Thema: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet??

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  1. Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 1
    smeyer5
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    Hallo liebe Forengemeinde,

    über die Suchfunktion habe ich leider keine ähnlichen Beiträge gefunden, also schildere ich einfach mal das "Problem"

    Wir (Mann, 2 Kinder und meine Wenigkeit) sind grad in der heißen Phase der Immobilienfinanzierung...nun haben wir einen Finanzierungsvorschlag für unser Haus (bestehende Immobilie, Fachwerkhaus, mein Mann ist gelernter Dachdecker und Mechatroniker), allerdings kommen wir wohl mit den qm nicht hin...
    120qm Wohnfläche wären "normal", bei uns sind es aber 180qm...in dem Haus gibt es eine abgetrennte Wohneinheit (keine Einliegerwohnung, da kein separater Eingang vorhanden ist!), die unsere selbständige Finanzmaklerin (arbeitet mit der deutschen Bank zusammen) gerne in die Finanzierung rein nehmen möchte...
    Wir sollen jetzt so tun, als ob wir die Wohneinheit vermieten (an Oma o.ä., welche auch einen Mietvertrag unterschreiben müsste), und ob dann hinter her jemand wirklich dort wohnt oder nicht wäre egal, hauptsache die Bank würde jeden Monat ihre Rate bekommen, die würden nicht prüfen, ob die Einheit wirklich vermietet ist...
    Ehrlich gesagt haben wir gestern einen kleinen Schock bei diesem Vorschlag bekommen, denn das kann ja so wohl nicht richtig sein und funktionieren???

    Wir würden uns über Antworten sehr freuen!!!! Lieben Dank!!!

  2. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 2
    noelmaxim
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    Hallo smeyer5,

    warum ist denn die Mieteinnahme so entscheidend?

    Schildern sie bitte mal ihr

    - mtl. Nettoeinkommen
    - mtl. Kreditbelastungen
    - die Anzahl der im Haushalt lebende Personen
    - den Gesamt Finanzierungsbedarf

    Ich kann anhand der Angaben ermitteln, ob die fiktive Vermietung überhaupt von Nöten ist.

  3. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 3
    joey
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    Offiziell müsstet ihr dann sogar die nicht vorhandene Miete als Einkommen versteuern. Lasst euch auf so etwas nicht ein. Illegal und absolut nicht in Ordnung.

  4. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 4
    smeyer5
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    26.04.2012
    Hallo und lieben Dank für die schnellen Antworten!!!

    Hm, uns kam das mit der Vermietung auch höchst merkwürdig vor...

    Also, unser monatliches Nettoeinkommen liegt insgesamt bei 2388 Euro, wir sind zwei Erwachsene und zwei Kinder, die monatliche Rate liegt anfangs bei 609 Euro und nach 120 Monaten bei 473 Euro (9500 Euro müssen über einen Nebenkredit wegen der Hausnebenkosten mitfinanziert werden) und insgesamt nehmen wir 112.000 Euro auf.

    Einen schönen Abend!

  5. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 5
    smeyer5
    smeyer5 ist offline

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    vielleicht noch als Ergänzung: Ich bin noch mitten im Studium, mein Mann ist also Alleinverdiener.
    Wir haben daher eine Sondertilgungsoption von 5000Euro pro Jahr vereinbart (da ich ja innerhalb der nächsten drei Jahre hoffentlich auch mal das Verdienen anfange )

  6. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 6
    noelmaxim
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    Hallo Smeyer5,

    kommt zu dem Nettoeinkommen noch das Kindergeld hinzu?

    Sie schreiben da etwas von Belastung 120 Monate und dann.... haben sie die Finanzierung so schon gezeichnet?

    Welche mtl. Kreditbelastungen haben sie denn ausserhalb des Hypothekenkredites?

  7. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 7
    smeyer5
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    Hallo,

    in dem Nettoeinkommen ist das Kindergeld bereits enthalten, weitere Kredite haben wir nicht laufen.
    Wie bereits oben erwähnt, finanzieren wir die Hausnebenkosten bei der Hanseatic Bank (also die Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer), wenn diese knapp 10.000 Euro weg sind, haben wir eine monatl. Rate von 473 Euro, die maximal 120 Monate, in denen dieser Kredit läuft, kommen wir auf 609Euro.

    LG

    Ach so, wir warten immer noch auf Antwort...

  8. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 8
    jeanlouis
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    Wieso sind 180 qm zuviel, geht es um öffentliche Mittel? Da würden Sie noch die Präzision der Verwaltung kennenlernen.
    Scheineinnahmen in einer Finanzierung anzugeben sind Kreditbetrug, wenn dies dazu dient die Bonität zu schönen.
    Das stinkt!

  9. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 9
    jeanlouis
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    Ich fantasiere mal:
    100% Finanzierung Kaufpreis Deutsche Bank mit grundbuchlicher Sicherung.
    Nebenkosten über teures PD der Hanseatic Bank, weil bei DB nicht mehr darstellbar. Wird als Eigenkapital dargestellt, weil erst nach Darlehnsgewährung der DB in Schufa aber rechtzeitig ausgezahlt und als EK darstellbar.
    Bonität reicht nicht aus und muss durch vorgebliche Miete dargestellt werden.
    Finanzierung über Koppeldarlehen mit Bausparvertrag.
    Wohnriester vom Aufwand abgerechnet?

  10. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 10
    smeyer5
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    Hallo!

    Also es geht hier nicht um öffentliche Mittel, sondern einfach darum, dass 180qm bei der Haushaltsrechnung der Bank für einen Vier-Personen Haushalt zuviel sind ("normal" wären 120qm). Wir werden nicht gefördert oder sonstetwas. Es geht daher auch nicht darum, unsere Bonität zu schönen, sondern die 60qm an zuviel vorhandener Wohnfläche abzufangen.

    Es handelt sich auch nicht um ein Koppeldarlehen mit einem Bausparvertrag, sondern um ein "stinknormales" Baufinanzierungsdarlehen zu 4,4%, wenn die Hanseatic Finanzierung abbezahlt ist. Mit Hanseatic ergibt sich ein Mischzins von 5,19%.
    Der Hanseatic Teil läuft auch nicht als Privatdarlehen, sondern ebenfalls als Baufinanzierung.
    Es geht der Bank bei ihrer Haushaltsrechnung um den Selbstbehalt, der pro Person im Monat übrig bleiben muss und wenn 180qm unterhalten werden müssen, ist es bei denen ihrer Rechnung mit unserem Einkommen etwas dünn.
    (Nur mal so als Anmerkung, wir bezahlen hier seit Juli 2008 eine Kaltmiete von 720Euro, mit Nebenkosten sind wir bei 1050Euro Warmmiete...)

    Da wir die abgetrennte Wohneinheit aber sowieso aus der Finanzierung rausgelassen haben (uns hat das nämlich ebenfalls gestunken), wollen wir mal abwarten, was bei rumkommt. Wäre nur interessant gewesen, wie das rechtlich genau ist.
    Danke für die Antworten!!

  11. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 11
    noelmaxim
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    Hallo JeanLouis,

    die Deutsche Bank kann es nicht sein, weil mit Hanseatic Bank negativ Kapital vorhanden wäre und das ist bei DB grundsätzlich KO Kriterium.

    @SMeyer5

    Welche Bank finanziert denn den Erstrang? Welche Zinsfestschreibung ist gewählt? Sie schreiben

    ....Baufinanzierungsdarlehen zu 4,4%, wenn die Hanseatic Finanzierung abbezahlt ist.....

    ist das der Zins des Erstrangdarlehens? Wie kann sich denn dann ein Mischzins von 5,19 % ergeben, wenn das Hanseatic Bank Darlehen bei ca. 7 % liegt (wenn überhaupt)?

  12. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 12
    smeyer5
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    Also, in genauen Zahlen:

    Darlehensgeber: DSL Bank
    Darlehensbetrag: 102.500 Euro
    Sollzinssatz: 4,56%
    Rate: 474,92
    Effektiver Jahreszins: 4,66%
    Sollzinsbindung: 10 Jahre
    Tilgungssatz: 1%
    Sondertilgung: 5 % pa

    Darlehensgeber: Hanseatic Bank
    Darlehensbetrag: 9.500 Euro
    Sollzinssatz: 8,24 %
    Sollzinsbindung: 120Monate
    Laufzeit: 97 Monate
    Rate: 138,54 Euro
    Effektiver Jahreszins: 10,01 %

    Rückzahlung: Jederzeit ganz oder teilweise , bei mehr als drei Raten 1% Vorfälligkeitsentschädigung.


    Gesamtrate über alle Finanzierungsbausteine beträgt 613,46 Euro, Mischzins (effektiv) liegt bei 5,11 %.

    So ist der Antrag rausgegangen.

    Grade gabs die Antwort: JA, wenn die abgetrennte Wohneinheit vermietet wird, NEIN wenn nur wir dort wohnen.

    Also NEIN-WIR VERZICHTEN!


    WAS ICH NOCH GERNE WISSEN WÜRDE: WÄRE DIE FIKTIVE VERMIETUNG AUFGRUNG UNSERER EINNAHMEN VONNÖTEN GEWESEN?

    LIEBEN DANK!!

  13. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 13
    noelmaxim
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    07.03.2010
    Hallo smeyer5,

    ist doch auch viel zu teuer!!!! Wie kann man denn da die DSL Bank empfehlen? Ich verstehe das nicht, vor allem - wenn schon die DSL Bank - warum denn dann nicht den Privatkredit der DSL Bank? Warum die Hanseatic Bank?

    Ich sende ihnen mal eine vernünftige Alternative!

  14. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 14
    smeyer5
    smeyer5 ist offline

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    26.04.2012
    Vielen Dank!!

    Ehrlich gesagt, waren wir froh, dass wir aufgrund des fehlenden Eigenkapitals nicht direkt abgewiesen worden sind...
    Gestellt haben wir die Finanzierungsanfrage hier vor Ort bei einem selbstständigen Finanzmakler, der für die Deutsche Bank tätig ist.
    Der PC hat nach Angabe aller Daten dann diesen Finanzierungsvorschlag ausgespuckt.

  15. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 15
    noelmaxim
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    07.03.2010
    Vor allem warum die 102.000 Euro nicht aufgeteilt in 52.000 Euro DSL Erstrang und 50.000 Euro KfW zu nom. 2,75 % ??? Die DSL Bank hat derzeit eine 0,25 % Subventionierung der tatsächlich angeboten KfW Kondition (3 %)durch eben die KfW!

    Man muss sich doch echt immer wieder wundern! Wirklich!

  16. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 16
    smeyer5
    smeyer5 ist offline

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    26.04.2012
    Das fragen wir uns auch, zumal das Haus eine Heizung benötigt... Aber wie und wo gehen wir jetzt vor, um das Ganze vernünftig anzufangen???

  17. AW: Einliegerwohnung in Immobilienfinanzierung enthalten, wird aber nicht vermietet?? # 17
    noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online
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    Ich sende ihnen über PN eine vernünftige und durchführbare, bessere Alternative.

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