Ablauf Zwischenfinanzierung + evtl. Pfandtausch ? Projekt Raus aus der Stadt...

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  1. Avatar von ZehWeh
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    Standard Ablauf Zwischenfinanzierung + evtl. Pfandtausch ? Projekt Raus aus der Stadt...

    Momentan bewohnen wir ein Reihenhaus in Köln, die Häuser werden hier so für 500.000€ - 600.000€ (Kaufpreis vor 10 Jahren waren 240.000€) verkauft.
    Letztes Jahr begann die Anschlussfinanzierung und es sind noch etwa 100.000€ offen (Zinsbindung 10 Jahre)

    Da uns das hier mittlerweile alles zu laut und zu voll ist und man nie seine Ruhe hat wollen wir aus der Großstadt raus, auch weil sich das Stadtviertel seit 1-2 Jahren negativ entwickelt. Eigentlich wollten wir damit noch warten bis das Haus komplett getilgt ist (mit Sondertilgung von 10% pro Jahr wäre das etwa 2027) aber wenn wir uns die Hauspreise in kleineren Gemeinden z.b. Richtung Eifel anschauen sind wir momentan am überlegen ob sich das nicht doch schon vorher realisieren ließe. Man findet moderne freistehende Häuser mit mehr Platz und riesigem Garten schon für unter 400.000€, inklusive Kaufnebenkosten 430.000€
    Eigenkapital wären aktuell etwa 50.000€ vorhanden, die wären aber eher für eventuelle Umbaumaßnahmen gedacht.

    Da wir sowas noch nie gemacht haben wäre es interessant zu wissen wie genau sowas abläuft.

    1. Ein Verkauf wäre erst nach dem Umzug möglich, also muss das neue Haus Zwischenfinanziert werden. Mit welchen Kosten muss man hier rechnen ? Wird Eigenkapital benötigt oder reicht es wenn der von der Bank geschätzte Wert des Reihenhauses höher bewertet wird als der komplette Finanzierungsbedarf des neuen Hauses ?
    Wenn wir angenommen durch das Reihenhaus mindestens 500.000€ bekommen, wie teuer darf da maximal das neue Haus sein damit die Bank die Zwischenfinanzierung genehmigt ?

    2. Die Anschlussfinanzierung begann ja wie erwähnt erst letztes Jahr, Zinssatz 0,6%. So wie ich das Verstehe wird die Grundschuld bei einem Pfandtausch dann vom Reihenhaus gelöscht und auf das neue Haus übertragen, korrekt ? D.h. der Kredit läuft so weiter wie bisher oder würde sich dann am Zinssatz etwas ändern oder hätte man gar die Möglichkeit mit dem Verkaufserlös den Altkredit komplett zu tilgen, sofern nach dem Kauf noch genug übrig bleibt ? Würde in dem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen ?

    3. Das Reihenhaus wurde bisher nicht renoviert und ist jetzt 10 Jahre alt. Ist es zu empfehlen das Haus zu renovieren (Weiß streichen) oder überlässt man sowas dem Käufer ? Die Käufer von baugleichen Häusern in der Nachbarschaft haben nach dem Kauf alle erstmal das Haus komplett renoviert.

    4. Nur der Vollständigkeitshalber auch wenn wir es nicht vorhaben. Was wäre, wenn das neue Haus mehr Kosten würde als der Verkauf des Reihenhauses einbringt? Bei 0,6% Zinsen wird die Bank einer Aufstockung des aktuellen Darlehens ja niemals zustimmen.


    Das ganze soll jetzt nicht von heut auf morgen passieren aber man weiß ja nie wann man seine Traumimmobilie findet.

  2. Avatar von memet
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    Standard AW: Ablauf Zwischenfinanzierung + evtl. Pfandtausch ? Projekt Raus aus der Stadt...

    Zitat Zitat von noelmaxim
    So eine blöde Aussage, nicht über einen Makler!

    - wer ermittelt fachmännisch den geeignetesten Verkaufspreis?
    - wer prüft die Interessenten vor der Besichtigung auf deren Bonität, um Immobilientourismus auszuschließen?
    - wer erstellt ein vernünftiges und aussagekräftiges Expose?
    - will man immer und für jeden erreichbar sein, Termine koordinieren und alle aufkommenden Fragen beantworten müssen? Ggf. über einen längeren Zeitraum bei vielen Interessenten und hoher Nachfrage?
    - wer erstellt den virtuellen 3-D Rundgang, um Immobilientourismus zu verhindern?
    - wer besorgt fehlende Unterlagen und stellt die Beleihungsunterlagen für den Käufer zusammen?
    - wer bereitet den Notartermin vor?
    - wer klärt über juristische Fallatricke auf?
    - auf wem schiebt man Haftung??

    Was glaubst du, was das alles kostet?
    Spannend, dass Du so für die Makler in die Bresche springt, Du vermittelst doch Darlehen und keine Häuser?

    Ich habe einfach diese Erfahrungen gemacht: Ständig falsche Angaben, überall Haftungsausschlüsse und jede Frage muss rückerfragt werden, weil der Makler nicht mal die Bauakte gelesen hat. Sicherlich gibt es rühmliche Ausnahmen, aber die habe ich bisher nicht getroffen.

    Aber ich möchte die Debatte gar nicht führen. Dann soll der TE doch zum Makler gehen. Kann ja jeder selbst entscheiden.

  3. Avatar von ZehWeh
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    Standard AW: Ablauf Zwischenfinanzierung + evtl. Pfandtausch ? Projekt Raus aus der Stadt...

    Ohne Makler kommt für uns nicht in Frage. Zum einen habe ich weder Lust noch Zeit mich in das fachliche detailliert einzulesen, noch will ich mich mit potentiellen Käufern oder gar Immobilientouristen rumschlagen.

    Die Immobilien sind in Köln, da gibt es mehr als genug unfreundliches Klientel, das gerne auch mal Druck auf die Verkäufer ausübt. Vor ein paar Jahren hat ein Nachbarpaar wegen Scheidung ihr Haus verkauft, auch ohne Makler. Der Käufer kam zu allen Terminen mit 2-3 Begleitungen der Marke Türsteher. Bei der Schlüsselübergabe musste die Polizei anrücken. Nein danke!

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    Standard AW: Ablauf Zwischenfinanzierung + evtl. Pfandtausch ? Projekt Raus aus der Stadt...

    Zitat Zitat von ZehWeh
    Ohne Makler kommt für uns nicht in Frage. Zum einen habe ich weder Lust noch Zeit mich in das fachliche detailliert einzulesen, noch will ich mich mit potentiellen Käufern oder gar Immobilientouristen rumschlagen.

    Die Immobilien sind in Köln, da gibt es mehr als genug unfreundliches Klientel, das gerne auch mal Druck auf die Verkäufer ausübt. Vor ein paar Jahren hat ein Nachbarpaar wegen Scheidung ihr Haus verkauft, auch ohne Makler. Der Käufer kam zu allen Terminen mit 2-3 Begleitungen der Marke Türsteher. Bei der Schlüsselübergabe musste die Polizei anrücken. Nein danke!
    Das ist ein Argument! Da vergeht einem ja echt die Lust auf Köln.

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Ablauf Zwischenfinanzierung + evtl. Pfandtausch ? Projekt Raus aus der Stadt...

    Selbst wenn wir keine Immobilien makeln würden - was wir über meinem Sohn Noel-Maxim seit 3 Jahren aber tun - habe ich ja seit 27 Jahren Tätigkeit Geschäftsbesorgung Kredit meine Erfahrungen mit Verkäufen, entsprechend mit Verkäufern und insbesondere Maklern und eben aus den Erfahrungen mit Maklern heraus haben wir entschieden, dass dann - übrigens deutschlandweit auch mit Verbrauchern aus dem Forum, was sich anhand unserer Galerie auf unserer Homepage an den Standorten der verkauften Immobilien ablesen lässt - mit unserer gesunden Einstellung zum Geschäft und zum Verbraucher selber zu händeln.

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    Standard AW: Ablauf Zwischenfinanzierung + evtl. Pfandtausch ? Projekt Raus aus der Stadt...

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Selbst wenn wir keine Immobilien makeln würden - was wir über meinem Sohn Noel-Maxim seit 3 Jahren aber tun - habe ich ja seit 27 Jahren Tätigkeit Geschäftsbesorgung Kredit meine Erfahrungen mit Verkäufen, entsprechend mit Verkäufern und insbesondere Maklern und eben aus den Erfahrungen mit Maklern heraus haben wir entschieden, dass dann - übrigens deutschlandweit auch mit Verbrauchern aus dem Forum, was sich anhand unserer Galerie an den Standorten der verkauften Immobilien ablesen lässt - mit unserer gesunden einstellig zum Geschäft und zum Verbraucher selber zu händeln.
    Ahh, ok. Vielleicht macht Ihr das ja besser, als so mancher Berufskollege. Aber zurück zum Thema des TE, so einen Exkurs wollte ich hier gar nicht anstoßen.

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