Zwischenfinanzierung Modulhaus und Grundstück abgelehnt.

Naja, du willst 250.000€ zwischenfinanzieren + 75.000€ Kredit, wenn man aber die Kosten für das Haus (104.000€) und das Grundstück (142000€) zusammen rechnet kommt man auf 246.000€. Die Baunebenkosten kann man nicht einfach in den Wert des fertigen Hauses rechnen. Da bist du also schon so deutlich unter den geforderten 325.000€.

Banken rechnen dazu noch anders, was den Wert von Grundstücken und Gebäuden betrifft. Liegt der Preis von dem Grundstück z.b. über dem Durchschnitt für die Region wird die Bank nicht die 142.000€ in die Berechnung nehmen, sondern den Wert deutlich niedriger ansetzen.
Das mit dem Modulhaus, ich denke es ist eine Art Fertighaus, kann man der Bank ja einfach erklären, indem man ihr die Prospekte des Hauses schickt.

Dennoch liegt der berechnete Wert des Hauses laut Bank wohl deutlich unter der geforderten Kreditsumme und kann damit nur mit einer weiteren Grundschuld abgesichert werden.

Vielleicht erstmal nur das Grundstück kaufen und sobald das Haus der Erbengemeinschaft verkauft ist ein Haus drauf setzen ?

@Allanos,

leider wird niemals eine solche Finanzierung mit ihrem Gehalt gelingen! Fällt überhaupt ihnen auf, welcher Fehler vorliegen?

A)

Mein Bauprojekt: Ein Modulhaus, 60 m2 (energieeffizient), erfüllt alle Normen und Vorgaben für eine ordentliche Baugenehmigung, Kosten: 104.000, zusätzlich ca. 47.000 Baunebenkosten, ein Grundstück, 333 m², Kosten: 142.000 €

Rechnet man zusammen, ergibt 293.000 €, davon sind 246.000 € ist die Beleihungsgrenze von 100 %! Finanziert sollen aber 293.000 € /246.000 € = 119 %
Und dann wollen Sie weitere 75.000 €? Welche Besicherung dafür? Rechne ich zusammen, sind dies 368.000 € /246.000 € = es spricht 148 % vom Gegenwert!

Tatsächlich sind die nur ein einseitige Ergebnis! So wie Sie finanzieren wollen, liegen die Zinskosten so hoch das ihr Einkommen nicht mal die Zinsen bezahlen können

Basiskondition für Beleihungsausläufe bis 60 % ab 200.000 € beläuft sich als effektiver Jahreszins in % 4,03 % p.a.plus für die Beleihung bis 150 % plus 1,80 % ergibt einen Zinssatz von 5,83 % p.a.
Berechnet man den Zinskosten für alle 368.000 € mal 5,83 % p.a. ergibt 21.454 € Zinskosten jährlich/ 1.788 € monatlich

Würde man die 300.000 € auf das aktuelle Haus aufnehmen würde man eine Sicherheit von 546.000 € haben, dann wäre die Finanzierung dann 368.000 € /546.000 € sind 68 % Beleihung

Basiskondition für Beleihungsausläufe bis 60 % ab 200.000 € beläuft sich als effektiver Jahreszins in % 4,03 % p.a.plus für die Beleihung bis 70 % plus 0,15 % ergibt einen Zinssatz von 4,18 % p.a.
Berechnet man den Zinskosten für alle 368.000 € mal 4,18 % p.a. ergibt 15.383 € Zinskosten jährlich/ 1.282 € monatlich

In beiden Fällen übersteigen die Zinskosten ihr verfügbares Einkommen zur Finanzierung!

Anders sieht es aus, wenn man eine Finanzierung zuerst das Grundstück kauft!
Grundstück, 333 m², Kosten: 142.000 € plus 18.000 Nebenkosten = 160.000 € Darlehn davon 40 % 64.000 € EK vorhanden 26.000 € Fehlbetrag 48.000 €/ Nachsparen bis zu 119 Monate ergibt 404 €

Zinsen für 160.000 € auf 10 Jahre Sicherheit, Zinsen 3,80 % plus 0,15 % gleich 3,95 % p.a. 6.320 € / 527 € p.a.ergibt 931 € monatlich für mindestens 61 Monate 56.791 € bis 119 Monate 110.789 €, davon Guthaben 24.644 €, bei 119 Monate 48.076 €

Sollten sie innerhalb der ersten 5 Jahre ihre Hausanteil verkaufen so wäre der sofortige Nachparen auffüllbar. Und diese Kosten würden sofort entfallen

Mit dem Bau und Finanzierung könnte danach voll kommend entfallen!

Wie schon ZehWeh beschrieb und ihre Befürchtung um den Grundstück kann ich verstehen! Aber ihr Gehalt weist für eine solche gewaltige Finanzierung keinerlei Chancen auf, weil eine Finanzierung auf ungewisse zukünftige Einkünfte nicht für eine gegenwärtige Finanzierung infrage kommt. Ich verweise hier auf den § 505 d Abs. 1 bis 3 BGB.

Denn wer die Finanz-Daten frisiert, vernichtet sich selbst. Und das Risiko geht kein Vermittler finanziell ein und ein Kunde sollte dies auch nicht.

bruno68

@Bruno:
Leider wird niemals ein solche Post mit ihrem Satzbau gelingen! Fällt überhaupt ihnen auf, welches Deutsch vorliegen?

Allanos, den Forentroll Bruno bitte ignorieren. Weil: Siehe oben.

Longo

@longo,

klar man Bücher schreiben über andere, aber hilft dies hier wie in diesen Fall von Allanos? Keines Wegs, leider!

Fakt ist und bleibt, mit solch ein Gehalt lässt sich keine Spitzenfinanzierung darstellen! Wie hier im Fall mit einer Spitzen-Finanzierung von 148 % vom Gegenwert, weil ja keine weitere Sicherheiten bereitgestellt werden.

Und damit sind 95 % aller Finanzierer raus aus dem Geschäft. Es bleiben nur sehr wenige Finanzierer über, die die gesetzliche Erlaubnis haben bis 150 % von reine Immobilienwert zu finanzieren und die lassen es sich dies bezahlen!

Zudem könnten eigentlich die gewünschten 75.000 € können nur über eine Grundschuld finanziert werden und nicht wie eine reines Haus ohne Einrichtung über eine Hypothek!

Denn eine Hypothek bleibt stets unter 100 % vom Immobilienwert!

Und damit würden die gewünschten 75.000 € zu ein Blankokredit mit Zinsen von efft. 7,41 % für 14 Jahre oder bis 9,54 % für 12 Jahre

Doch halt ein Fehler! Doch was wollte Allanos? Eine Darlehn besondere Darlehnsform, nämlich die bis b.a.w.! Also keine feste Zinsbindung, sondern alle drei Monate ein neuer Zinssatz für die Restschuld, sofern getilgt wird.

Eine Zwischenfinanzierung mit Grundschuldabtretung, wie man diese kennt, gibt es nicht mehr. Weil im Darlehnsvertrag der Satz: "Fest bis zur Zuteilung"; steht. Damit entfällt eine Zwischenfinanzierung bis zu 2 Jahre, als separater Vertrag.

Denn eine Garantie, das Allanos seine jetzige Immobilie innerhalb von 2 Jahren verkauft und so die Restschuld ablösen kann ist vollkommenen ungewiss.

Folgerichtig kommen nur Finanzierungen infrage, die Allanos auch finanziell ohne Verkauf der Immobilie bezahlen kann. Denn für eine Finanzierung muss das Bargeld per Kontoauszug und der Einsatz des Guthaben zum Kauf oder Bau, per Rechnung und Überweisung nachgewiesen werden.

Allein was für Wünsche Allanos hat, weicht vom allen Standardfinanzierungsmodellen ab, darauf weist schon das Verhalten von Dr. Klein hin, ohne weitere Sicherheiten kein Darlehn und schon war das Ferngespräch beendet.

Also bleibt wie ZehWeh es beschrieben hat, nur der 0beschriebene Weg über. Nämlich das Grundstück vor abzukaufen und das wird es mit den vorhanden Finanzmitteln (Guthaben und Einkommen) schon sehr eng.

Wie schon beschrieben,

das Eigenkapital muss vor der Darlehnsanfrage auf ein Konto verfügbar sein,

ist es nicht vorhanden so kann es auch nicht in der Berechnung einfließen.

Zum anderen stellt sich die Frage, warum denn keine zweite Grundschuld gegeben wird?
Wiederum ein K.o. Punkt bzw. ein „No-Go“ oder ein „Red Flag“ in der Kreditvermittlung.

Wenn man wissen will wie oder welche Bedingungen für eine Kreditvermittlung bei jeden einzelnen Gläubiger gelten, sollte man in deren einzelnen gesetzlichen vorgeschriebenen Kreditrichtlinien schauen.

Ich füge nochmal eine uralte Annahmerichtlinie von einem sehr kleinen Anbieter anbei, wobei dies nur eine von aktuell 500 Vorgaben ist.

bruno68

Hallo Bruno
Ich habe Ihren Punkt verstanden
Ich finde Ihre Ausführungen trotzdem nicht hilfreich. Sie unterstellen hier teilweise Dinge, die ich nie geschrieben habe. Von wegen "doch halt was wollte Allanos..."
Mein Post ist als Bitte zur Hilfe gedacht. Ja ich bin in Finanzfragen kein Profi. Aber dieser Post ist nicht Du da, dass andere User hier ihre "Richtlinienkenntnisse" ausbreiten um zu zeigen wie viel sie wissen.
Allen anderen danke ich für ihren Rat. Bisher habe ich verstanden dass es besser wäre, das Grundstück zu kaufen und einen Kredit dafür aufzunehmen.
Falls mir hierzu jemand noch konkretere Ratschläge geben kann bin ich dankbar.

Beste Grüße einstweilen
Allanos

@ Allanos,

leider wird die Wahrheit nie richtig erzählt! Deshalb habe ich ja ein Richtlinienheft als Beispiel angeheftet! Daraus können Sie sich etwas einarbeiteten, diese PDF.-Datei ist aber in keinster Weise vollständig oder als universell zu verstehen.

Es gibt ca. 500 Darlehnsgeber, Banken, Versicherungen, Bausparkassen u.s.w., aber viele sind wegen der Auflagen durch die Bafin gebunden!

So ist die Gesamthöhe des Darlehns limitiert auf max. 500.000 €, d.h jeder Bank ist bei dieser Limitierung raus, weder noch als 1.Rang-Bank, oder als Nachrang-Bank!

Zudem rechnet man sich die Planung in den Gedanken schön, man vergisst einfach wie man 2 Jahre lang diese Finanzierung besichern und finanzieren kann!

Erklären sie mir wie Sie 148 % vom Immobilienneuwert 2 Jahre lang ohne eine 2. Grundschuld besichern wollen? Dann müssen sie nur in die §§ 497, 498 BGB und § 850 c ZPO schauen

§ 497 Verzug des Darlehensnehmers
(1) Soweit der Darlehensnehmer mit Zahlungen, die er aufgrund des Verbraucherdarlehensvertrags schuldet, in Verzug kommt, hat er den geschuldeten Betrag nach § 288 Abs. 1 zu verzinsen. Im Einzelfall kann der Darlehensgeber einen höheren oder der Darlehensnehmer einen niedrigeren Schaden nachweisen.
(2)....
(3) ......Die Verjährung der Ansprüche auf Darlehensrückzahlung und Zinsen ist vom Eintritt des Verzugs nach Absatz 1 an bis zu ihrer Feststellung in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 bezeichneten Art gehemmt, jedoch nicht länger als zehn Jahre von ihrer Entstehung an.

Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, soweit Zahlungen auf Vollstreckungstitel geleistet werden, deren Hauptforderung auf Zinsen lautet.
(4) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen beträgt der Verzugszinssatz abweichend von Absatz 1 für das Jahr 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Die Absätze 2 und 3 Satz 1, 2, 4 und 5 sind auf Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen nicht anzuwenden.

Ich habe mir erlaubt, den Text zu entfernen, der nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen nicht anzuwenden ist!

Damit kommen wir zu 2.Problem

§ 498 Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen
(1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn

1. der Darlehensnehmer

a) mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist,
b) bei einer Vertragslaufzeit bis zu drei Jahren mit mindestens 10 Prozent oder bei einer Vertragslaufzeit von mehr als drei Jahren mit mindestens 5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug ist und

2. der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags mit der Erklärung gesetzt hat, dass er bei Nichtzahlung innerhalb der Frist die gesamte Restschuld verlange.

Der Darlehensgeber soll dem Darlehensnehmer spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch über die Möglichkeiten einer einverständlichen Regelung anbieten.
(2) Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sein.

Nun zum 3.Problem: Der § 850 c ZPO!

Das ist der Gesetzestext, der den Schuldner bei einer Pleite seine Existenz absichert. Denn die Höhe des Einkommens bestimmt die Höhe des pfändbaren Einkommens! Was letztlich eine Beschreibung einer degressiven Pfändungssumme darstellt.

Ich beschrieb in meinen ersten Kommentar, mit welchen Darlehnsraten zu rechnen ist! Aber aufgrund von § 498 BGB ist kein Zahlungsaufschub von Darlehnszinsen vorgesehen!

Ich hatte folgende Zinskosten aus eine aktuelle Zinstabelle errechnet:

Berechnet man den Zinskosten für alle 368.000 € mal 5,83 % p.a. ergibt 21.454 € Zinskosten jährlich/ 1.788 € monatlich

Denen steht nur ein Nettoeinkommen von 2.650 € gegenüber! Von denen nur 766,50 Euro sind monatlich pfändbar. Denn wir reden hier von einer Spitzenfinanzierung bis 150 % und nicht von einer Standardfinanzierung bis 100 %, hier werden je nach Gläubiger als Selbstbehalt von 800 € Monat eingerechnet. Aber es heute Fraglich, ob sie mit 800 € monatlich leben können, ich selber glaube es nicht! Denn das würde sich ja in der Sparrate widerspiegeln!

In allen Fällen Ihres Wunsches lässt sich keine Finanzierung so darstellen, wie Sie es sich vorstellen!

Die Abwicklung wäre nach Gesetz bei 368.000 € und 2,6 % bei einem Fehlbetrag von 9.568 € zwingend die Insolvenz, sprich die Schuldnerabwicklung einzuleiten. Diese Summe wäre, selbst wenn ich nur die Spitzenfinanzierung von wohlwollenden 1.200 € Eigenbehalt anrechne, stehen Ihnen nur 1.450 € zur Bedienung der Sollzinsen zur Verfügung!

Im schlechtesten Fall könnten Sie von den 1.788 € Sollzinsen nur minus 1.450 € aus dem Einkommen tilgen = 388 € Unterdeckung bei einem Fehlbetrag von 9.568 € geteilt durch 388 €, so tritt der Fehlbetrag nach 24,66 Monate in voller Höhe zu Tage, was aber vorher die Zwangsvollstreckung auslöst! Weil die Nebenkosten, wie Anwalts und Gerichtskosten (Außergerichtliche Kosten: 4.961,82 €, Prozesskosten 1. Instanz 26.464,99 €), während der ersten 24 Monate fällig werden.

https://www.juris.de/jportal/nav/ser...hner/index.jsp

Denn hier muss ja auch der § 498 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe a beachten werden: [QUOTE a) mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist, [/QUOTE] diese Unannehmlichkeiten fängt nach dem 2. Monat an, also nach der positiven Vertragsverletzung in Höhe von nur 776 €!

Zwar könnte ich eine "Herr der Ringe"-Trilogie schreiben, bringt aber nichts, weil die gesetzlichen Vorgaben sich eher auf ein DIN-A4-Blatt befinden sollen.

Ich hoffe, Sie verstehen mich jetzt besser.

bruno68