Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

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  1. Avatar von Kaufwahn
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    Reden Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Hallo Zusammen,

    nachdem ich die letzten Wochen alle möglichen Finanzierungsforen hier durchgestöbert habe, ist es an der Zeit mir Eure Meinung von unserer möglichen Finanzierung einzuholen, da der Schritt für uns sehr groß und jede Konstruktive Meinung sowie Erfahrungsberichte Gold wert sind.

    Folgende Eckdaten:
    Wir 30 und 35 Jahre jung,
    Netto Haushaltseinkommen: 6.700€ + Sonderzahlungen in Höhe von 10.000€ Netto
    Kein Eigenkapital vorhanden, jedoch Bürgschaften von abbezahlten Immobilien in Höhe von min. 600.000€.

    Kaufobjekt:
    EFH Kaufpreis 1.000.000€, zzgl.Sanierungskosten 50.000€.

    Folgendes Kreditangebot über 1.100.000€ liegt vor:
    1.Darlehen 700.000€, Zinsbindung 20 Jahre, Zins 1,26%
    2.Darlehen 300.000€, Zinsbindung 20 Jahre, Zins 1,26%,
    Monatliche Tilgung gesamt 2.988,34€, Sonderzahlungen pro Jahr ca. 7.000€ möglich.
    -> nach 20 Jahren Restschuld ca. 460.000€.

    Wie schätzt ihr das Angebot ein? Wir sind natürlich aktuell im Vergleich diverser Banken/ Kreditgeber aber die Verkäuferin baut ziemlich Druck aus und wir sollten uns demnächst festlegen.

    Vielen Dank vorab für alle Ratschläge, Meinungen und jegliche Hilfestellung.

    Schönen Grüß,
    Die Käufer im Wahn

  2. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    @Kaufwahn, Nachtrag.
    Hier nochmal die Erläuterung warum denn oben nachgefragt worden ist ob Sie monatlich EUR 6.700 oder EUR 16.700 Einkünfte haben.
    Geklärt ist nun dass Sie EUR 6.700 haben und die Bonuszahlung jährlich von EUR 10.000.
    Die ING als Partner wie Sie schreiben bietet Ihnen über einen Vermittler 1,26% an.
    Meines Wissens rechnet die ING Software mit einer Mindesttilgung von 3%. Zusammen also Zins und Tilgung 4,26%.
    Das ergibt bei EUR 1.100.000 eine monatliche Rate von EUR 3.905.
    Verstehen Sie nun warum ich hier nachgefragt habe?
    Bei einem Einkommen von EUR 6.700 und Bonus dürften Sie von der Haushaltsrechnung hier eine Absage der Bank erhalten.
    Bei einem anderen nachhaltigen Einkommen von EUR 16.700 im Monat wäre es etwas anderes. Doch dieses Einkommen ist geklärt haben Sie nicht monatlich.
    Ergo haben Sie EUR 6.700 monatlich und die Bonuszahlung.
    Das dürfte aber nur schwer für die Haushaltsrechnung reichen.
    Hier darf man gespannt sein. Wäre nett wenn Sie das Ergebnis nach Bankprüfung hier posten würden.

  3. Avatar von KingRollo
    KingRollo ist offline

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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Eigentlich lese ich in letzter Zeit nur still mit. Aber manchmal wundere ich mich schon etwas.

    Unser Haushaltseinkommen liegt darüber, aber ich käme nicht im Traum darauf, mir so einen Klotz ans Bein zu binden. Selbst bei Sicherheiten von 600000 müssen die 1,1 Millionen ja nun trotzdem bezahlt werden.

    Mir ist es auch ein Rätsel, wie man als Eltern sein Haus mit einem derart hohen Wert als Bürgschaft anbieten kann. Momentan ist vielleicht alles fein in der Beziehung und der Familie, aber da kann sich ändern, und dann ist die Hütte weg.

    Auch ist die Frage, wie sich die Situation der Eltern ändert. Möglicherweise brauchen auch die mal Geld oder müssen das Haus verkaufen, weil Pflege im Alter eben doch teuer ist.

    Als Bank würde ich mich fragen, wieso bisher bei dem Einkommen und offenbar ohne Kinder kein EK angespart wurde. Ich hätte hier erhebliche Zweifel, ob man in der Lage ist, einen derart hohen Kredit über einen derart langen Zeitraum zu bedienen.

    Mein Tip:

    Sucht euch etwas in einer anderen Preislage. Übernehmt euch nicht. Es bringt nichts, jeden Cent umzudrehen und ständig an den Kredit zu denken, weil das wird passieren. Es geschehen viele unvorhersehbare und auch konstenintesive Dinge, da sollte man finanzielle Reserven haben.

    Wie wollt ihr die schaffen, wenn ihr es ohne Kredit nicht geschaft habt, zu sparen?

    Es mag etwas hart klingen, ist in meinen Augen aber die bittere Realität. Ich weiß, es fällt schwer bei einem "Traumhaus" einen realistischen Blick auf das Gesamte zu behalten, aber man sollte sich manchmal dazu zwingen.

  4. Avatar von Kaufwahn
    Kaufwahn ist offline
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Hallo KingRollo,

    Danke für deinen Beitrag.

    Darf ich fragen aus welcher Region Sie kommen?
    Bei uns hier in Bayern sind das leider mittlerweile übliche Preise für solch eine Immobilie. Und wenn man die Miete hochkalkuliert, hat man auch nichts gewonnen..

  5. Avatar von KingRollo
    KingRollo ist offline

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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Hallo,

    ich komme aus NRW. Großraum Köln. Auch hier ist es teuer. Es gibt in Bayern durchaus hohe Preise, das ist mir bewusst. Ich habe Verwandte, die in München wohnen.

    Das ändert jedoch nichts an den Rahmenbedingungen für einen Kredit über 1,1 Millionen. Nur weil eine Region teuer ist, kann ich mir keinen Kredit ans Bein binden, der deutlich über meinen Möglichkeiten liegt (realistisch betrachtet).

    Das ist in der jetzigen Zeit leider eine Zwickmühle, das ist mir bekannt. Es gibt wenig Immobilien und die Interessenten müssen sich teilweise gegenseitig überbieten und dann schnell zuschlagen. Für die Käufer eine Katastrophe.

    Mein Eigenheim steht nun seit elf Jahren und ich müsste momentan deutlich mehr dafür berappen, als ich damals ausgegeben habe (geschätzt 25 % mehr). Das sah ich zuletzt an dem Wert, die meine anschlussfinanzierende Bank veranschlagt hat.

    Es mag ja sein, dass Ihre Wunschimmobilie diesen hohen Preis rechtfertigt, aber dann wären bei dem Einkommen meiner Meinung nach mindestens 200000 EK (cash) sinnvoll.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Ein Zinssatz von um die nom. 1 % - 1,05 % scheint zu erzielen sein.

  7. Avatar von Kaufwahn
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Uns ist es auch bewusst dass 1.100.000€ ne immense Summe ist. Wenn man aber betrachtet dass wir derzeit 2.000€ Miete zahlen, dann erscheinen 3.000€ Tilgung eben doch nicht mehr so wild. Wir sind auch noch jung, d.h. da ist noch etwas Puffer im Gehalt nach oben.

    Und seien wir doch mal ehrlich, die Immobilienpreise werden auch in den Nächsten Jahren nicht sinken, sondern weiterhin steigen (auch wenn nicht wie in den letzten 5 Jahren extrem gestiegen).

    Wenn alle Stricke reißen und wir nur noch Bauschmerzen wegen dem Kredit haben sollten, dann verkaufen wir das Objekt eben und kommen schlechtenfalls bei 0 raus..

    Ich finde den Austausch mit anderen natürlich immens wichtig, aber es kommen nur pessimistische Kommentare. Wo sind hier die risikobereiten Geschäftsmänner und -frauen?

    Zudem haben wir nur einen Wagen, der über die Firma meines Freundes läuft. Selbst wenn wir ein Kind machen, haben wir monatlich ca. 1200€. Verhungern werden wir hoffentlich nicht, oder was meint, sind wir Wahnsinnig geworden?

    Ich sehe es einfach nicht mehr ein mein Geld für die Miete aus dem Fenster zu schmeißen.. und wenn Kauf, dann gescheit damit man beim Verkauf auch wieder eine hohe Summe erzielen kann.

    Aber abwarten vllt denkt die Bank ja auch, dass wir wahnsinnig wären. Und wenn nicht dann sehen sie uns ja anscheinend als Kreditwürdig an und dann soll es wohl so sein.

  8. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Hallo kaufwahn,

    ich würde die Kommentare nicht unbedingt als pessimistisch, sondern als realistisch betrachten.
    Es geht bei Euch um richtig viel Geld im Verhältnis zum Einkommen und jetzt ist rechnerisch alles spielend machbar. Das zieht sich aber hin mit der Rückzahlung, Monat für Monat, Jahr für Jahr.....
    Rein vom Papier her passt das alles zusammen.

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Nun ja, schlussendlich ja auch ihre Entscheidung, können wir gar nicht individuell beurteilen und werden ihre angegeben Zahlen bestätigt und die Immobilie nicht völlig überteuert gekauft, dann werden die Banken (ob die ING wage ich zu bezweifeln) ihr Vorhaben auch finanzieren.

    Nur eins sollten sie ganz schnell vergessen, die Option verkaufen zu können und mit null herauszugehen, das kann und sollte keine Sicherheit geben, denn wenn sie nach 2 Jahren mit der Erkenntnis war doch zu wuchtig herausgehen oder herausgehen müssen, weil ein Einkommen ausfällt und/oder einer von beiden meint, der Partner tut nicht mehr genüge, dann müssen sie schon einen Verkaufspreis anvisieren, der mindestens die Vorfälligkeitsentschädigung ausgleicht und die ist bei ihnen heftig

    Zu dem, es gibt auch Menschen, die sind mit Mietzahlungen glücklich geblieben, glücklich geworden, ob das dann wirtschaftlich klug war, bleibt zwar ebenfalls infrage zu stellen, aber ein Muss ist der Erwerb von Eigentum nicht für jeden Menschen.

    In der Vergangenheit war der Erwerb von Immobilieneigentum in puncto Wirtschaftlichkeit für viele Familien die richtige Entscheidung und ggf. wird sich daran auch in Zukunft nicht viel ändern, aber nachzudenken gibt es so einiges, auch zu beachten und zu berücksichtigen.

  10. Avatar von IsNichWahr
    IsNichWahr ist gerade online

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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Zitat Zitat von Kaufwahn
    Wo sind hier die risikobereiten Geschäftsmänner und -frauen?
    Was hat eine massive Verschuldung für eine eigengenutzte Immobilie mit Unternehmertun zu tun?

  11. Avatar von tneub
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Zitat Zitat von Kaufwahn
    Uns ist es auch bewusst dass 1.100.000€ ne immense Summe ist. Wenn man aber betrachtet dass wir derzeit 2.000€ Miete zahlen, dann erscheinen 3.000€ Tilgung eben doch nicht mehr so wild. Wir sind auch noch jung, d.h. da ist noch etwas Puffer im Gehalt nach oben.
    Es gibt mittlerweile Gegenden in Deutschland, da ist Mieten deutlich sinnvoller als Kaufen.
    Ein Kaufpreis von 1,1 Mio bei 24T€ Jahresmiete wäre z.B. so ein Fall.


    https://www.postbank.de/themenwelten...neigentum.html

  12. Avatar von EgonO
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Wie alt ist die Immobilie? Ihr veranschlagt jetzt Sanierungskosten in Höhe von 50.000€. Was kommt da in den nächsten 10 Jahren auf Euch zu? Kann es einen Sanierungsstau geben, den Ihr ggf. übersehen habt? Oder habt Ihr einen Gutachter beauftragt?

  13. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Bei ca. 100t€ Kaufnebenkosten und 2t€ Miete, kann man ja länger als 4 Jahre Miete davon zahlen ... dazu kommen dann noch die Zinsen und Nichtumlagefähige Nebenkosten, die man als Mieter nicht hat.

    Ist natürlich eine Spekulation - solange die Immobilienpreise weiter steigen, kann man u.U. gut Gewinn damit machen.

    Wenn aber z.B. Bedingt durch mehr Homeoffice/demographischen Wandel o.ä. weniger Nachfrage da ist, können die Preise auch fallen ...
    und wenn es ganz doof läuft, ist der Bank irgendwann die Sicherheit der Grundschuld nicht mehr ausreichend und die Bank möchte eine Nachabsicherung -
    und wenn man die nicht liefern kann, muss man evtl. in die Zwangsversteigerung gehen.

    Und natürlich die Instandhaltungsrücklage beachten - wieviel Geld wollt ihr dafür pro Monat zurücklegen?

  14. Avatar von Kaufwahn
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Das Haus ist 22 Jahre alt und top in Schuss. In den Sanierungskosten sind neue Bäder und die neue Küche kalkuliert. Der Preis ist für die Lage ebenfalls unschlagbar. Als Instandhaltungsrücklage planen wir 300-500€ im Monat, jedoch können wir ja mit der Sondertilgung je nach Sanierungsbedarf variieren.

  15. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Wenn es um eine so große Lebensinvestition geht, ist ausgeprägte Risikobereitschaft falsch. Es soll schließlich das eigene Heim werden. Da ist großes Risiko ein ganz schlechter Partner.

    Risikobereitschaft kann man an den Tag legen, wenn der Rest geregelt ist und man das Geld erübrigen kann.

    Damit wären wir wieder bei der realistischen Betrachtung.

  16. Avatar von Kaufwahn
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    @KingRollo: Wieso ist es eine „ausgeprägte“ Risikobereitschaft, wenn man nach der monatlichen Rate immer noch 3.700€ für den ganzen anderen Rest hat?

  17. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Weil sie das nur solange über haben, wie 2 Einkommen vorhanden sind!!

    Wo sind denn eigentlich ihre ganzen Ersparnisse bei diesem Einkommen? Sollten sie erst seit kurzem so viel verdienen, wäre es ein weiteres Indiz dafür, dass sie eine erhebliches Risiko bereit sind einzugehen!

  18. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Es ist halt einfach nicht klug, wenn man 30 und 35 Jahre Jung ist, kein Eigenkapital hat - bzw. keine sinnvolle Begründung für diesen Umstand liefern kann.
    Wenn man sich dann noch eine Immobilie ans Bein bindet, die anfänglich über 1.000 € Zins im Monat kostet.
    Eure Immobilie kostet 68 Jahresmieten eurer aktuellen Behausung.
    Welche Behausung ist denn komfortabler?

  19. Avatar von guest
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Zitat Zitat von Kaufwahn

    Und seien wir doch mal ehrlich, die Immobilienpreise werden auch in den Nächsten Jahren nicht sinken, sondern weiterhin steigen (auch wenn nicht wie in den letzten 5 Jahren extrem gestiegen).
    Sagt wer? Derzeit rechnet man mit langsam steigenden Zinsen, was die Immobilienpreise ggf. (viel) langsamer oder gar nicht steigen lässt. Je nachdem wie Zinsen steigen, können auch die Preise für Immobilien, vor allem selbstgenutzte Immobilien zurück gehen. (Vermietete / vermietbare Objekte haben den Nebeneffekt der Mieterträge, welche für mögliche Kaufpreise Dritter entscheidend sind).

    Zitat Zitat von Kaufwahn
    Wenn alle Stricke reißen und wir nur noch Bauschmerzen wegen dem Kredit haben sollten, dann verkaufen wir das Objekt eben und kommen schlechtenfalls bei 0 raus..
    Auf Null raus kommen bedeutet eine Steigerung des Kaufpreises um 20% + die Sanierungskosten. Ich gehe dabei davon aus, dass Makler, Notar und das Finanzamt nicht auf Ihr Geld verzichten. Hinzu kommt die von noelmaxin Buhmann angesprochene Vorfälligkeitsentschädigung. Die ist in den 20% noch nicht enthalten.

    Zitat Zitat von Kaufwahn
    Ich finde den Austausch mit anderen natürlich immens wichtig, aber es kommen nur pessimistische Kommentare. Wo sind hier die risikobereiten Geschäftsmänner und -frauen?
    Falsches Forum: geh ins Maklerforum und lasse Dich für Deinen Entschluss bejubeln.

    Zitat Zitat von Kaufwahn
    Aber abwarten vllt denkt die Bank ja auch, dass wir wahnsinnig wären. Und wenn nicht dann sehen sie uns ja anscheinend als Kreditwürdig an und dann soll es wohl so sein.
    Da mir die Finanzierungszugänge von Maklern nicht zur Verfügung stehen, gehe ich davon aus, dass Bankkaufmann Hillermann recht mit der Aussage hat, dass die ING nein sagt.

    Es sagt übrigens hier niemand: kauft nix - alle sagen: kauft das, was Ihr Euch leisten könnt. Wenn es dann eben eine so minderwertige Immobilie ist, in der die Schwiegereltern wohnen, sieht die Rechnung völlig anders aus - sicher auch die Kommentare hier.

    Da hier ohnehin das gemacht wird, was jeder alleine will, könne alle nur ein gutes Gelingen wünschen. Die Chance dafür ist ggf. nicht so hoch wie bei einer anderen finanziellen Situation.

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  20. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Ich gehe davon mal aus das die Finanzierung nicht zustande kommt!

    Da neben den 1 Mio. € Darlehn auch noch weitere 50.000 € plus Nebenkosten finanziert werden muss. Da das Einkommen bei ca. 7.500 € monatlich liegt! Dürfte die Grenze mit 40 % des EK knapp monatlich 3.000 € für Zins und Tilgung bereitstellen müssen!

    Auch sollte man das BGH Urteil mit der Mithaftung beachten, dass familiäre Bindungen folgerichtig das Einbringen von zusätzlichen Sicherheiten nicht zu tragen kommen kann.

    Daraus abgeleitet müsste bei einer Insolvenz, eine Abwicklung des elterlichen Hauses allein aus rechtlichen Gründen scheitern. Zudem müssten die Eltern einen eigenen Termin beim Notar haben. Zwecks Aufklärung, dass alles, was Sie besitzen, in den Konkurs der Kinder mit verloren ist!

    Für den Fall der Unterschrift sollte man den Eltern auch die Nebenfolgen erklären: "Nämlich den Verlust von Sozialhilfe im Pflegefall für die ersten 121 Monate!"

    Hier sollte man sich ein Wohnrecht (Nießbrauch) eintragen lassen, um trotz Konkurs weiterhin die Möglichkeit besitzt in seinem Eigenheim zu verbleiben.

    Ich etlichen hier Recht das wegen den zu geringen EK, eigentlich keine Finanzierung zustande kommen dürfte! Insbesondere wegen der erhöhten EK Unterlegung der Darlehnsbank, was zu einer Erhöhung der Darlehnszins bei Schuldner führen müsste!

    Natürlich geht das auch über eine 3,xx % p. a. Zinsen und eine 2,5 % Tilgung. Es gibt viele Wege, wie Risiko Abteilung ein "Nein" zu einer Finanzierung sagen kann! Ohne den Vermittler zu verprellen!

    Man muss bedenken, dass was die Eltern anbieten nur ein Geldsurrogat ist und kein Bargeld.

    bruno68

  21. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Hauskauf/ Finanzierungsbewertung

    Hallo Bruno68, Wohnrecht im Range nach einer Grundschuldeintragung vom Grundsatz her noch generell in Ordnung und ist auch immer für die Beteiligten eine gute Idee.

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