Haus Darlehen: 1.850 € (IVD: 1520 €, AVD: 300 €)
Lebenshaltung: 1.200 € (hab ich meist nicht so viel, aber konservativ betrachtet)
Sparen: 1.000 €
Summe: 4.050 €
Ich habe bisher jedes Jahr rund 10.000 € gespart und zwischen 8.000 und 10.000 € wieder ausgeben müssen.
Fenster defekt, Garagentor defekt, Terasse undicht (Wasser lief rein), andere Schäden etc.
Das Haus hat ein bisschen Renovierungsstau noch immer, mit den derzeitigen Mitteln von 8.000 € auf dem Sparbuch komme ich aber nicht hin um die anstehenden Maßnahmen zu finanzieren.
Frage: Ist es realistisch, ein grundbuchlich besichertes Darlehen im Nachrang aufzunehmen z.B. bei der Sparkasse, die das Hauptdarlehen führt oder einer Bausparkasse, die in den Rang 2 geht und ca. 50. - 60.000 € Volumen hat?
Maßnahmen zu machen: Heizung (aus 2006), Dachfenster (7 Stk.), Badezimmer Dachwohnung, kleinere Schäden (offene Wände im Keller durch Rohrbrüche etc. wieder schließen).
Ich habe derzeit im Grunde keine finanziellen Sorgen, aber hab Respekt vor der neuen Summe, wenn da rund 400 € dazu kommen, jeden Monat. Wobei 1000 € Sparen - 400 € neuer Kredit noch immer 600 € Überschuss ergibt.
Allerdings kann ich nach den Maßnahmen im Dachgeschoss hier auch die Miete 2 auf ein normales Niveau anpassen. Die Wohnung steht ab nächsten Monat leer.
Die Vermietbarkeit dürfte durch die Maßnahmen eher besser werden, gerade in Bezug auf Fenster und Bad.
Meine Unsicherheit besteht darin, ob Banken, Kassen wie auch immer ein Darlehen gewähren würden.
Ich kenne die Bedingungen bei solchen Modernisierungskrediten nicht. Auch weiß ich nicht, ob Banken derzeit überhaupt Kredite gewähren oder sehr streng sind.
Bekommst du für das ganze Haus eine Kaltmiete von 1.158 € (Summe abzgl. Gehalt) oder ist da irgendwo einen Fehler?
Zitat von Eigentum87
Miete 2 680,00 € (kalt - -> BK Vorauszahlung erfolgt)
Allerdings kann ich nach den Maßnahmen im Dachgeschoss hier auch die Miete 2 auf ein normales Niveau anpassen. Die Wohnung steht ab nächsten Monat leer.
Die Vermietbarkeit dürfte durch die Maßnahmen eher besser werden, gerade in Bezug auf Fenster und Bad.
Natürlich sind Mieterwechsel gute Zeitpunkte um Renovierungen durchzuführen.
Trotzdem muss man bei jeder Investition prüfen, ob sie sich wirklich lohnen.
Ein Bad könnte man alle 10 Jahre machen, seinen Dienst erledigen kann es locker 30 Jahre.
Auch bei den Fenstern funktioniert die Elektrik heutzutage bestimmt besser (schneller, smarter...) als vor 20 Jahren, aber ob man dafür 50 € mehr Miete bekommt oder ob der Interessent keinen großen Augenmerk auf die Fenster legt, sei dahingestellt.
Das Gesamtpaket muss einfach stimmen. Wie ist die Dämmung oder wird ein anspruchsvoller Mieter als nächstes eine zusätzliche Verschattung der Fenster oder gar eine Klimaanlage verlangen?
Zitat von Eigentum87
kleinere Schäden (offene Wände im Keller durch Rohrbrüche etc. wieder schließen)
Ob sich ein Haus als Kapitalanlage lohnt hängt häufig davon ab, ob man alle Dinge machen lässt oder ob man auch mal selbst zum Werkzeug greift.
Zitat von Eigentum87
Haus Darlehen: 1.850 € (IVD: 1520 €, AVD: 300 €)
Kannst du die Raten in Zins und Tilgung aufteilen?
Wie hoch sind die Zinssätze?
Wie viel Restschuld hast du zum Ende der Zinsbindung?
Hast du Spielraum beim Tilgungssatz/kannst du ihn runtersetzen?
Soll das so bleiben (man kann auch zufrieden ohne Partner/in oder Kinder sein) oder ist das nur dein aktueller "Zustand", sodass du etwas für deine Erben aufbaust?
PS: Mich persönlich würde es stören, jeden Monat 700 € von meinem Gehalt investieren zu müssen und zusätzlichen Aufwand rund um Mieter, Renovierungen am Haus und für neue Geldbeschaffungen zu haben. Bist du mit deiner Entscheidung von 2017 zufrieden oder sagst du inzwischen, dass es eine schlechte Idee war?
AW: Renovierung nötig lässt sich das stemmen finanziell?
Hallo und vielen Dank für die Antworten.
Ich versuche das zu beantworten. :-)
Zitat von BenniG
Bekommst du für das ganze Haus eine Kaltmiete von 1.158 € (Summe abzgl. Gehalt) oder ist da irgendwo einen Fehler?
Für 2 Einheiten.
Eine Einheit bewohne ich selbst.
Zitat von BenniG
Natürlich sind Mieterwechsel gute Zeitpunkte um Renovierungen durchzuführen.
Trotzdem muss man bei jeder Investition prüfen, ob sie sich wirklich lohnen.
Ein Bad könnte man alle 10 Jahre machen, seinen Dienst erledigen kann es locker 30 Jahre.
Auch bei den Fenstern funktioniert die Elektrik heutzutage bestimmt besser (schneller, smarter...) als vor 20 Jahren, aber ob man dafür 50 € mehr Miete bekommt oder ob der Interessent keinen großen Augenmerk auf die Fenster legt, sei dahingestellt.
Das Gesamtpaket muss einfach stimmen. Wie ist die Dämmung oder wird ein anspruchsvoller Mieter als nächstes eine zusätzliche Verschattung der Fenster oder gar eine Klimaanlage verlangen?
Das Bad ist sehr unglücklich gebaut. Es fehlt an einer Dusche, es gibt nur eine Wanne und diese Wand ist mehr als unglücklich positioniert. Diese Wanne soll weg und durch eine Dusche ersetzt werden.
Die Fenster wurden vom Vorbesitzer nicht gepflegt und sind teilweise vorottet.
Das sind also Dinge, die Sinn machen zu tauschen. Ich investiere auch nur in Dinge, die sinnvoll sind.
Ein Mieter schaut sich das Objekt an und unterschreibt auch im Vertrag den "Zustand" des Objekts und die Besichtigung.
Zitat von BenniG
Kannst du die Raten in Zins und Tilgung aufteilen?
Wie hoch sind die Zinssätze?
Wie viel Restschuld hast du zum Ende der Zinsbindung?
Hast du Spielraum beim Tilgungssatz/kannst du ihn runtersetzen?
Müsste ich nachgucken. Zinen liegen irgendwo bei 1,4% und 3% Tilgung.
Ich will die Tilgung aber nicht senken, die 3% machen durchaus Sinn.
Zitat von BenniG
Kommst du da sicher mit deinem Volumen hin?
Ja, Angebote liegen vor.
Zitat von BenniG
Soll das so bleiben (man kann auch zufrieden ohne Partner/in oder Kinder sein) oder ist das nur dein aktueller "Zustand", sodass du etwas für deine Erben aufbaust?
Das soll so bleiben. Ich will keine Kinder.
Zitat von BenniG
PS: Mich persönlich würde es stören, jeden Monat 700 € von meinem Gehalt investieren zu müssen und zusätzlichen Aufwand rund um Mieter, Renovierungen am Haus und für neue Geldbeschaffungen zu haben. Bist du mit deiner Entscheidung von 2017 zufrieden oder sagst du inzwischen, dass es eine schlechte Idee war?
Ich wohne ja hier selbst und kann mir selbst keine Miete zahlen, insofern sind die 700 € gut angelegt.
Aus heutiger Sicht würde ich eher eine Immobilie neu bauen, anstelle einer Immobilie, die schon in die Jahre gekommen ist.
Ich habe damals übersehen, die Immobilie genau prüfen zu lassen auf Sanierungsstau. Das holt mich jetzt ein.
Nun ist es aber, wie es ist und ich habe sehr viel aufgeholt. Ein bisschen fehlt noch und wenn das erledigt ist und man dran bleibt, ist das eigentlich ganz ok aus meiner Sicht.
Trotzdem versuche ich mir klar zu machen, ob sich das auf Dauer durchhalten lässt und dann ist es aus meiner Sicht nicht falsch einfach mal andere Meinungen zu hören.
Renovierung nötig lässt sich das stemmen finanziell?
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Zitat von Eigentum87