Hauskauf mit zinslosen Privatkredit möglich?

Ich würd einfach den Kredit bei der Bank nehmen und den überflüssigen Teil am Kapitalmarkt anlegen. Sofern der Aktienanteil hoch genug ist, wirst du da über 15 Jahre ziemlich sicher mehr als die Zinskosten erwirtschaften.

Zitat von Appenzell

Ich habe schon gehört, dass das Finanzamt z.B. fiktive Zinsen annimmt die dann besteuert werden. Ihr Steuerberater rät ihr auf jeden Fall von geben des Kredits ab.

Wenn schon ein Steuerberater vorhanden ist, was für eine Konstruktion schlägt dieser alternativ vor?

Zitat von tneub

Als erstes muß hier erstmal der Verkehrswert des Objektes ermittelt werden. Dann wird je nach Alter und Geschlecht das Nutzungsrecht/Wohnrecht für Mutter und Grußmutter gemäß Bewertungsgesetz abgezogen. Das vergleicht man dann mit dem Kaufpreis. Je nachdem, kann die Differenz dann eine Teilschenkung sein.

Vermutlich aber trotzdem unzutreffend.

Die Frage ist zunächst einmal wie hoch der Discount ist.
Kein Mensch zahlt Schenkungssteuer, weil der Verkäufer keinen Preis nach irgendwelchen Tabellen erzielen kann.
Beispielhaft ist Erbschaftssteuer natürlich nach der behördlichen Bewertung zu zahlen. Nur ob man das auch am Markt kriegt?
Ist hier bei mir regelmäßig nicht der Fall.
Das garantiert einem erstens das FA nicht und zweitens zahlt der Käufer hier auch keine Schenkungssteuer.

Übrigens gehen hier (Großraum Frankfurt) auch unsanierte Häuser (Klasse H) regelmäßig zum Grundstückspreis weg.
Die Makler schreiben dann "Das Haus kriegen sie umsonst dazu." (Was natürlich Blödsinn ist)
Da hier im konkreten Fall noch Nutzungsrechte abgezogen werden müssen, kann das noch zusätzlich zu beachten sein.

Wenn schon Steuerberater (bei der Tante) vorhanden, dann soll der hier mal einen Vorschlag machen.

Zitat von DavidManke

Die 50.000 € Grenze für 'echte' Immobilienkonditionen ist bei vielen Banken starr, aber es gibt Lösungen über Modernisierungsdarlehen oder spezielle Bausparkombis, die deutlich günstiger sind als Konsumentenkredite.

Bei vielen Bank (IIRC ING) ist die Grenze sogar 75.000 Euro.

Unabhängig davon sind die Konditionen die man für so einen "Pupsbetrag" zahlen muss schlecht.
Das wird durch gebührenträchtige Konstrukte mit Bausparverträgen noch schlechter.

Modernisierungsdarlehen sind auch nicht so billig. Würde ich alles vermeiden.

Ich würde da ehrlich gesagt vorsichtig sein. Es hört sich weniger nach einem "normalen" Hauskauf an, sondern nach vielen (steuerlichen) Aspekten, die da zusammen kommen. Denn wenn das Haus am Ende mehr wert ist als der vereinbarte Kaufpreis (unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohn- und Nutzungsrechte), könnte das Finanzamt die Differenz möglicherweise als Schenkung sehen. Auch ein zinsloses Darlehen könnte steuerlich teilweise als Schenkung gewertet werden, wenn sich daraus ein Vermögensvorteil gegenüber einem regulären Darlehen zeigt.

Ich würde dein Vorhaben daher nur mit Steuerberater und/oder Notar durchführen. Lass dir zunächst den tatsächlichen Wert der Immobilie ausrechnen und kläre alle Wohn- und Nutzungsrechte. Lasse dir dann vom Steuerberater eine saubere Lösung aufsetzen. Erst dann würde ich die Finanzierung regeln.

Dass der Steuerberater deiner Tante hier zurückhaltend ist, würde ich auf jeden Fall als Hinweis verstehen, dass man die Gestaltung vorher sehr sauber prüfen sollte. Das ist zwar unter Umständen aufwendiger, aber spart später viel Ärger.

@DavidManke

Sollte man also ggf. statt des zinslosen Darlehens, bei der Bank einen Kredit über eine Summe x abschließen, weil die Schenkungssteuer auf die ersparten Zinsen hoher sind, als der Zins, den man die Bank zahlt?

Kaufvertrag incl Nutzungsrecht aufsetzen und vom FA bestätigen lassen. Kostet ein paar Euro, aber dann weiß man bindend, dass das FA den Wert und damit die daraus folgende Besteuerung akzeptiert.

Wenn das FA die Zahlen nicht akzeptiert, ggflls Gutachter einschalten oder den Vertrag anders gestalten.

Wieder im Lande,

leider werden hier nur Teilgebiete besprochen, die zwar für sich schlüssig sind, aber im Gesamtkontext so viele Löcher wie ein Schweizer Käse haben!

Aber das Leben spielt anders, denn hier wird nicht verstanden, dass zwischen zwei verschiedene Menschen gehandelt wird. Und damit ist ein Blick ins BGB Pflicht!

Denn man muss zwischen Verkäufer/in und Käufer/in unterscheiden!

Zuerst muss man die Situation der Verkäufer/in anschauen! Und zwar mit Blick in die Zukunft über 121 Monate, ab Eigentümerumtrag ins Grundbuch.

Denn für die Verkäufer/in gilt ab dann folgendes:

Die Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB) ermöglicht es, Schenkungen zurückzufordern, wenn der Schenker nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann. Dieser Anspruch besteht innerhalb von zehn Jahren.

Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des benötigten Betrags abwenden,

• jedoch nicht, wenn sein eigener standesgemäßer Unterhalt gefährdet ist.

Wichtige Punkte zur Rückforderung wegen Verarmung:
• Voraussetzungen: Der Schenker ist nicht mehr in der Lage, seinen eigenen Lebensunterhalt zu decken, zum Beispiel bei Eintritt hoher Pflegekosten.
• 10-Jahres-Frist: Die Rückforderung ist grundsätzlich auf Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre begrenzt. Die Bedürftigkeit muss innerhalb dieser Zeit eingetreten sein
• Herausgabe/Zahlung: Der Beschenkte muss das Geschenk herausgeben oder den Betrag zur Deckung des angemessenen Lebensunterhalts leisten, jedoch nur, bis der Wert des Geschenks aufgebraucht ist.
• Sozialhilferegress: Wenn der Schenker sozialhilfebedürftig wird, kann das Sozialamt den Anspruch des Schenkers auf Rückforderung nach § 528 BGB auf sich überleiten und den Beschenkten in Anspruch nehmen.
• Ausnahme: Der Beschenkte muss nichts zurückzahlen, wenn er dadurch selbst seinen eigenen angemessenen Unterhalt nicht mehr sichern könnte (Einrede gem. § 529 Abs. 2 BGB).

Möglichkeiten zur Absicherung:
Um sich als Schenker abzusichern, können im Übergabevertrag (z.B. bei Immobilien) Rückforderungsrechte vereinbart werden, die nicht an die 10-Jahres-Frist gebunden sind.

§ 528 BGB Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers

(1) Soweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und die ihm seinen Verwandten, seinem Ehegatten, seinem Lebenspartner oder seinem früheren Ehegatten oder Lebenspartner gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen, kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern.

Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden.

Auf die Verpflichtung des Beschenkten findet die Vorschrift des § 760 sowie die für die Unterhaltspflicht der Verwandten geltende Vorschrift des § 1613 und im Falle des Todes des Schenkers auch die Vorschrift des § 1615 entsprechende Anwendung.

(2) Unter mehreren Beschenkten haftet der früher Beschenkte nur insoweit, als der später Beschenkte nicht verpflichtet ist.

§ 670 BGB Ersatz von Aufwendungen
Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.

§ 1613 Unterhalt für die Vergangenheit
(1) Für die Vergangenheit kann der Berechtigte Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung nur von dem Zeitpunkt an fordern, zu welchem der Verpflichtete zum Zwecke der Geltendmachung des Unterhaltsanspruchs aufgefordert worden ist, über seine Einkünfte und sein Vermögen Auskunft zu erteilen, zu welchem der Verpflichtete in Verzug gekommen oder der Unterhaltsanspruch rechtshängig geworden ist.

Der Unterhalt wird ab dem Ersten des Monats, in den die bezeichneten Ereignisse fallen, geschuldet, wenn der Unterhaltsanspruch dem Grunde nach zu diesem Zeitpunkt bestanden hat.

(2) Der Berechtigte kann für die Vergangenheit ohne die Einschränkung des Absatzes 1 Erfüllung verlangen

1.wegen eines unregelmäßigen außergewöhnlich hohen Bedarfs (Sonderbedarf); nach Ablauf eines Jahres seit seiner Entstehung kann dieser Anspruch nur geltend gemacht werden, wenn vorher der Verpflichtete in Verzug gekommen oder der Anspruch rechtshängig geworden ist;

2.für den Zeitraum, in dem er

a)aus rechtlichen Gründen oder

b)aus tatsächlichen Gründen, die in den Verantwortungsbereich des Unterhaltspflichtigen fallen, an der Geltendmachung des Unterhaltsanspruchs gehindert war.

(3) In den Fällen des Absatzes 2 Nr. 2 kann Erfüllung nicht, nur in Teilbeträgen oder erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt werden, soweit die volle oder die sofortige Erfüllung für den Verpflichteten eine unbillige Härte bedeuten würde.

• Dies gilt auch, soweit ein Dritter vom Verpflichteten Ersatz verlangt, weil er anstelle des Verpflichteten Unterhalt gewährt hat.

§ 1615 BGB Erlöschen des Unterhaltsanspruchs

(1) Der Unterhaltsanspruch erlischt mit dem Tode des Berechtigten oder des Verpflichteten,

• soweit er nicht auf Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung für die Vergangenheit oder auf solche im Voraus zu bewirkende Leistungen gerichtet ist, die zur Zeit des Todes des Berechtigten oder des Verpflichteten fällig sind.

(2) Im Falle des Todes des Berechtigten hat der Verpflichtete die Kosten der Beerdigung zu tragen, soweit ihre Bezahlung nicht von dem Erben zu erlangen ist.

1.Knackpunkt ist hier, - ein Kostenfreier Übertrag löst eine Verpflichtung aus, nämlich die geldliche Ersatzleistung innerhalb von 121 Monate und bis zum Tod der Schenkerin!
2.Knackpunkt ist hier die Grenze zum Wucher in beiden Richtungen!

§ 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Wucher ist laut § 138 Abs. 2 BGB ein nichtiges Rechtsgeschäft, bei dem ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Es liegt vor, wenn eine Partei Zwangslage, Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen oder Willensschwäche der anderen Person ausnutzt. Wuchergeschäfte sind unwirksam und rückabzuwickeln.
Kernaspekte des Wuchers nach § 138 BGB:

Tatbestandsvoraussetzungen:
Auffälliges Missverhältnis: Leistung und Gegenleistung stehen in einem krassen Ungleichgewicht. In der Regel wird dies angenommen, wenn der Wert der Leistung doppelt so hoch ist wie der der Gegenleistung (100 % Abweichung oder mehr).
...
Rechtsfolge: Das wucherische Rechtsgeschäft ist gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig (nichtig). Das bedeutet, es ist von Anfang an unwirksam, und bereits erbrachte Leistungen müssen rückabgewickelt werden.
Abgrenzung: § 138 Abs. 1 BGB behandelt allgemeine Sittenwidrigkeit, während Absatz 2 den spezifischen Wuchertatbestand definiert.
Strafbarkeit: Neben der zivilrechtlichen Nichtigkeit kann Wucher nach § 291 StGB als Straftat mit Freiheits- oder Geldstrafe geahndet werden.

§ 291 Wucher StGB
(1) Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten

1. für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen,
2. für die Gewährung eines Kredits,
3. für eine sonstige Leistung oder
4. für die Vermittlung einer der vorbezeichneten Leistungen

Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Wirken mehrere Personen als Leistende, Vermittler oder in anderer Weise mit und ergibt sich dadurch ein auffälliges Missverhältnis zwischen sämtlichen Vermögensvorteilen und sämtlichen Gegenleistungen, so gilt Satz 1 für jeden, der die Zwangslage oder sonstige Schwäche des anderen für sich oder einen Dritten zur Erzielung eines übermäßigen Vermögensvorteils ausnutzt.
(2) In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter

1. durch die Tat den anderen in wirtschaftliche Not bringt,
2. die Tat gewerbsmäßig begeht,
3. sich durch Wechsel wucherische Vermögensvorteile versprechen läßt.

Man braucht sich nur etwas einlesen und schon weis man als Begünstigter, wie das Sozialamt ihnen das Geld aus Rippen leiert! Und diese Frist ist gewaltig! Nämlich aus dem BGB ergibt sich eine Frist von 30 Jahren! Siehe auch § 197 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB! Ende Teil 1

Teil 2

Das wie

Man braucht sich nur etwas einlesen und schon weis man als Begünstigter, wie das Sozialamt ihnen das Geld aus Rippen leiert wird!

§ 197 Dreißigjährige Verjährungsfrist
(1) In 30 Jahren verjähren, soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1. Schadensersatzansprüche, die auf der vorsätzlichen Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, der Freiheit oder der sexuellen Selbstbestimmung beruhen,
2. Herausgabeansprüche aus Eigentum, anderen dinglichen Rechten, den §§ 2018, 2130 und 2362 sowie die Ansprüche, die der Geltendmachung der Herausgabeansprüche dienen,
3. rechtskräftig festgestellte Ansprüche,
4. Ansprüche aus vollstreckbaren Vergleichen oder vollstreckbaren Urkunden,
5. Ansprüche, die durch die im Insolvenzverfahren erfolgte Feststellung vollstreckbar geworden sind, und
6. Ansprüche auf Erstattung der Kosten der Zwangsvollstreckung.
(2) Soweit Ansprüche nach Absatz 1 Nr. 3 bis 5 künftig fällig werdende regelmäßig wiederkehrende Leistungen zum Inhalt haben, tritt an die Stelle der Verjährungsfrist von 30 Jahren die regelmäßige Verjährungsfrist.

Da das Sozialamt grundsätzlich klagen wird, allein um die Feststellung der Herausgabepflicht, ergibt sich schon § 197 Abs. 1 Satz 2, 3, 4 und 6 BGB eine unsichere Zukunft für den Käufer.


Der halbwegs sichere Weg ist wie folgt:

1) Wertermittlung der Immobilie durch ein gerichtlichen bestellten Wertgutachter (Ortsgericht) zeitnah zum Kauf.

2) Vereinbarung des Kaufpreises oberhalb von mindestens 51 % des Wertes.

3) Anlage des Geldes in Investments mit Garantie! Ohne Garantie besteht eine Nachschusspflicht für den Käufer!

4) Besondere Vereinbarungen sind Pflicht, Auszahlung nur bei Eintritt Pflegeleistung im Pflegeheim! Monatliche unbare Auszahlung!

Hier rate ich eine Investmentanlage im Ausland (Schweiz), weil hier wegen der Summe bestimmte Leistung wie Quellensteuer abgeführt und Kosten nach Schweizer Recht offengelegt.

bruno68