Finanzierung eines Neubaus in einem Jahr

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  1. Avatar von Irgendeiner
    Irgendeiner

    Standard Finanzierung eines Neubaus in einem Jahr

    Hallo zusammen,

    wir haben zur Zeit ein Grundstück in Aussicht und könnten dieses voraussichtlich ab Frühjahr 2012 bebauen. Ich bin verheiratet und wir haben ein in 2010 geborenes Kind. Eigenkapital sind 80.000 Euro vorhanden, unser gemeinsames monatliches Netto-Einkommen beträgt 3.700 Euro (ohne Sonderzahlungen) und wir benötigen ein Darlehen in Höhe von etwa 250 Tsd. Das genaue Finanzierungsvolumen kann ich erst nach Zuteilung des Grundstücks und konkreter Planung beziffern, aber irgendwo in der Region wird es sich abspielen.

    Folgende Fragen stellen sich mir zum jetzigen Zeitpunkt:

    1) um keine Förderung zu verschenken haben wir bereits im letzten Jahr zwei Riester Banksparpläne (konservativ verzinst, dafür keine Kosten) mit dem Ziel abgeschlossen, das bis zum Baubeginn angesparte Eigenkapital (zur Zeit 4.200 Euro, nächstes Jahr dann 8.400 Euro + Zinsen) zu entnehmen und als Riester Annuitätendarlehen weiterzuführen. Mein bankenunabhängiger Finanzierungsberater mit dem ich das alles durchgesprochen habe, hält davon jedoch überhaupt nichts und ist der Meinung ich sollte lieber ungeförderte Annuitätendarlehen + KFW Kredite aufnehmen und die Riester Verträge parallel weiterbesparen. So richtig schlüssig begründen konnte er mir das jedoch nicht

    Ich sehe das wie folgt: Um von der vollen Förderung zu profitieren, müssten wir die beiden Verträge parallel zu unseren Baudarlehen weiterhin mit 4.200 Euro p.a. besparen. Viel Geld, das uns dann natürlich für Sondertilgungen fehlt. Die Alternative wäre die Verträge beitragsfrei zu stellen, die dafür vorgesehenen Beträge als Sondertilgung zu verwenden und auf künftige Förderungen zu verzichten. Sind die Konditionen der Riester Darlehen unter ansonsten gleichen Voraussetzungen so viel schlechter, dass sich das wirklich nicht lohnt? Wie ist Eure Meinung dazu? Grundsätzlich habe ich mich mit dem Thema Wohnriester bereits ausführlich beschäftigt, Aspekte wie z.B. die nachgelagerte Besteuerung sind mir bekannt.

    2) Eine grundsätzliche Frage die sich stellt wenn das genaue Finanzierungsvolumen feststeht ist, ob es sinnvoll ist sich schon frühzeitig Konditionen zu sichern und welcher Weg dafür der sinnvollste ist. Forwarddarlehen? Eine ausgedehnte Bereitstellungsfreie Zeit aushandeln (sofern möglich)? Oder ist es womöglich günstiger ein paar Monate Bereitstellungszinsen zu zahlen? Wir könnten natürlich auch einfach bis nächstes Jahr abwarten, auch wenn der Trend in den letzen Wochen nach oben geht - gewaltige Sprünge haben die Immo-Darlehenszinsen historisch betrachtet eigentlich nie gemacht. Kaffeesatzlesen ist angesagt, was meint ihr?

    Danke für eure Meinung.

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung eines Neubaus in einem Jahr

    Hallo Irgendeiner,

    die Riesterverträge im Vorgriff auf ihr Bauvorhaben sind völlig unsinnig und bringen sie kein Stück weiter, die Einzahlungen bisher wären als tatsächlich vorhandenes, nicht staatlich gefördertes, Eigenkapital viel sinnvoller und vor allem flexibler und ungebunden investiert gewesen!

    Nur die wenigsten Immobilienfinanzierer zeichen für ihr Bauvorhaben Finanzierungen, wo staatliche Förderungen integriert sind, die ich bis zum Rentenbeginn fiktiv mit 2 % auf einem Wohngeldkonto verzinsen muss !
    Weitere Gründe dafür warum das unsinnig ist habe ich in diversen Beiträgen aufgeführt, aber einer der wichtigsten ist die Komplexität und die Unflexibilität dieser Immmobiliendarlehen, die mit staatlicher Förderung versehen sind. Ich verspreche ihnen, selbst 70-80 % der Bankberater können ihnen diese Finanzierungsform nicht im Detail erklären und das halte ich für sehr wichtig, gibt es doch einiges zu berücksichtigen!!

    Riesterförderung in Anspruch zu nehmen, halte ich für sehr sinnvoll, aber in einer Baufinanzierung hat Riester nichts zu suchen, das muss parallel laufen, auch um eben im Alter von der erworbenen Rente meine Vorsorgungslücke damit zu schließen und nicht diese noch zu erhöhen ( bereinigt um die erworbene Rente ), weil ich vor Rentenbeginn in Anspruch genommene Gelder ( fiktives Wohngeldkonto ) mtl. bis zu meinem 85 Lebenjahr ( alternativ 70 % als Einmalzahlung bei Rentenbeginn ) wieder zurück zahlen muss!!

    Vergessen sie dabei bitte auch nicht, welche Banken dieses Riesterdarlehen anbieten, sie sind da sehr eingeschränkt in der Auswahl der besten Finanzierungsbank, ich als Finanzierungsmakler möchte ihnen mitteilen, dass es unter den derzeitigen Top 10 Banken nur eine einzige gibt und die rangiert auch noch auf den hinterern Plätzen!!!

    Ein Forwarddarlehen kommt für die nicht in Frage, da es kein bstehendes Darlehen abzulösen gibt, aber ein Finanzierungskonzept mit längerer bereitstellungsfreier Zeit gilt es sicherlich in Betracht zu ziehen, nur dann muss die Kostenstruktur bekannt sein, ohne dem können sie keine Finanzierungssicherstellung erwirken!

    Nur zur Info: Ein Kunde der vor 7 Monaten ein Darlehen gezeichnet hat, hat ungefähr 0,8 % bessere Zinsen bekommen, das nennen wir schon einen kleinen Erdrutsch. Berüchsichtigt man diese Zinsen auf eine Darlehenssumme von 200.000 Euro, so sind das mal eben Monat für Monat, das Jahr für Jahr 116 Euro und das ist immens viel Tilgunsgkraft im Zinseszins annuitätisch betrachtet!!! Wo die Reise hingeht weiß niemand, ich hätte das vor einem halben Jahr jedenfalls nicht für möglich gehalten und sehe derzeit großes Potential für weitere Zinsanstiege!!

  3. Avatar von Irgendeiner
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    Standard AW: Finanzierung eines Neubaus in einem Jahr

    Vielen Dank für Deine Einschätzung.

    Meine Wohnriester Gedanken sind von den sehr guten Finanztest Ergebnissen Ende letzten Jahres beeinflusst. Eine Versorgungslücke sehe ich bei uns nicht, da sowohl ich als auch meine Frau ausreichend hohe Rentendirektversicherungen über unsere Arbeitgeber abgeschlossen haben. Diese werden jedoch nicht Riestergefördert, bei Vertragsabschluss gab es diese Möglichkeit noch nicht. Wohnriester sehe ich daher als meine einzige Chance dennoch die nicht unerhebliche Förderung in Anspruch zu nehmen und nicht noch zusätzlich Kapital zu binden das in die Darlehenstilgung fliessen könnte. Bevor ich die Verträge abgeschlossen habe, hatte ich die maximal geförderten Beiträge von 2x 2100 Euro einmal in meiner Steuersoftware als Sonderausgaben erfasst und bin dort zusätzlich zur Grund- und Kinderzulage auf eine ansehliche Erstattung gekommen. Mir ist dabei klar dass die Zulagen mit der Erstattung verrechnet werden.

    Grundsätzlich ist ja noch nicht viel passiert. Die Verträge laufen erst seit einem viertel Jahr und ich habe mit dem Banksparplan extra eine kostenfreie Vertragsform gewählt. Sollte sich das wirklich als blöde Idee herausstellen, kann ich das auch wieder kündigen und müsste halt die bereits gewährten Zulagen bzw Steuervorteile zurückzahlen. Das würde allerdings einen dauerhaften Verzicht auf die Riesterförderung bedeuten, wird das durch die besseren Konditionen der ungeförderten Darlehen wirklich vollständig kompensiert? Wie hoch ist denn aktuell in etwa die Zinsdifferenz zwischen bestem geförderten vs ungefördertem Darlehen? Als letzte Variante fällt mir noch ein unsere Direktversicherungen beitragsfrei zu stellen und stattdessen die Riester Verträge weiter zu besparen, damit habe ich mich noch nicht beschäftigt und ich bin mir nicht sicher ob das eine gute Idee wäre...

    Bezüglich des Forwarddarlehens war mir wohl die Definition nicht ganz klar, ich hatte angenommen das ein heute abgeschlossenes Darlehen das erst an einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt ausgezahlt wird generell so bezeichnet wird. Aber im Prinzip ist das ja einfach eine bereitstellungsfreie Zeit. Aber wie Du schon schreibst, um da genaue Berechnungen und Überlegungen vornehmen zu können, muss erstmal die Kostenstruktur stehen. Bis nächste Woche erfahren wir ob wir den Zuschlag für das Grundstück erhalten, dann werden ggfs konkret in die Planungen einsteigen.

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung eines Neubaus in einem Jahr

    Hallo Irgendeiner,

    unter den von ihnen jetzt geschilderten Aspekten sehe ich durchaus Gründe, die staatlichen Förderungen in die Baufinanzierung mit ein zu binden.

    Ihre Versorgungslücke schließen sie mit den sinnvollen, weil steuerlich vorteilhaften, Direktversicherungen und der dann wohl bezahlten Immobilie, somit benötigen sie Riester nicht in Form einer Rentenleistung.

    Somit kommt der Wohnriester sehr wohl auf den Plan, denn sie erwerben sich damit eine günstige, im Vorgriff staatlich geförderte Anschlussfinanzierung für einen Teil des aufzunehmendes Geldes für den Immobilienerwerb. Mit dem Banksparplan erfüllen sie diesen Zweck nicht, vielmehr werden sie mit Erwerb von Wohneigentum und der damit verbundenen Finanzierung einen Riesterwechsel vornehmen, eben in einen Wohnriester - einen Bausparvertrag - der ihnen eine günstige Anschlussfinanzierung mit den geförderten Einzahlungen und den daraus resultierenden Zulagen und evtl. weiteren Steuerrückzahlungen ermöglicht. Entsprechend kann dann ein Baustein des aufzunehmenden Geldes auf den BSV ausgerichtet werden.

    Somit sind sie in der Auswahl der Banken völlig frei und müssen sich nicht an die Banken orientieren, die ein Riesterdarlehen in ihrem Programm haben. Der Wohnriester läuft parallel und unabhängig von der Baufinanzierung und wird eben auf einen Baustein exakt ausgerichtet!

    Hier gilt es nun die richtige Bausparkasse zu wählen und da empfehle ich ihnen eindringlich und wärmstens sich mit Herrn Christian Andreas in Verbindung zu setzen. Herr Andreas publiziert hier ebenfalls, ebenso finden sie ihn unter
    www.Mein-Bauspar-Vergleich.de
    www.Mein-Finanz-Vergleich.de


    Herr Andreas berät verbraucherschutzorientiert und vergleicht alle Kassen mit einer speziellen Software, dies transparent und für sie jederzeit nachvollziehbar!!!





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    Standard AW: Finanzierung eines Neubaus in einem Jahr

    Oh...auf die Idee bin ich noch gar nicht gekommen Das klingt erstmal sehr vorteilhaft, allerdings bin ich aufgrund der hohen Abschlussgebühren und niedrigen Guthabenzinsen während der Ansparphase gegenüber Bausparern grundsätzlich etwas skeptisch eingestellt. In unserer individuellen Situation könnte es aber dennoch eine tolle Variante sein, ich werde mir die verlinkten Seiten auf jeden Fall einmal in Ruhe ansehen.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung eines Neubaus in einem Jahr

    Hallo Irgendeiner,

    da bedarf es dann zusätzlich einer grundsätzlichen Beratung Bausparen, die Herr Andreas hervorragend gewährleistet!

    Wenn sie meine Beiträge hier lesen, dann werden sie ganz sicher feststellen, dass ich kein Bausparfreund in Bezug auf Finanzierungen war, Herr Andreas hat mir aber in eienr Onlineberatung eindrucksvoll aufzeigen können, dass Bausparen im Zuge einer Finanzierung durchaus Sinn machen kann, bzw. es Konstellationen gibt, die sich mit Bausapren rechnen lassen.

    Insofern habe ich meine Haltung zum Bausparen doch etwas gelockert, aber auch nur dann, wenn man alle Tarife in Deutschland berücksichtigen kann und eine gewisse Finanzkraft in der Ansparphase vorhanden ist, sprich die abgeschlossene Bausparsumme auch innerhalb einer gewissen Zeit ( Zinsfestschreibung ) komplett zugeteilt wird ( eine Art Konstantmodelle ).

    Das Für und Wieder Bausparen muss besprochen werden, ebenso die Gesamtfinanzierung berücksichtigt werden und wenn ich dann noch sinnvoll Riester - viel mehr die staatlichen Förderungen - mit einbauen kann, dann lässt sich da durchaus mal ein wunderbares und durchdachtes Finanzierungskonzept konstruieren.

    Ich jedenfalls bediene mich der fachlichen, sowie unabhängigen Kompetenz des Finanzmaklers Herrn Andreas sehr gerne!

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