Pfandtausch

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  1. Avatar von Blaufeld
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    Standard Pfandtausch

    Guten Tag zusammen,

    ich benötige einmal eine fachkundige Meinung. Aktuell überlegen wir unser Eigenheim zu verkaufen und aufgrund einer hohen Vorfälligkeit einen Pfandtausch mit dem Erwerb eines neuen Hauses zu verbinden um so die Vorfälligkeitsgebühren nicht zahlen zu müssen. Aufgrund von privaten Gegebenheiten wird der Hausverkauf der aktuellen Immobilie jedoch vor dem Erwerb der neuen Immobilie sein, auch wegen Baukindergeld das wir in Anspruch nehmen möchten. Hier sperrt sich unsere Bank jedoch völlig. Sie sagt ein Pfandtausch wäre nur möglich wenn man bereits eine neue Immobilie hat bevor die Altimmobilie verkauft wird. Es dürfen keine Monate zwischen Verkauf und Kauf der neuen Immobilie liegen. Ich verstehe diesen Standpunkt leider nicht, weil ich im Internet ausführlich darüber gelesen habe, dass das Geld aus dem Verkauf des Altobjekts dann auf ein Sperrkonto fliest und der Bank als Sicherheit dient.

    Die Eckdaten:

    Volksbank
    Restschuld ca. 125.000
    Vorfälligkeitsgebühr ca. 20.000
    Marktwert der Immobilie ca. 180.000-200.000
    Bei einem Verkauf würde sogar mehr Geld eingenommen als die Restschuld mit Vorfälligkeit hoch ist, also ein Gewinn und kein Risiko für die Bank.
    Die Bank äußert sich so, dass dies rechtlich nicht möglich wäre.

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch

    Hallo Blaufeld,

    hier muss man sagen, nicht die Banken sagen, sondern ihre Bank sagt. Grundsätzlich ist das was sie wünschen möglich, bzw. wäre es möglich, nur leider bietet das die Volksbank nicht an.

    Ich verstehe nicht ganz, warum der Verkauf nicht so geregelt wird, als dass dieser dann stattfindet, wenn eine neue Immobilie gefunden wird.

  3. Avatar von Blaufeld
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    Standard AW: Pfandtausch

    Hallo Herr Buhmann,

    es sind private Gründe die für sachlichen Thematik nicht von Belang sind. Wie ich geschrieben habe geht es auch um das Baukindergeld, dies wird ja erst bei geboren Kindern gewährt, nicht für Kinder im Mutterleib. Es ist also prinzipiell möglich nur die Volksbank sperrt sich hier.

    Ist das nur bei meiner Volksbank so oder generell ein bekanntes Problem bei der Volksbank unabhängig von der Filiale?

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch

    Jede Volksbank hat ihre eigene Geschäftspolitik.

  5. Avatar von Fly
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    Standard AW: Pfandtausch

    Zitat Zitat von Blaufeld
    Hallo Herr Buhmann,

    es sind private Gründe die für sachlichen Thematik nicht von Belang sind. Wie ich geschrieben habe geht es auch um das Baukindergeld, dies wird ja erst bei geboren Kindern gewährt, nicht für Kinder im Mutterleib. Es ist also prinzipiell möglich nur die Volksbank sperrt sich hier.

    Ist das nur bei meiner Volksbank so oder generell ein bekanntes Problem bei der Volksbank unabhängig von der Filiale?
    man könnte auch den Antrag für das Baukindergeld so weit wie möglich hinauszögern. Vielleicht reicht das schon?

  6. Avatar von Blaufeld
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    Standard AW: Pfandtausch

    Hallo Fly,

    dass Baukindergeld kann nur bis zim 31.12.2020 beantragt werden. Aber entscheidend für die Höhe ist die Anzahl der im Haushalt lebenden Kinder unter 18 die Kindergeld beziehen und das mam zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages kein anderes Haus besitzt. Wir müssen also die Geburt unseres Kindes abwarten. Da wir den ganzen Stress aber nicht erst dann haben möchten wenn wir ein Baby haben, sondern vorher, ist abwarten leider keine Möglichkeit.

  7. Avatar von Fly
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    Standard AW: Pfandtausch

    ja, aber man kann den Antrag bis 6 Monate nach Einzug stellen und es zählen auch alle bis dahin geborenen Kinder. es wäre ja möglich, dass die 6 Monate reichen?

  8. Avatar von Fly
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    Standard AW: Pfandtausch

    Den Verkauf/Kauf kann man ja dann so tackten, dass die Bank direkt vom einen Grundbuch ins andere kann. Es vergehen ja mehrere Wochen nach Verkauf, bis die Grundschulden aus dem Grundbuch rausgelöscht werden.

  9. Avatar von Blaufeld
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    Standard AW: Pfandtausch

    Unsere Kind kommt im April. Uns würden also nur 8 Monate Zeit bleiben.
    Um einen Käufer zu finden, ein neues Haus und beide solang hinzuhalten bis alles abgewickelt ist. Ein Risiko und eine enorme Belastung die wir nicht mit einem Säugling eingehen können und werden.

    Die andere Variante wäre für uns deutlich besser aber da weigert sich wie ich geschrieben habe die Volksbank.

  10. Avatar von Fly
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    Standard AW: Pfandtausch

    ich stehe echt auf dem Schlauch. Wollt ihr jetzt verkaufen und nach der Geburt neu kaufen? Das ist doch ein viel größeres Risiko und Belastung mit Säugling. Wer weiß, was ihr dann findet? Und wo wohnt ihr bis dahin?

    Wenn ihr euch jetzt um den Verkauf bemüht und gleichzeitig auf die Suche nach einem neuen Objekt macht, dass ihr kaufen könnt, passt es doch mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit genau für das Baukindergeld. Zudem könnt ihr entspannt vor der Geburt umziehen. Wo ist euer Problem?

  11. Avatar von Blaufeld
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    Standard AW: Pfandtausch

    Es gibt mehrere Gründe, der Erlös vom alten Haus steht fest. Wir müssen keine Immobilie suchen auf die Gefahr, dass der Verkäufer nicht so lange warten will bis das alte Haus verkauft ist. Wir kommen problemlos mietfrei bei unserer Familie unter.

    Die Unterhaltung geht grad in keine zielführende Richtung. Ich habe gehofft, dass jemand einen Tipp hat wie man die Volksbank überzeugen oder umstimmen kann. Unsere persönlichen Beweggründe zu dieser Entscheidung sind nicht Thema. Diese sind schlicht zu akzeptieren.

    Trotzdem Danke.

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch

    Die Volksbank hat ihnen Ihre Geschäftspolitik entgegen gebracht, diese gilt es ebenso zu akzeptieren.

    Eine Lösung mit der Volksbank können nur sie herbei führen, weitere Lösungen geben ihre Verhältnisse nicht her.

  13. Avatar von Ochou
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    Standard Pfandtausch

    Hallo,

    Ich habe eine Frage da ich es nicht verstehe: ein Bauträger will meine Wohnung und gibt mir im Gegenzug eine Wohnung die gebaut wird. Ich habe noch ein Darlehen von 160000€. Ich könnte einen Pfandtausch machen laut der Bank. Heißt es jetzt für mich wenn ich zum Bsp. Eine 100qm Wohnung vom Bautträger als Tausch bekomme dass ich für die 160000€ noch z.B. 16qm (10000€ pro Quadratmeter)hinzukaufen kann?

  14. Avatar von utopus
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    Standard AW: Pfandtausch

    Ein Pfandtausch bedeutet ja erstmal nur, dass der bestehende Kredit nicht gekündigt werden muss (mit evtl. Vorfälligkeitsentschädigung) sondern auf ein anderes Objekt übertragen werden kann.
    Du bekommst den Kredit ja nicht zusätzlich wieder neu ausbezahlt. (Wieviel muss denn noch getilgt werden?)
    Bei 100m² a 10000€ ist das ja schon eine Million € für die alte/neue Wohnung - wie dies steuerlich zu betrachten muss, sollte sich evtl. mal ein Steuerberater anschauen - Stichwort Spekulationsgewinn/gewerblicher Handel (3-Objekt-Regel - ist ein Tausch wie Verkauf/Kauf zu sehen? Dann hätte man ja schon 2 Objekte - bei einem zusätzlichen Parkplatz evtl. schon 3?

  15. Avatar von Ochou
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    Standard AW: Pfandtausch

    Hallo, danke für die schnelle Antwort. Das waren nur circa Zahlen..
    Hier meine Situation: Also ich habe 132000 Restschuld (Sollzins 1,69% p.a. Tilgungssatz 2%) meine Wohnung ist 90qm groß die ich gegen eine neue 90qm als Tausch bekommen würde. Nun möchte ich aber 10qm mehr haben da wir Nachwuchs bekommen.

  16. Avatar von utopus
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    Man sollte sich halt vorher informieren, was das jeweils alles zu Folge hat - habe bzgl. Tausch dies gefunden:
    https://www.mosercollegen.de/wp-conte...ndstuecken.pdf

    Tausch sieht nach dem Artikel also wie Verkauf/Kauf aus - deshalb sollte man schauen, wie lang man die Immobilie schon besitzt/nutzt um abzuschätzen zu können, ob Spekulationssteuer fällig wird - und für den Kauf wird Grunderwerbssteuer fällig (3,5-6,5% vom Wert) ... ob der bestehende Kredit erhöht werden kann, liegt im Ermessen der Bank.

  17. Avatar von noelmaxim
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    Zitat Zitat von utopus
    Man sollte sich halt vorher informieren, was das jeweils alles zu Folge hat - habe bzgl. Tausch dies gefunden:
    https://www.mosercollegen.de/wp-conte...ndstuecken.pdf

    Tausch sieht nach dem Artikel also wie Verkauf/Kauf aus - deshalb sollte man schauen, wie lang man die Immobilie schon besitzt/nutzt um abzuschätzen zu können, ob Spekulationssteuer fällig wird - und für den Kauf wird Grunderwerbssteuer fällig (3,5-6,5% vom Wert) ... ob der bestehende Kredit erhöht werden kann, liegt im Ermessen der Bank.
    Wenn die Immobilie eigengenutzt wurde, wovon hier auszugehen ist, fällt auch keine Spekulationssteuer an.

    Neu Darlehen liegt im Ermessen der Bank und ist in erster Linie von der Werthaltigkeit der neuen Immobilie abhängig. Wobei nicht außer Acht gelassen werden darf, dass Banken unter 25.000 Euro (die meisten sogar unter 50.000 Euro) gar nicht mehr als Hypothekendarlehen, sondern als Privatkredit, Nachrangdarlehen oder Modernisierungskredit (meist als Vorausdarlehen in Kombi mit einem Bausparvertrag) ausgeben.

  18. Avatar von utopus
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    Standard AW: Pfandtausch

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenn die Immobilie eigengenutzt wurde, wovon hier auszugehen ist, fällt auch keine Spekulationssteuer an.
    Wobei es dann, meines Wissens nach, trotzdem eine Frist von 3 Kalenderjahren gibt - und es bei teilweise gewerblicher Nutzung (z.B. Untervermietung per AirBnB/Nebengewerbe) auch Ausnahmen geben kann.

  19. Avatar von Ochou
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    Standard AW: Pfandtausch

    Danke für Ihre Antwort.
    Ja genau die Immobilie wird selbst genutzt. Also das würde heißen, dass ich dann trotzdem für die zusätzlich 10qm noch ein Kredit aufnehmen müsste. Ich dachte nämlich der alte Kredit würde dann für die neue Immobilie neu weiterlaufen.

  20. Avatar von utopus
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    Standard AW: Pfandtausch

    Kannst du denn die Kaufnebenkosten (Notar/Grunderwerbssteuer/Grundbuchamt) aus Eigenkapital zahlen?
    Du kannst die zusätzlichen 10m² natürlich auch aus dem Sparstrumpf/Girokonto/Bausparvertrag etc. zahlen - soweit entsprechend gefüllt.
    (Oder mit dem Verkäufer/Tauschpartner entsprechend aushandeln.)
    Wie lang läuft der bisherige Kredit denn schon? (Bei der Tilgung könnte man auf ca. 8 Jahre schätzen) und wie lang ist die Sollzinsbindung und der Tauschtermin?
    Wenn es 10 Jahre Sollzinsbindung sind - auch bei längeren Verträgen kann man ja nach 10 Jahren/6Monaten den Kredit kündigen - und der Bau noch ein bisschen dauert, wäre ein Neuabschluss des Kredits u.U. günstiger als ein Pfandtausch mit Weiterführung des Kredits - aber dafür müsste man natürlich etwas mehr Details kennen.

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