gern würden wir die KfW Förderungen 153 und 124 mitnehmen.
    • Ich habe noch einen älteren Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 47.000€, der nächstes Jahr zuteilungsreif sein wird (Zins für Bereitstellung des Bauspardarlehens 2 % p.a.).
    • ich besitze bereits ein Haus zur Hälfte, in dem meine Eltern und Großeltern wohnen, deshalb wird das Baukindergeld leider auch nicht in Betracht kommen



    Ist das so überhaupt umsetzbar? Wie geht man am besten vor, erst zur Hausbaufirma oder erst bei den Banken anfragen, was/ob man an Kredit bekommen würde?


    Danke fürs Lesen und für eure Hilfe.

    Tim

  2. Avatar von Rubberduck
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von TimF
    • Ich (35 Jahre) bin wissenschaftlicher Mitarbeiter an einer Forschungseinrichtung und nach WissZeitVG befristet eingestellt. Der ursprünglich auf zwei Jahre befristete Vertrag wurde jetzt noch um ein Jahr verlängert (bis Ende 2022) und eine Entfristung danach schon in Aussicht gestellt. Ich komme auf 3.570€ netto (12,5x), ab Ende 2021 dann 3.870€ (12,5x).
    Nach Entfristung wirds natürlich einfacher. Ansonsten sind meine persönlichen Erfahrungen da sehr unterschiedlich.
    In typischen Uni-Städten gibt das Problem öfters. Da sind MANCHE BAnken tiefenentspannt. Auch mit 1/2 -1 Jahr Restlaufzeit. Alles kein Thema.
    Auch die Konditionen bleiben okay. Beste Bonität hat man natürlich NICHT.
    Ich habe aber schon mit kleineren VoBas und Raibas "in der Pampa" Wundersames erlebt. Da wird man dann vom Berater runtergeputzt. "Das gibts eigentlich nur bei Putzfrauen."
    Muss man sich nicht geben... Gleich ansprechen. Einfach die richtige Adresse finden.

  3. Avatar von Rubberduck
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von TimF
    Kaufpreis Haus mit Grundstück wird wahrscheinlich um die 370.000€ liegen.
    Das ist dann schon mit allen Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Makler, Notar) oder kommen die noch drauf?
    Irgendwie wird nicht klar ob Bauen oder Bestand?

  4. Avatar von TimF
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von Rubberduck
    Das ist dann schon mit allen Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Makler, Notar) oder kommen die noch drauf?
    Irgendwie wird nicht klar ob Bauen oder Bestand?

    Das wäre mit Nebenkosten gerechnet. Wir wollen neu bauen, also müsste es eher heißen "Hausbau mit Grundstück und Nebenkosten liegen wahrscheinlich bei 370.000€"

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Beste Voraussetzungen, eine Finanzierung wäre schon heute - unter besten Voraussetzungen bei einer Vielzahl an Banken - kein Problem, trotz befristeten Vertrag.

    Wie hoch ist das Bausparguthaben und findet dieses in den 60.000 Euro bis 80.000 Euro schon Berücksichtigung?

    In welcher Region (Postleitzahl, wegen Auswahl Landesfördermittel) soll gekauft werden?

  6. Avatar von TimF
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Beste Voraussetzungen, eine Finanzierung wäre schon heute - unter besten Voraussetzungen bei einer Vielzahl an Banken - kein Problem, trotz befristeten Vertrag.
    Das gibt mir schon mal Hoffnung :-)


    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wie hoch ist das Bausparguthaben und findet dieses in den 60.000 Euro bis 80.000 Euro schon Berücksichtigung?
    Das Bausparguthaben beträgt 23.000€ und ist schon in den 60-80 T€ eingerechnet.

    Zitat Zitat von noelmaxim
    In welcher Region (Postleitzahl, wegen Auswahl Landesfördermittel) soll gekauft werden?
    In Südthüringen, PLZ 99326.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Das Bauspardarlehen ist relativ teuer, ist aber als fremdfinanziertes Eigenkapital anzusehen, sprich für die Berechnung des Beleihungsauslaufs (wichtig für die Konditionsermittlung) kann es wichtig sein/werden.

    Ist in der genannten Summe 60' bis 80' auch schon das mögliche Bauspardarlehen, der Bauspardarlehensanspruch berücksichtigt oder nur das Guthaben?

    Ist die vorhandene Immobile lastenfrei?

    Käme ggf. auch eine Beleihung als Ersatzsicherheit in Frage?

  8. Avatar von TimF
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ist in der genannten Summe 60' bis 80' auch schon das mögliche Bauspardarlehen, der Bauspardarlehensanspruch berücksichtigt oder nur das Guthaben?
    Da ist das Bauspardarlehen noch nicht eingerechnet. Die 60-80 T€ wären das, was wir nach Auszahlung des Bausparvertrags auf dem Spar-Konto hätten.


    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ist die vorhandene Immobile lastenfrei?

    Käme ggf. auch eine Beleihung als Ersatzsicherheit in Frage?
    Die ist lastenfrei, aber die möchte ich nicht beleihen, da sie meinen Eltern als Absicherung im Alter dient.

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von TimF
    Die ist lastenfrei, aber die möchte ich nicht beleihen, da sie meinen Eltern als Absicherung im Alter dient.
    Kein Problem, auch nicht notwendig, wenn gleich eine Beleihung - so man alles vernünftig bedacht hat und die Sicherheiten (durch das Eigenkapital) in dem Kaufobjekt ohnehin vorhanden sind - einer Absicherung für die Eltern im Alter nicht im Wege steht.

    Eine Beleihung kann sich auf eine Summe (Teilsumme) erstrecken, die zu keinerlei Konsequenzen führt, den Zinssatz für den Finanzierungsbedarf aber immens senken lässt.

    Kein Muss, aber unter Berücksichtigung aller Konsequenzen auf einen evtl. Notfall, mindestens immer auch in Betracht zu ziehen.

  10. Avatar von tneub
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Wenn das Grundstück nicht hinterhergeworfen ist oder extrem viel Eigenleistungen eingebracht werden, dann möchte ich bezweifeln, dass in 3-5 Jahren für den Preis ein Haus inkl. Grundstück erwerbbar ist.
    Es sei denn es kommt der große Einbruch. Das Budget dürfte aus jetziger Sicht schon extrem niedrig sein sein. Und die Baupreise steigen aktuell Jahr für Jahr ungefähr 5%. Ich kann dir nur empfehlen, dich mal mit Baupreisen und Baunebenkosten zu beschäftigen.

    Ich habe vor 7 Jahren noch relativ günstig bauen können. Der Grundstückpreis war mit rund 90€/m² aus heutige Sicht hinterhergeworfen.
    Letztes Jahr wurde dann ein weiteres Baugebiet in unserem Ort vermarktet. Preise zwischen 220€/m² und 250€/m².
    Das ist eine jährliche Steigerung von über 15%.
    Ich bin mir ziemlich sicher, dass ich bei uns im Ort mit 370T€ definitiv nicht mehr hinkommen würde und das bei kleinem Haus ohne Keller ohne Schnickschnack und das im "günstigen" Osten Deutschlands.

    Im Hausbauforum gibt es z.B. aktuell einen Thread dazu:
    https://www.hausbau-forum.de/threads...oeglich.37013/
    Es gibt auch Regionen in Deutschland wo man fürs Eigenheim durchaus unter 6-700T€ gar nicht anfangen braucht zu planen.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von tneub
    Wenn das Grundstück nicht hinterhergeworfen ist oder extrem viel Eigenleistungen eingebracht werden, dann möchte ich bezweifeln, dass in 3-5 Jahren für den Preis ein Haus inkl. Grundstück erwerbbar ist.
    Es sei denn es kommt der große Einbruch. Das Budget dürfte aus jetziger Sicht schon extrem niedrig sein sein. Und die Baupreise steigen aktuell Jahr für Jahr ungefähr 5%. Ich kann dir nur empfehlen, dich mal mit Baupreisen und Baunebenkosten zu beschäftigen.

    Ich habe vor 7 Jahren noch relativ günstig bauen können. Der Grundstückpreis war mit rund 90€/m² aus heutige Sicht hinterhergeworfen.
    Letztes Jahr wurde dann ein weiteres Baugebiet in unserem Ort vermarktet. Preise zwischen 220€/m² und 250€/m².
    Das ist eine jährliche Steigerung von über 15%.
    Ich bin mir ziemlich sicher, dass ich bei uns im Ort mit 370T€ definitiv nicht mehr hinkommen würde und das bei kleinem Haus ohne Keller ohne Schnickschnack und das im "günstigen" Osten Deutschlands.

    Im Hausbauforum gibt es z.B. aktuell einen Thread dazu:
    https://www.hausbau-forum.de/threads...oeglich.37013/
    Es gibt auch Regionen in Deutschland wo man fürs Eigenheim durchaus unter 6-700T€ gar nicht anfangen braucht zu planen.
    1) Wie viel Wohnfläche wird benötigt?
    2) Wie groß soll/wird das Grundstück sein?
    3) Werden Gewerke in Eigenleistung erbracht?
    4) Welche Region, hier Thüringen?!
    5) Welche Ausstattungen sind gefordert?
    6) Wie ist der Mensch bezüglich Anforderungen aufgestellt?

    Nur mal als Idee, mögliche Begebenheiten, die sich vorfinden lassen könnten:

    Grundstück kostet 50.000 Euro und für 320.000 Euro baue ich - erst Recht mit Eigenleistungsanteil - mir ein wunderbares, gemütliches EFH mit KfW Standard.

    Gerne auch Grundstück 70.000 Euro und dann eben für 300.000 Euro!

  12. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Beste Voraussetzungen, eine Finanzierung wäre schon heute - unter besten Voraussetzungen bei einer Vielzahl an Banken - kein Problem, trotz befristeten Vertrag.
    Hallo Noelmaxim,

    ich sehe das auch als machbar an, mich stört aber dieses "Beste Voraussetzungen", denn das sind eben nicht beste Voraussetzungen.... Und auch eben genau die Sätze wo man dieses "komische" Gefühl von Anbiederung des Verkäufers gegenüber dem potenziellen Kunden bekommt. -> nur mal so am Rande....

    Alleinverdiener mit befristetem Vertrag, Kind im Anmarsch (alles Gute hier an TimF !!!), Nettoeinkommen bissl überm Durchschnitt.

    Denke mit 1050 EUR Rate bekommt man 3% Tilgung hin, oder ? Das sollte auch im Fall der Fälle mit einer Tilgungsreduzierung bezahlbar sein. Kann man definitiv Durchziehen....

  13. Avatar von TimF
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von tneub
    Wenn das Grundstück nicht hinterhergeworfen ist oder extrem viel Eigenleistungen eingebracht werden, dann möchte ich bezweifeln, dass in 3-5 Jahren für den Preis ein Haus inkl. Grundstück erwerbbar ist.
    Aktuell werden hier Baugrundstücke mit 65,00 €/qm in einem neuen Baugebiet von der Gemeinde verkauft. Angeboten werden Fertighäuser (ohne Innenausbau) mit 185 m² Wohnfläche und 980 m² Grundstück für um die 250.000€. Ich denke, wenn man hier in der Größe noch etwas Abstriche macht, sollte man mit dem Budget hinkommen.

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Denke mit 1050 EUR Rate bekommt man 3% Tilgung hin, oder ? Das sollte auch im Fall der Fälle mit einer Tilgungsreduzierung bezahlbar sein. Kann man definitiv Durchziehen....
    Klingt doch ganz gut.

    Was denkt ihr, wäre jetzt das beste weitere Vorgehen? Schon mal bei Banken vorsprechen und schauen, ob die einen Kredit geben würden und zu welchen Konditionen oder erst nach dem passenden Grundstück schauen und ein Angebot für den Bau machen lassen?


    Danke für eure Antworten!
    Tim

  14. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von TimF
    Hallo zusammen,

    ich bin auf der Suche nach Tipps, wie wir beim Hauskauf / Baufinanzierung am Besten vorgehen sollen.

    Wir planen in den nächsten 3-5 Jahren ein Haus zu bauen, ein konkretes Objekt oder Grundstück haben wir noch nicht ins Auge gefasst, da wir uns noch fragen, wie hoch und ob überhaupt eine Baufinanzierung bei uns möglich wäre.

    Ist das so überhaupt umsetzbar? Wie geht man am besten vor, erst zur Hausbaufirma oder erst bei den Banken anfragen, was/ob man an Kredit bekommen würde?


    Danke fürs Lesen und für eure Hilfe.

    Tim
    Hermueller, es wurde nicht nach....sollen wir, ist es ratsam oder wie seht ihr die Ausangslage an.......gefragt und ich antworte auf die Fragen von dem TE ganz klar mit:

    Bezogen auf ein positives Kreditvotum (ja sogar zu besten Konditionsbedingungen) antworte ich konkret, dass es die besten - von allerbesten sprach ich nicht, aber wofür ist das interessant, warum noch Klassifizierungen vornehmen und Steigerungsformen diskutieren - Voraussetzungen sind, denn diese Anfrage wird bei 95 % der Banken in einem positiven Kreditvotum münden und diese Quote fußt auf besten Voraussetzungen.

    Einverstanden?

  15. Avatar von tomy778
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Also zum Vorgehen.
    Überlege wieviel Grundstück ihr braucht.
    Nehmen wir mal 600 qm kosten euch mit Nebenkosten 40.000€
    Dann kannst du bei einem Haus ca. 2000€ den qm rechnen. Wären dann bei 150qm ca. 300.000€. Dazu Baunebenkosten ca. 50.000€ mit Ausenanlage, da könnt ihr fertig auf 400.000 kommen. Bei eurem EK und allem absolut machbar. Lieber etwas mit Puffer planen und dann als Sondertilgung falls es nicht gebraucht wird.
    Und lieber jetzt bauen als in 2-3 Jahren. Die Preise steigen zur Zeit beim Bau 4-5% jährlixh und durch Corona steigt die Nachfrage noch mehr .

    Also Go for it

  16. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Zitat Zitat von tomy778
    Also zum Vorgehen.
    Überlege wieviel Grundstück ihr braucht.
    Nehmen wir mal 600 qm kosten euch mit Nebenkosten 40.000€
    Dann kannst du bei einem Haus ca. 2000€ den qm rechnen. Wären dann bei 150qm ca. 300.000€. Dazu Baunebenkosten ca. 50.000€ mit Ausenanlage, da könnt ihr fertig auf 400.000 kommen. Bei eurem EK und allem absolut machbar. Lieber etwas mit Puffer planen und dann als Sondertilgung falls es nicht gebraucht wird.
    Und lieber jetzt bauen als in 2-3 Jahren. Die Preise steigen zur Zeit beim Bau 4-5% jährlixh und durch Corona steigt die Nachfrage noch mehr .

    Also Go for it
    Dem ist nichts hinzuzuführen!

  17. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Mittlerweile ist die allgemeine Erfahrung im Hausbauforum, dass der m² eines Durchschnittshaus zwischen 2000 und 2200€ kostet.

    Wenn du von 370000€ die 70T€ fürs Grundstück abziehst, dazu noch 40T€ Baunebenkosten bleiben noch 260T€ übrig. Rechnen wir mal paar Eigenleistungen rein und somit mit günstigen 1900€, dann kommt man aktuell auf 137m².
    Da ist aber noch keine Außenanlage, kein Carport/Garage und keine Küche dabei. Wenn du jetzt noch 3-5 Jahre nach vorn rechnest, dann klappt das hinten und vorn nicht mehr.


    Diese Scheinangebote für 250T€ von Massa und Co. sind für die Tonne. Außerdem existieren in der Regel die beworbenen Grundstücke nicht.

    Meine Empfehlung daher bei (Haus-)Bank/Vermittleren abchecken, was das Maximum ist, was die Bank für dich finanzieren würde. (macht Noel sicher gern für dich ). Danach die persönliche Obergrenze festlegen, mit der man selber noch ruhig schlafen kann.
    Grundstück suchen sollte dann der nächste Schritt sein (Grundstücke sind meist rare Ware). Ein Haus ohne Grundstück zu planen macht in der Regel keinen Sinn.
    Ggf zwischendurch mal Musterhausparks besuchen, um Größenvorstellungen zu bekommen und Wünsche zu definieren. Günstig ist immer Listen anzufertigen mit Must have und Nice to have und den Wünschen zu der Zimmergröße.
    Danach ab zu den Bauunternehmen. Hierbei insbesondere beachten was in der Bauleistungsbeschreibung steht bzw. besser was unter bauseits (durch Bauherrn) oder gar nicht drin steht. Das sind nämlich die Dinge, von denen der Bauherr dann meist kostentechnisch überrascht wird.

    Bis dahin schonmal intensiv mit den Bauthemen beschäftigen allen voran Heizung, Lüftung etc.

  18. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Tneub, das hört sich nach einem Plan an

  19. Avatar von tomy778
    tomy778 ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Tneub bin da auch bei dir, da ich auch im Hausbauforum unterwegs bin. Das größte Problem ist einfach das Grundstück. Wir schauen hier im ganzen Rheinland von Bonn nach Düsseldorf hoch und es ist kaum was zu bekommen. Und man ist schnell bei 300k für maximal 500qm. Unser Budget liegt zwischen 800-900k, aber das größte Problem ist für viele hier Land zu finden. Und wir sind so flexibel das wir einen großen Radius haben, jedoch Bonn, Köln und Düsseldorf als Städte hier die Preise treiben und man hier einfach kaum was findest, außer man geht wirklxuh sehr sehr ländlich raus.

  20. Avatar von tneub
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    Standard AW: Baufinanzierung möglich und wie vorgehen?

    Nachdem ich deine Kalkulation gesehen habe, konnte ich mir vorstellen, dass du auch im Hausbauforum aktiv bist.

    Ich bin da seit 8 Jahren unterwegs und verfolge das auch immer noch. Anfangs rechnete man mit 1600€/m² zzgl. Aufmusterung. Jetzt wird dort mit 2000-2200€ kalkuliert.
    Klar ist da auch mal ein Haus in günstiger Region dabei, was weniger kostet und vielleicht sind die Forumsteilnehmer auch nicht ganz repräsentativ. Da hat man sicher den einen oder anderen, der sehr aktiv ist, aber nun gerade in einer teuren Gegend gebaut hat. Allerdings kann man den Preisanstieg von rund 5% auch an offiziellen Quellen nachvollziehen.

    Wo halt auch nochmal extreme Kosten stecken können, sind in den Außenanlagen. Je nachdem ob das ein ebenes Grundstück ist oder ein Hanggrundstück, kannst du das 20T€ oder auch mehr als 50T€ versenken.
    Das gleiche bei den Gründungskosten, bei einem guten Grundstück sind die Kosten schon im Hauspreis enhalten, wenn du aber laut Bodengutachten Bodenaustausch in größerem Maße machen mußt oder sogar eine Pfahlgründung wirds teuer für den Bauherren.
    Klar kann man die Außenanlagen, Carport, Garage oder Gartenhaus zum Teil erstmal außen vor lassen, aber wo sollen denn plötzlich 20-50T€ herkommen, wenn die Finanzierung schon Spitz auf Knopf genäht ist?

    Ich sehe das deswegen komplett anders als Noel.
    Ob das Bauvorhaben passt oder nicht passt, kann man erst sagen, wenn man die Kosten einigermaßen errechnen kann. Das ist aber frühestens dann, wenn man das Grundstück kennt und bestenfalls schon ein Bodengutachten vorliegen hat.
    Bis dahin kann man meines Erachtens nur ein maximales Budget festlegen.

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