Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

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    Standard Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Hallo! Wir würden uns über einen Rat zur bereits häufig diskutieren Frage Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen freuen.

    Geplant ist folgendes Finanzierungsvorhaben:

    EFH mit Einliegerwohnung, insg. 187 qm Wohnfläche: Kaufpreis 350 000 €
    Modernisierungskosten: 20 000 €
    Eigenkapital soll lediglich in Höhe der Nebenkosten aufgewendet werden.

    -> 370 000 € Darlehenssumme

    Zu den finanzierenden Personen:
    22 und 24 Jahre alt, beide verbeamtet, 4500 € Netto-Haushaltseinkommen.

    In der engeren Auswahl sind nun zwei verschiedene Finanzierungsvorschläge:

    Vorschlag 1: Bausparfinanzierung

    - Die ersten 15 Jahre: monatliche Rate von 1298,67 €
    - Tilgungsausgesetztes Darlehen über 370 000 €, 1,52 %, 5 % jährliche Sondertilgung, 468,67 € mtl. und
    - neuer Bausparvertrag, 0,1 % Guthabenzins (1141,17 €), Kosten bis zur Zuteilung: 5920 € Abschlussgebühr, 189 € Jahresentgelt, 301,14 € Abgeltungssteuer, 830 € mtl.

    -> ohne Sondertilgungen entstünden in den ersten 15 Jahren Kosten von all-in: 91 911,91 €

    - Die anschließenden 11 Jahre: monatliche Rate von 1335 €
    - Bauspardarlehen über 218 288,43 €, 2,35 %

    -> bei gleichbleibender Rate entstünden Zinskosten von 45 063,23 €

    Zusammenfassend wäre die gesamte Schuld in 31 Jahren abbezahlt. Dabei entstünden Kosten von 136 975, 23 €

    Als Vorteil sehen wir eindeutig die lange Zinssicherheit und die Flexibilität in der Tilgungsphase. Als nachteilig betrachten wir die fehlende Tilgung in der Ansparphase und die niedrigen Guthabenzinsen bei gleichzeitig hohen Abschlusskosten. Auch des Risikos der nicht rechtzeitigen Zuteilung sind wir uns bewusst.

    Vorschlag 2: Klassisches Annuitätendarlehen

    - Sollzinsbindung 20 Jahre, 1,88 % eff., 5 % Sondertilgung, 1202,50 € mtl.

    -> bis zum Ende der Zinsbindung entstünden Zinskosten von 105 197,83 €
    -> übrig bleibt jedoch auch eine Restschuld von 186 597,83 €
    -> setzt man nach Ende der Zinsbindung einen (m. E. optimistischen) Zins von 2 % voraus, würde die mtl. Rate (zu hohe) 1570, 94 € kosten, um dieselbe Laufzeit wie bei der
    Bausparlösung zu erreichen. Um auf eine vergleichbare Rate zu kommen müsste man auf 33 Jahre Gesamtlaufzeit verlängern, die Zinskosten würden dann 6 000 € unter
    den Gesamtkosten der Bausparlösung liegen. Dafür war die monatliche Rate in den ersten 20 Jahren niedriger. Würde man die 100 € weniger jährlich in Sondertilgungen
    aufwenden, stünde das Annuitätendarlehen unter Betrachtung der Gesamtkosten besser dar als die Bausparlösung (ca. 15 000 €) [B]Aber: [B] Das Ganze mit einem
    angenommenen Anschlusszins von 2 %, bei 3 % wäre der Unterschied wieder marginal.

    Als Vorteil des Annuitätendarlehens sehen wir natürlich offensichtlich, dass man von Beginn an tilgt und somit die Zinskosten und auch eine im schlimmsten Falle fällige Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren kann. Als Nachteil betrachten wir die begrenzte Zinsbindung und den ungewissen Anschlusszins, der schnell die Kosten des Annuitätendarlehens über die der Bausparlösung steigen lassen kann, was das persönliche Sicherheitsgefühl stark beeinträchtigt.

    Für uns sieht es folglich so aus, als ob die Bausparlösung für uns unterm Strich die günstigere oder zumindest nicht utopisch teurere und zugleich auch sicherere Lösung ist. Allerdings haben wir die Befürchtung, etwas Wesentliches zu übersehen. Also falls jemandem ein grober Fehler oder Irrtum auffällt, sind wir für Tipps sehr dankbar!

  2. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Hallo Blink,
    habt ihr euch schonmal über eure Familienplanung Gedanken gemacht?
    Ihr seid echt jung und habt ein verhältnismäßig hohes Nettoeinkommen.
    Wenn ihr sagt, dass ihr noch 5 Jahre mit möglichen Kindern wartet wollt, dann würde ich an eurer Stelle zunächst ein Annuitätendarlehen mit 5-jähriger Zinsbindung abschließen.
    In den 5 Jahren könntet ihr dann noch ordentlich tilgen (z.B. 3.000 € je Monat, 36.000 € im Jahr 180.000 € in 5 Jahren), habt dann einen deutlich besseren Beleihungsauslauf, sodass ihr euch für die restlichen 200.000 € mit rund 500 € monatlich 20 Jahre Zeit lassen könntet und trotzdem viel früher fertig seid.

    Einfach mal ein Ansatz, über den ihr nachdenken könnt.

    Viele Grüße

  3. Avatar von Blink
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Vielen Dank für dein Antwort, Benni.

    Wann bei uns die Kinderplanung konkret ansteht, können wir nicht genau sagen und das hängt eher von den äußeren Faktoren wie den Berufschancen ab. Es könnte als nächstes Jahr, aber auch in zehn Jahren soweit sein, weshalb wir die Rate eigentlich von Anfang an "kindergerecht" gestalten wollen. An was wir jedoch gedacht haben, wäre das Darlehen irgendwie anders zu splitten, sodass wir auch in der Bausparlösung mit langer Zinssicherheit trotzdem schon ein bisschen tilgen könnten. Wir wissen allerdings nicht genau wie. Hast du da eine Idee?

  4. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Euer Lohn wird in den nächsten 15 Jahren ja noch deutlich steigen und ihr habt euch eine Sondertilgungsmöglichkeit von 5% einbauen lassen.
    Wenn du dir vornimmst in den 15 Jahren insgesamt 100.000 € sonderzutilgen, dann kannst du den Bausparer entsprechend niedriger wählen.

    Alternativ könntest du auch ein Darlehen mit etwas Tilgung wählen - z.B. 1%. Dann könntest du möglicherweise auf dem freien Markt einen besseren Bausparvertrag bekommen.
    Alternativ mit deinem Bänker über eine Reduktion/Rückzahlung der Abschlussgebühr sprechen - 6.000 € ist schon ein ordentlicher Brocken $$$.

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Hallo Blink,

    in welcher Region, wegen Einbezug regionaler Banken, wird gekauft?

    Von welcher Bausparkasse (wegen dem Zins nach Zuteilung) wird das Tilgungsangebot bereitgestellt?

  6. Avatar von Blink
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Hallo Benni, die Sondertilgungsoption wollen wir wenn möglich nochmal reduzieren, weil wir 5 % realistisch betrachtet niemals leisten würden.

    Das mit dem Darlehen mit 1 % Tilgung habe ich auch schon in Betracht gezogen, ich glaube aber, das Zins+Tilgung+ Sparbeitrag mit unserer monatlichen Wunschrate nicht hinkommt, nicht dass wir am Ende den Bausparer nicht zuteilungsreif kriegen.

    An noelmaxim: Wir kaufen im Landkreis Celle. Das Bauspardarlehen würde von der BHW gewährt werden. Wir haben aber auch ein, für uns zumindest interessant erscheinendes, Angebot von der LBS.

  7. Avatar von Muenchner82
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Zitat Zitat von Blink
    -> setzt man nach Ende der Zinsbindung einen (m. E. optimistischen) Zins von 2 % voraus, würde die mtl. Rate (zu hohe) 1570, 94 € kosten, um dieselbe Laufzeit wie bei der
    Wieso erachtest Du in 20 Jahren einen Zinssatz von 2% als optimistisch und was macht diese Sache problematisch?

    Höhere Zinsen sind mit höherer Inflation problemlos möglich (mit niedriger Inflation sind sie dauerhaft ausgeschlossen). Eine Inflation zieht immer auch eine Einkommenssteigerung nach sich (Inflation ist gut - nicht böse!!). Ich hab gestern mal interessehalber die Besoldung in Bayern 2006, 2011 (neues Dienstrecht) in der 2.QE jeweils mit 2021 verglichen. Seit 2006 über 50% Steigerung, seit 2011 über 30%. das nur mal zu Info und um der unberechtigten Zinsangst (german angst) mal seinen Schrecken zu nehmen!

  8. Avatar von brainy
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Würde ein Annuitätendarlehen 15 Jahre fest nehmen, wenn der Zins ein wenig günstiger ist.

    Nach 15 Jahren wird sicherlich 50+% mehr verdient, so dass die Rate auch dann nicht mehr passt.

    Alternativ 20 Jahre fest bei 10% Sondertilgung. 10% klingt viel, ist es in ein paar Jahren nicht mehr.

  9. Avatar von Blink
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Hallo Muenchner82, da hast du sicherlich Recht. Faktisch habe ich nicht viel Ahnung von der Zinsentwicklung, dafür aber umso mehr Angst dafür. Ich würde gerne so lange es geht wissen, was finanziell auf mich zukommt.

    @brainy: Das wir nach 15 Jahren 50%+ verdienen kann ich mir kaum vorstellen. Zum Einen läuft das im öffentlichen Dienst doch eher in kleinen Schritten, zum anderen werden sicherlich auch noch Kinder und damit verbunden geringerer Verdienst auf uns zukommen.

    Wir haben gestern noch ein anderes Angebot bekommen, bei dem die Darlehenssumme gesplittet wurde. 240 000 € in einer Bausparlösung der Schwäbisch Hall und 132 000 € in einem Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung. Mir erscheint das Konstrukt recht sinnvoll. Nach 15 Jahren blieben dann 86 000 € Restschuld aus dem Annuitätendarlehen übrig. Die Gesamtkosten für die Bausparlösung (insgs. 30 Jahre) und das Annuitätendarlehen bis zum Ende der Zinsbindung betragen 107 000 €. Gegenüber den anderen Angeboten blieben quasi 30 000 € "Luft" um die 86 000 € noch neu zu finanzieren/zu verzinsen (wobei ich mir auch gut vorstellen kann, dass der Betrag durch Sondertilgungen während der Zinsbindung noch ein bisschen reduziert wird), um mit der reinen Bausparlösung (s. o.) mitzuhalten.

    Oder stehe ich auf dem Schlauch?
    Vielen Dank für eure hilfreichen Antworten!

  10. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Du hast im ersten Post unterschiedliche Monatsraten berücksichtigt.

    Bei 15 Jahren waren es knapp 1300 Euro, dann 11 Jahre 1335 Euro.

    Bei 20 Jahren nur 1200.

    Warum nicht bei 20 Jahren auch 1300 - 1335? Diese Belastung bist du ja offenbar bereit, zu tragen. Dann hättest du auch einen besseren Überblick, was bei gleicher Belastung nach 20 Jahren übrig ist.

    Mich würden die hohen Abschlussgebühren schon stören, mal abgesehen davon, dass ich nichts davon halte, nur zu zahlen und über Jahre nichts zu tilgen. Der ein oder andere Verkäufer rechnet dir das schön, damit er die Abschlussgebühr kassieren kann.

    Warst du bei einem unabhängigen Finanzierungsberater? Wenn nicht, würde ich das mal tun.

  11. Avatar von Blink
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Hallo KingRollo,

    diesen Ratenunterschied habe ich im vorletzten Absatz versucht aufzugreifen, aber du hast natürlich Recht. Mir fällt jetzt aber auch auf, dass es in der zweiten Phase nicht 11, sondern 16 Jahre sind, das habe ich falsch abgetippt.

    Vor dem Schönrechnen habe ich auch Angst, allerdings kann ich die Gesamtkosten ja auch selbst berechnen und da steht die Bausparlösung eben gar nicht schlecht dar, auch wenn man die Abschlussgebühren beachtet.

    Ja, wir waren tatsächlich bei verschiedenen unabhängigen Vermittlern und bei unseren beiden Hausbanken und die Vorschläge zu den Annuitätendarlehen haben mich irgendwie in keinem Fall überzeugt, weil dann immer 180 000 - 190 000 € Restschuld übrig blieben, die mir "Angst" einjagen.

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Angst??

    Die Zuteilung ist nicht garantiert, darf nicht garantiert werden! Auch kann ihnen keiner sagen, wie es den Bausparkassen in 10 oder 15 Jahren geht und wenn die Lobby für die Bausparkassen ggf. fällt (Grüne Regierung), sieht es ganz düster aus.

    Das Bausparkassensterben (ein Drama) ist noch lange nicht beendet und ob es dann sinnvoll ist, dass jemand anderes mein Tilgungskapital verwaltet, während die Ursprungsschuld gleich ist, darüber gilt es nachzudenken! Ebenso, wie lange das Bausparkollektiv noch hält!

    Bausparen ist per se nicht schlecht, aber die gesamte Summe aus der Lebensinvestion auf dieses Instrument zu setzen, kann vom Risiko mindestens einem Zinsrisko einer Restschuld gleich gesetzt werden, dies ohne grosse Kosten und einem sofortigen Zinseszinsgewinn durch die Annuität, durch die direkte Tilgung!

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Zitat Zitat von Blink
    Hallo Muenchner82, da hast du sicherlich Recht. Faktisch habe ich nicht viel Ahnung von der Zinsentwicklung, dafür aber umso mehr Angst dafür. Ich würde gerne so lange es geht wissen, was finanziell auf mich zukommt.

    @brainy: Das wir nach 15 Jahren 50%+ verdienen kann ich mir kaum vorstellen. Zum Einen läuft das im öffentlichen Dienst doch eher in kleinen Schritten, zum anderen werden sicherlich auch noch Kinder und damit verbunden geringerer Verdienst auf uns zukommen.

    Wir haben gestern noch ein anderes Angebot bekommen, bei dem die Darlehenssumme gesplittet wurde. 240 000 € in einer Bausparlösung der Schwäbisch Hall und 132 000 € in einem Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung. Mir erscheint das Konstrukt recht sinnvoll. Nach 15 Jahren blieben dann 86 000 € Restschuld aus dem Annuitätendarlehen übrig. Die Gesamtkosten für die Bausparlösung (insgs. 30 Jahre) und das Annuitätendarlehen bis zum Ende der Zinsbindung betragen 107 000 €. Gegenüber den anderen Angeboten blieben quasi 30 000 € "Luft" um die 86 000 € noch neu zu finanzieren/zu verzinsen (wobei ich mir auch gut vorstellen kann, dass der Betrag durch Sondertilgungen während der Zinsbindung noch ein bisschen reduziert wird), um mit der reinen Bausparlösung (s. o.) mitzuhalten.

    Oder stehe ich auf dem Schlauch?
    Vielen Dank für eure hilfreichen Antworten!

    Schön hier auch, wenn sie nach 15 Jahren die Restschuld umschulden wollen und die volle Summe des anderen Darlehens oder das Bauspardarlehen als Vorlast sie als potenziellen Kunden aufgrund dieser eher uninteressant machen lässt.

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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Hallo noelmaxim,

    vielen Dank für die Denkanstöße, das sind tatsächlich Dinge, die ich bisher nicht beachtet habe. Würden Sie uns folglich zu einem reinen Annuitätendarlehen raten?

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Ja, ein reines Annuitätendarlehen mit mind. 1 % direkter Tilgung und von mir aus einen BSV, der einen Teil der Restschuld absichert, andernfalls mit einer höheren Direkttilgung.

    Hat auch den Vorteil, dass der Bausparvertrag frei von allen Zwängen, nicht abgetreten ist. So kann man im Notfall mal an Teile des Geldes ran und/oder die zusätzliche Tilgung aussetzen, so es die finanzielle Situation so erfordert.

  16. Avatar von Blink
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Okay, vielen Dank für die Antwort!

  17. Avatar von brainy
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Zitat Zitat von Blink
    @brainy: Das wir nach 15 Jahren 50%+ verdienen kann ich mir kaum vorstellen. Zum Einen läuft das im öffentlichen Dienst doch eher in kleinen Schritten, zum anderen werden sicherlich auch noch Kinder und damit verbunden geringerer Verdienst auf uns zukommen.
    15te Wurzel aus 1,5 sind 2,7% p.a. Lohnsteigerung.

  18. Avatar von florianmeier
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Zitat Zitat von brainy
    15te Wurzel aus 1,5 sind 2,7% p.a. Lohnsteigerung.
    Die Mathematik wird in unserer Gesellschaft -wie man sieht- völlig überbewertet. Wünsche allen eine glückliche Zunkunft.

    P.S. Finde es peinlich, wenn ein deutsche Beamter so eine Pipifaxrechnung nicht kann. Failed state Germany. Degenerierte Generation.

  19. Avatar von utopus
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Nach 21 Jahren habe ich pro Jahr ca. 4.8% Steigerung geschafft - arbeite aber auch inzwischen 14% mehr/länger als damals.
    (Also ist mein Stundensatz ca. 4,1% pro Jahr gestiegen.)

    Das sind einerseits tarifliche Erhöhungen - aber natürlich auch ein entsprechender Karriereanteil.
    Natürlich hat damals ein Liter Biodiesel nur 75ct gekostet - heute zahlt man für Diesel fast 1,40€ ...

  20. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen - die 100ste

    Hallo,

    ich würde mich auch meinen Vorredner anschließen. Ein TA Darlehen (Tilgungsaussetzungsdarlehen) macht m.E. nur bei Kapitalanlegern Sinn, da man die Zinsen on block absetzen kann.
    In ihrer Situation wäre bei gewünschter Zinssicherheit ein 15jähriges Darlehen sinnvoll bei der Bank, wo Sie direkt reintilgen. Bei einem Zins von 1,5% auf 15J fest, hätten Sie dann eine Rate von 1.079,17 Euro und eine Restschuld von ca. 245.000 Euro (2% Tilgung)

    Jetzt kann man überlegen - je nach Sicherheitsbedürfnis - ob Sie 2 Konstellationen noch dazu nehmen

    a. wäre ein Wohn Riester, der einen Teil der Restschulden absichert. Bausparsumme liegt bei 100.000 Euro
    bei einer Rate von 170 Euro im Monat. Mit dem Wohn Riester haben Sie einen Grenzzins von 0% für
    ihre spätere Finanzierung in 15 Jahren, trotz Besteuerung im Alter.

    b. ein klassicher Bausparvertrag, der einen Teil der Restschulden abfedert. Bei einer Rate von 255,83 Euro
    wären hier 200.000 Euro Absicherung möglich - zu einem Sollzins von 1,99% und positiver Ansparrendite.
    Da das Bauspardarlehen optional ist, wäre der Sollzins von 1,99% ihre Grenze.

    Der Vorteil für Sie wäre:

    - positive Ansparrendite
    - Zinsabsicherung
    - tägliche Verfügung möglich
    - Ratenaussetzung
    - keine Abtretung

    Die Bedenken gegen das Bausparkollektiv teile ich absolut nicht. Bei den Bausparkassen gibt es 2021 inzwischen mehr Licht als Schatten, da Hochverzinsliche Tarife inzwischen die Ausnahme anstatt die Regel sind. Die Stresstest aus 2020 waren durch die Bank positiv bei den Bausparkassen, auch das Szenario der langlaufenden Niedrigzinssituation.

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